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2010年土地估价师估价理论与方法辅导资料汇总.doc

2010年土地估价师估价理论与方法辅导资料汇总

粉墨人生
2011-04-05 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《2010年土地估价师估价理论与方法辅导资料汇总doc》,可适用于经济金融领域

土地估价师考试:土地供给相关定义、涵义  土地供给是指在一定的技术经济条件下人类可利用的各种土地资源的数量包括已利用的和未利用的后备资源储量的总和。土地的供给按其性质可分为自然供给和经济供给两个方面。  、土地供给的特征  ()土地的自然供给的数量是固定不变的其弹性为零。  ()土地的经济供给是有弹性的。  、土地供给的方式  ()自然供给:指土地自然固有的可供人类利用的部分。  制约土地自然供给的因素主要有:  ①适宜于人类生产生活及动植物生长的气候条件及地形、地貌条件  ②资源条件可供人类生活的物品和生产必需的资源如矿产资源水资源等  ③交通运输条件。通过某种交通工具可以到达。  ()经济供给:指土地在自然供给及自然条件允许的范围内在一定的时间和地区因用途与价格变化而形成的土地供给数量。土地的经济供给是有弹性的。  影响土地经济供给的因素主要有:  ①土地的自然供给量。这是土地经济供给的基础和前提。  ②人们利用土地的知识和技术水平。  ③交通运输条件。交通运输条件改善可使原来不便利用的土地易于接近且运输成本降低因而增加土地的经济供给。  ④土地利用的集约化程度。一般来说利用集约程度愈高的土地其经济供给亦随之增加。  ⑤社会需求。土地社会需求的变动将促使土地利用的改变从而促使土地经济供给的改变。土地估价师考试:土地供需平衡原理土地供需平衡原理  土地供求关系是指土地经济供给与人们对某些土地用途需求之间的关系。因为自然供给是无弹性的土地资源的总供给是受限制的总供给量有一个极限值。但由于土地用途具有多样性且可以相互转换人们可以通过改变土地用途来增加某种用途的土地供给以适应人们对这种用途的土地需求这种经济供给可以扩大或减少(有弹性)但最终受限于总的自然供给量。  土地的供求关系与一般商品的供求关系一样在自由竞争情况下供求关系决  定土地的价格土地价格影响土地的供求关系。但由于土地具有的自然特性和经济特性使得土地的这种供求关系具有自身的特殊性。  从实践看土地供不应求是绝对的、普遍的而供过于求是暂时的、个别的。土地估价师考试:土地估价方法应用土地估价的方法通常被分为基本估价方法和应用估价方法。基本估价方法适合宗地价格评估取得一定时点的宗地评估价格包括市场比较法、收益法、成本法、剩余法等。应用估价法是政府为管理地产市场和土地价格的需要所采用的快速、经济的区域估价方法即在基本估价方法的基础上对整个城市或某一区域的地价、地价影响因素、地价变化规律进行分析建立起的一套地块价格评估标准从而在需要时可以快速、经济地评估出城市或区域内的地块价格。此类方法多适用于政府政策性的大量估价属于此类的方法有:路线价法、标准宗地估价法、模型(数理统计)估价法等在我国主要是应用基准地价修正法。 一、市场比较法  市场比较法是在同一市场条件下根据替代原则以条件类型或使用价值相同的士地交易实例与待估宗地加以对照比较在两者之间就影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等进行修正求取待估宗地在评估基准日地价的方法。这种方法体现了市场的供求关系具有现实性说服力很强。运用市场比较法一般需要做因素修正因而难度较大要求估价者有丰富的估价知识和经验。适用于地产市场发育较好、有许多交易实例的地区。 用市场比较法评估土地价格除对可比实例进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正外还应根据使用年期、容积率等因素进行修正。.使用年期修正。土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。我国实行土地有偿、有期限、有流动使用制度土地使用年期直接影响到土地使用效用和获取土地收益的年限进而影响地价。例如国家规定工业用地使用年限为年可比实例用地交易时已使用了年剩余年期为年待估宗地为新出让工业用地使用年期为年。.容积率修正。容积率是建筑面积与占地面积之比。一般城市规划对城市不同地区的建筑容积率有一定的规定限制。容积率越大单位土地面积上的建筑面积越大土地利用的效率就越高从而影响地价。关于容积率的修正目前有两种方法:一种是把容积率作为个别因素的一个子因素只进行个别因素修正另一种方法是把容积率修正从个别因素修正中分离出来分别对容积率和个别因素进行修正。这两种方法本质上是一致的这里我们采用后一种修正方法。在欧美及日本由于市场竞争和城市规划的原因在同一区域所有宗地的容积率都相差无几所以一般无须修正。但在我国由于没有形成完善的竞争机制城市规划以局部、短期为主缺乏整体布局、长期效益的观念在同一区域内的容积率相差悬殊。许多城市制定了容积率修正系数表 我们采用后一种修正方法。在欧美及日本由于市场竞争和城市规划的原因在同一区域所有宗地的容积率都相差无几所以一般无须修正。但在我国由于没有形成完善的竞争机制城市规划以局部、短期为主缺乏整体布局、长期效益的观念在同一区域内的容积率相差悬殊。 二、收益法  收益法也叫地租资本化法是以土地还原率将土地在将来所能产生之期待纯收益折算现值的总和求取待估土地价格的方法。由于土地的固定性、永续性使得土地的所有者能期待在未来年间持续取得纯收益所以纯收益的资本化可以作为土地价格。适用干有收益(如出租、商业、工业用地)或潜在收益的土地的估价。 利用收益法得到的估价结果的可信度与准确度取决于土地纯收益、还原率的准确程度具体应用中应注意这两个问题。 例-:某市N公司以A、B两块土地租用价出资入股与另外两家公司组成XXX 有限公司现评估土地在年月日的价值作价入股。