2011年房地产估价师《案例与分析》考点资料(15)

第三节　房地产抵押价值评估 第三节　房地产抵押价值评估 ［案例3-3］ ××光电子核心市场1楼①～⑦轴、2楼在建工程抵押贷款估价结果 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 （节选） 一、委托人：（略） 二、估价机构：（略） 三、估价对象 本次估价对象为甲公司拟续办抵押贷款所涉及的位于A市洪山区鲁巷绿化广场东南侧的××光电子核心市场的1楼①～⑦轴、2楼在建工程，总建筑面积为23039㎡。 1．土地状况 （1）土地权属及登记状况 估价对象为××光电子核心市场的1楼①～⑦轴、2楼在建工程，××光电子核心市场位于A市洪山区鲁巷绿化广场东南侧，土地使用权由甲公司以出让方式取得。2002年6月26日，A市国土资源管理局B新技术开发区分局核发了《国有土地使用证》（武新国用正2002］字第×××号），土地登记用途为光电子市场，土地使用权性质为出让，土地使用权终止日期为2052年6月26日，土地使用权剩余年限为45．83年。该宗地东、南临居民区及商业网点，西临民院路，北临珞瑜路。 （2）土地利用状况来源建设工程教育网 估价对象为××光电子核心市场的1楼①～⑦轴、2楼在建工程，××光电子核心市场为1栋五层建筑物，地上四层，地下一层。 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 总建筑面积74185㎡（各层设计建筑面积见表3—1）。本次评估的1楼①～⑦轴建筑面积为8677㎡（含分摊夹层），2楼建筑面积14362㎡（含夹层）。 各层设计建筑面积一览表单位：㎡表3-15 地下层 一层 一层夹层 二层 二层夹层 三层 三层夹层 四层 四层夹层 合计 17545 12353 1335 11955 2407 11937 2407 11937 2309 74185 （3）基础设施 估价对象土地地势较平坦，整块地形呈不规则几何形状；宗地无坡度，与周围邻地无高差。宗地实际开发程度为红线内外“五通”（通路、通电、通水、排水、通讯），红线内场地平整，宗地周围无污染，绿地覆盖率一般。 2．建筑物状况 （1）建筑物权属及登记 估价对象为××光电子核心市场的1楼①—⑦轴、2楼在建工程，××光电子核心市场位于A市洪山区鲁巷绿化广场东南侧，设计总建筑面积74185㎡，总体建成后拟作为光电子市场使用，在建工程权属合法所有人为甲公司。 （2）建筑物设备及装修来源建设工程教育网 估价对象所在的××光电子核心市场共5层（含地下1层），钢混结构，装有二部“天津奥的斯”自动扶梯，楼内设有集中冷暖系统、排风系统、智能消防系统等系统设备。一层设计为大型商场、办公用房，建筑主入口位于宗地西北侧，通过多级踏步台阶进入四层高的中庭，二、三层功能基本同一层，四层后却．为无柱大型空间，主要布置“光谷”展厅，前部设计有新闻发布厅、办公场所及贵宾休息区等。建筑物装修情况：铝合金门窗，钢龙骨和铝合金网格吊顶；外墙250厚蒸压粉煤灰加气混凝土砌块砖，贴白色、米灰色块状贴面砖（800mm×1200mm），门厅正上方外墙为三层弧形透明玻璃幕墙（1000mm×l400mm）；公共部位地面铺棕色碎花大理石（800mm×800mm），其冲一楼已铺设完毕，二、三、四楼及地下层待铺设；内墙面涂白色乳胶漆，立柱贴米黄色块状贴面砖（800mm×800mm）。 （3）使用及保养 估价对象在建工程于2002年开始施工，目前土建工程、主体安装工程已基本完成，水、电、绿化、消防工程均已到位，其他安装工程正在进行，尚朱投入使用。 3．委托人出具了承诺函，说明不存在拖欠建筑工程价款等法定优先受偿款的情形。 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点 2006年8月31日。 六、价值定义 本报告中房地产抵押价值，等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 1．用途：估价对象设计用途为商业服务，评估设定用途为商业服务。 2．权利状况：委托人拥有在建工程建筑物合法权属和土地使用权，土地所有权为国家所有，土地使用权性质为出让。 3．开发利用程度：红线内外“五通”（供水、排水、通电、通路、通讯）及红线内“场地平整”。 