房地产常见权证问题及解答

常见权证问题及解答 权证知识： 1、问：什么是高档商品房（非普通住宅）？ 答：（1） 面积144平米以上 （2）容积率小于1.0 这两个条件只要符合其中一个就是非普通住宅 2、问：连锁店签单应注意两证的哪些内容？ 答：两证地址是否统一、两证产权人名字是否与签单人身份证统一、产权证号、产权性质、产权来源、产权证日期、产权是否有抵押以及有抵押是否已经解押。 3、问：产权证、土地证两证地址不一样应如何处理？ 答：若因派出所户籍地址变更造成两证地址不一样时需要到派出所开具同址证明； 若因该房屋的房改单位人员书写错误造成两证地址不一样需到原房改单位开具证明； 若因房产部门登记错误造成两证地址不一样需到房产部门开具证明。 4、问：送件时买卖双方需要准备哪些材料？ 买方：身份证（原件及复印件1份）有贷款的话还要另外携带贷款材料； 卖方：身份证、产权证、土地证（原件及复印件1份） 中介方：买卖契约（无贷款4份，有贷款5份） 5、房改房测绘有什么特别规定？ 答：房改房、顶楼且首次上市交易需要提前配图，需要提供产权证原件及复印件1份、买卖契约或者南京市房屋权属登记 申请书 入党申请书下载入党申请书 下载入党申请书范文下载下载入党申请书民事再审申请书免费下载 到二楼房屋测绘窗口进行测绘登记，登记后5个工作日内会有工作人员上门测绘，5个工作日后到房屋测绘窗口缴费并领取测绘结果，然后送件、过户。 6、问：房屋产权过户时若买方不到场需提供哪些材料？ 答：若买方不能到场，需提供身份证原件和委托书（委托书不需要公证：委托权证办理送件和出件，房产交易登机中心提供固定格式的委托书，只填第一行，然后在委托人处签字即可）； 7、问：房屋产权过户时若买方共有人有未成年人需提供哪些材料？ 答：若买方共有人有未成年人，此未成年人的监护人必须父亲和母亲同时到场，该未成年人不用到场，需提供该未成年人的户口簿（若此户口薄的户主不是此未成年人的父母，需再提供“出生证明”或者“独生子女证”）； 8、问：买方贷款买房，贷款人、共有人及其配偶之一不能到场，需提供哪些材料？ 答：需提供公证/领事馆见证过的委托书才可以贷款，委托内容有： ①同意购买此房；②同意以所购买的房子作为向银行贷款的抵押；③由于人不在本地，现委托配偶签字，其配偶关于贷款涉及到的一切问题所签的字，全部予以认可； 9、问：房屋产权过户时若外籍人购买南京的二手房需提供哪些材料？ 若外籍人购买南京的二手房，该二手房需有外销许可证，有外销许可证的二手房不要报批，可以直接过户（若购房人持中文护照，可以直接办理过户；若购房人持外文护照，需做护照 翻译 阿房宫赋翻译下载德汉翻译pdf阿房宫赋翻译下载阿房宫赋翻译下载翻译理论.doc 公证）；若无外销许可证，需要提供以下复印件：（1）护照；（2）护照翻译公证和委托公证；（3）产权证；（4）存量房买卖 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ；将以上4份资料送至权证处，权证交至房产局，房产局会送到安全厅报批，房产局会在7天之内通知此外籍人是否可以购买该二手房。房产局通知客户可以购买此房后，买卖双方再到公证处针对存量房买卖合同做的合同公证；合同公证做好后再到房产局进行过户。 10、问：房屋产权过户时若卖方不到场需提供哪些材料？ 答：若卖方本人不能到场，需提供委托公证书（委托卖房），由受托人本人持身份证原件和委托公证书原件到场办理过户； 11、问：房屋产权过户时若该二手房有房屋共有人未满18周岁房需提供哪些材料？ 答：若该二手房有房屋共有人未满18周岁，在卖方送件时，需提供承诺/声明公证书，公证内容大意为：卖此房是为了房屋共有人的学业或其它发展；做此公证需要提供的资料有：未成年人父母身份证、户口本、结婚证、未成年人的出生证明或独生子女证、产权证、土地证；未成年人的父母亲双方都要到场，若不能到场，需提供委托公证；如未成年人父母有一人已死亡，还要带其死亡证明；如未成年人父母离异，父母也必须同时到场。 12、问：若卖方为外籍人士需要提供哪些材料？ 答：①若外籍人在本地，将护照做翻译公证后，可以本人到场，直接出售；②若外籍人不在本地，除护照的翻译公证外，还要再做委托卖房的委托公证。③存量房买卖合同的合同公证 13、问：出件时买卖双方需要带哪些材料？（江宁的因送件时就需要缴纳税费，所以以下材料送件时就需要提供） 答：买方：身份证（若买方有契税补贴需要另外携带户口本、结婚证或单身证明） 卖方：身份证、若卖方营业税或个人所得税要按差额缴纳需要提供购房发票、契税完税证；若卖方为满5年且唯一一套住宅需要另外携带户口本、结婚证或单身证明。 14、问：产权来源为继承和赠与的房屋卖方出件时需要带哪些材料？ 