A、B两块土地按实际交付时间分块分期起租计算合同总租期年即从年月日至年月日止。具体情况  .A场地分三种情况:  ()现有熟地m年一月日投入  ()正在回填土的土地m年月投入  ()计划待港口开发地 m年 月投入。  .B场地情况: 面积为m年月日投入。  .确定评估结果。因N公司该项评估是土地租价入股合营后利润分成据土地分期投入的时期效应以及土地从投入到形成目标生产力、发挥经济效益与股东各方都是密切相关的故拟采用前两年各%本金化作用计算。最终确定A、B两场地评估值如下: 评估值 X(IX%+.lX%)=(万美元) 三、剩余法  剩余法又称假设开发法是将某一待估土地上全部建筑物的销售价格减去正常建造成本、正常利润、税金、利息从而求得该地块价格的一种土地估价方法。利用剩余法估价应遵循土地最有效利用原则正确确定土地最佳利用方式。在具体应用中应正确确定房地总价值或土地开发完成后的总价和房产价值或土地开发费用。   四、成本法  成本法在土地估价上的运用就是成本法。成本法的基本思路是把对土地的所有投资包括土地取得费和基础设施开发费两大部分作为“基本成本”加上基本投资所应产生的相应利润和利息组成土地价格的基础部分。并同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要加上土地所有权应得收益(即土地出让金)从而求得土地价格。即:土地价格=土地取得费十土地开发费十税费十利息十利润十土地所有权收益(即土地出让金)   五、基准地价修正法  基准地价修正法是在基准地价的基础上根据影响各种类型用地的宗地地价的区域因素和个别因素建立宗地地价修正系数表并利用宗地地价修正系数表评估宗地地价的一种应用估价法。基准地价修正法的实质是比较法在基准地价评估基础上编制的各因素修正系数表和因素条件说明表是比较的标准。在宗地发生出让、转让、出租、抵押时评估者对土地使用年期、地产市场供求状况、土地收益、用途、区域影响因素、个别因素进行调查和具体分析对照因素修正系数表对基准地价进行系数修正从而快速方便地得到宗地价格。具体评估程序如下:   .确定宗地的位置及用途以确定进行修正的基准地价和影响因素项目。   .调查影响宗地地价因素的宗地指标。按照宗地所在区域和用途对应的修正系数表内容充分利用已收集的资料和土地登记资料并进行实地调查整理宗地地价因素指标数据。  .确定宗地地价因素修正系数。按照宗地用途和所处区域以及与修正系数表内容相对应的各项因素指标数据确定各因素对应的修正系数计算宗地地价影响因素的总修正值。  .对出让或使用年期不一致的宗地要进行年期修正。  .对宗地估价期日与基准地价估价期日之间地价水平有变动的还应进行期日修正。   .对评估目的不同如税收、股份制改组、清产核资、抵押和拍卖等可进行评估目的修正。  .对于其他影响地价的因素如容积率如果在系数修正时未被考虑也应进行修正。  .确定宗地地价。   六、各种估价方法的比较与综合运用  估价人员在估价过程中应根据估价目的、估价对象的特点、所收集到的资料状况选择土地基本方法与应用方法中的一种或几种并用评估土地价格。各种方法有不同的适用范围、不同的特点。 在上述多种方法中市场比较法、收益法、成本法是三大基本方法其他方法可以看作是这三种方法的派生。土地估价师考试:土地减税、免税  土地减税、免税   下列情况免征土地增值税:  ()纳税人建造普通标准住宅出售其土地增值额未超过扣除金额%的   ()因国家建设需要而被政府征用的房地产。符合上述免税规定的单位和个人须向房地产所在地税务机关提出免税申请经税务机关审核后免征土地增值税。土地估价师考试:土地评估机构年检管理 土地评估机构年检管理  第二十二条土地评估中介机构实行年检制度年检结果向社会公布。  第二十三条土地评估中介机构年检的主要内容包括土地估价师从业人员变动情况年度执业业绩情况、质量状况执业准则、规则及其他法律法规执行情况等。  第二十四条土地评估中介机构年检的程序:  、土地评估中介机构在执业注册资质期满天以前上报年检材料。  、省协会审查年检材料是否齐全对不符合要求的应在收件后个工作日内通知年检机构补报材料。  、对年检材料符合要求的省协会将土地评估报告送有关专家进行质量评审在个工作日内完成评审打分。同时协会对机构年检材料进行审查提出审核意见。对土地估价师有变动的进行网上公示。  、汇总专家打分、公示和审核结果提出年检意见经会长办公会研究确定年检结果。符合年检条件的土地评估中介机构换发《土地评估中介机构注册证书》并在省国土资源厅和省土地估价师协会网站或报刊上公告。对年检不合格(抽查土地估价报告分以下的)一年无业绩、%的土地评估项目收费低于收费标准%搞不正当竞争的机构降低从业范围对未按时向省协会申报年检材料的机构注销土地评估资质。  第二十五条土地评估机构年检应提交以下材料:  、年检申请  、《土地评估中介机构年检申请表》  、《土地估价师年检申请表》  、《企业法人营业执照》  、份土地估价报告  、土地评估收费票据复印件份(由协会办公室随机指定)  、需要提交的其他材料。土地估价师考试:土地需求的种类 土地需求的种类  人类对土地的需求不外两大类:农业用地需求和非农业用地需求。  农业用地需求包括人类对耕地、林地、草地等的需求。影响耕地需求的因素主要有人口、消费水平、土地生产率、国民经济状况等。人类对于林地的需求主要取决于对木材的需求和林木的生态功能。对于草地的需求不只因为它能提供畜牧产品更重要的还在于它能保护土地资源维护生态平衡。  非农业用地需求包括人类发展工业、交通、科学教育、文化娱乐及住宅等对土地的需求。主要取决于四大因素即社会因素包括人口增长、人口结构、社会演化趋势等经济因素包括经济发展水平、城市物质环境的更新、一般经济因素等政策因素包括城市规划、住宅政策、土地供给政策等区位因素包括地理位置、交通便利条件等。非农业用地需求会随着社会生产力水平的提高而不断增加这是由社会生产力水平提高人们用于生产生活必需晶的劳动所占比重减少而相应增加了对发展、奢侈、娱乐等方面的需求前者主要是对农用地的需求后者主要对非农用地的需求。