4．建筑物结构：钢混。 七、估价依据（略） 八、估价原则（略） 九、估价方法来源建设工程教育网 估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地查看和调查，估价对象为在建工程，成本资料比较容易收集，故宜采用成本法进行评估；另外，估价对象在建工程土建部分、主体安装工程均已完工，至工程全部竣工可能发生的费用相对较少且容易计算，而且，该在建工程建成后价值可以计算，故可采用假设开发法浚评估。 十、估价结果 注册房地产估价师在实地查看的基础上，根据国家标准《房地产估价 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 》，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，认真分析现有资料的基础上，结合估价经验，综合分析影响房地产价值的各项因素，经过仔细的分析测算，最终确定估价对象在估价时点2006年8月31日房地产的抵押价值为人民币15703．16万元，大写人民币：壹亿伍仟柒佰零叁万壹仟陆佰元整。详见下表。 房地产估价结果一览表表3-16 序号 楼层 建筑面积（㎡） 单价（元/㎡） 总价（万元） l 1楼1～7轴 8677 9017．23 7824．25 2 2楼 14362 5485．95 7878．91 合计 23039 15703．16 十一、估价人员（略） 十二、估价作业日期 2006年8月25日至8月28日。 十三、估价报告使用期限 在房地产市场未发生明显波动的前提下，本次估价报告使用期限自本估价报告出具之日起为半年，即估价报告完成之后的半年内，实现估价目的时，可以估价结果作为依据，超过半年需重新进行评估。如果自估价报告完成之日起半年内房地产市场行情变化较快，应重新评估。 十四、风险提示（略） 十五、变现能力分析（略） ××光电子核心市场Ⅱ楼①～⑦轴、2楼在建工程抵押贷款估价技术报告 一、个别因素分析（略） 二、区域因素分析（略） 三、市场背景分析 根据A市开发办通报，2005年A市商品住宅预售平均成交价格为3416元/㎡，比上年上涨18%。这一增幅较上年回落11．3个百分点，考虑成本增长和品质提高等因素，本市商品住宅价格走势明显趋于平缓。这一价格走势是在土地成本提高、建安成本增加、住宅品质和综合配套提升的背景下实现的。 2005年，江城商品住宅预售438万㎡，增幅较上年同期下降14．27个百分点；商品住宅销售面积693．7万㎡，同比增长13%，但增幅较上年同期下降6．9个百分点。受宏观调控影响，房地产消费市场观望气氛在第四季度出现了一些回暖的迹象。A市房地产开发完成投资297．99亿元，占全市固定资产投资的比例为28．24%。投资增幅27．73%，但增幅比例比上年下降9．87个百分点。房地产开发企业增加值约40亿元，上缴税金总计27亿元，均创历史最好水平。全市住宅新开工面积l195万㎡，住宅竣工面积722万㎡，市场供应充足。 四、最高最佳使用分析 由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同收益量，且权利人都期望从其所占有的房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定其利用方式的依据，所以房地产价格是以其效用作最有效发挥为前提的。此次估价对象设计用途为商业服务，按设计用途符合最高最佳使用原则，由此进行评估，便可得到一个合法、公正、公平、科学的房地产价格。 五、估价方法选用（略）来源建设工程教育网 六、估价测算过程 1．成本法测算过程 （1）基准地价系数修正法计算土地价值 A、基准地价概况 根据C省物价局、C省国土资源厅《省物价局省国土资源厅关于A市市区基准地价的批复》（鄂价房服［2002］17l号），A市市区土地定级估价成果已经过国土资源部、省国土资源厅、省物价局验收通过。 根据《A市市区土地定级及基准地价评估技术报告》，A市土地定级与基准地价评估的范围为A市市区，包括江岸区、江汉区、桥口区、汉阳区、武昌区、青山区以及B新技术开发区和A市经济技术开发区。土地定级级别分为商业用地级别、住宅用地级别、工业用地级别和综合定级级别。