29业主大会成立运作指南

业主大会成立运作指南 业主大会成立运作指南 第一章 物业项目的基本情况 概述：掌握物业项目的基本情况，是成立业主大会的前提条件。应当对物业的总体规模、房屋类型、权属状况、户数等基础指标进行详细的了解和记录，为下一步工作打下良好的基础。 【表1】 ××项目基本状况及物业构成明细 物业名称   物业类型   物业坐落位置   建设单位   物业管理单位   所在街道办事处名称   所在社区居委会名称   房屋竣工时间   交付使用时间   总建筑面积   商品房出售率   物业交付使用率   实际使用率   多层 总面积   幢数   单元数   套数   单套平均面积   权属状况   高层 总面积   幢数   楼层   套数   单套平均面积   权属状况   别墅 总面积   幢数   单幢平均面积   权属状况   商业用房 总面积   位置   商铺数   单套平均面积   权属状况   固定停车库 面积   停车位数   权属状况   会所 面积   权属状况   物业管理用房 面积   权属状况 全体业主共有 其他 面积   权属状况   第二章 筹备组组建与准备工作 概述：业主大会筹备组是组织成立业主大会的具体事务机构，组建一个透明、高效、有公信力和执行力的业主大会筹备组是业主大会得以顺利成立的重要保障。 业主要求成立业主大会，可事先向物业所在区（市）县物业管理主管进行咨询，并可在主管部门处索取相应的文件、范本等资料，听取主管部门和街道办事处、社区居民委员会的指导和建议，同时业主和建设单位可以请物业管理企业协助做好小区业主大会的筹备工作。 按照政策规定，应当由业主代表和建设单位代表共同组成业主大会筹备组，负责业主大会的筹备工作。为了让筹备工作能够体现公开、公平、公正，能够依法顺利完成各项工作，业主应当与建设单位在充分沟通、形成共识的基础上，发出筹建业主大会筹备组的通知。考虑不同物业类型面积的情况，以自愿报名和推荐相结合的方式，从各方业主代表中产生筹备组员，筹备组员确定后，建设单位以物业管理业主大会筹备组的名义发出通知，告知全体业主。 要点提示： 1.达到以下条件的：“公有住房出售达到总建筑面积1/2以上的，商品出售达到总建筑面积2/3以上且竣工交付使用满1年的”，应筹备业主大会。 2.业主大会的筹备成立采用组建筹备组，以筹备组负责实施筹备工作的方式进行。 3.筹备组的成员应当包括建设单位的代表，建设单位应当积极组织并配合筹备组的其他成员开展工作，并承担首次业主大会会议的组织费用。 4.筹备组中业主成员可以采用业主自荐、推选等方式产生，由有能力、有时间、热心公益事业、责任心强、公正廉洁，在同一物业管理区域内代表不同类型物业的业主组成； 5.如果报名和推荐的人数太多，可按照不同物业类型面积比例，由其候选人推选确定筹备组正式人员； 6.筹备组应当认真履行职责，做好业主大会的筹备组织工作，不能从事与业主大会筹备成立无关的工作，不的侵害其他业主的合法权益； 7.筹备组组成以后，应当以书面形式在物业管理区域内公告成员名单，并告知所在区（市）、县物业管理主管部门、街道办事处、社区居民委员会； 8.组建筹备组、筹备组开展业主大会筹备工作的过程中，应与物业管理单位做好协调工作。 【文 1】   ××区××（项目名称）筹建业主大会筹备组的通知   各位业主： 根据《物业管理条例》、《业主大会规程》等有关法规政策的规定以及业主的要求，本物业已具备成立业主大会的条件，现就筹建业主大会筹备组的有关情况通知如下： 一、筹备组是为业主大会的成立提供服务的，临时负责业主大会筹备工作，自业主委员会选举产生移交有关资料时自行终止。 二、筹备组的筹备工作内容： （一）、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； （二）、参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）； （三）、确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数； （四）、确定业主委员会委员候选人产生办法及名单； （五）、宣传物业管理的有关法规、规章、政策； （六）、做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。 三、筹备组由建设单位代表和热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力与必要时间的业主代表组成的。筹备组成员采用业主自荐与推荐方式产生，根据本物业的实际情况，原则上按照多层住宅×人，高层住宅×人，别墅×人，建设单位×人，共计××人组成筹备组。 四、报名时间：××年××月××日 截止时间：××年××月××日（一般应超过7天） 联系地址：×××××× 联系电话：×××× 联系人：××× 附： ××区××（项目名称）业主大会筹备组成员推选表   ××××开发有限公司（代章） ××年××月××日 附表 ××区××（项目名称）业主大会筹备组成员推荐表 填表人：（签名） 楼幢单元门牌号：×幢×单元×号 筹备组成员候选人姓名 性别 年龄 楼幢单元门牌号 房屋交付使用时间 房屋建筑面积 工作单位及职务 推选意见（同意○/不同意×） 备注                                                                           备注： 1.请在××年××月××日前将本表交至×××××（地点及收表人）； 2.推选意见需按要求填写，也可填写本人，不得涂抹。    【文2】 ××区××（项目名称）业主大会筹备组成员名单公告   各位业主： 根据《物业管理条例》、《业主大会规程》等有关法规、政策的规定，本物业业主于××年××月××日成立了业主大会筹备组，现将筹备组成员名单公告如下。对本公告如有异议，请于三日内以书面形式向筹备组提出。 