2010年房产税、城镇土地使用税、耕地占用税讲解

第七章 房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法 答案:隐藏 字体：大 中 小 打印：省纸版>> 清晰版>> 自定 义>> 现行的房产税法是1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称 《房产税暂行条例》），从当年10月1日开始执行。 现行的城镇土地使用税法2006年12月31日国务院修改并颁布了《中华人民共和国城镇土地使用税 暂行条例》，（以下简称《城镇土地使用税暂行条例》）。 现行的耕地占用税法是国务院与2007年12月1日修改公布的《中华人民共和国耕地占用税暂行条 例》（以下简称《耕地占用税暂行条例》）。 第一节 房产税法 一、房产税的概念 房产税，是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人 等征收的一种财产税。它的作用主要体现在两个方面，一是筹集地方财政收入，二是有利于加强房产 的管理。 二、征税对象和征税范围 （一）征税对象 房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避 雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物， 如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不征房产税。 （二）征税范围 房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。 1.城市是指国务院批准设立的市。 2.县城是指县人民政府所在地的地区。 3.建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。 4.工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 但尚未设立建制镇 的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。 房产税的征税范围不包括农村，这主要是为了减轻农民的负担。因为农村的房屋，除农副业生产 用房外，大部分是农民居住用房。对农村房屋不纳入房产税征税范围，有利于农业发展，繁荣农村经 济，有利于社会稳定。 三、纳税义务人 房产税的纳税人，是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人。具体 包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。 1.产权属于国家所有的，其经营管理的单位为纳税人；产权属于集体和个人的，集体单位和个人 为纳税人。 所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其 他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他 个人。 2.产权出典的，承典人为纳税人。在房屋的管理和使用中，产权出典，是指产权所有人为了某种 需要，将自己的房屋等的产权，在一定的期限内转让（出典）给他人使用而取得出典价款的一种融资 行为。产权所有人（房主）称为房屋出典人；支付现金或实物取得房屋支配权的人称为房屋的承典 人。税法规定房屋的承典人为纳税人。 页码，1/14(W)w 2010/10/24http://class.chinaacc.com/wangxiao/jijiao/new/ssflqy/kcjy/main0701.asp?id=0701 3.产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人。 4.产权未确定以及租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。租典纠纷，是指产权所 有人在房产出典和租赁关系上，与承典人、租赁人发生各种争议，特别是有关权利和义务的争议悬而 未决的。此外，还有一些产权归属不清的问题，也都属于租典纠纷。 5.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产 税。 房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或 出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 财政部 国家税务总局关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知财税[2009]3号 各省、自治区、直辖市、 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局： 根据2008年12月31日国务院发布的第546号令，自2009年1月1日起，废止《中华人民共和国城市房 地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（包括港澳台资企业和组织以及华 侨、港澳台同胞，以下统称外资企业及外籍个人）依照《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发 [1986]90号）缴纳房产税。为做好外资企业及外籍个人房产税征收工作，现将有关事项通知如下： 一、自2009年1月1日起，对外资企业及外籍个人的房产征收房产税，在征税范围、计税依据、税 率、税收优惠、征收管理等方面按照《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）及有关 规定执行。各地要及时了解外资企业及外籍个人房产税的征收情况，对遇到的问题及时反映，确保相 关政策落实到位。 二、以人民币以外的货币为记账本位币的外资企业及外籍个人在缴纳房产税时，均应将其根据记 账本位币计算的税款按照缴款上月最后一日的人民币汇率中间价折合成人民币。 三、房产税由房产所在地的地方税务机关征收，其征收管理按《中华人民共和国税收征收管理 法》及相关规定执行。 财政部 国家税务总局 二00九年一月十二日 四、应纳税额的计算 （一）税率 我国现行房产税采用比例税率。从价计征和从租计征实行不同标准的比例税率。 1.从价计征的，税率为1.2%。 2.从租计征的，税率为12%。 