答：身份证；原产权人的产权取得日期的证明（详见下文第32条）；继承或赠与公证或者赠与协议；户口本、结婚证或单身证明（若该房屋为现产权人满5年且家庭唯一一套住宅时提供）；原产权人购买此房的购房发票（若营业税、个税需要按差额缴纳时提供）。 15、问：普通住房交易过户所需要哪些税费？ 答：（1）配图费20元；契税按1％征收。（若买方为自住型或改善型购房可以补贴0.5%；）交易服务费：房改房100元/套，存量房3元/㎡；产权登记费：80；土地证工本费：20元。 （2）普通住房未满5年，营业税按差额的5.55％缴纳；个人所得税按可以按差额的20％征收或全额的1％缴纳，交易服务费：房改房100元/套，存量房3元/㎡。 （3）普通住房满5年且提供购房发票，个税也按差额的20％征收；普通住房满5年若不提供购房发票，个税也按全额的1％征收，普通住房满5年且是家庭唯一一套住房可免收个人所得税，交易服务费：房改房100元/套，存量房3元/㎡。 16、问：非普通住房交易过户所需要哪些税费？ 答：（1）配图费20元；契税按3％征收；交易服务费：房改房100元/套，存量房3元/㎡；产权登记费：80；土地证工本费：20元。 （2）非普通住房未满5年，营业税按全额的5.55％缴纳；若提供购房发票个税按差额的20％征收，若不提供买方发票个税按全额的1％缴纳；交易服务费：房改房100元/套，存量房3元/㎡；产权登记费。 （3）非普通住房满5年且提供购房发票，营业税按差额的5.55％征收、个税可以按差额的20％征收也可以个税也按全额的1％征收；交易服务费：房改房100元/套，存量房3元/㎡；产权登记费。 （4）若非普通住房满5年且是家庭唯一一套住房可免收个人所得税。 17、问：非住宅（商铺，商住，车库等）交易过户所需要哪些税费？ 答：（1）买方：配图费20元；契税3％； 交易服务费：5元/㎡； 产权登记费：550；土地证工本费：90元。 （2）卖方可以选择：营业税：差额的5.6％； 个人所得税：差额的20％； 土地增值税：差额的30％，交易服务费： 5元/㎡ 或者：营业税：全额的5.6％；个人所得税：全额的20％；土地增值税：全额的3％。交易服务费：5元/㎡。 18、问：自住型、改善型的概念？ 答：自住型： 即在买方购买该房屋时，买方家庭（包括夫妻双方以及未成年子女）名下没有任何住宅。 改善型： 买方家庭（包括夫妻双方以及未成年子女）原本只有一套住宅，并在购买一套新的住宅后将原有住宅在一年内出售掉，称为改善型住房 19、问：开自住型购房证明需带哪些材料？ 答：出件时需携带身份证、结婚证、户口本到档案馆开具自住型购房证明，契税补贴出件后三个工作日到房产局三楼领取。 20、问：开改善型购房证明需带哪些材料？ 答：需携带身份证、结婚证、户口本、买入房子的购房发票、售出房子的售房发票到档案馆开具改善型购房证明，然后到房产局三楼办理补贴。 21、问：个人所得税优惠政策有哪些？ 答：（1）对于家庭在1年内先出售自由住房并再以市价重新购房或先购置新房再出售自有住房的纳税人均可以申请减免个人所的税。 （2）对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一住房的，可免征个人所得税。 22、问：办理个人所得税退税需要哪些材料？ 答：所需资料为：所购房屋：购房发票、契税完税证、产权证，非产权人购房还要带结婚证，所卖房屋：卖房发票、个人所得税发票。退税地点：在房产局地税29、30号窗口办理。 23、问：卖方房屋满5年且家庭唯一一套住宅办理免税需要带哪些材料？ 答：需提供卖方的身份证、户口本、结婚证或单身证明。 24、问：卖方所卖房屋未满5年，需要缴纳营业税和个税，若卖方一年内再买房，这个个人罪的税可不可以退？ 答：可以，只要卖方在一年内以夫妻两个人或其中任意一个人再购房就可以申请退个人所得税。 25、问：若卖方名下已经有2套以上房子，那么卖方卖掉一套房子后再在一年内买一套房子，是否可以退个人所得税？ 答：可以，无论卖方有多少套房屋，只要卖方卖掉此房后在一年内以夫妻两个人或其中任意一个人再购房就可以申请退个人所得税。 26、问：卖方出售167平米的高档房一套，该房屋已经满5年且是卖方家庭唯一一套住宅，那么卖方出售此套房屋是否要缴纳个人所得税？ 答：不需要缴纳个人所得税。无论是高档房还是普通住宅只要符合满5年且家庭唯一一套住宅的条件就可以办理免税，办理免税要提供身份证、户口本，结婚证或单身证明。 27、问：在个人所得税优惠政策中的家庭是如何界定的？ 答：（1）对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一住房的，可免征个人所得税中得家庭是指夫妻双方以及未成年子女。 （2）对于家庭在1年内先出售自由住房并再以市价重新购房或先购置新房再出售自有住房的纳税人均可以申请减免个人所的税。