筹备组成员名单及情况简介： 姓名 性别 年龄 楼幢单元门牌号/单位职务   组长 ××× × × ×幢×单元×号 副组长 ××× × × ××开发公司（职务） 组员 … … … … … … … … ×××开发有限公司（代章） ××年××月××日  【文3】 ××区××（项目名称）业主大会筹备组会议纪要 会议时间：××年××月××日 会议地点： 参加人员： 会议主 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ：1…………… 2…………… 3…………… 记录人： 会议内容：审议通过………     参会人员签名： 记录人签名： ××年××月××日   【表 2】 ××区××（项目名称）业主大会筹备组议事日程表 序号 工作项目 工作内容 参加人员 召集人 时间 地点 邀请单位 备注 1 第一次筹备组会议 制定业主大会筹备组工作日程 筹备组全体成员           2 第二次筹备组会议 确定首次业主大会会议召开的相关事宜 筹备组全体成员           3 第三次筹备组会议 确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数 筹备组全体成员           4 第四次筹备组会议 拟定《业主大会议事规则》和《业主公约》（草案） 筹备组全体成员           5 第五次筹备组会议 确定业主代表、业委会委员候选人推选办法 筹备组全体成员           6 推选工作 组织推选业主代表，业主委员会委员候选人 筹备组全体成员           7 第六次筹备组会议 确定业主代表，业主委员会委员候选人名单 筹备组全体成员           8 公告工作 公告业主大会召开事宜；业主及其投票权数清单；业主代表及业委会委员候选人名单；《议事规则》和《业主公约》 筹备组全体成员           9 …… …… 筹备组全体成员             注：邀请单位主要是指物业所在地的区（市）县物业管理部门和街道办事处、社区居民委员会，物业管理企业等。   【文 4】 ××区××（项目名称）业主大会筹备组议事日程公告   各位业主： 根据《物业管理条例》、《业主大会规程》及等有关法规政策的规定，本小区业主于××年××月××日推选产生了业主大会筹备组，并在小区内公告并生效。筹备组 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 于××月××日至××月××日，在××区房产管理局的指导下，开展下列工作，特此通知如下。对筹备组开展的各项工作，各业主可及时向××（姓名及联系电话）以书面形式提出建议。 一、确定首次业主大会会议的召开时间、地点、形式、内容； 二、参照《业主大会议事规则》（示范文本）、《业主公约》（示范文本），拟订本物业的《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）； 三、确认业主身份，确定业主在首届业主大会会议上的的投票权数。 四、确定业主委员会候选人产生办法及名单； 五、上述四项工作定于××月××日前（业主大会会议召开15日前）予以公告； 六、制定筹备组工作的具体日程安排、工作制度、与业主沟通 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 等。 ××区××（项目名称）业主大筹备组 筹备组成员（签名）： ××年××月××日   第三章 业主大会成立的实施 概述：筹备组成立并公告后，应当立即着手落实业主大会的筹备工作，为保障筹备工作的顺利开展，应制定详细的 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 和完成各项筹备工作所需的时间。 筹备组应向所在区（市）县物业管理主管部门、街道办事处、社区居委会告知筹备组成立的情况，领取业主委员会备案表，并接受相关政策指导。 筹备工作主要包括以下内容：第一个阶段，确定首次业主大会会议时间、地点、形式和内容；确认业主身份及投票权数；起草《业主大会议事规则》和《业主公约》草案；确定业主委员会委员候选人推选办法并组织业主代表、业主委员会委员候选人的推选工作；以上几项工作应于业主大会会议召开15日前基本完成并在小区内公告，征求业主意见。第二个阶段，主要就公告的各事项进行完善，组织表决票发放及回收工作，以及做好业主大会会议召开的其他准备工作。 业主大会成立、业主委员会产生后，筹备组将全部资料一并移交给新产生的业主委员会。业主委员会以书面形式在小区内公告业主大会和业主委员会的决定，业主大会成立工作完成。 要点提示： 第一部分，筹备工作： 1.筹备组一般应自成立之日起30日内在相关部门的指导下召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。 2.业主大会的会议形式分为集体讨论形式和书面征求意见形式。 3.首次业主大会会议应该完成：讨论通过《业主大会议事规则》和《业主公约》、选举产生业主委员会成员三项主要内容。未能完成此三项工作的，应当重新筹备成立业主大会； 4.《业主大会议事规则》和《业主公约》草案，可以参照建设部有关的示范文本，并结合本物业管理区域内的实际情况拟定； 5.业主身份的认定，应以建设单位或物业管理企业提供的业主产权清单、业主提供的房屋所有权证、购房合同等相关文件予以确定或认定； 6.在物业管理区域内拥有产权的：固定车库的产权所有人，住宅物业内的非住宅物业的产权所有人等均是业主，与住宅物业的业主拥有同等权利，应当进入业主大会。 7.首次业主大会会议业主投票权数的确定，有政策规定的，从其规定，没有规定的，一般采用1平方米为1个投票权的单位来计算。一名业主在一个物业管理区域拥有两处以上的物业，将各物业的建筑面积累加计算投票权数；需要特别说明的是，属全体业主公有的物业管理用房、设施设备用房等物业面积不计如总投票权数； 8.业主人数较多的，可以推选业主代表参加业主大会会议。业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的意见经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映； 9.业主代表一般按单元、楼层、幢推选；物业类型构成较复杂的，可分别按单元、楼层为单位推选； 10.