自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。 （二）计税依据 房产税以房产的计税价值或房产租金收入为计税依据。按房产计税价值征税的，称为从价计征； 按房产租金收入征税的，称为从租计征。 1.从价计征。 从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据。根据《房产税暂行条例》的规定，房产税依照房 产原值一次减除10%—30%后的余值计算缴纳。具体扣减比例由省、自治区、直辖市人民政府确定。 页码，2/14(W)w 2010/10/24http://class.chinaacc.com/wangxiao/jijiao/new/ssflqy/kcjy/main0701.asp?id=0701 （1）房产余值是房产的原值减除规定比例后的剩余价值。房产原值，是指纳税人按照会计制度规 定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价。自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论 是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关 会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。 （2）房屋附属设备和配套设施的计税规定 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖 气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电 力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。 凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电 气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。对更换房屋附属设备和配套设施的， 在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、 需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 上述规定源于《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通 知》国税发[2005]173号。 （3）对于投资联营的房产的计税规定 ①对以房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的，按房产余值作为计税依据计缴房 产税。 ②对以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，实际上是以联营名义取得房屋租金，应当根 据《房产税暂行条例》的有关规定，以出租方取得的租金收入为计税依据计缴房产税。 （4）居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税规定 从2007年1月1日起，对居民住宅内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代 管人或使用人缴纳房产税。其中自营的依照房产原值减除10%－30%后的余值计征，没有房产原值或不 能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房 产原值；出租房产的，执照租金收入计征。 （5）为完善房产税政策，堵塞税收征管漏洞，财政部、国家税务总局发布财税[2009]128号通 知，规定如下： ①关于无租使用其他单位房产的房产税问题 无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。 ②关于出典房产的房产税问题 产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。 ③关于融资租赁房产的房产税问题 融资租赁的房产，由承租人自融资租赁 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同 未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。 本通知自2009年12月1日起执行。 2.从租计征 房产出租的以房屋出租取得的租金收入为计税依据，计算缴纳房产税。 房产的租金收入，是指房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收 入。对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租 金额从租计征。 纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不 合理的，税务部门可以按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，采取科学合理的方法核 定其应纳税额。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务机关结合当地实际情况制定。 （三）计算公式 页码，3/14(W)w 2010/10/24http://class.chinaacc.com/wangxiao/jijiao/new/ssflqy/kcjy/main0701.asp?id=0701 1.从价计征的计算 应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2% 如前所述，房产原值是“固定资产”科目中记载的房屋原价；减除一定比例是省、自治区、直辖 市人民政府规定的10%～30%的减除比例；计征的适用税率为1.2%。 2.从租计征的计算 应纳税额=租金收入×12%（或4%） 五、税收优惠 目前，房产税的主要税收优惠政策主要有： （一） 国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自 身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。 所谓“人民团体”，是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案并由国家拨付行政事业费 的各种社会团体。