土地估价师考试:土地需求相关定义 土地的需求是指人类为了生存和发展利用土地进行各种生产和消费活动的需求。  ()土地需求的特征  土地需求是一种引致需求或者说是一种派生需求是由于对土地产品的需求才有对土地的需求。人类对土地的需求是人们对生活资料的需求所引起的人们对生活资料的种类、数量和质量的多少或者高低直接影响着土地需求的程度。  影响土地需求的因素主要有:  ①人口变动。人口增加将导致对土地需求的增加  ②经济发展状况。经济景气对土地的需求增加。  ③人类利用土地的知识和科技水平。利用土地的知识越多科技水平越高土地需求就会增加。  ()土地需求的种类  ①作为生产要素的土地需求  ②作为投资的土地需求  ③混合性土地需求土地估价师考试:土地征收管理土地征收管理  土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起日内到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的经税务机关审核同意后可以定期进行纳税申报具体期限由税务机关根据情况确定。纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入由于涉及成本确定或其他原因而无法据实计算土地增值税的可以预征土地增值税待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。土地估价师考试:我国的金融体系   我国的金融体系:目前我国已基本建立了以国有金融机构为主体、其他各类金融机构并存的金融体系逐步形成了银行、证券、保险业分业经营、分业监管的金融体制。我国现行的中央银行制度下的金融机构体系是以中国人民银行为核心国有独资商业银行为主体包括其他商业银行和政策性银行以及非银行金融机构并存和协作的金融机构体系。我国金融体系按地位和功能可分为金融监管机构和经营性金融机构。  ()金融监管机构主要有中国人民银行、银行业监督管理机构、证券监督管理机构和保险监督管理机构按我国分业监管体制履行各自的职责。  ()经营性金融机构包括:商业银行、政策性银行、非银行金融机构。  我国的银行金融机构:包括中央银行、商业银行、政策性银行三大类。我国主要的非银行金融机构分类:主要有保险公司、信托投资公司、信用合作社三大类别。土地估价师考试:相关税收大纲知识点一、考试大纲要求:  (一)考试目的  测试应考人员对相关税收知识的理解与掌握程度。  (三)考试范围  .契税  ()契税概念  ()契税的计税依据  印花税  ()印花税的概念。  ()印花税的计税依据。   契税  、契税是在土地、房屋权属发生转移时对产权承受人征收的一种税。  、纳税人:《中华人民共和国契税暂行条例》规定在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人应当依照本条例的规定缴纳契税。  转移土地、房屋权属是指下列行为  ()国有土地使用权出让  ()土地使用权转让包括出售、赠与和交换  ()房屋买卖  ()房屋赠与  ()房屋交换。  下列方式视同为转移土地、房屋权属予以征税:  ()以土地、房屋权属作价投资人股  ()以土地、房屋权属抵债  ()以获奖方式承受土地、房屋权属  ()以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。  对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母继承土地、房屋权属不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属属于赠与行为应征收契税。  、课税对象:契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。  、税率:契税的税率为%一%.各地适用税率由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况在规定的幅度内确定并报财政部和国家税务总局备案。  、计税依据  契税的计税依据是房屋土地产权转移时双方当事人签订的契约价格。征收契税一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。为了保护房屋产权交易双方的合法权益体现公平交易避免发生隐价、瞒价等逃税行为征收机关认为有必要时也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估以评估价格作为计税依据。  房屋产权的转移必然连带着土地权属的变动。房地产价格会因所处地理位置等条件的不同或高或低。这也是土地价格的一种体现考虑到实际交易中房产和地产的不可分性也为防止纳税人通过高估地产价格逃避税收和便于操作在房地产交易契约中无论是否划分房产的价格和土地的价格都以房地产交易契约价格总额为计税依据。土地使用权交换、房屋交换时以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为计税依据。  、纳税环节和纳税期限  契税的纳税环节是在纳税义务发生以后办理契证或房屋产权证之前。按照《契税暂行条例》由承受人自转移合同签定之日起日内办理纳税申报手续并在征收机关核定的期限内缴纳税款。  、减税、免税   有下列行为之一的减征、免征契税:  ()国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的免征  ()城镇职工按规定第一次购买公有住房的免征  ()因不可抗力灭失住房而重新购买住房的免征  ()土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后重新承受土地、房屋权属的由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征  ()纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的免征   ()依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的经外交部确认可以免征。