业主委员会委员候选人可由已推选的业主代表中产生；业主人数较多的，可从已推选产生的单元、楼层业主代表中按幢（楼层）推选业主委员会候选人； 11.各项筹备工作完成后，应及时在物业管理区域内公告，重要事项应告知所在区（市）、县物业管理主管部门、街道办事处、社区居民委员会，并认真听取指导意见。   第二部分，业主大会会议部分： 1.业主大会会议的召开应当由本物业管理区域拥有1/2以上投票权的业主参加方为有效； 2.业主大会做出决定，必须经参会业主所持投票权1/2以上通过。重大事项的决定，必须经过物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上通过； 3.业主大会会议作出决定的时间以公开统计产生表决结果之日为准； 4.筹备组应对首次业主大会会议进程及会议决定作好记录工作； 5.业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力； 6.业主委员会应在业主大会产生之日起 3日内以书面的形式在物业管理区域内公告； 7.首次业主大会会议可邀请所在区（市）县物业管理主管部门、街道办事处、社区居民委员会派工作人员列席会议并进行现场指导。   第三部分，首次业主委员会会议 1.选举产生业主委员会委员，必须经参加业主大会会议的业主所持有投票权1/2以上通过； 2.业主委员会应自选举产生之日起3日内召开业主委员会会议，推选主任、副主任； 3.业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 4.业主委员会成立后，筹备组应与之办理移交工作。移交工作结束后，筹备组自行终结； 5.首次业主大会会议后，业主大会的决定以业主委员会的名义发布。   第一节 业主大会成立的基本流程   第一步骤：将筹备组成立情况告知物业所在区（市）县主管部门、街道办事处、社区居民委员会，并在主管部门领取《业主委员会备案表》。 第二步骤：筹备组制定工作计划，并对首次业主大会会议的工作经费进行预算。 第三步骤；筹备组根据制定好的工作计划，主要完成以下六项工作： （一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容 1．时间确定为××月××日； 2．地点确定在××××； 3．会议确定采用（集体讨论/书面征求意见）的形式；如业主人数较多，可推选业主代表参加业主大会会议。 4．会议讨论以下内容： 1）讨论通过《业主大会议事规则》 2）讨论通过《业主公约》； 3）选举产生业主委员会； 4）……… （二）确认业主身份及投票权数 由建设单位向筹备组提供项目的产权情况，筹备组据此确定参加业主大会会议的业主及其所拥有的投票权数。各业主的投票权数按照业主在物业管理区域内用有的物业建筑面积确定，有政策规定的，从其规定，没有规定的，一般以1平方米为1个投票权计算业主的投票权数。 筹备组据此制定“业主姓名及投票权数清单”。 （三）按照建设部相关的示范文本，拟定《业主大会议事规则》草案和《业主公约》草案。 （四）确定业主代表的推选办法。业主代表由业主按区域单位推选，筹备组将业主代表及业主委员会委员候选人的推选方案公告。 （五）讨论确定业主委员会委员候选人选举产生办法。 （六）张贴《物业管理条例》等物业管理方面的法规、政策宣传资料，并由专人负责向前来咨询的业主讲解有关筹备成立业主大会的相关内容。 第四步骤：筹备组以书面形式公告业主代表推选办法及业主委员候选人产生办法。☆ 业主委员会委员候选人的推选，业主大会筹备组应注意以下几个方面： （一）确认业主委员会委员候选人具备本物业的业主身份； （二）确定业主委员会委员候选人名单，收集整理候选人相关资料。候选人可采用业主推荐、自荐等方式。业主推荐候选人的，可以幢、单元、楼层等为单位推选，也可以自行推选。凡经自荐和推选的业主，都可以作为业主委员会委员候选人； （三）以公示的方式介绍候选人的名单和基本情况； （四）候选人的产生应有时间限制，在业主大会会议召开前或筹备组规定的截止时间前完成； （五）业主委员会委员应采用差额选举的方式； （六）推选业主委员会委员候选人的工作应尊重和鼓励业主的自主能动性，注重保障业主的合法权益。 第五步骤：在筹备组的组织下，由业主推选出业主代表和业主委员会委员候选人。 第六步骤：筹备组以书面的形式发布公告： 1.通知业主大会会议召开时间、地点、形式、内容； 2.公布业主及其投票权数清单； 3.公布业主代表名单及业主委员会委员候选人名单； 4.公布《业主大会议事规则》草案和《业主公约》草案； 第七步骤：筹备组向物业所在区（市）县主管部门、街道办事处、社区居民委员会告知首次业主大会会议的召开时间、地点、形式、内容等情况。 第八步骤：业主对业主代表和业主委员会委员候选人资格等提出置疑的，筹备组应当接受业主的质询，并重新审查。查明业主代表或业主委员会委员候选人无业主身份，筹备组应取消其代表或候选人资格，重新推选。 第九步骤：制作表决票，每位业主一份表决票，内容包括：业主委员会委员人选表决，《业主大会议事规则》表决，《业主公约》表决。 第十步骤： （一）.筹备组组织进行表决票发放工作。 （二）.进行首次业主大会会议的其他准备工作。 第十一骤：由筹备组主持召开首次业主大会会议。 （一）.各业主代表就业主大会会议所进行的各项内容进行讨论，发表看法； （二）.由指定的监票人员对回收的表决票进行确认； （三）.进行表决票统计工作； （四）.经业主代表及筹备组成员签字确认，当场公布投票结果； （五）.根据投票结果，筹备组宣布业主大会通过以下决定： 1.《业主大会议事规则》、《业主公约》获得通过； 2.达到规定投票权的××各业主委员会委员候选人中，得票靠前的××位当选为业主委员会委员； 以上事项均需经筹备组记录，并由筹备组成员签字后存档。 第十二骤：当选的业主委员会委员召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任、副主任。 【文 5】 ××区××（项目名称）首次业主大会会议形式及参会办法公告 各位业主： 为保障本物业首次业主大会会议顺利进行，现就本次业主大会会议形成及参会办法作出如下说明，如有不同意见，请及时向×××（姓名及联系电话）以书面形式提出。 