其中的家庭是指夫妻双方，不包括未成年子女。 28、问：个税的差额如何计算？ 答：住宅类：个税的差额=现出售房价—原房价—上手的契税—本次缴纳的营业税—贷款利息（必须同时提供借款合同和还款明细且贷款明细上需要银行盖章）—装修费用的*10%（必须同时提供装修合同和装修发票） 非住宅类：个税的差额=现出售房价—原房价—上手的契税—本次缴纳的营业税 29、问：企业买卖二手房需要哪些材料？ 答：企业要提供的资料有：（1）、营业执照副本（原件、复印件，副本加盖公章）；（2）、授权委托书（加盖公章）；（3）、房屋产权交易登记申请书（加盖公章）；（4）、受委托人身份证原件和复印件。企业买房，契税交4％，不交地税；企业卖房，不交契税，要交地税（无减免的情况下交8.6%）。 30、问：继承和赠与如何办理： 答：（1）若产权人去世，其直系亲属需到公证处做继承公证，费用为公证处评估价的2％，然后到房产局申请换证。 （2）若是赠与，如是直系亲属可直接到房产局办理赠与过户，如不是需到公证处做赠与公证（费用为公证处评估价2％），然后拿着赠与公证书到房产局办理赠与过户。直系亲属和非直系亲属赠与过户都要交纳3％的契税。 31、问：产权来源为继承或赠与的房屋卖方税费如何缴纳？ 答：普通住宅：未满5年营业税差额（能提供上手发票）的5.55%或全额（不能提供上手发票）的5.55%；个税全额（不能提供上手发票）或差额（能提供上手发票）的20%，若为夫妻关系继承个税可按全额1%征收。 满5年的营业税免交，个税全额（不能提供上手发票）或差额（能提供上手发票）的20%，若为夫妻关系继承个税可按全额1%征收。 若满5年且唯一一套住宅免征个人所得税。 高档住宅：未满5年营业税全额的5.55%；个税全额（不能提供上手发票）或差额（能提供上手发票）的20%，若为夫妻关系继承个税可按全额1%征收。 满5年营业税差额（能提供上手发票）的5.55%或全额（不能提供上手发票）的5.55%；个税全额（不能提供上手发票）或差额（能提供上手发票）的20%，若为夫妻关系继承个税可按全额1%征收。 若满5年且唯一一套住宅免征个人所得税。 32、问：判断产权取得日期可以参照哪些材料？ 答：（1）商品房：产权证日期、契税完税证日期 （2）房改房：产权证日期，房改房购房契约日期、房改房购房发票日期 （3）拆迁安置房：产权证日期、拆迁安置协议日期 33、问：契税完税证上显示有打印日期和所属日期，那么判断产权取得日期应以哪个日期为准？ 答：以打印日期为准，所属日期是指产权人缴纳的契税要按所属日期时的政策来缴纳；打印日期是指产权人缴纳税费的时间，故判断产权取得时间要以打印日期为准。 34、问；继承和赠与来的房屋产权取得日期如何判断？ 答：继承来的房屋产权取得时间可以参照原产权人的产权取得日期（出件时需提供原产权人产权取得日期的证明和继承公证）； 直系亲属之间的赠与来的房屋产权取得时间可以参照原产权人的产权取得日期（出件时需提供原产权人产权取得日期的证明和赠与协议）； 其他关系的赠与只能参照现任产权人的产权取得日期。 35、问：若夫妻双方协议离婚变更或减少了产权人是变更过了产权证，或者因产权地址、产权人姓名变更更换了产权证的产权取得日期应如何判断？ 答：因上述原因变更产权证的仍然参照原产权取得的日期。 36、问：若夫妻双方协议离婚，需要变更或减少产权人的名字如何办理？ 答：若夫妻双方协议离婚，需要变更或减少产权人的名字，只要凭着身份证、产权证和离婚协议书就可以办理变更了，减少或变更产权人的名字一样不用交契税，只要交工本费40元。 37、问：产权人的配偶要申请加一本共有权证如何办理？ 答：若产权人的配偶要申请加一本共有权证，凭着结婚证和夫妻二人的身份证就可以办理了，不用交契税，只要交工本费40元；若该产权证已经盖好了抵押章，再加多配偶的名字，需要经过银行的同意。 38、问：当卖方产权人购买和出售房屋时所持证件号码不一致需如何处理？（例如卖方购买房屋时用的是身份证，出售房屋时用的是护照；或买房时用的是军官证，卖方时用的是身份证。） 答：需开具两个证件上的人是同一人的证明，若买的时候是用的身份证，买的时候用的是护照需要到所在地的大使馆开具；若买的时候用的是军官证卖的时候用身份证要到原部队开具。 39、问：当买卖双方需要将首付款办理资金监管时应该如何办理? 答：市区：买卖双方带着产权证、买卖契约、买卖双方身份证以及本票或银行卡到房产局三楼资金托管窗口办理资金托管。备注：房产局资金托管可接收本票或银联卡，如遇有需资金托管的案子请提前通知买方开好本票或准备好卡。