所谓“自用的房产”，是指这些单位本身的办公用房和公务用房。 （二）由国家财政部门事业经费（全额或差额）的单位（学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿 园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。 由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，从事业单位实行自收自支的 年度起，免征房产税3年。 上述单位所属的附属工厂、商店、招待所等不属于单位公务、业务的用房，应照章纳税。 （三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教 仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。公园、名胜古迹自用的房产，是指供公共参观浏览的房 屋及其管理单位的办公用房屋。 宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房 产及出租的房产，不属于免税范围，应照章征税。 （四）个人所有非营业用的房产免征房产税。个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分 面积多少，一律免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章征 税。 （五）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的 房产，免征房产税。 （六）经财政部批准免税的其他房产。 1.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。 2.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人 在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。 纳税人房屋大修停用半年以上需要免征房产税的，应在房屋大修前向主管税务机关报送相关的证 页码，4/14(W)w 2010/10/24http://class.chinaacc.com/wangxiao/jijiao/new/ssflqy/kcjy/main0701.asp?id=0701 明 材料 关于××同志的政审材料调查表环保先进个人材料国家普通话测试材料农民专业合作社注销四查四问剖析材料 ，包括大修房屋的名称、坐落地点、产权证编号、房产原值、用途、房屋大修的原因、大修合 同及大修的起止时间等信息和资料，以备税务机关查验。具体报送材料由各省、自治区、直辖市和计 划单列市地方税务局确定。 3.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等 临时性房屋，施工期间一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让 给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。 4.为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。 5.从1988年1月1日起，对房管部门经租的居民住房，在房租调整改革之前收取租金偏低的，可暂 缓征收房产税。对房管部门经租的其他非营业用房，是否给予照顾，由各省、自治区、直辖市根据当 地具体情况按税收管理体制的规定办理。 6.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。 7.老年服务机构自用的房产。老年服务机构是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身 等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务 中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等。 8.从2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业 单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并 以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。 9.向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。“供热企业”包括专业供热企 业、兼营供热企业、单位自供热及为小区居民供热的物业公司等，不包括从事热力生产但不直接向居 民供热的企业。 10.根据财税[2009]132号规定，对股改铁路运输企业及合资铁路运输公司自用的房产暂免征收房 产税。其中股改铁路运输企业是指铁路运输企业经国务院批准进行股份制改革成立的企业；合资铁路 运输公司是指由铁道部及其所属铁路运输企业与地方政府、企业或其他投资者共同出资成立的铁路运 输企业。 六、征收管理 （一）纳税义务发生时间 1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。 2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。 3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。 4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税。 5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属 证书之次月起，缴纳房产税。 6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。 7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房 产税。 8.自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的， 其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。 （二）纳税期限 房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确 页码，5/14(W)w 2010/10/24http://class.chinaacc.com/wangxiao/jijiao/new/ssflqy/kcjy/main0701.asp?id=0701 定。 （三）纳税地点 房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地 的税务机关纳税。 （四）纳税申报 房产税的纳税人应按照条例的有关规定，及时办理纳税申报，并如实填写《房产税纳税申报 表》。 第二节 城镇土地使用税法 城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。它的 主要作用主要是有利于促进土地的合理使用；调节土地级差收入；筹集地方财政资金。 一、纳税义务人和征税范围 （一）纳税义务人 城镇土地使用税的纳税人，是指在税法规定的征税范围内使用土地的单位和个人。单位，包括国 有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社 会团体、国家机关、军队以及其他单位。个人，包括个体工商户以及其他个人。 国家对城镇土地使用税的纳税人，根据用地者的不同情况分别确定为： 1.城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。 2.拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳。 3.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。 4.土地使用权共有的，共有各方均为纳税人，由共有各方分别纳税。 土地使用权共有的，以共有各方实际使用土地的面积占总面积的比例，分别计算缴纳城镇土地使 用税。 （二）征税范围 城镇土地使用税的征税范围是税法规定的纳税区域内的土地。根据《城镇土地使用税暂行条例》 的规定，凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地，不论是属于国家所有的土地，还是集体所 有的土地，都属于城镇土地使用税的征税范围。 上述城市、县城、建制镇和工矿区分别按以下标准确认： 1.城市是指经国务院批准设立的市。 2.县城是指县人民政府所在地。 3.建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。 4.工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制 镇的大中型工矿企业所在地，工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。 上述城镇土地使用税的征税范围中，城市的土地包括市区和郊区的土地，县城的土地是指县人民 政府所在地的城镇的土地，建制镇的土地是指镇人民政府所在地的土地。 建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿企业则不需缴纳城镇土地使用税。 5.自2009年1月1日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。 6.根据财税[2009]128号规定， 自2009年12月1日起，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的 地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确 认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按 地下建筑垂直投影面积计算应征税款。 对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。 二、应纳税额的计算 （一）计税依据 页码，6/14(W)w 2010/10/24http://class.chinaacc.com/wangxiao/jijiao/new/ssflqy/kcjy/main0701.asp?id=0701 城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。土地面积以平方米为计量标准。具体 按以下办法确定： 1.凡由省级人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的土地面积为准。 2.尚未组织测定，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确定的土地面积为准。 3.尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，并据以纳税，待核发土地使用证书 后再作调整。 （二）税率 城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额。按大、中、小城市和县城、建制镇、 工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。 大、中、小城市以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据，按照国务院颁布的《城市规 划条例》中规定的标准划分。人口在50万以上的为大城市；人口在20万～50万之间的为中等城市；人 口在20万以下的为小城市。 城镇土地使用税每平方米年税额标准具体规定如下： 1.大城市1.5～30元； 2.中等城市1.2～24元； 3.小城市0.9～18元； 4.县城、建制镇、工矿区0.6～12元。 （三）计算公式 城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计算征收。其 应纳税额计算公式为： 年应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额 三、税收优惠 （一）税收优惠的基本规定： 1.国家机关、人民团体、军队自用的土地； 2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地； 3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地； 4.