土地估价师考试:信用的概念与形式信用的概念与形式、信用的概念:信用的概念有广义合狭义之分。  广义的信用是指在社会交往中由承诺的兑现程度所形成的社会联系而且是一种基础性的社会联系。在人们的社会活动中大到一个国家小到每个个人都不可避免会发生一些交往。而在交往中也必然发生交往双方一方对另一方的各种承诺。正式这种承诺构成了社会得以有秩序运转的最基本的要素。而人们则根据对承诺的兑现程度去判断一个人或一个组织的信用度。如果承诺能百分之百地兑现人们就会认为推崇信用若承诺能大部分得到兑现人们则会认为信用比较好以此类推如果承诺根本无法得到兑现那么就会被认为没有信用。这是这种信用决定了交往的深度合广度。  狭义的信用只用于经济领域指的是人们的经济往来过程中由于商品买卖的预付款或延期付款以及直接借贷所形成的经济联系。  、信用的形式主要有:  ()商业信用:企业在正常的经营活动和商品交易中由于延期付款或预收帐款所形成的企业常见的信贷关系。  商业信用的形式主要有:赊购商品、预收货款和商业汇票。  在发生商业信用过程中一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明如商业票据。商业信用的积极意义是有利于促进商品销售但存在范围有限的局限性。  ()银行信用:  银行信用是由商业银行或其他金融机构授给企业或消费者个人的信用。在产品赊销过程中银行等金融机构为买方提供融资支持并帮助卖方扩大销售。商业银行等金融机构以货币方式授予企业信用贷款和还贷方式的确定以企业信用水平为依据。商业银行对不符合其信用标准的企业会要求提供抵押、质押作为保证或者由担保公司为这些企业做出担保。后一种情况实质上是担保公司向申请贷款的企业提供了信用是信用的特殊形式。  银行信用与商业信用相比具有以下特点:  ①银行信用是以货币形态提供的。银行贷放出去的已不是在产业资本循环过程中的商品资本而是从产业资本循环过程中分离出来的暂时闲置的货币资本它克服了商业信用在数量规模上的局限性  ②银行信用的借贷双方是货币资本家和职能资本家。由于提供信用的形式是货币这就克服了商业信用在使用方向上的局限性  ③在产业周期的各个阶段上银行信用的动态与产业资本的动态往往不相一致。  与商业信用相比银行信用具有以下优势:  ①克服商业信用局限性。  上游企业贷给下游企业也可下游贷给上游。可小额聚成大额也可大额分散成小额。满足长、中、短贷款的不同需要。  ②规模大、成本低、风险小。  ③能够创造信用。发放贷款给企业企业根据需要可再次贷款给其他企业。  银行信用包括三个方面:一是银行以吸收存款、办理结算等形式筹集社会各方面的闲散资金二是通过贷款等形式运用所筹集到的资金三是银行为商品交易双方提供信用保障如提供保函、信用证服务等也是以银行持有的货币资金做保障。  银行信用是目前主要的信用形式可以弥补商业信用的不足是国家调节经济的重要手段。例如通过贷款的扩张和收缩调控经济发展的速度通过调整贷款结构带动产业结构的调整等等。此外商业信用和国家信用等形式的发展往往依赖银行信用的支持。例如商业票据往往要到银行办理贴现国民经济中的货币结算一般要通过银行完成。  ()国家信用:是以国家为主体进行的一种信用活动。国家按照信用原则以发行债权等方式取得的信用。  ()消费信用是由商业企业、商业银行以及其它信用机构以商品形态向消费者个人提供的信用。目的是解决消费者支付能力不足的困难重要用于耐用消费品、支付劳务费用和购买住宅等方面的需要。  消费信用有两种类型:一是类似商业信用由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者二是属于银行信用由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金。消费信用的作用主要是促进商品流通引导居民消费。  ()民间信用:民间信用是民间个人之间的借贷往来。它主要分散在城乡居民群众中尤其是农村。民间信用有以货币形式提供的也有以实物形式提供的。民间信用在方式上比较灵活、简便可随时调节个人之间的资金余缺能在一定范围内弥补银行信用的不足。但由于它具有利润高、手续不够齐备、随意性大、风险大、分散性和盲目性等特点必须正确引导和加强管理。  、金融(信用)工具  ()金融工具的含义:金融工具是用来证明贷者与借者之间融通货币余缺的书面证明其最基本的要素为支付的金额与支付条件。  ()金融工具的特征:  、偿还性。指各种金融工具(除股票外)一般都载明偿还的义务和期限。  、流动性。指金融工具可在金融市场上买卖、转让。考*试大*金融工具持有人可随时将金融工具出售以获取现金。凡能随时出售而换回现金的金融工具一般称之为流动性强。  、安全性。指投资于金融工具的本金能够安全收回的保障程度或者说避免风险的程度。  、收益性。指投资于金融工具能给投资者带来收益的能力。  ()主要的几种金融工具  票据(包括本票、汇票、支票)、大额可转让存单、短期债券等为短期信用工具。股票和债券两类为长期信用工具(也称为有价证券)。银行券和纸币为不定期信用工具。  这里主要介绍票据:  ①汇票是由出票人签发的、委托付款人在见票时或者在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据。  我国票据法将汇票分为银行汇票和商业汇票银行汇票是指有银行签发的汇票商业汇票是指由银行以外的企事业单位、机关、团体等签发的汇票。  ②本票是出票人签发的、承诺自己在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。  