（备注：银行周末不开本票） 江宁：过户当日买卖双方所有产权人、共有人携带有效身份证件、产权证、土地证、买卖契约(以上材料均需原件)，到房产局5楼财务科签资金托管协议（买卖双方各留存一联），买方凭有效身份证件、资金托管协议将托管资金存至上元大街中信银行，凭银行回执，到房产局财务科领取收据；出件后买卖双方携带携带有效身份证件、新的产权证、新的土地证、买卖契约（房产局登记盖章过的）、收据到财务室领取转账支票，卖方凭有效身份证件、转账支票到银行转账。 40、问：外地人在南京购房需多大面积带户口？ 答：在南京市购买成套商品房（含二手房），面积达到60平方米，可办理3户，每递增20平方米，增加直系亲属1名。 41、问：外地人购房入南京户口申报需要哪些证明材料？ 答：（1）、书面申请报告，由申请人打； （2）、原籍户籍证明，必须有公安部门的户籍章； （3）、身份证原件及复印件； （4）、结婚证原件及复印件； （5）、房屋所有权证原件和复印件； （6）、证明直系亲属的的公证书； （7）、买卖契约复印件； 由申办人准备好以上资料到所购买房屋所在地的公安局办证大厅办理相关事宜，从申请到办理完毕大约需要1个月的时间。 42.问：拆迁客户可以抵扣契税需要哪些材料？ 答：答：拆迁客户可以抵扣契税，需要客户提供的资料是：拆迁补偿存折和拆迁补偿协议；拆迁抵扣的情况有：①、先拆迁，后买房，契税抵扣没有时间限制；②、先买房，后拆迁，只能在一年之内办理退稅；③、若全额抵税，只能选择现金购房，不能贷款。退税办理地点：北京西路2—1号南京市财政局契税征收管理所服务大厅，电话：8331 8776。备注：当月纳税者若申请退税，需隔月办理。 43问：经济适用房出售如何办理？ 答：（1）经济适用房出售要先到南京市房改办办理上市许可证： ①先到房产局购买5份经济适用房买卖合同， ②材料：带着该经济适用房的购房的相关材料（产权证、土地证、购房发票、契税发票等）、产权人及其配偶的身份证、户口本、结婚证、第二套住房的产权证、土地证（该房屋必须是产权人本人的或者产权人的父母或子女的，且其父母或子女必须承诺永久给产权人居住）、若第二套住房不是产权人本人的则需要第二套住房的产权人、共有权人及其配偶带着身份证、户口本、结婚证到场签字、买方的身份证、以及经济适用房买卖契约， ③到场人员：产权人及其配偶、第二居所的产权人、共有权人及其配偶、购房人 ④资料齐全、人员到场后工作人员会根据房屋情况评估出一个价格（这个价格一般比市场价低），以后过户和缴纳收益金都参照此价格，然后出上市许可证，资料齐全整个过程大概1天的时间， ⑤房改办地址：丰富路127号 电话：84221312 （2）买卖双方带着产权证、土地证、身份证、买卖契约、上市许可证等到房产局办理过户手续，要注意一下几点： ①首付款必须做资金监管，资金监管金额不少于收益金，收益金=[契约价格（申报契税的价格，一般参照房改办的评估价格来做）-购入房价]*50%， ②收益金是在缴纳交易服务费同时缴纳，有房产局的资金监管窗口直接从资金监管账户里直接划走。 ③其他方面与正常过户流程无异。 44、问：土地证如何办理？ 答：若买方已经在我公司办理贷款，土地证由银行代为办理：若买方没有在我公司办理贷款则由买方带着新产权证，原土地证，买卖契约以及产权人身份证到同仁西街7号土地局办理。 45、问办理土地证收费 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ？ 答：普通住宅及高档住宅：20元 非住宅类：90元（最多不超过200元） 46、问：房产证上的建筑面积与土地使用证上的面积区别在哪？ 答：房产证上的建筑面积载明的是房屋建筑面积数量；土地使用证上的面积载明的是该房屋在宗地中可分摊拥有的土地使用权面积数量（独自使用除外）。即：土地使用证记载的面积为分摊的共用面积，在宗地范围内没有确定具体位置，而房产证记载的是房屋建筑面积。 47、问：如何辨别《房屋所有权证》的真伪？ 答：（1）看封皮。真证为深红色，有光泽且韧性好，假证则呈暗红色，光泽度及韧性差。 （2）看团花。真证分色清晰，立体感强，假证图案清晰度不够，缺乏立体感。 （3）看权证用纸。真证的内页纸张采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，图案为别墅、大厦两种，且纸张光洁、挺实；假证纸张水印质量粗糙，模糊不清，且手感稀松柔软，水印制作采用表面压膜方式。 （4）看防伪底纹。真证的底纹为“房屋所有权证”六字，字迹清晰，线条光滑，容易识别，2000年后印制的权证，采用了专用浮雕底纹，浮雕字立体感强，线条清晰；假证的底纹虽为“房屋所有权证”六字，但颜色深浅、色彩不统一，线条臃肿，有的还有断线。 （5）看微缩文字。2000年以后印制的权证内页花边里藏着微缩文字，用肉眼看似乎为一道虚线，在放大镜下清晰可辨“FWSYQZ”(“房屋所有权证”汉语拼音第一个字母的大写)；假证字迹模糊，不易辨别，或是一条直线。 （6）看建房注册号。