其中商业用地级别分为九级、住宅用地级别分为七级、工业用地级别分为五级和综合定级级别分为九级。 A市市区基准地价定义为：在估价期日为2001年1月1日，宗地外围“给水、排水、电、路、邮电”五通和宗地内场地平整的条件下，各网格单元、各路线价区段、各应用评价单元和各级别中，国有土地使用权出让状态下，按商业、住宅、工业等用途区分，在法定最高出让年限时的平均价格。 B、确定估价对象宗地的土地级别及基准地价 根据A市基准地价报告，估价对象处于A市商业用地Ⅳ级地段，商业Ⅳ级基准地价为2034元/㎡。 C、宗地地价区位因素修正来源建设工程教育网 ①Ⅳ级商业用地宗地地价区位因素修正体系 本次评估宗地为商业Ⅳ级，根据《A市土地定级及基准地价报告》，Ⅳ级商业用地地价区位因素修正系数指标对照表和修正系数表详见下表。 Ⅳ级商业用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表表3-17 因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣 繁华程度 距市级商服中心距离（m） <600 800～1500 1500～2500 2500～3500 >3500 距区级商服中心距离（m） <400 400～700 700～1200 1200～1600 >1600 距小区级商服中心距离（m） <100 200～300 300～400 400～500 >500 距街区级商服中心距离（m） <50 50～100 100～200 200～250 >400 交通条件 临街道路状况 混合型主干道 生活型主干道 生活或交通型主干道 生活型次干道 支路 临街公交站点状况（条） >12 10～14 6～10 4～6 <4 距火车站距离（m） <3000 3000～4500 4500～6000 6000～8000 >8000 距长途汽车站距离（m） <300 300～1200 l200～2000 2000～3000 >3000 距码头距离（m） <600 600～3000 3000～000 6000～8000 >2100 基础公用设施状况 供水状况（%） >99 98 97 96 <96 排水状况 好 较好 一般 较差 差 距医院距离（m） <300 300～600 600～900 900～1200 l200 距电信营业厅距离（m） <200 200～400 400～700 700～2000 2000 环境状况 噪音污染 无污染 基本无污染 轻度污染 污染较重 严重污染 大气污染 无污染 基本无污染 轻度污染 污染较重 严重污染 绿地覆盖 好 较好 一般 较差 差 地形状况 地势平坦 地势较平坦，对建筑物无影响 地势较平坦，对建筑物影响较小 地势不较平坦，需考虑坡度的影响 地势不平坦需经过平整才能使用 地质状况 坚固类场地土体，抗震能力强 硬塑类场地土体，抗震能力较强 抗震能力一般 软塑类场地土体，抗震能力较弱 软塑类场地土体，抗震能力弱 人口状况 人口密度（人/k㎡） >54879 39395～ 54879 27986～ 39393 19865～ 27986 <19865 城市规划 道路规划 主干道 快速路 次干道 支路 街坊间支路 用地规划 中心商业区 较繁华商业区 一般商业区 商业网点 其他类型 Ⅳ级商业用地宗地地价区位因素修正系数表表3-18 因素 权重 因子 权重 优 较优 一般 较劣 劣 繁华程度 0．224 距市级商服中心距离 0．09 0．0172 0．0086 0 －0．0096 －0．0191 距区级商服中心距离 0．082 0．0157 0．0078 0 －0．0087 －0．0174 距小区级商服中心距离 0．035 0．0067 0．0033 0 －0．0037 －0．0074 距街区级商服中心距离 0．007 0．00l3 0．0007 0 －0．0007 －0．0015 交通 临街道路状况 0．081 0．0155 0．0077 0 －0．0086 －0．0172 临街公交站点状况 0．094 0．0180 0．0090 0 －0．0100 －0．0200 条件 0．245 距火车站距离 0．024 0．0046 0．0023 0 －0．0025 －0．005l 距长途汽车站距离 0．027 0．