一、会议形式：（集体讨论/书面征求意见） 二、参会形式；根据《业主大会规程》及有关法规、政策的规定和本小区的实际情况，确定本次业主大会会议以（全体业主/业主代表）参加的方式召开本次业主大会会议。（采用推选业主代表参加业主大会方式的）业主代表应当于××月××日前（参加业主大会会议3日前），就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。 业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。业主代表不参加会议，其所代表的业主也未另外推选业主代表参加的，视为弃权。     ××区××（项目名称）业主大会筹备组 筹备组成员（签名） ××年××月××日    【文 6】 ××区××（项目名称）召开首次业主大会会议的公告    各位业主： 经讨论研究，××区××（项目名称）业主大会筹备组决定于××年××月××日××时在××××（会议地点）召开首次业主大会会议。会议采用（集体讨论/书面征求意见）形式，须有本物业持有1/2以上投票权的业主参加方为有效。本次业主大会会议讨论《业主大会议事规则》（草案）、《业主公约》（草案）、选举业主委员会委员等事项，现将会议筹备组织的有关事项通知如下： 一、本次业主大会会议由业主对有关事项以书面签字的投票方式进行审议，并采用（全体业主/推选业主代表代表业主）参加会议。各业主（业主代表）于××月××日至××日前来××××（筹备组办公地点）领取表决票（表决票发放、回收登记表），××月××日至××日为业主填写表决意见时间，各业主（业主代表）应于××月××日前将表决票（表决票发放、回收登记表）及业主意见返还筹备组，届时由筹备组在业主大会会议上对表决情况进行公开统计，并就业主所提意见进行讨论。 二、《业主大会议事规则》（草案）、《业主公约》（草案）现已由筹备组参照建设部制定的相关示范文本，并结合实际情况拟定完毕。 三、根据《物业管理条例》、《业主大会规程》等有关法规、政策的规定，在广泛征求业主意见的基础上，业主大会筹备组确定并公告本物业首次业主大会业主委员会委员候选人产生办法。根据这一办法，××月××日至××日，通过业主推选，产生了本物业首次业主大会业主委员会候选人共计××名。名单见附件1 四、以上各事项，业主可及时向×××（姓名及联系电话）以书面形式提出建议。 附件1：业主委员会委员候选人名单： （1.候选人姓名；2.拥有物业地址；3.拥有物业面积；4.性别；5.年龄；6.名族；7.学历；8.政治面貌；9.联系方式；10.自荐或推荐材料）     ××区××（项目名称）业主大会筹备组 筹备组成员（签名）： ××年××月××日 【表 3】 ××区××（项目名称）首次业主大会会议签到册 参会人员 幢号 门牌号 业主（业主代表签名） 联系方式 所代表的区域单位 备注 1幢 （…..）幢    列席人员 编号 姓名 工作单位 职务 联系方式 备注 1 2 3   注：1.业主委托他人参加业主大会会议的，应将书面委托书交至业主大会筹备组，并作为本签到册附件，由筹备组（业主委员会）妥善保存。 2.业主大会会议可邀请物业所在地区（市）县物业管理主管部门、街道办事处（镇政府）、居民委员会相关人员进行现场指导。 【文 7】 ××区××（项目名称）首次业主大会会议纪要 会议时间：××年××月××日 会议地点： 参加人员： 列席单位及代表：×××、×× 会议主题：审议《业主大会议事规则》（草案） 审议《业主公约》（草案）， 选举业主委员会委员，…… 主持人； 记录人： 会议内容： 1.筹备组的工作总结汇报：（摘要） 2.《业主公约》、《业主大会议事规则》宣读与表决过程、结果； 3.业主委员会委员选举唱票过程； 4.业主委员会委员选举结果：（业主委员会委员名单） ××区××（项目名称）业主大会筹备组 筹备组成员（签名） 记录人： ××年××月××日 【文 8】 ××区××（项目名称）业主大会暨业主委员会成立公告 各位业主： ×年××月××日，依据建设部《业主大会规程》的有关规定，在×××区房产管理局、××街道办事处、××社区居民委员会等有关单位的指导和监督下，召开了××（项目名称）首次业主大会会议并完成了成立业主大会须完成的各事项，现奖首次业主大会会议的有关情况公告如下： 拥有本物业管理区××%投票权的××名业主以书面形式签字表决了投票，（采用推选业主代表参加业主大会方式）××名业主代表出席了这次会议，并就有关事项进行了讨论协商。会议经投票表决，以超过本物业管理区域内全体业主投票权2/3以上多数通过了《××区××（项目名称）业主公约》和《××区××（项目名称）业主大会议事规则》，以超过参会业主所持投票权1/2以上多数选举×××、×××、×××、×××共××人为 业主委员会委员。（具体内容见附件） ××年××月××日，经选举产生的××名业主委员会委员召开了第一次业主委员会会议，会议推选×××为××（项目名称）业主大会业主委员会主任，×××、×××为副主任。会后，××区××（项目名称）业主大会筹备组与选举产生的业主委员会办理了相关移交手续，现已自行解散。 附件1：首次业主大会会议参加及表决情况 附件2：××区××（项目名称）业主公约 附件3：××区××（项目名称）业主大会议事规则 附件4：××区××（项目名称）业主大会业主委员会成员情况简介 ××区××（项目名称）业主大会业主委员会 委员（签名）： ××年××月××日 附件1： 业主大会会议参加及表决情况 本物业管理区域内业主总数 本物业管理区域内投票权总数 参加投票业主数 参加投票业主所代表的投票权数 业主公约投票情况 同意 不同意 弃权 业主大会议事规则投票情况 同意 不同意 弃权 各委员所获权投票情况 同意 不同意 弃权 ××× ××× ××× ××× ××× ××× ……… 附件2：××区××××(项目名称)业主公约 附件3：××区××××(项目名称)业主大会议事规则 附件4：××区××××(项目名称)业主大会业主委员会成员情况简介（附相片） 姓名 性别 年龄 楼幢单元门牌号/单位职务   主任 ××× × ××岁 ×幢×单元×号 副主任 ××× × ××岁 ×开发公司（职务） ××× × ××岁 ×幢×单元×号 委员 ××× × ××岁 ×幢×单元×号 ××× × ××岁 ×幢×单元×号 ××× × ××岁 ×幢×单元×号 ××× × ××岁 ×幢×单元×号   第二节 业主投票权数的确定 概述：参加业主大会会议，行使投票权是在物业管理活动中的一项基本权利，同时也是业主参与物业管理区域内自主管理的主要方式。