真证的号码是机器印制的32001,数字清晰，字体规范；假证是用手工书写或加盖的手工雕刻图章，字体模糊，不规范。 （7）看发证机关印章。真证是由机器套红印制的“南京市房产管理局”行政公章；假证的加盖图章是手工雕刻的，字体不规范，印章粗糙。 （8）看流水编号。真证的流水号是机器印制的，2000年后印制的权证编号下方，还印有“北京印钞厂证券分厂印制(200×）”字样；假证的编号是用手工书写或加盖的手工雕刻图章，字体模糊，不规范。 48、问：居住权出售手续如何办理？ 答（1）去所在房管所领上市合同，然后和买房人签出售合同 （2）需要房内成年户口人同意签字，租赁证上人夫妻同意，并和买房人办理买卖公证 （3）迁移出原房内的户口，交易双方带着公证过的合同，户口本，身份证，一起到所在区房产经营公司办理过户手续，交纳每平米（租赁证上面积）200元过户手续费，领取新租赁证。 49、问：居住权转产权所需的材料？ 答：(1)确定房屋所属哪个公司(房产经营公司?开发公司?) (2)资料:租赁证,承租人身份证,户口本 (3)条件:必须是南京市城镇户口 (4)费用:880元/平米×使用面积 如果有工龄，有一年工龄按1.2%折扣打折(有几年算几年,1992年以前的算) : (5)时间:大约半年左右拿证 以上内容只是大概情况,根据房子不同和年代不同,各区域房产经营公司或开发公司在细节上规定有所不同,以各区域房产经营公司或开发公司的具体规定为准。 (6)资料：同上 ①原房主的租赁证.户口本; ②户主的身份证原件,复印件 ③转让合同公证书。 ④买方的身份证原件。复印件 ⑤户口本上所有的人要全部到场签字 50、.问：商品房办理产权证需要资料 答：办理时间：送件后次日起10个工作日（法定节假日除外） ①鉴证过的商品房买卖契约正本（黄色）； ②房产局出具的测绘图（由开发商提供）； ③由开发商盖过公章的南京市房屋权属登记申请书（由开发商提供）；买卖契约上所提及的身份证原件和复印件（如有委托，出具委托书及身份证原件；如有小孩 未满18周岁，须提供小孩的出生证明，或户主是父母的户口薄原件）； ④已缴纳的契税发票（一联），契税的缴纳标准是：普通住宅：2008年10月1日后为房价X 1％，2008年10月1日前为房价2%，非普通住宅：2008年10月1日后为房价3％，之前为4%；； ⑤已缴纳的物业维修基金发票（一联），维修积金的缴纳标准是：有电梯：120元/平米，无电梯：75元/平米； ⑥总房款发票复印件。 若含按揭，且按揭日期在2003年8月1日以后，还需提供：; ①南京市房地产抵押登记申请书；②南京市房地产抵押合同；③借款合同（主债合同）；④抵押权人（贷款银行）授权委托书。 51、问：遗失补办产权证如何办理？ 答：（1）到房产局档案馆开遗失证明（持身份证和结婚证原件、夫妻双方到场），费用20元； （2）刊登遗失启事的扬子晚报或南京日报原件（从登报日期满30天后）；； （3）产权证有抵押的须到房产交易登记中心拿联系单，后到贷款银行盖章； （4）房屋权属登记申请书（非交易类、在房产交易登记中心拿）； （5）具有资质的房产测绘机构出具的房产测绘成果（即在房产交易登记中心一楼大厅电梯口配图）； （6）产权人身份证原件、复印件； （7）委托书（本人不能亲自办理时出具、单位申请登记时提交法人授权委托）； （8）机关、事业单位、社会团体法人资格证书或企业法人营业执照副本原件、复印件，此为单位申请遗失补证时提交 52、问：遗失补办土地证如何办理？ 答：（1）到国土局开遗失补办查询单原件，费用20元； （2）刊登遗失启事的扬子晚报或南京日报原件（从登报日期满30天后）； （3）如产权人发生变更需提供变更的有效权源：如买卖契约、继承赠与公证书、房产交换协议书、离婚协议书、遗嘱公证书（提供死亡证明）等（原、复）件； （4）产权证/共有权证（原、复）件； （5）产权人/共有权人身份证、未成年人户口簿（原、复）件； （6）如房产证地址与登报补办的土地证地址不符请提供更址证明（派出所出具）； （7）代理人身份证（原、复）件； （8）土地登记委托书（原）件 （在国土局拿）。 贷款知识： 1、问：商贷，市行，省行贷款的可贷额度？ 答：（1）公积金：市行公积金及其组合最多能贷到总房价的七成,市行公积金最多能贷7成*20 年，公积金部分最多可以贷到20万；省行公积金最多能贷7成*20年，公积金部分最多可以贷到30万。 （2）商业贷款：1.首次贷款首付三～四成，利率是下浮15%（就家庭为单位首次在南京购房，并且无任何房贷 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 ）；2）二套首付五成，利率上浮10%；3.三套需要贷款时请连锁店先与权证联系，权证会及时与银行联系此客户是否可以贷款。 2、问：首套贷款如何界定？ 