我国票据法规定本票仅限于银行本票且为记名式本票和即期本票。  ③支票是出票人委托银行或其他金融机构见票时无条件支付一定金额给收款人或者持票人的票据。  支票与汇票和本票相比有两个显著的特点:第一以银行或者其他金融机构作为付款人第二见票即付。  支票一般可分为普通支票、现金支票和转账支票。土地估价师考试:银行金融机构  银行金融机构  ①中央银行:一个由政府组建的机构负责控制国家货币供给、信贷条件监管金融体系特别是商业银行和其他储蓄机构。  中央银行是一国最高的货币金融管理机构在各国金融体系中居于主导地位。中央银行的职能是宏观调控、保障金融安全与稳定、金融服务。②商业银行:是一个以营利为目的以多种金融负债筹集资金多种金融资产为经营对象具有信用创造功能的金融机构。商业银行没有货币的发行权商业银行属于金融领域的一个重要机构传统的商业银行的业务主要集中在货币的存贷等。  商业银行在一国金融机构体系中居主体地位。③政策性银行:指那些多由政府创立、参股或保证的不以营利为目的专门为贯彻、配合政府社会经济政策或意图在特定的业务领域内直接或间接地从事政策性融资活动充当政府发展经济、促进社会进步、进行宏观经济管理工具的金融机构。  政策性银行是当今世界上发达国家和发展中国家普遍存在的一类金融机构。与商业银行等一般金融机构相比政策性银行的特征主要有:  ()经营目标是为了实现政府的政策目标。一般金融机构在经营活动中更多地是考虑自身的盈利而政策性银行是隶属于政府的金融机构需严格执行政府的意图不以盈利为主要经营目标其经营目标是为了实现政府的政策目标。当然政策性银行作为金融机构也要在经营活动中实行独立核算、自主经营和自负盈亏。()资金来源主要是政府直接出资即使有的政策性银行不完全由政府出资创办但也是由政府参股或提供保证实质上还是受控于政府。()资金运用以发放中长期贷款为主贷款利率一般低于同期限的一般金融机构贷款利率。()贷款重点是政府产业政策、社会经济发展计划中重点扶植的项目。如重点发展的产业开发贷款、基础设施建设贷款、改善环境的建设贷款、社会福利建设项目贷款。这些贷款由于利微、期限长、风险大其他金融机构不愿经营故多由政策性金融机构发放。  政策性银行的种类:  按业务范围区分各国政策性银行主要有如下几种类型:  ()开发性金融机构。是专门为政府经济开发和发展提供中长期贷款的政策性金融机构。其作用主要是配合政府实施相关的产业政策加快基础设施和重点项目的建设。如印度工业开发银行日本开发银行美国联邦中期信贷银行。开发性金融机构在发展中国家的作用比在发达国家更为重要。()农业政策性金融机构。是经营农业和与农业有关的信贷业务贯彻政府支持农业发展政策的金融机构。其作用在于为农业提供资金支持为贯彻和落实政府支持的农业政策和措施提供服务。()进出口政策性金融机构。是经营与进出口有关的信贷业务推动国家进出口贸易发展的金融机构。其作用主要是通过融通资金提供融资条件提供咨询服务和经办对外援助服务于政府的对外政策。在外贸出口信贷中对资本货物的出口予以特别支持以政府作后盾支持外贸经济的发展。土地估价师考试:印花税概念及免征条件   印花税、印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。  、印花税的纳税人为在中国境内书立领受税法规定应税凭证的单位和个人包括国内各类企业、事业、机关、团体、部队及中外合资企业、中外合作企业、外商独资企业、外国公司和其他经济组织及其在华机构等单位和个人。  、印花税的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证具体包括以下几项:  ()购销、加工承揽、建设工程勘察设计、建设安装工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术等合同或者具有合同性质的凭证  ()产权转移书据  ()营业帐簿  ()权利、许可证照  ()经财政部确定征税的其他凭证。  、印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。  对一些载有金额的凭证如各类合同、资金帐簿等采用比例税率。税率共分档:‰、‰、‰、.‰、.‰。  对一些无法计算金额的凭证或者虽载有金额但作为计税依据明显不合理的凭证采用定额税率每件缴纳一定数额的税款。  印花税计税依据根据应税凭证的种类分别有以下几种:  ()合同或具有合同性质的凭证以凭证所载金额作为计税依据。具体包括购销金额、加工或承揽收入、收取费用、承包金额、租赁金额、运输费用、仓储保管费用、借款金额、保险费收入等项  ()营业帐簿中记载资金的帐簿以固定资产原值和自有流动资金总额作为计税依据  ()不记载金额的营业执照专利证、专利许可证照以及企业的日记帐簿和各种明细分类帐簿等辅助性帐簿按凭证或帐簿的件数纳税。  、对下列情况免征印花税:  ()财产所有人将财产捐赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据免征印花科税  ()已纳印花税凭证的副本或抄本免征印花税  ()外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所立的合同免征印花税  ()有关部门根据国家政策需要发放的无息、贴息贷款合同免征印花税  ()经财政部批准免税的其他凭证。土地估价师考试:应纳税所得额准予扣除项目   、企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出包括成本、费用、税金、损失和其他支出准予在计算应纳税所得额时扣除。  但在计算应纳税所得额时下列支出不得扣除:  (一)向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项  (二)企业所得税税款  (三)税收滞纳金  (四)罚金、罚款和被没收财物的损失  (五)本法第九条规定以外的捐赠支出  (六)赞助支出  (七)未经核定的准备金支出  (八)与取得收入无关的其他支出。  