但是，由于业主在物业管理区域内拥有的产权份额不尽一致，有的相差还比较大，简单的采用一户一票的方式确定业主的投票权，不能充分保障业主权利的公平。因此，必须根据物业管理区域内产权分布的实际情况，合理、公平的确定业主的投票权数。 要点提示： 1.首次业主大会会议，业主的投票权数依据物业建筑面积确定，业主在物业管理区域内拥有的物业建筑面积是确定业主投票权数的基础和 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，业主拥有的物业建筑面积大，相应也就拥有较多的投票权数，两者之间应保持基本一致； 2.首次业主大会会议，业主的投票权数，有政策规定的，从其规定，没有规定的，计算方式是1平方米为1个投票权，不足1平方米的部分采用四舍五入方法计算； 3.业主大会成立后，召开业主大会会议的，应该按照《业主大会议事规则》约定的办法确定业主投票权； 4.属全体业主共有的物业管理用房、设施设备用房等的物业面积不计人总投票权数。 需要注意的问题是，有些物业管理区域成立业主大会时，只统计了购买住宅物业的业主的投票权数，而对在物业管理区域内拥有产权的开发建设单位、购买了本物业管理区域内非住宅物业等其他业主的投票权没有计入物业管理区域内的投票权总数中。这种做法是错误的，按照《物业管理条例》的规定，房屋的所有权是业主，业主在物业管理活动中享有参加业主大会会议，行使投票权的权利，因此，在实际操作过程中，在确定业主的投票权数之前，应首先明确本物业的物业管理区域的范围，包括哪些物业，然后在这一范围内确定业主身份，最后对已确定身份的业主所拥有的投票权数进行确定。 【文 9】 （一） ××区××（项目名称）首次业主大会会议业主名单及投票权数的公告   各位业主： 根据《物业管理条例》、《业主大会规程》等有关法规、政策的规定，结合本物业的实际情况，业主大会筹备组对本物业业主的业主身份进行确认，确认了本次业主大会会议上各业主的投票权数，现公告如下，如有不同意见，请及时向×××（姓名及联系电话）以书面形式提出。 本次业主大会会议上各业主投票权数以 为单位计算投票权，对业主拥有物业的建筑面积以产权证上所记载面积为准，暂未办理产权的，以购房合同上记载的面积计算。 附：××（项目名称）首次业主大会会议业主及投票权数清单     ××区××（项目名称）业主大会筹备组 筹备组成员（签名） ××年××月××日 （二） ××区××（项目名称）第×次业主大会会议业主名单及投票权数的公告   各位业主： 根据建设部《物业管理条例》、《业主大会规程》等有关法规、政策的规定，结合本物业的实际情况，业主委员会对本物业业主的业主身份进行了确认，并根据《××（项目名称）业主大会议事规则》对业主投票权的确定方法，确定了本次业主大会会议上各业主的投票权数，现公告如下，如有不同意见，请及时向×××（姓名及联系电话）以书面形式提出。 根据《××（项目名称）业主大会议事规则》约定，业主大会会议上各业主投票权数以×平方米为单位计算投票权，不足×平方米的部分采用四舍五入的方法计算。对业主拥有物业的建筑面积以产权证上所记载面积为准，暂未办理产权的，以购房合同上记载的面积计算。 附：××（项目名称）第×次业主大会会议业主及投票权数清单 ××区××（项目名称）业主大会业主委员会 ××年××月××日 附： ×××（项目名称）首（第×）次业主大会会议业主及投票权数清单 序号 业主名称 拥有物 业地址 产权面积 （平方米） 合同面积 （平方米） 投票权数 备注 1 2 … … 说明：尚未办理产权证的业主，以物业买卖合同中注明的建筑面积。 第三节 业主代表 概述：物业管理区域内业主人数较多的，要求每位业主都亲自参加业主大会会议的各项活动，有相当的难度，因此，通过推选业主代表的方式，由业主代表在业主大会会议上代表业主反映意见、发表看法，对业主大会的议事内容进行充分的讨论，更便于业主大会会议活动的开展。 要点提示： 1.业主代表在业主大会会议上的职责是代表业主参加业主大会会议，了解会议情况，听取他人意见、发表其所代表业主要求其转达的意见，并将会议有关情况转达给业主，业主大会仍是由各个业主进行投票表决最终作出各项决定。业主大会所作出的决定，是全体业主共同意愿的表达，而不是少数业主代表意愿的表达。因此，采用推选业主代表的形式参加业主大会会议，不同于“业主代表大会”，前者是由业主作出决定，后者是由“业主代表”作出决定，两者之间有本质的区别。在实际操作过程中不应当有后一种情况的发生； 2.业主代表是由业主推选出来的，在业主代表本人不能亲自参加业主大会会议时，业主代表不能委托他人参加，而是直接由业主重新推选业主代表参加业主大会会议。 【文 10】 ×× 区××（项目名称）首次业主大会会议业主代表推选办法公告 各位业主： 根据《物业管理条例》、《业主大会规程》等有关法规、政策的规定，结合本物业业主人数较多的实际情况，业主大会筹备组决定由业主推选业主代表参加首次业主大会会议。在广泛征求业主意见的基础上，筹备组确定本物业首次业主大会会议业主代表由业主按区域单位推选，多层每单元推选×名 业主代表，高层每幢推选×名业主代表（每幢还可按楼层推选1名代表 ，如×-×层选1名代表，××-××层选1名代表），别墅推选业主代表×名，商场派业主代表×名，建设单位推选业主代表×名。 ××区××（项目名称）业主大会筹备组 筹备组成员（签名） ××年××月××日 【文 11】 （一） ××区××（项目名称）首次业主大会会议业主代表名单公告 各位业主： 根据《物业管理条例》、《业主大会规程》及有关法规、政策的规定，结合本物业业主人数较多的实际情况，业主大会筹备组决定由业主推选业主代表参加本次业主大会会议。在广泛征求业主意见的基础上，筹备组确定并公告了本物业首次业主大会会议业主代表产生办法。