答：夫妻双方以及未成年子女在全国范围内没有住房贷款（无论结清与否，售出与否都计入套数），在南京市范围内没有任何住宅的才被认定为首套房。银行会从个人征信报告和房产局调出的档案来查证，需要调档费20元，该费用不包含在贷款费用中。 3、问：年限是多少？ 答：1）男士贷到60周岁；女士贷到55周岁；2）、贷款年限：商业贷款尽量控制在15年之内；二手房市行公积金贷款不能超过20年；二手房省行公积金贷款不能超过20年。 4、问：贷款什么时间可以放款？ 答：市行公积金下款时间为出件后（出件前贷款已审批好）45个工作日； 省行公积金下款时间为出件后（出件前贷款已审批好）45个工作日 商业贷款下款时间为出件后（出件前贷款已审批好）20个工作日 5、问：贷款需要那些人到场签字？ 答：无论何种方式贷款，买方都要本人到银行签贷款；若贷款人已婚，夫妻双方要到场签字；若买方有共有权人，共有权人的配偶也要到场签贷款。若贷款人或共有人或配偶不在南京，需要做委托公证（委托签贷款、同意以所购房产做抵押等等事宜）。 6、问：商贷，市行，省行贷款的收费标准？ 答：a.30万以下 1500元 b.30-50万 1800元 c.50万以上 2100元 7、问：商业贷款买方需要准备哪些材料？ 答：买方产权人、共有权人以及产权人、共有权人配偶的身份证，户口本，婚姻状况证明（已婚提供结婚证，未婚提供单身证明，收入证明，若产权人、共有权人以及产权人、共有权人配偶有外地人需提供暂住证及南京联系人（南京联系人需提供身份证、户口本复印件）若产权人、共有权人有未成年人需提供未成年人的出生证明、以及承诺公证（若未成年人满10周岁未满18周岁需到场签字）。 8、问：公积金贷款买方需要准备哪些材料？ 答：买方产权人、共有权人以及产权人、共有权人配偶的身份证，户口本，婚姻状况证明（已婚提供结婚证，未婚提供单身证明，收入证明，公积金缴存单，若产权人、共有权人以及产权人、共有权人配偶有外地人需提供暂住证及南京联系人（南京联系人需提供身份证、户口本复印件）若产权人、共有权人有未成年人需提供未成年人的出生证明、以及承诺公证（若未成年人满10周岁未满18周岁需到场签字） 9、问：若购房人为外地户口，但在南京本地工作，需要提供哪些材料？ 答：贷款人、共有权人及其配偶的身份证、户口本、结婚证、收入证明、暂住证、南京联系人（南京联系人的身份证、户口本）、若为公积金贷款另提供公积金缴存单、银行流水、在南京缴满一年的社保证明或公积金缴存证明或个人所得税纳税证明。 社保证明可以凭身份证到水西门61号社会劳动保障所打印； 公积金缴存证明可以凭身份证到建设银行打印； 个人所得税纳税证明中山北路281号虹桥中心楼上鼓楼地税局打印。 10、问：买方办理贷款需要哪些人到场签字？ 答：无论何种方式贷款，买方都要本人到银行签贷款；若贷款人已婚，夫妻双方要到场签字；若买方有共有权人，共有权人的配偶也要到场签贷款。若贷款人或共有人或配偶不在南京，需要做委托公证（委托签贷款、同意以所购房产做抵押等等事宜）。 11、问：复印时应注意哪些事项？ 答：（1）要买方复印户口薄时，一定要复印户口薄的户主页（有“户口专用”章的那一页）、贷款人页和贷款人配偶页；若买方有共有人，须复印共有人的户主页、共有人页和共有人配偶页。 （2）在复印房地产买卖契约时，要用A4纸单面复印1、2、3、10、12页，不可以用二手纸复印！ （3）要买方复印旧房产证做贷款用时，房产证要要用A4纸单面复印1、2、3页，不可以用二手纸复印 12、问：单身证明到哪里开？ 答：单身证明由当事人本人带着身份证到其户口所在地的民政局开具。 13、问：如何判断公积金是省行还是市行？ 答：判断公积金是省行还是市行的方法：（ 1）、打电话问单位财务，这是最简单、最直接的方法！如果单位下班，可以通过电话、手机询问单位的财务/行政/人力人员，基于客户同事不专业，所以此种方法不一定准确；；（2）、打电话问以前买过房子的同事，基于客户同事不专业，所以此种方法不一定准确；（3）、到建设银行的支行打出公积金缴存单，这是一种非常准确的方法，打公积金缴存单要提供：客户的身份证原件 和 单位的公积金缴存帐号，根据公积金缴存单上的“公章”可以判别出此人的公积金是省行公积金还是市行公积金。 14、问：市行公积金贷款公式是？ 答：月缴存金额/缴存比例×0.3×12个月×实际可贷年限（男士：60周岁-现龄，女士：55周岁-现龄，最多为20年） 15、问：省行公积金贷款公式是？ 答：月缴存金额/缴存比例×0.45×12个月×实际可贷年限（男士：60周岁-现龄，女士：55周岁-现龄，最多为20年） 16、问：市行公积金最高可贷40万的必须具备的条件： 答：市行公积金贷款公积金部分个人最高只能贷到20万；可以贷40万的条件是：1）、必须是夫妻关系； 2）、夫妻二人都有公积金； 3）、夫妻双方中的任何一方在此之前没有用过公积金贷款； 4）、夫妻之间的任何一方最高贷款额度都是20万。 