市政街道、广场、绿化地带等公共用地； 5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； 6.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年； 7.由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。 （二）城镇土地使用税税收优惠的特殊规定： 1.免税单位与纳税单位之间无偿使用的土地 对免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免 征城镇土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。 【相关咨询】请问，我们是某公办大学，现在为了学校研究生搞科研活动，与一个生产企业签订 了场地借用 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 ，可以无偿使用该企业闲置的土地，那么，该企业的这部分土地是否免征城镇土地使 页码，7/14(W)w 2010/10/24http://class.chinaacc.com/wangxiao/jijiao/new/ssflqy/kcjy/main0701.asp?id=0701 用税？ 【参考解答】根据《国家税务局关于印发<关于土地使用税若干具体问题的补充规定>的通知》第 一条规定：“对免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土 地），免征土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。” 因此，公办大学属于按规定免征城镇土地使用税的事业单位，无偿使用企业的土地，可以享受免征土 地使用税的税收优惠。 2.房地产开发公司开发建造商品房的用地 房地产开发公司开发建造商品房的用地，除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产 开发用地一律不得减免城镇土地使用税。 3.缴纳农业税的土地 凡在开征范围内的土地，除直接用于农、林、牧、渔业，按规定免予征税以外，不论是否缴纳农 业税，均应照章征收城镇土地使用税。 4.基建项目在建期间的用地 对基建项目在建期间使用的土地，原则上应征收城镇土地使用税。但对有些基建项目，特别是国 家产业政策扶持发展的大型基建项目占地面积大，建设周期长，在建期间又没有经营收入，为了照顾 其实际情况，对纳税人纳税确有困难的，可由各省、自治区、直辖市税务局根据具体情况予以免征或 减征城镇土地使用税；对已经完工或已经使用的建设项目，其用地应照章征收城镇土地使用税。 5.城镇内的集贸市场（农贸市场）用地 城镇内的集贸市场（农贸市场）用地，按规定应征收城镇土地使用税。为了促进集贸市场的发展 及照顾各地的不同情况，各省、自治区、直辖市税务局可根据具体情况，自行确定对集贸市场用地征 收或者免征城镇土地使用税。 6.防火、防爆、防毒等安全防范用地 对于各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由各省、自治区、直辖 市税务局确定，暂免征收城镇土地使用税；对仓库库区、厂房本身用地，应依法征收城镇土地使用 税。 7.关闭、撤销的企业占地 企业关闭、撤销后，其占地未作他用的，经各省、自治区、直辖市税务局批准，可暂免征收城镇 土地使用税；如土地转让给其他单位使用或企业重新用于生产经营的，应依照规定征收城镇土地使用 税。 8.搬迁企业的用地 （1）自2004年7月1日起，企业搬迁后原场地不使用的、企业范围内荒山等尚未利用的土地，免征 城镇土地使用税。免征税额由企业在申报缴纳城镇土地使用税时自行计算扣除，并在申报表附表或备 注栏中作相应说明。 （2）对搬迁后原场地不使用的和企业范围内荒山等尚未利用的土地，凡企业申报暂免征收城镇土 地使用税的，应事先向土地所在地的主管税务机关报送有关部门的批准文件或认定书等相关证明材 料，以备税务机关查验。具体报送材料由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局确定。 （3）企业按上述规定暂免征收城镇土地使用税的土地开始使用时，应从使用的次月起自行计算和 申报缴纳城镇土地使用税。 （4）税务机关要加强城镇土地使用税的税源管理，摸清纳税人土地的使用状况，并设立城镇土地 使用税税源管理台账。有条件的地方要充分利用信息化手段，建立城镇土地使用税信息管理系统，及 时掌握企业有关城镇土地使用税的申报、纳税、免税情况，加强税源管理。 （5）税务机关应对上述暂免征收城镇土地使用税的土地进行调查核实，如发现虚假情况，按《税 收征管法》的有关规定处理。 9.企业的铁路专用线、公路等用地 对企业的铁路专用线、公路等用地除另有规定者外，在企业厂区（包括生产、办公及生活区）以 内的，应照章征收城镇土地使用税；在厂区以外、与社会公用地段未加隔离的，暂免征收城镇土地使 用税。 页码，8/14(W)w 2010/10/24http://class.chinaacc.com/wangxiao/jijiao/new/ssflqy/kcjy/main0701.asp?id=0701 10.企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地 对企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，经各省、自治区、直辖市税务局审批， 可暂免征收城镇土地使用税。 11.对企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的绿化用地，应照章征收城镇土地使用税，厂区 以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地使用税。 12.中国物资储运总公司所属物资储运企业用地 对物资储运企业的仓库库房用地，办公、生活区用地，以及其他非直接从事储运业务的生产、经 营用地，应按规定征收城镇土地使用税；对物资储运企业的露天货场、库区道路、铁路专用线等非建 筑物用地征免城镇土地使用税问题，可由省、自治区、直辖市税务局按照下述原则处理: （1）对经营情况较好、有负税能力的企业，应恢复征收城镇土地使用税； （2）对经营情况差、纳税确有困难的企业，可在授权范围内给予适当减免城镇土地使用税的照 顾。 13.