根据这一办法，××月×日 至×日，推举产生了本物业首次业主大会会议业主代表共计××名。目前，该项活动已经完成 ，现将业主代表名单及基本情况公告如下，如有不同意见，请于×月×日前向×××（姓名及联系电话）以书面形式提出。 业主代表名单： （1.候选人姓名；2.拥有物业地址；3.拥有物业面积；4.性别；5.年龄；6.民族；7.学历；8.政治面貌；9.自荐或推荐材料） ××区××（项目名称）业主大会筹备组 筹备组成员（签名） ××年××月××日 （二） ××区××（项目名称）第×次业主大会会议业主代表名单公告 各位业主： 根据《××（项目名称）业主大会议事规则》确定的业主代表产生办法，×月×日至×日，各区域单位业主已推选产生了参加本次业主大会会议的业主代表，共计××名。目前，该项活动已经完成，现将业主代表名单及基本情况公告如下，如有不同意见，请于×月×日前向×××（姓名及联系电话）以书面形式提出。 业主代表名单： （1.候选人姓名；2.拥有物业地址；3.拥有物业面积；4.性别；5.年龄；6.民族；7.学历；8.政治面貌；9.联系方式；10.自荐或推荐材料）   ××区××（项目名称）业主大会业主委员会 ××年××月××日 第四节 表决票的制作、发放、回收和统计 概述：不论是采用集体讨论的形式，还是采用书面征求意见的形式，召开业主大会会议需要就重大事项进行讨论审议时，都应当采用书面形式签字表决。这是因为物业管理区域内重大事项决定的作出，关系到每一位业主的切身利益，有必要采用比较正规的方式进行投票表决，对各个业主的赞同、反对等情况进行明确记录，并保存好相关的资料，只有这样，才能真正切实保障全体业主的合法权益。 要点提示： 1.无论采用集体讨论形式或书面征集意见形式，召开业主大会会议 ，对重大事项需要表决通过的，均应采用书面形式投票表决； 2.采用书面形式投票表决，应当做好表决票的制作、发放、回收和统计工作，保证表决票的真实有效，保证其内容准确反映业主的意见。 3.制作出规范的表决票是决定表决投票工作能否顺利进行 ，表决结果是否真实有效的基础。按照规定，表决票上应标明业主的姓名，楼栋单元门牌号，房屋建筑面积，投票权数，表决事项，赞成、反对、弃权选项及示范符号，有效与无效票的提示，以及业主本人的签名等内容； 4.一般情况下，召开业主大会会议，进行投票表决，表决票的发放与回收是一个比较长的过程，很难对表决票本身进行即时的监督，因此，不适宜采用无记名投票的方式，而适于采用记名投票的方式，将业主的基本情况在表决票上标明，防止漏票、假票、串票等情况出现，是投票进程真实、有效、合法的保障； 5.表决票上应对需要表决的事项有明确的说明，尽量避免因为业主未能到场，或者对所需表决的内容不够了解而无法充分表达自己的意见的情况； 6．表决票的发放与回收应当做好统计、核对工作，应当制定发放、回收登记册，由表决人在上面签字认可，确保表决票的发放与回收的有效性和真实性，同时也便于以后对表决工作进行查验和总结。 7.决定的过程必须是公开、透明的，按规定，业主大会进行公开计票一般要有不少于10名非业主委员会委员的业主及1/2以上业主委员会委员参加，并对计票的相关情况以书面签字认可。     【表 4】 （一） ××区××（项目名称）首次业主大会会议表决票   编号： 楼栋单 元门号 建筑面积 投票权数 表决事项意见 （赞同○/反对×） 填表时间 （年月日） 业主签名 业主公约 审议意见 业主大会 议事规则 审议意见 表决事项 候选人姓名 拥有物业地址及建筑面积 意见（赞同○/反对×） 其他建议 业主委员 会委员选 举意见 … … 其他建议 备注：1.请在您同意的候选人处填写“○”，不同意的候选人处填写“×”； 2.请在××年××月××日前将本票交予筹备组； 3.选举意见一栏需要求填写、不得涂抹； 4.未在规定时间前交票至指定地点的，未填写的空白票视为自动弃权。   （二） ××区××（项目名称）第×次业主大会会议表决票 编号： 楼栋单 元门号 建筑面积 投票权数 表决事项 表决意见 （赞同○/反对×） 填表时间 （年月日） 业主签名               其他建议   备注：1.请在××年×月×日前将本票交予筹备组； 2.表决意见一栏需要按要求填写，不得涂抹； 3.未在规定时间前交票至指定地点的、未填写的空白票视为自动弃权。   【表 5】 ××区××（项目名称）首（第×）次业主大会会议表决票发放、回收登记表 （ ）幢 单元 门牌号 表决 票编号 业主 姓名 领取情况 回收情况 备注 领票人 发票人 时间 交票人 收票人 时间 … 注：业主委托他人领取选票或投票的，应注明情况。 第五节 业主委员会委员的选举 概述：业主委员会是业主大会重大决策和日常事务的执行机构，选举产生业主大会委员会是首次业主大会会议的必要事项之一。选举业主委员会委员的工作分三个部分，一是确定选举名额及选举办法；二是推选业主委员会委员候选人；三是选举产生业主委员会委员。 要点提示： 1.按规定，业主委员会委员人数在5-15名的范围内，具体名额由业主大会议事规则约定； 2.选举业主委员会委员，必须实行差额选举； 3.业主委员会委员候选人可由幢、单元（楼层）等业主代表产生，业主人数较多的可由幢（楼层）业主代表产生； 4.业主委员会委员的选举，应当就每位候选人的得票情况进行统计，每位当选的业主委员会委员的得票都必须超过与会业主所持投票权的1/2。候选人得票相等不能排位当选的，应对得票相等的候选人再次选举确定； 5.已选定的业主委员会委员少数少于业主大会议事规则规定人数的，应在当选之外的其他候选人中再次选举确定； 6.为便于操作，确因不能按业主大会议事规则规定的人数选出业主委员会委员的，也可按实际选出的人数为准确定，必须经业主大会议事规则约定。     【文 12】   ××区××（项目名称）业主大会业主委员会候选人推选办法   一、根据《业主大会规程》的规定，业主委员会委员候选人应当符合下列条件： （一）、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主； （二）、遵守国家有关法律、法规； （三）、遵守业主大会议事规则、业主公约，履行业主义务； （四）、热心公益事业，责任心强，公正廉洁； （五）、具有一定组织能力； （六）、具备必要的工作时间。 