0052 0．0026 0 －0．0029 －0．0057 距码头距离 0．019 0．0036 0．00l8 0 －0．0020 －0．0040 基础公用设施状况 0．216 供水状况 0．056 0．0107 0．0054 0 －0．0059 －0．0l19 排水状况 0．052 0．0099 0．0050 0 －0．0055 －0．0ll0 距医院距离 0．023 0．0044 0．0022 0 －0．0024 －0．0049 距电信营业厅距离 0．016 0．0031 0．0015 0 －0．0017 －0．0034 距幼儿园距离（m） 0．025 0．0048 0．0024 0 －0．0027 －0．0053 距中学距离（m） 0．018 0．0034 0．00l7 0 －0．00l9 －0．0038 距小学距离（m） 0．015 0．0029 0．00l4 0 －0．0016 －0．0032 距大学距离（m） 0．01l 0．0021 0．00ll 0 －0．0012 －0．0023 环境状况 0．188 噪音污染 0．020 0．0038 0．0019 0 －0．0021 －0．0042 大气污染 0．022 0．0042 0．0021 0 －0．0023 －0．0047 绿地覆盖 0．029 0．0055 0．0028 0 －0．0031 －0．0062 地形状况 0．031 0．0059 0．0030 0 －0．0033 －0．0066 地质状况 0．029 0．0055 0．0028 0 －0．0031 －0．0062 距公园距离（m） 0．023 0．0044 0．0022 0 －0．0024 －0．0049 距体育场馆距离（m） 0．017 0．0033 0．0016 0 －0．0018 －0．0036 距图书馆距离（m） 0．0l7 0．0033 0．0016 0 －0．0018 －0．0036 人口状况 0．080 人口密度 0．080 0．0153 0．0076 0 －0．0085 －0．0170 续表 因素 权重 因子 权重 优 较优 一般 较劣 城市规划 0．047 道路规划 0．025 0．0048 0．0024 0 －0．0027 －0．0053 用地规划 0．022 0．0042 0．0021 0 －0．0023 －0．0047 ②确定待估宗地各因素修正系数 根据A市Ⅳ级商业用地修正系数（因素）说明表和修正系数表所叙述的具体内容，结合各估价对象宗地的具体情况，编制估价对象宗地因素数修正系数表见下表。 因素修正系数表表3-19 因数 影响因素 调查情况 优劣程度 修正幅度 繁华程度 距市级商服中心距离 距中山大道约18000m 劣 －0．019l 距区级商服中心距离 距中南路约7000m 劣 －0．0174 距小区级商服中心距离 距鲁巷广场约50m 优 0．0067 距街区级商服中心距离 距鲁巷广场约50m 优 0．00l3 交通条件 临街道路状况 临珞瑜路，混合型主干道 优 0．0155 临公交站点状况 17条 优 0．0180 距火车站距离 距武昌火车站约10000m 劣 －0．0038 距长途汽车站距离 距付家坡客运站约7000m 劣 －0．0038 距码头距离 距A市港码头约13000m 较劣 －0．0013 基础公用设施状况 供水状况 99 优 0．0140 排水状况 好 优 0．0140 距医院距离 距省荣军医院约2000m 劣 －0．0049 距电信营业厅距离 距鲁巷电信营业厅约300m 较优 0．0015 环境状况 噪音污染 轻度污染 一般 0 大气污染 轻度污染 一般 0 绿地覆盖 一般 一般 0 地形状况 地势平坦 优 0．0105 地质状况 抗震能力一般 一般 0 续表 因数 影响因素 调查情况 优劣程度 修正幅度 人口状况 人口密度 约20575人/km2 一般 0 城市规划 道路规划 主干道 优 0．0l02 用地规划 较繁华商业区 较优 0．002l 合计 0．04l4 D、宗地个别因素修正 ①使用年期修正系数 因估价对象宗地设定评估年限为40年，与基准地价年期一致，故不做年期修正，年期修正系数为l。 ②交易期日修正系数 A市基准地价评估基准日为2001年1月1日，调查A市近年商业用地价格上涨情况，地价涨幅在每年2%左右，根据有关文件及近期A市土地市场行情，待估宗地交易期日修正系数为1．