、企业发生的公益性捐赠支出在年度利润总额以内的部分准予在计算应纳税所得额时扣除。  、在计算应纳税所得额时企业按照规定计算的固定资产折旧准予扣除。  下列固定资产不得计算折旧扣除:  (一)房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产  (二)以经营租赁方式租入的固定资产  (三)以融资租赁方式租出的固定资产  (四)已足额提取折旧仍继续使用的固定资产  (五)与经营活动无关的固定资产  (六)单独估价作为固定资产入账的土地  (七)其他不得计算折旧扣除的固定资产。  、在计算应纳税所得额时企业按照规定计算的无形资产摊销费用准予扣除。  下列无形资产不得计算摊销费用扣除:  (一)自行开发的支出已在计算应纳税所得额时扣除的无形资产  (二)自创商誉  (三)与经营活动无关的无形资产  (四)其他不得计算摊销费用扣除的无形资产。  、企业纳税年度发生的亏损准予向以后年度结转用以后年度的所得弥补但结转年限最长不得超过五年。土地估价师考试:营业税概念及税率营业税、营业税是在中国境内对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。  提供劳务、转让无形资产或者销售不动产是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为(以下称应税行为)。但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务不包括在内。  前款所称有偿是指取得货币、货物或者其他经济利益。  单位是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。  个人是指个体工商户和其他个人。  、营业税的计税依据提供应税劳务的营业额、转让无形资产的转让额或者销售不动产的销售额它包括发生应税行为向对方收取的全部价款和价外费用。  纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是下列情形除外:  (一)纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额  (二)纳税人从事旅游业务的以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额  (三)纳税人将建筑工程分包给其他单位的以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额  (四)外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务以卖出价减去买入价后的余额为营业额  (五)国务院财政、税务主管部门规定的其他情形。  、实行不同行业不同的比例税率。  现行营业税共设置了个税目并按不同行业、类别分别采用不同的税率具体规定为:  营业税税目税率表  税 目:  税 率:  一、交通运输业    二、建筑业    三、金融保险业    四、邮电通信业    五、文化体育业    六、娱乐业    七、服务业    八、转让无形资产    九、销售不动产  土地估价师考试:营业税扣缴义务人  营业税扣缴义务人:  (一)中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产在境内未设有经营机构的以其境内代理人为扣缴义务人在境内没有代理人的以受让方或者购买方为扣缴义务人。  (二)国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。  、纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式:  应纳税额=营业额×税率  营业额以人民币计算。纳税人以人民币以外的货币结算营业额的应当折合成人民币计算。  、 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的从其规定。  营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。  、营业税的纳税期限分别为日、日、日、个月或者个季度。纳税人的具体纳税期限由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定不能按照固定期限纳税的可以按次纳税。  、营业税纳税地点:  (一)纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。  (二)纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是纳税人转让、出租土地使用权应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。  (三)纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。  扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。  、营业税起征点是指纳税人营业额合计达到起征点。  营业税起征点的适用范围限于个人。  营业税起征点的幅度规定如下:  (一)按期纳税的为月营业额-元  (二)按次纳税的为每次(日)营业额元。  省、自治区、直辖市财政厅(局)、税务局应当在规定的幅度内根据实际情况确定本地区适用的起征点并报财政部、国家税务总局备案。  