二、业主委员会候选人的推选，由业主大会筹备组完成以下工作： （一）、确认候选人具备本物业的业主身份； （二）、确认业主委员会候选人名单，收集整理候选人相关资料。候选人可采用业主推荐、自荐等方式； （三）、以公示的方式介绍候选人的名单和基本情况； （四）、在××月××日（业主大会会议召开前或筹备组规定报名截止时间）前完成候选人的产生； 三、业主委员会委员采用差额选举的方式。根据本物业的实际情况，确定（单元代表/单元代表中推选产生各幢代表）作为业主委员会委员候选人，其中电梯公寓业主代表×名，多层住宅代表×名，别墅代表×名，建设单位代表×名，商铺代表×名。 ××区××（项目名称）业主大会筹备组 ××年××月××日     【文 13】   ××区××（项目名称）业主委员会委员选举办法   第一条××区××（项目名称）的业主，可以选举业主委员会委员，并享有被选举权。 第二条 由筹备组确定首次业主大会业主委员会委员人数。本物业业主委员会由××名委员组成，设主任1名，副主任×名。 第三条 本物业业主大会业主委员会各委员的选举必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。 第四条 业主委员会委员的选举先确定候选人的选举方式；选举进行前，筹备组应公布候选人名单、选举的时间、地点和方式。 第五条 业主委员会委员的选举根据本物业的实际情况采用书面投票的形式。 第六条 选举业主委员会委员，实行差额选举方式；选票上的正式候选人名单按姓名笔划顺序排列。 第七条 业主在选举时对候选人可以投赞成票，可以投反对票，也可以弃权。 第八条 每次选举所投的票数，多于投票人数的无效，等于或者少于投票人数的有效。 第九条 选票的填写不符合选票上所注明的要求的，作为废票计入投票总数。废票需经监票人提交筹备组（业主委员会）审查确认。 对无法辨认的选票，经×名监票人认定，提交筹备组（业主委员会）审查，作废票处理。 第十条 获得与会业主所持投票权1/2以上的候选人人数多于应选名额时，以获得投票权数多者当选；如果投票权数相等，不能确定当选人时应当就获得投票权数相等的候选人再次选举，以获得投票权数多者当选。 获得半数以上投票权数的候选人人数不足××人（业主大会议事规则规定人数）但超过5人（包括5人），确因不能按规定的人数选出业主委员会委员的，可按实际选出的人数为准。 第十一条 业主委员会主任、副主任应当在已当选的业主委员会委员中产生。由业主委员会会议投票选举，以得票多者当选。 第十二条 候选人、候选人的配偶或直系亲属不得担任监票、计票和唱票工作。 第十三条 选举结果产生后，应当及时将选举情况及结果以公告的形式在物业管理区域内张贴告知全体业主。 第十四条 选举工作结束后，由业主委员会对选举工作进行记录总结，并向有关部门上报选举情况，整理、建立选举工作档案。 ××（项目名称）业主大会筹备组（业主委员会） ××年××月××日   第四章 业主委员会的备案 概述：业主委员会选举产生后，应按照有关规定，持相关备案资料向所在地区（市）县物业管理主管部门备案。办理备案，有利于及时取得主管部门的指导，进一步规范自身的运作，提高民主决策和管理水平，也便于办理申请刻制印章、代码登记和开立专项维修资金帐户等事宜。所在区（市）县物业管理主管部门在收到备案资料之日起7个工作日内，对符合条件的发给业主委员会备案证书。 要点提示： 1.业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向所在地区（市）县物业管理主管部门备案； 2.备案前，应到所在地街道办事处（乡镇人民政府）与社区居民委员会签署意见； 3.备案资料不齐全，不予办理备案。使用虚假材料获得备案的，备案无效，并追究相关责任人法律责任； 4.业主委员会凭备案证书向相关部门申请刻制印章、办理代码登记和开立专项维修资金帐户等事宜。 第五章 选聘物业管理企业 概述：选聘物业管理企业是《物业管理条例》赋予业主大会的重要职能，是充分尊重业主财产权利，实施民主管理，保护多数业主合法权益的重要体现。《物业管理条例》第三条“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”的规定，在业主选聘物业管理企业的过程中具有指导性的意义。《物业管理条例》规定，选聘、解聘物业管理企业是业主大会的职责，决定的作出必须是经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，同时规定，物业服务合同的签订是“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签定物业服务合同”，正是为了保证选聘物业管理企业的活动遵循公开、公正、公平的原则来进行。 这些规定包含了两层主要内容：一是决定选聘物业管理企业的权利在业主大会；二是业主委员会作为业主大会的执行机构，负责选聘物业管理企业的各项具体工作，包括与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同以及其他具体工作。为了做好这一工作，业主为应当在选聘物业公司的过程中做好筹划、落实工作，同时，业主委员会不能越权作出选聘物业管理企业的决定，没有经过全体业主所持投票权2/3以上同意选聘物业管理企业的行为，不符合《物业管理条例》的规定，属于无效行为。在未经业主大会同意的情况下，业主委员会与物业管理企业签定物业服务合同的，合同属于无效合同，由作出决定的责任人依法承担相应的法律责任。 要点提示： 1.业主大会决定选聘、解聘物业管理企业的，必须经过全体业主所持有投票权2/3以上通过； 2.业主大会选聘物业管理企业可以采取公开招标、邀标、协议选聘等多种形式； 3.业主委员会负责代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签定物业服务合同并负责其他具体工作的实施； 4.选聘物业管理企业时，要了解所选聘的物业管理企业的基本情况，包括企业法人的基本情况、物业管理资质情况等； 5.签订物业服务合同时，要对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容作出明确的规定，防止合同纠纷的发生。 