118。 ③宗地面积修正 根据《A市土地定级及基准地价报告》，对估价对象的不同面积状况需要对其做出修正。经估价人员的实地查看，待估宗地面积适中，对土地利用较为有利。根据《A市土地定级及基准地价报告》中宗地面积修正系数表3—7知，待估宗地面积修正系数为1．03。 宗地面积修正系数表表3-20 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 指标标准说明 面积适中，对土地利用极为有利 面积对土地利用较为有利 面积对土地利用无不良影响 面积较小，对土地利用有一定影响 面积过小，对土地利用产生严重影响 修正系数 1．06 1．03 1 0．97 0．94 ④宗地形状修正 根据《A市土地定级及基准地价报告》，对估价对象的不同形状需要对其做出修正。估价对象宗地形状不规则，对土地利用有一定影响。根据《A市土地定级及基准地价报告》中宗地形状修正系数表知，待估宗地形状修正系数为0．97。 宗地形状修正系数表 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 指标标准说明 形状规则，对土地利用极为有利 土地利用较为有利 土地利用无不良影响 形状不规则，对土地利用有一定影响 形状不规则，对土地利用产生严重的影响 修正系数 1.08 1.04 1 0.97 0.90 ⑤宗地基础设施配套程度修正 基准地价定义为宗地外围“给水、排水、电、路、邮电”五通和宗地内场地平整，评估设定的基础设施配套程度为宗地外围“给水、排水、电、路、邮电”五通和宗地内场地平整，与基准地价定义的基础设施配套程度一致，故不需要进行基础设施配套程度修正。 ⑥宗地临街宽度修正 商业门面宽度对商业用地地价有较大的影响，商业店面其宽越大，外观就越醒目，对顾客的吸引力就越大，其所能产生的收益也就越大，相应的地价水平也就会提高。宽度修正主要是对低于或高于临街铺面平均宽度的宗地进行修正。根据《A市土地定级及基准地价报告》中宗地临街宽度修正系数表知，待估宗地临街宽度修正系数为1.170。 宗地临街宽度修正系数表表3-22 宽度（m） 13 14 15 ≥16 修正系数 1.080 1.105 1.130 1.170 ⑦宗地宽深比修正 临街土地的地价并不只是单独受到临街深度和宽度的影响，特别是一些大型商业设施，地价随地块深度的增加而增加，同时又因其店面宽度大而提高了土地收益，待估宗地宽深比修正系数为1.08。 宗地宽深比修正系数表表3-23 宽深比 ＜0.1 （0.1，0.3） （0.3，0.7） （0.7，1.0） （1.0，1.2） ＞1.2 修正系数 0.92 0.98 1 1.03 1.08 1.12 ⑧街角地修正 位于道路交叉口的土地,由于过往人流量大,土地利用效率高,相应的地价水平也就比位于道路中间的高，因此，对于位于街角的宗地地价进行侧街加价的修正。根据《A市土地定级及基准地价报告》中宗地街角地修正系数表知，待估宗地街角地修正系数为1．14。 街角地修正系数表表3-24 临路口 三面临街 两面临街 一面临街距侧街7m内 一面临街距侧街7m外 修正系数 0．19 0．14 0．05 0 E、基准地价系数修正法估价结果 单位地价＝2034×（1＋0．0414）×1．118×1×1．03×1×0．97×l×l．17×1．08×1．14＝3408．27元/㎡ 总地价＝3408．27×26865．44÷10000＝9156．46万元 （备注：指××光电子核心市场土地评估总值） （2）假设开发法计算土地价值 A、确定估价对象最佳开发方式 ①开发周期确定 房地产开发的周期一般分三个阶段，前期主要包括报建、土地的开发（拆迁、场地平整、临时水电等）、勘察、设计、项目招标等；中期主要包括建筑安装工程建设（含设备的安装）；后期主要包括室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等）。 待估宗地上适合修建大型专业商场，根据A市同类房地产项目的开发周期、估价对象项目的规模及实际情况确定开发周期为2年。 ②投资进度安排 房地产开发的资金投入根据开发周期的时间也分三个阶段，前期包括报建、城市基础设施配套费、土地的开发、勘察、设计、项目招标等费用；中期主要包括建筑安装工程建设（含地基、基础的处理、设备及安装等）资金；后期主要包括室外附属工程的建设费用（合室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路等）、销售税费等。来源建设工程教育网 根据A市同类房地产开发资金投入的一般情况及该项目的具体情况，确定在开发建设期内，开发资金在开发期第1年投入60%，开发期的第二年投入40%。 ③估价对象开发完成后房地产价格的确定《国有土地使用证》（武国用（2002）字第×××号）记载待估宗地用途为光电子市场，可见待估宗地适合修建光电子市场，根据《A市·中国光谷光电子（核心）市场工程建筑施工图设计统一总说明》，设计总建筑面积为74185㎡。估价人员经实地调查，在同一供求圈内选取了3个可比实例，来确定宗地开发完成后房地产价格。3个可比实例均为高层或小高层建筑物，1～4层裙楼为商铺，5层及以上为办公或住宅。 比准价格计算表表3-25 项目名称 售价（均） 区位因素 个别因素 比准价格 建筑标准 物业管理 环境因素 C省信息产业大厦 4800 100/100 100/95 100/98 100/100 5156 华乐商务中心 5100 100/99 100/98 100/100 100/100 5257 慧谷时空 5600 100/98 100/99 100/100 100/100 5772 平均值 5395 预计项目开发期1年可取得预售资格。取得预售资格后；第1年销售50%，第二年销售50%。根据建设开发的时间，折现率取1年期以上贷款利率6．12%。则： 房地产价值＝5395×74185×［（1＋6．12%）－1．5×50%＋（1＋6．12%）－2．5×50%］＝35976．92万元 B、确定开发成本 开发成本包括项目开发建设期间所发生的一切费用总和。根据本项目的实际情况，开发成本主要包括建筑工程费用（含地基处理、主体工程、一般水电安装等）、室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等）、专业费用、基础设施配套费、管理费用、投资利息、投资利润和销售税费。 ①建筑费用 a、建筑工程费用 待估宗地适合修建光电子市场，规划总建筑面积74185㎡。根据《市造价管理站关于发布A市地区建筑安装二OO六年二季度造价指数的通知》（武建价字（2006）××号）及A市同类房屋建筑物的工程造价的一般水平，确定估价对象房地产工程造价为2200元/㎡（含基础工程、土建安装费） 建筑工程费＝2200×74185×［（1＋6．12%）－0．5×60%＋（1＋6．12%）－1．5×40%］＝15559．55万元 b、室外附属工程费用 附属工程的建设费用主要包括室内外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙、消防、中央空调和室内电梯等。根据该项月的规模、特殊属性、《市造价管理站关于发布A市地区建筑安装二OO六年二季度造价指数的通知》（武建价字（2006）××号）及同类房地产的配套建设一般水平及项目拟将建设为经济适用住房的实际情况，确定室外附属工程的建设费用80元/㎡。 附属工程费：80×74185×［（1＋6．12%）－0．5×60%＋（1＋6．12%）－1．5×40%］＝565．80万元 c、基础设施费用 －基础设施费，包括开发范围内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通照明、环卫、绿化等工程发生的支出。根据《市造价管理站关于发布A市地区建筑安装二OO四年一季度造价指数的通知》（武建价字（2004）15号）及A市同类房屋建筑物的工程造价的一般水平，确定估价对象基础设施造价为140元/㎡。 基础设施费＝140×74185×［（1＋6．12%）－0．5×60%＋（1＋6．12%）－1．5×40%］＝990．15万元 建筑费用＝A＋B＋C＝17115．50万元 ②专业费用 专业费用指项目的可行性研究、规划、勘察、设计、监理、造价咨询（标底编制、决算审核等）等相关工程师的费用，一般为建筑成本的5%～10%。