17、问：省行公积金最高可贷60万的必须具备的条件： 答：市行公积金贷款公积金部分个人最高只能贷到30万；可以贷60万的条件是：1）、必须是夫妻关系； 2）、夫妻二人都有省行公积金； 3）、夫妻双方中的任何一方在此之前没有用过公积金贷款； 4）、夫妻之间的任何一方最高贷款额度都是30万。 18、问：若夫妻双方中有一方为军官则夫妻双方能贷多少钱？ 答：若夫妻二人中一人为军官，其配偶有市行公积金，可贷款的最高额度为：军官20万，非军官根据公积金贷款最高额度公式计算，两人相加为可贷款的最高额度。士兵不享受此待遇。 19、问：若夫妻双方的公积金，一个是市行公积金，一个是省行公积金那他们的贷款额度应如何计算？ 答：（1）若主贷人是市行公积金，个人可贷额度的计算参照市行公积金计算公式，最高贷款额度都为20万，总的贷款额度为两者相加，不超过总房价的70%，贷款年限不超过20年； （2）若主贷人是省行公积金，贷款额度可以贷到总房价的70％X20年，个人贷款额度省行按照省行的公积金计算公式，最高额度为30万，市行公积金参照市行公积金计算公式计算，最高额度为20万，总的贷款额度为两者相加，不超过总房价的70%，贷款年限不超过20年，夫妻双方中任何一方已办理公积金贷款的，再次购房时暂停办理公积金贷款。 20、问：有哪几种情况房屋贷款连锁店要提前和权证联系？ 答：以下3种情况需要贷款时请连锁店先与权证联系，权证会及时与银行联系此客户是否可以贷款，并且会第一时间反馈给各连锁店以下3种情况需要贷款时请连锁店先与权证联系，权证会及时与银行联系此客户是否可以贷款，并且会第一时间反馈给各连锁店（1）、客户购买的房屋总层高为四楼或四楼以下的房屋；（2）、房屋的面积小余50平方米；（3）、房屋年代为90年以前的(特别是产权证上有房屋年代的)。 21、问：几种情况下不能使用公积金做贷款？ 答：（1）、如果缴款时间不能满足以下条件，则不能使用公积金贷款 市行：单位连续缴满半年，个人连续缴满半年 省行：单位连续缴满半年，个人连续缴满半年； （2）、公积金缴存单上有“当前状态”一栏，“当前状态”有三种情况：正常、封存、转入；只有当前状态为“正常”时，才可以使用公积金贷款； （3）、个人购买别墅、商业用途、企业产权的房子不能使用公积金贷款； （4）、贷款人为农业户口，不能使用公积金贷款； （5）夫妻中任何一方曾做过公积金贷款； （6）非在南京本市缴纳的公积金不能在本市做公积金贷款。 （7）买方在新产权证上要约定份额的不能办理公积金贷款。 22、问：公积金如何提取？ 答：房产过户结束后，产权人携带产权证、身份证、契税完税证、买卖契约到所在公司财务开具支票，再到公积金开户行提取。 市行、省行公积金都可申请逐月还贷，在银行下款后携带身份证，抵押合同到贷款银行申请且先还公积金部分。 23、问：买方在2008年曾经现金够买一套住宅，提取过公积金，本次购房买方想用纯公积金贷款，问买方可不可以做公积金贷款，首付比例和贷款利率是多少? 答：可以。 首付不低于3成，贷款额度不能超过夫妻共同贷款最高额度。利率为公积金的固定利率。 24、问：若买方（户口是南京户口，并在南京工作，且在南京没有住房）在外地购买过一套住宅并办理商业贷款，本次在南京再买方按第几套计算，首付比例和贷款利率是多少？ 答：算第二套贷款，首付不低于5成，利率为基准利率上浮10%。 25、问：赵丽2007年在南京购房办理商业贷款目前尚未还清，且日前每月需还2320元整，2009年赵丽又购买了一辆别克轿车并办理了车贷，日前每月还款1360元，2010年7月在我司购买一套住房，预计要贷款40万，月还款额为2850元整，问本次贷款赵丽小姐的收入证明需要开多少钱？ 答：赵丽本次要开的收入证明不得少于两次贷款的月还款额的总和，即不少于1360+2850=4210元。 26、现房抵押需要提供哪些材料？ 做现房抵押的房屋要满足60平米以上，房龄90年以后的条件，需要的材料有用于做现房抵押的房屋的产权证、土地证原件及复印件1份；产权人、共有权人及其配偶的身份证、户口本、结婚证（或单身证明）的原件及复印件1份；收入证明、用途、第二居所。 27、问：提前还款和解押的概念，解押两证需要的材料？ 答：提前还款是和银行联系，解押是提前还款后拿银行给的资料到房产局金融超市盖解押章。提前还款需要跟银行提前预约，并需要在预约时问清楚：提前还款后，何时能拿到解押需要的资料；两证解押需要材料：（1）产权证、共有权证；（2）土地证；（3）他项权证；（4）抵押注销申请书；(5)抵押注销申请表；(6)抵押合同；（7）办理人身份证；其中（3、4、5、6）是从银行处拿到的。