中国石油天然气总公司所属单位用地 （1）下列油气生产建设用地暂免征收城镇土地使用税: ①石油地质勘探、钻井、井下作业、油田地面工程等施工临时用地； ②各种采油（气）井、注水（气）井、水源井用地； ③油田内办公、生活区以外的公路、铁路专用线及输油（气、水）管道用地； ④石油长输管线用地； ⑤通信、输变电线路用地。 （2）在城市、县城、建制镇以外工矿区内的油气生产、生活用地，暂免征收城镇土地使用税。 14.林业系统用地 （1）对林区的育林地、运材道、防火道、防火设施用地，免征城镇土地使用税。 （2）林业系统的森林公园、自然保护区可比照公园免征城镇土地使用税。 （3）林业系统的林区贮木场、水运码头用地，原则上应按税法规定缴纳城镇土地使用税，考虑到 林业系统目前的困难，为扶持其发展，暂予免征城镇土地使用税。 （4）除上述列举免税的土地外，对林业系统的其他生产用地及办公、生活区用地，均应征收城镇 土地使用税。 15.盐场、盐矿用地 （1）对盐场、盐矿的生产厂房、办公、生活区用地，应照章征收城镇土地使用税。 （2）盐场的盐滩、盐矿的矿井用地，暂免征收城镇土地使用税。 （3）对盐场、盐矿的其他用地，由各省、自治区、直辖市税务局根据实际情况，确定征收城镇土 地使用税或给予定期减征、免征的照顾。 16.矿山企业用地 （1）矿山的采矿场、排土场、尾矿库、炸药库的安全区，以及运矿运岩公路、尾矿输送管道及回 水系统用地，免征城镇土地使用税。 （2）对位于城镇土地使用税征税范围内的煤炭企业已取得土地使用权，未利用的塌陷地，自2006 年9月1日起恢复征收城镇土地使用税。 除上述规定外，对矿山企业的其他生产用地及办公、生活区用地，均应征收城镇土地使用税。 17.电力行业用地 （1）火电厂厂区围墙内的用地均应征收城镇土地使用税。对厂区围墙外的灰场、输灰管、输油 （气）管道、铁路专用线用地，免征城镇土地使用税；厂区围墙外的其他用地，应照章征税。 （2）水电站的发电广房用地（包括坝内、坝外式厂房），生产、办公、生活用地，应征收城镇土 地使用税；对其他用地给予免税照顾。 （3）对供电部门的输电线路用地、变电站用地，免征城镇土地使用税。 18.水利设施用地 （1）水利设施及其管扩用地（如水库库区、大坝、堤防、灌渠、泵站等用地），免征城镇土地使 用税；其他用地，如生产、办公、生活用地，应照章征税。 页码，9/14(W)w 2010/10/24http://class.chinaacc.com/wangxiao/jijiao/new/ssflqy/kcjy/main0701.asp?id=0701 （2）对兼有发电的水利设施用地城镇土地使用税的征免，具体办法比照电力行业征免城镇土地使 用税的有关规定办理。 19.交通部门港口用地 （1）对港口的码头（即泊位，包括岸边码头、伸入水中的浮码头、堤岸、堤坝、栈桥等）用地， 免征城镇土地使用税。 （2）对港口的露天堆货场用地，原则上应征收城镇土地使用税。企业纳税确有困难的，可由各 省、自治区、直辖市税务局根据其实际情况，给予定期减征或免征城镇土地使用税的照顾。 除上述规定外，港口的其他用地，应按规定征收城镇土地使用税。 20.民航机场用地 （1）机场飞行区（包括跑道、滑行道、停机坪、安全带、夜航灯光区）用地、场内外通讯导航设 施用地和飞行区四周排水防洪设施用地，免征城镇土地使用税。 （2）在机场道路中，场外道路用地免征城镇土地使用税；场内道路用地依照规定征收城镇土地使 用税。 （3）机场工作区（包括办公、生产和维修用地及候机楼、停车场）用地、生活区用地、绿化用 地，均须依照规定征收城镇土地使用税。 21.司法部所属劳改劳教单位用地 （1）少年犯管教所的用地和由国家财政部门拨付事业经费的劳教单位自用的土地，免征城镇土地 使用税。 （2）劳改单位及经费实行自收自支的劳教单位的工厂、农场等，凡属于管教或生活用地，例如: 办公室、警卫室、职工宿舍、犯人宿舍、储藏室、食堂、礼堂、图书室、阅览室、浴室、理发室、医 务室等房屋、建筑物用地及其周围土地，均免征城镇土地使用税。 （3）对监狱用地，若主要用于关押犯人，只有极少部分用于生产经营的，可从宽掌握，免征城镇 土地使用税。 （4）劳改劳教单位警戒围墙外的其他生产经营用地，应照章征收城镇土地使用税。 22.老年服务机构自用的土地 老年服务机构是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营 利性的机构，主要包括:老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理 院、康复中心、托老所）等。 23.邮政部门的土地 对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地，应当依法征收城镇土地使用税； 对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的，尚在县邮政局内核算的土地，在单位财务账中划 分清楚的，从2001年1月1日起不再征收城镇土地使用税。 24.供热企业暂免征收城镇土地使用税 “供热企业”是指向居民供热并向居民收取采暖费的企业，包括专业供热企业、兼营供热企业、 单位自供热及为小区居民供热的物业公司等，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。 25.国家天然林保护工程自用的土地 自2004年1月1日至2010年12月31日期间，对长江上游、黄河中上游地区，东北、内蒙古等国有林 区天然林资源保护工程实施企业和单位用于天然林保护工程的土地免征城镇土地使用税。对上述企业 和单位用于天然林资源保护工程以外其他生产经营活动的土地仍按规定征收城镇土地使用税；对由于 国家实行天然林资源保护工程造成森工企业的土地闲置1年以上不用的，暂免征收城镇土地使用税；闲 置房产和土地用于出租或企业重新用于天然林资源保护工程之外的其他生产经营的，应依照规定征收 城镇土地使用税。免税土地应单独划分，与其他应税土地划分不清的，应按规定征税。 26.人民银行自用的土地 对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）及其所属分支机构自用的土 地，免征城镇土地使用税。 27.铁路行业自用的土地 继续免征城镇土地使用税的铁道部所属铁路运输企业的范围包括:铁路局、铁路分局（包括客货 页码，10/14(W)w 2010/10/24http://class.chinaacc.com/wangxiao/jijiao/new/ssflqy/kcjy/main0701.asp?id=0701 站、编组站、车务、机务、工务、电务、水电、车辆、供电、列车、客运段）、中铁集装箱运输有限 责任公司、中铁特货运输有限责任公司、中铁行包快递有限责任公司、中铁快运有限公司；地方铁路 运输企业自用的房产、土地应缴纳的城镇土地使用税，比照铁道部所属铁路运输企业的政策执行。 