6.选聘物业管理企业的工作必须公开进行； 7.原物业管理单位与新选聘的物业管理企业及业主委员会做好验收、移交工作，办理交接手续。 【表 6】   ××区××（项目名称）第×次业主大会会议表决票 编号： 楼栋单 元门号 建筑面积 投票权数 表决事项 填表时间 （年月日） 业主签名 选聘的物 业管理企业 其他建议   物业公司情况简介：（1.公司名称；2.注册资金；3.资质等级；4.信用记录；5.法定代表人；6.主要管理技术人员；7.管理业绩等） 提示：填入你所愿意选聘的物业公司编号或企业名称。     第六章 专项维修资金的筹集使用 概述：住房专项维修资金是指专项用于物业共用部位、共用设施设备在保修期满后的维修、更新、改造的资金。住房专项维修资金制度是《物业管理条例》规定的，保障住宅小区共用部位、共用设施设备完好和正常运行，保障小区的正常使用和安全，维护全体业主和社会公共利益的重要制度。 共用部位，是指一幢房屋内部，由整幢房屋的业主、使用人共同使用的房屋主体承重结构、外墙面、门厅、楼梯间和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的房屋等。 共用设施设备，是指住宅小区或者单幢房屋内，共用的上下管道、电梯、供配电设备设施、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋及物业管理用房等。 要点提示： 1.维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设备的维修和更新、改造，不得挪作他用； 2.维修资金属于业主所有，并不意味着业主个人可以随意支配专项维修资金。专项维修资金制度是基于全体业主的公共利益而确立的制度，有关专项维修资金的收取、使用、管理等必须符合有关规定和业主公约的约定； 3.决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施是业主大会的职责； 4.业主大会作出专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。   第七章 业主大会、业主委员会工作经费筹集与管理使用 概述：业主大会会议的组织召开，业主委员会工作的开展，必然存在一定的费用支出，业主大会和业主委员会的工作，其目的是代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，开展工作产生的费用，应该由业主承担。同时，这些工作是为全体业主服务的，带有一定的公益性质，不同于一般的商品化服务，其工作经费的预算、征集、管理和使用办法应通过业主大会审议决定，合理预算、严格管理和使用。 有的观点认为，应该由物业管理企业或其他有关单位承担这部分经费。需要说明的是，业主和物业管理企业是物业管理活动中的两个平等主体，两者之间是合同债务关系，作为提供服务的一部分，物业管理企业是应当为业主大会开展各项工作提供必要的协助，但是开展各项工作的资金应当由业主自行筹集。物业服务合同规定了双方的权利义务，即业主向物业管理企业支付费用，物业挂历企业提供物业服务，没有向业主大会开展各项工作提供资金的义务。 要点提示： 1.首次业主大会会议的组织费用，由该物业建设单位承担； 2.业主大会和业主委员会开展工作的经费由业主承担； 3.经费的筹集 、管理和使用由业主大会议事规则具体约定。经费的筹集管理办法 ，作为业主大会议事规则的一部分可以另行制定单行文本，也可以直接在业主大会议事规则中加以约定；但不论采用何种具体形式，作为业主大会议事规则的一部分内容，约定的作出必须经过全体业主所持投票权2/3以上通过； 4.经费的使用情况应当公开、透明，接受业主的监督。业主向业主大会提供工作经费，业主大会使用这部分经费开展工作，具有公众利益的性质，理应接受业主的监督。       【表 7】 ××区××（项目名称）第×次业主大会会议表决票   编号： 楼栋单 元门号 建筑面积 投票权数 表决事项 填表时间（年月日） 业主签名 业主大会工作经费征集/管理办法 ××年工作经费预算方案 其他建议   提示：同意○/不同意×/弃权填写“弃权” 第八章 物业管理区域公众制度的制定与执行 概述：《物业管理条例》规定业主大会应当履行制定、修改物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的职责。这些制度包括房屋定期维修制度，设施设备管理规定，绿化环境卫生管理规定，住宅装修管理规定，车辆停放与交通秩序协管规定，消防与治安协管规定等，这些规章制度，既是《业主公约》所规定的业主的各项权利义务的具体化，同时也是维护物业管理区域内良好秩序的必要保障，这些制度由业主大会业主委员会负责拟定草案，并交业主大会会议讨论决定。 要点提示： 1.拟定、制定各项规章制度时应当征求物业管理企业的建议和意见，因为这些制度的执行需要有物业管理企业协助，有些规章制度主要依靠物业管理企业执行，在制定这些规章制度的过程中，充分征求物业管理企业的建议和意见，有利于物业管理区域良好秩序的维持； 2.物业管理区域内各项规章制度也可以通过《业主公约》、《物业服务合同》等授权物业管理企业制定，或物业管理企业草拟后交业主大会决议通过； 3.各项规章制度的制度的制定，应当明确各方的责、权、利，做到既充分保障业主的各项权利，又便于操作执行。 第九章 业主委员会的换届与备案 概述：业主委员会作为业主大会的常设机构，实行任期制，其资格自任期届满之日起自动终止，应按照业主大会议事规则的约定，定期召开业主大会会议换届改选。 要点提示： 1.业主委员会的换届选举工作应在原业主委员会任期届满前完成； 2.业主委员会逾期不组织换届选举的，可由当地区（市）县物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会指导业主组织进行换届选举； 3.原业主委员会任期届满后，不能再以业主委员会名义履行业主大会在业主委员会任期内所赋与的职责。业主委员会任期届满后，以业主委员会名义从事与本物业内物业管理