解押时（到华侨路房产交易中心三楼金融超市）原房主可以不用到场，周六、周日也可以解押（到金融超市楼上抵押科4楼）。注：房主在银行提前还款后，银行要先在网上提交申请，而后，再去金融超市解押。 28、问：两证解押所需要的材料有哪些？ 答：（1）产权证、共有权证；（2）土地证；（3）他项权证；（4）抵押注销申请书；(5)抵押注销申请表；（6）办理人身份证；其中（3、4、5、6）是从银行处拿到的。 29、问：等额本息和等额本金有什么区别？ 答：银行目前的还款方式主要有两种：等额本息、等额本金。两者有何区别？如何选择？ （1）每月还款额不同。 等额本息：每月按相同金额还贷款本息，月还款中利息逐月递减，本金逐月递增；等额本金：还款金额逐月递减，月还款中本金保持相同金额，利息逐月递减。 贷款金额、年限相同情况下，等额本金前期还款额比较高，每月递减几元钱其前期压力比较大，适合经济实力相对雄厚的贷款人。 （2）贷款利息不同。 虽然等额本息还贷方式和等额本金还贷方式执行相同的贷款利率，都是每月按剩余贷款本金计息，每月还款的金额除还当月利息外剩余部分还贷款本金，但由于一种是等额还款，另一种是递减还款，所以两者的计息基数不同。除贷款首月利息相同外，其余月份利息都不同，贷款总利息也不同。 相比较而言贷款人按期换完贷款后，在等额本金的还款方式下利息的总额相对少一点，但如果客户考虑近期提前还款的话，利息相差无几。 30、问：公积金逐月还贷和逐年还贷有什么不同？ 答：金贷款发放后，贷款人可以携带身份证以及借款合同到贷款银行办理公积金还贷。 公积金还贷可以选择逐年还贷或逐月还贷，其二者的区别有哪些？ （1）公积金逐月还贷： ①选择公积金逐月还贷公积金账户里必须留足13个月缴存额。比如，若仅一人缴存了公积金、且一个月的缴存额(包括单位和个人)是300元，那么其公积金账户内应该保证的余额就是3900元；若丈夫一个月缴存300元、妻子一个月缴存150元，则他们公积金账户内应该保证的余额总和至少就是(300+150)×13=5850元 ②办理公积金逐月还贷后，公积金账户里每月缴存的钱会直接划到贷款人的还款账户里用于归还公积金贷款里的本金和利息，减少月还款额。 ③该种还款方式公积金账户里缴存的金额可以用来减少月还款额，所以还款压力比较小，但总支付的利息相对会多一点，适合还款能力相对较弱的人群。 （2）公积金逐年还贷： ①公积金账户里的钱可以全部取出，不需留余款。 ②办理公积金逐年还贷后，公积金账户里的钱会每年划到贷款人的还款账户里一次用于提前还款，归还的全部是本金。 ③该还款方式前期压力比较大，但因其公积金账户里的钱全部用于归还贷款中的本金，所以总的利息会少一点。 31、问：哪两种情况下绝对不可以贷款？ 答：未办理出土地证的（房改房未办理出土地证的）二手房无法贷款；居住权的房子（只有租赁证）无法贷款。 32、问：省行公积金管理中心地址是？ 答：北京西路16号苏兴大厦23楼2304室，电话：8339 2791； 33、：问：市行公积金管理中心地址是？ 答：市行公积金管理中心地址：太平北路51号太平大厦大厅内，电话8455 2819。 34、问：南京契税所地址是？ 答：北京西路2—1号南京市财政局契税征收管理所服务大厅，电话：8331 8776。 35、问：鼓楼区地税局地址是？ 答：中山北路281号，虹桥中心楼上，政策咨询电话：12366 36、问：市行公积金查询电话是？ 答：市行公积金帐户查询：96166－1－1－1－输个人身份证号－查询帐户金额、月缴存额和月缴存比例。 37、问：若卖方房屋有抵押，需要垫资解压应如何办理？ 答：我公司不对外办理垫资业务，所有需要垫资的案子我司都委托担保公司办理，由担保公司垫钱给卖方。 1）买卖双方先到担保公司签订贷款，进行贷款审批； 2）贷款审批通过后，担保公司调档，查询除抵押外有无其他债务纠纷等，需调档费220元，调档后担保公司审批确定是否要垫资给卖方； 3）审批通过后买卖双方到担保公司做公证，所有产权过户流程、贷款流程、贷款领取全部委托担保代为办理；公证费480元； 4）担保公司同卖方到银行办理贷款结清业务，同时买卖双方将产权过户过程中所产生的契税、营业税、个税等交给担保公司由其代为缴纳，缴纳垫资费用，并将买卖双方的身份证，户口本交由担保公司暂为保管； 5）办理产权过户手续； 6）下款。银行发放的贷款由担保公司代为领取，扣除担保公司之前垫给卖方用归还贷款的钱后，其余的房款打给卖方，归还之前由担保公司代为保管的身份证、户口本。 7）费用收取：垫资额的3%。 38、问：物业交验需要注意哪些事项？ 答：物业交验需要注意的事项：(1) 、水、电费(由于发票不及时造成费用的滞后性) ；(2) 、保证屋内附属设施的完好无损；(3)、小区的物业管理费(小高层和高层的公摊电费)、地暖费用 ；(4) 、户口迁出；(5) 、有线电视、宽带的费用和过户。