28.股改及合资铁路运输企业 根据财税[2009]132号规定，对股改铁路运输企业及合资铁路运输公司自用的房产、土地暂免征收 城镇土地使用税。其中股改铁路运输企业是指铁路运输企业经国务院批准进行股份制改革成立的企 业；合资铁路运输公司是指由铁道部及其所属铁路运输企业与地方政府、企业或其他投资者共同出资 成立的铁路运输企业。 四、征收管理 （一）纳税义务发生时间 1.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税。 2.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属 证书之次月起，缴纳城镇土地使用税。 3.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税。 4.以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳 城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 5.纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税。 6.纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。 （二）纳税期限 城镇土地使用税按年计算、分期缴纳，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。 （三）纳税地点 城镇土地使用税在土地所在地缴纳。纳税人使用的土地不属于同一省、自治区、直辖市管辖的， 由纳税人分别向土地所在地税务机关缴纳城镇土地使用税；在同一省、自治区、直辖市管辖范围内， 纳税人跨地区使用的土地，其纳税地点由各省、自治区、直辖市地方税务局确定。 （四）纳税申报 城镇土地使用税的纳税人应按照条例的有关规定及时办理纳税申报，并如实填写《城镇土地使用 税纳税申报表》。 【相关咨询】请问，我公司将市区内的一块土地出租给另一家公司使用，土地使用税应该由谁缴 纳？ 【参考解答】根据国家税务总局《关于城镇土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税 地字[1988]第015号）第四条规定：“土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳。拥有土地使用 权的单位和个人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税。土地使用权未确定或权属纠纷未解 决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。”所以，贵公司的土地虽然出 租给另一家公司，但该土地使用权仍归贵公司拥有，出租后的土地使用税仍由贵公司缴纳。 北京东大股份有限公司共计拥有土地55000平方米。房屋6栋，原值7500万元。其中包括幼儿园占 地1500平方米，房屋原值为500万。企业内部绿化占地900平方米。当年其他房产使用情况如下： （1）其中2栋属于办公楼，原值共计2000万元；2栋属于生产车间，原值共计4000万元。 （2）1月1日将另外一栋原值1000万元的行政楼用于投资联营，不承担联营风险，只收取固定股 息，投资期为3年，当年取得固定收入为80万。 页码，11/14(W)w 2010/10/24http://class.chinaacc.com/wangxiao/jijiao/new/ssflqy/kcjy/main0701.asp?id=0701 （3）8月1日，将其中一栋原值1500万的生产车间出租给另外一家企业，8月1日计租，租期为2 年，每月租金收入是2万元。 （房产税计算余值的扣除比例为30%，城镇土地使用税为25元/平方米） 试分析该企业2009年应缴纳的房产税和城镇土地使用税。 【提示】对以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，实际上是以联营名义取得房屋租金， 应当根据《房产税暂行条例》的有关规定，以出租方取得的租金收入为计税依据计缴房产税。 城镇土地使用税 计税依据=55000-1500=53500（平方米） 应纳城镇土地使用税=53500×25=1337500（元） 【提示】城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。对幼儿园占地免征城镇土地 使用税。对企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的绿化用地，应照章征收城镇土地使用税，厂 区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地使用税。 第三节 耕地占用税法 耕地占用税是国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面 积、按照规定税额一次性征收的一种税。作为出于特定目的、对特定的土地资源课征的税种，它的特 点主要表现在兼具资源税与特定行为税的性质、采用地区差别税率、在占用耕地环节一次性课征、税 收收入专用于耕地开发与改良等。 一、纳税义务人 耕地占用税的纳税义务人，指占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人。 上述规定源于《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）第三条： “前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业 以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以 及其他个人。” 二、征税范围 耕地占用税的征税范围包括纳税人为建房或从事其他非农业建设而占用的国家所有和集体所有的 耕地。 所谓“建房”包括建设建筑物和构筑物。农田水利占用耕地的,不征收耕地占用税。所谓“耕地” 是指种植农业作物的土地，包括菜地、园地。其中，园地包括花圃、苗圃、茶园、果园、桑园和其他 种植经济林木的土地。 