、下列项目免征营业税:  (一)托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务婚姻介绍殡葬服务  (二)残疾人员个人提供的劳务  (三)医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务  (四)学校和其他教育机构提供的教育劳务学生勤工俭学提供的劳务  (五)农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治  (六)纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入  (七)境内保险机构为出口货物提供的保险产品。(新增项目)  除前款规定外营业税的免税、减税项目由国务院规定。任何地区、部门均不得规定免税、减税项目。土地估价师考试:营业税纳税 .营业税扣缴义务人:  (一)中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产在境内未设有经营机构的以其境内代理人为扣缴义务人在境内没有代理人的以受让方或者购买方为扣缴义务人。  (二)国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。  、纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式:  应纳税额=营业额×税率  营业额以人民币计算。纳税人以人民币以外的货币结算营业额的应当折合成人民币计算。  、营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的从其规定。  营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。  、营业税的纳税期限分别为日、日、日、个月或者个季度。纳税人的具体纳税期限由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定不能按照固定期限纳税的可以按次纳税。  、营业税纳税地点:  (一)纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。  (二)纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是纳税人转让、出租土地使用权应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。  (三)纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。  扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。  、营业税起征点是指纳税人营业额合计达到起征点。  营业税起征点的适用范围限于个人。  营业税起征点的幅度规定如下:  (一)按期纳税的为月营业额-元  (二)按次纳税的为每次(日)营业额元。  省、自治区、直辖市财政厅(局)、税务局应当在规定的幅度内根据实际情况确定本地区适用的起征点并报财政部、国家税务总局备案。  、下列项目免征营业税:  (一)托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务婚姻介绍殡葬服务  (二)残疾人员个人提供的劳务  (三)医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务  (四)学校和其他教育机构提供的教育劳务学生勤工俭学提供的劳务  (五)农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治  (六)纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入  (七)境内保险机构为出口货物提供的保险产品。(新增项目)  除前款规定外营业税的免税、减税项目由国务院规定。任何地区、部门均不得规定免税、减税项目。土地估价师考试:政策因素与地租和地价政策因素与地租和地价  政策因素的作用主要在于避免土地自由市场对居民收入和社会财富的分配可能带来的种种不公同时也在于减少各种不同用地之间不相容的现象从用地的角度减少污染、拥挤等带来的损失。  ()土地利用规划。土地利用规划一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施。  A、规划常采取限制可供开发的土地数量的做法会使地价上升。  B、对土地供给的影响也会导致土地投机现象的增多。  C、由于规划方案造成的区位影响还会对个别地块的价格发生影响。  D、规划控制还会增加某些用途的用地数量使之高出市场目前的实际需求水平因而确保地价低于市场水平以保证这部分用地不被用作其他用途。  关于规划对土地供给的限制有学者(AlanW.Evans)将其划分为两种类型:一种是实质性的规划政策即那些具有特定目的的政策措施如:为保护农业用地进行用地调整等另一种为程序性规划政策即那些为实现实质性政策而提供的手段或方法如用地分区管理条例、土地细分法规都可能增加土地的供给。  由于规划政策的作用地价曲线再也不是一个由市中心向郊区渐降的平滑曲线而是一个起伏的有不连续的折线。  ()城市基础设施政策  在市场上交易一般都是经过开发,具有某些基础设施的熟地有关统计资料表明,基础设施投资在地价中占有很大比重,这一比例从到不等。有学者指出设施的水平、设施建设的投资方式以及设施的质量对一个具体地块来说是三个最关键的因素若出现与实际需求不符则必然导致熟化成本过高而使市场上的土地投放量减少。  另外基础设施建设周期较长建设的时机特别敏感晚会导致用地短缺、地价上升早会造成投资浪费。土地估价师考试辅导:按建筑物层数分类 按建筑物层数分类  ()低层建筑:~层的建筑。  多为住宅、别墅、幼儿园、中小学校、小型的办公楼以及轻工业厂房等。  ()多层建筑:~层的建筑。  多为一般住宅、写字楼等  ()中高层建筑:~层的建筑。  多为居民住宅楼、普通办公楼等。  ()高层建筑:层以上的建筑。  多功能的大厦(商住、写字楼等多功能大厦)  ()超高层建筑:房屋檐高超过米的建筑。土地估价师考试辅导:比较法相关知识 比较法  所谓比较法是在求取估价对象建筑物价格时将估价对象建筑物与在较近时期内已发生了交易的类似建筑物加以比较从已发生了交易的类似建筑物的已知价格修正得出估价对象建筑物的价格的一种估价方法。所谓类似建筑物是指在用途、建筑结构、所处地区等方面与估价对象建筑物相同或相似的建筑物。  运用比较法进行建筑物价格评估同比较法评估土地的原理基本一致只是比较的因素、项目不同。进行建筑物的比较评估选择的因素主要是影响建筑物质量的建筑结构、建造年份、设计标准、装修设备、建筑面积、层次、朝向、用途、产权状况等。通过比较分析、对评估建筑物的条件与买卖实例的建筑物条件有差别的则通过系数进行调整修正。其计算公式为:  建筑物价格=买卖实例单价x (评估时建材价格指数交易时建材价格指数)X  (评估对象交易情况交易实例交易情况)×(评估对象的比较因素条件系数交易实例的比较因素条件系数)×建筑面积土地估价师考试辅导:城市详细规划城市详细规划  城市详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。  根据城市建设的阶段和工作需要城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。修建性详细规划是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。  城市详细规划的对象是城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域。按功能可以分为居住区、工业区和商贸区详细规划等。规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划规划地域范围一般应在公顷以上。近期内拟建设的地区应编制修建性详细规划地域范围一般应在公顷以上。土地估价师考试辅导:城市详细规划类型详细规划类型  根据城市建设的阶段和工作需要城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。  ()控制性详细规划  控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。  ()修建性详细规划  修建性详细规划是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。土地估价师考试辅导:地租模型结论 阿兰索将贯价曲线与地价构成曲线P(T)相叠加得出结论即家庭(或企业)会选择一个其满意程度最高而又与地价构成曲线相吻合的区位即(图)中买价曲线BP与地价曲线p(t)相切处E这时该家庭(企业)取得区位平衡。  阿兰索又对城市及郊区土地市场进行了分析提出了土地市场取得平衡的条件即供求数量相等“直到城市边缘的所有的土地都被卖光在一定距离以内不再有土地出售”。买价曲线斜率最大的用户因其竞争性强而取得市中心的区位由于使用者对区位的偏好会因与市中心距离的增加而急剧减小因此在第一个使用者决定其土地消费量后斜率次大的使用者将取得最靠近市中心的土地一直外推出去直到城市边缘最后一个边际使用者为止(如农业使用者)。这样城市中任意一处的地价就可通过这一系列的平衡区位和边际价格与边际区位的分析中求得。  即:某一区位的地价与其他区位的地价是密切相关的其关系可用土地用户的买价曲线描述该用户处于平衡区位时他所支付的地价等于该区位标价曲线所表示的价值而标价曲线是由邻近他最满意区位的价值所定义的。或归纳为:对于一个家庭i在其取得区位平衡的区位ti处若他的第二个最满意区位tj的地价为pj则他所支付的平衡区位地价只为:  pi=pi(t)丌tj·pj土地估价师考试辅导:对照法基本知识对照法  对照法亦称标准法就是把评估对象的客观条件与标准房价要求的条件相对照从中查出与评估对象条件基本相同等级的标准房价。  应用对照法评估建筑物主要步骤是:  )确定待估房屋建筑物结构等级  对评估房屋的结构、装修、设备等做认真的查勘分析并做详细记载。需要特别注意的是不属于不动产范围的装饰、设备和设施不应作为评估标的物也就不能作为评定房屋等级的条件因素。把查勘得到的标的物特征与房屋等级划分标准细目相对照。如评估标的与对照标的条件基本吻合就可以确定对照标的结构等级就是评估房屋的结构等级。  )对照标准查房价  在此之前首先需要制定出一个城市的标准房价。标准房价制定一般以房屋建筑成本为测算依据。标准房价的测算数据是通过调查和直接计算取得的。标准房价制定的主要方法步骤是:  ()从城市各类房屋中选找样板房每个等级样板房应在个以上样板房的容量越大越接近这类房屋的实际平均价格。  ()对样板房的造价调查测算。对选中的样板房进行测算计算出单位造价。对近期竣工新建类型的房屋的测算数据可通过调查的方式取得。对建造年代久远近年来又没新建的旧式房屋可采用做预算的方法计算出房屋的重置价格。  ()对样板房的造价进行时间修正。由于选定的样板房在建造时间上和施工用料的价格上都有差异这些差异的程度直接影响计算出来的平均造价的准确程度所以在平均计算前应对每个样板房的造价按照确定的评估期日的建筑材料正常市场价格进行修正使测算的样板房在同一起跑线上进行比较和应用。  与时间有关的修正主要包括材料费价格指数、人工费指数、机械使用费价格指数、其他费用价格指数等。  ()把选定的同一等级的样板房的现值加权平均其结果就可作为这个等级房屋的标准房价。  根据标准房价测定标准把确定的评估标的的结构等级与标准房价的结构等级相对照从中查出相应的标准价格作为评估标准的基础房价。  )对基础房价进行调整  由于标准房价是按幢、新房、排除环境影响测算出来的但实际上同一等级房屋存

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