根据《国家计委关于建设项目前期工程咨询收费暂行规定》（计委价格［1999］1283号）、《省物价局关于城市规划咨询有关问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 的通知》（鄂价房服函［2002］46号）、国家计委、建设部“关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知”（计价格［2002］10号）、国家物价局、建设部《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》（（1992）价费字479号）、C省物价局、建设厅《关于调整建设工程造价咨询服务收费标准的通知》（鄂价房地字［2000］51号）等有关收费标准，并结合A市房地产市场、建筑市场的一般水平及该经济适用住房项目的实际情况，确定专业费用为建筑费用的8%。 专业费用＝17115．50×8%＝1369．24万元 ③管理费用 管理费用指开发商为组织和管理房地产开发经济活动以及房地产开发提供各种服务而发生的费用。主要包括管理人员工资及附加费、办公费用、差旅费、固定资产使用费、业务招待费等。参照《国家计委、建设部关于印发《经济适用住房价格 管理办法 关于高温津贴发放的管理办法稽核管理办法下载并购贷款管理办法下载商业信用卡管理办法下载处方管理办法word下载 的通知》（计价格［2002］2503号），并结合该项目的规模和开周期确定为建筑费用的3%。管理费用＝17115．50×3%：513．47万元 ④投资利息 投资利息指房地产开发商在房地产开发过程中，为筹措短缺资金，而向金融机构贷款所支付的利息。但此利息在开发过程中所占比例视不同情况而各异，以此利息作为投资利息，不能体现自有资金的投资的时间价值。所以，投资利息为全部成本的利息（含土地取得价格）。本次评估按折现进行测算，所以不计算利息。 ⑤投资利润 投资利润指房地产开发商投资房地产开发项目应取得资金报酬及承担风险的补偿。根据国家有关规定，商业用房综合利润为投资成本的20%。以下计算V为总地价。 投资利润＝（V＋17115．50＋1369．24＋513．47）×20%＝（0．2V＋3799．64）万元 ⑥销售税费 销售税费指房地产进入市场流通领域中发生的费用销售费用和应交纳的销售税金及附加等。销售费用主要包括市场推广费、销售代理费和销售手续费。销售税金及附加主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育发展费、平抑副食品价格基金等。A市城区税金及附加包括：营业税为营业额的5%，教育费附加为营业税的3%，堤防费为营业税的2%，平抑副食昂价格基金为营业额的0．1%，城市维护建设税为营业额的7%，地方教育发展费为营业额的0．1%，综合税费率为营业额的5．8%。根据A市房地产销售的一般状况，税费取7%。 销售税费：35976．92×7%＝2518．38万元 C、地价确定 V＝35976．92－［17115．50＋1369．24＋513．47＋（0．2V＋3799，64）＋2518．38］ V＝8883．90万元 土地单价＝8883．90÷26865．44×10000＝3306．81元/㎡ 根据以上测算，基准地价系数修正法计算的土地单价为3408．27元/㎡，假设开发法计算的土地单价为3306．81元/㎡，两种方法计算结果相差不大，经综合分析取两种方法计算结果的算术平均值作为土地评估价格。 单位土地价格＝（3408．27＋3306．81）÷2＝3357．54元/㎡ 总地价＝3357．54×26865．44＝9020．18万元 （备注：指××光电子核心市场土地评估总值） （3）计算在建工程平均重置成本××光电子核心市场设计为1栋五层建筑物，地下一层，地上四层，建筑物整体造型奇特，目前，土建部分、主体安装工程均已完工，目前尚未竣工决算。由于待估在建工程结构和造型独特，A市类似建筑物客观重置成本难以收集，所以本次评估在其初步设计概算调整表的基础上根据在建工程形象进度，计算其重置成本。 A市××光电子核心市场初步设计概算调整表表3-26 项目内容 调整前（元） 调整后（元） 形象进度 评估值 备注 一、建安工程 23675．46 24217．22 1．土建工程 8895．31 8946．85 100% 8946．85 2．铝合金 3792．