『正确答案』房产税 幼儿园免征房产税。 办公楼应缴纳的房产税＝2000×（1-30%）×1.2%=16.8（万元） 生产车间应缴纳的房产税＝（4000-1500）×（1-30%）×1.2%+1500×（1- 30%）×1.2%×÷12×7+2×5×12%=29.55（万元） 行政楼应缴纳的房产税=80×12%=9.6（万元） 页码，12/14(W)w 2010/10/24http://class.chinaacc.com/wangxiao/jijiao/new/ssflqy/kcjy/main0701.asp?id=0701 占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，也视同占用耕地，必须依法征收耕地占用 税。占用已开发从事种植、养殖的滩涂、草场、水面和林地等从事非农业建设，由省、自治区、直辖 市本着有利于保护土地资源和生态平衡的原则，结合具体情况确定是否征收耕地占用税。 此外，在占用之前三年内属于上述范围的耕地或农用土地，也视为耕地。 三、应纳税额的计算 （一）税率 由于考虑到我国不同地区之间人口和耕地资源的分布极不均衡以及纳税人负担能力方面的差别， 耕地占用税在税率设计上采用地区差别定额税率。税率规定如下： 1.人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元； 2.人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元； 3.人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元； 4.人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。 国务院财政、税务主管部门根据人均耕地面积和经济发展情况确定各省、自治区、直辖市的平均 税额。 各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在规定的税额幅度内，根据本地区情况核定。各 省、自治区、直辖市人民政府核定的适用税额的平均水平，不得低于上述规定的平均税额。 经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但是 提高的部分最高不得超过上述规定的当地适用税额的50%。 （二）计税依据 耕地占用税以纳税人占用耕地的面积（以每平方米为计量单位）为计税依据。 （三）计算公式 耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，以每平方米土地为计税单位，按适用的定 额税率计税。其计算公式为： 应纳税额＝实际占用耕地面积（平方米）×适用定额税率 北京东大股份有限公司年初占用5600平方米耕地用于建造厂房，所占耕地适用的定额税率为40元/ 平方米，计算公司应纳的耕地占用税。 四、税收优惠 （一）免征耕地占用税 1.军事设施占用耕地； 2.学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。 （二）减征耕地占用税 1.铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征 收耕地占用税。 根据实际需要，国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门并报国务院批准后，可以对前款规 定的情形免征或者减征耕地占用税。 2.农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。 农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困 难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政 府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。 『正确答案』应纳税额=5600平方米×40元/平方米=224000（元）。 页码，13/14(W)w 2010/10/24http://class.chinaacc.com/wangxiao/jijiao/new/ssflqy/kcjy/main0701.asp?id=0701 3.根据财税[2009]19号的规定，免征或减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免 税或减税情形的，应按办理减免税时依据的适用税额对享受减免税的纳税人补征耕地占用税。对于未 经批准占用耕地但已经完纳耕地占用税税款的，在补办占地手续时，不再征收耕地占用税。 五、征收管理 土地管理部门在通知单位或者个人办理占用耕地手续时，应当同时通知耕地所在地同级地方税务 机关。获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。 土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。 纳税人临时占用耕地，应当依照本条例的规定缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地的期 限内恢复所占用耕地原状的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。 占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农 业建设的，比照本条例的规定征收耕地占用税。 建设直接为农业生产服务的生产设施占用前款规定的农用地的，不征收耕地占用税。 本章小结 本章主要介绍了房产税、城镇土地使用税和耕地占用税的征收方法。 房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种税。城 镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。耕地占用税 属于小税种，相关政策和计算方法也相对简单。 本章一共分为三节，分别介绍了这三个税种的纳税人、征税范围、税率、计税依据、应纳税额的 计算、税收优惠，征收管理。 页码，14/14(W)w 2010/10/24http://class.chinaacc.com/wangxiao/jijiao/new/ssflqy/kcjy/main0701.asp?id=0701