4l 3784．41 90% 3405．97 3．供水、消防喷淋 667．74 662．12 90% 595．91 4．空调系统 2512．00 2762．58 100% 2762．58 5．电气工程 2697．00 2900．76 100% 2900．76 6．弱电工程 1529．00 l529．00 90% l376．78 7．电梯 2880．00 2880．00 100% 2880．00 8．三通一平 200．00 200．00 100% 200．00 9．基坑支护 180．00 180．00 100% 180．00 10．广场道路 200．00 200．00 100% 200．00 11．绿化工程 122．00 122．00 90% 109．80 12．旗杆及自行车棚 0．00 50．00 90% 45．00 二、其他费用 8178．39 7686．27 1．建设单位管理费 248．59 242．98 100% 242．98 2．监理费 206．33 192．00 100% 192．00 3．勘察设计费 497．18 410．00 100% 410．00 4．前期工作及其他费用 319．49 319．49 100% 319．49 5．水电增容、电费及外线 1576．80 1576．80 100% 1576．80 6．各配套费用 1800．00 708．00 100% 708．00 7．职工培训费 30．00 30．00 100% 30．00 续表 项目内容 调整前（元） 调整后（元） 形象进度 评估值 备注 8．征地拆迁 3500．00 4207．00 9020．18 土地评估价值 三、预备费 1183．77 1384．85 1384．85 四、建设期贷款利息 1166．00 1166．00 l166．00 五、铺底流动资金 240．00 240．00 240．00 六、总概算 34443．62 34694．84 38893．19 在建工程重置成本 说明：上表中调整前数据为初步设计概算数据，调整后数据为初步设计概算调整数据，评估值为根据在建工程形象进度计算的数值；调整前和调整后数据为原始数据，评估值为本次评估计算数据 在建工程平均重置成本＝38893．19÷74185×10000＝5242．73元/㎡ （4）计算成本分摊系数 估价人员经实地调查，并选取了与估价对象在建工程建成后类似的3宗房地产，通过计算它们各层房地产价格比例系数来确定估价对象在建工程成本分摊系数。 房地产价格系数计算表表3-27 项目 金榜名苑 高科大厦 慧谷时空 平均值 一层单价（元/㎡） 28000 7500 10000 二层单价（元/㎡） 14000 5500 5000 三层单价（元/㎡） 8000 4000 5000 四层单价（元/㎡） 6000 4000 5000 平均单价（元/㎡） 14000 5250 6250 一层价格系数 2 1．43 1．6 1．68 二层价格系数 1 1．05 0．8 0．95 三层价格系数 0．57 0．76 0．8 0．7l 四层价格系数 0．43 0．76 0．8 0．66 备注：上述三宗实例为高层或小高层建筑物，1～4层为商铺，5层及以上为住宅或写字楼 （5）计算重置成本 l楼①～⑦轴重置单价＝平均重置单价×一层价格系数＝5242．73×1．68＝8787．8l元/㎡ 2楼重置单价＝平均重置单价×二层价格系数＝5242．73×0．95＝4976．43元/㎡ 2．假设开发法测算过程 （1）收益法计算开发完成后房地产价值 A、年有效租金收入的确定 估价对象在建工程开发完成后可出租，根据估价人员市场调查，周边地区商铺的租金在每平方米建筑面积每月30～90元/㎡之间。根据估价对象的区位环境、个别环境及估价对象的装修、建筑物的利用使用率、结构等个别因素综合确定1楼1～7轴毛租金为每月80元/㎡（建筑面积），且纯收益每年以2%的比例递增，一年以12个月计，闲置与租金损失各取5%；2楼毛租金为每月55元/㎡（建筑面积），且纯收益每年以2%的比例递增，一年以12个月计，闲置与租金损失各取5%。则： 1楼①～⑦轴第一年有效总收入＝80×12×（1－5%）×（1－5%）×8677＝751．78万元 2楼第一年有效总收入＝55×12×（1－5%）×（1－5%）×14362＝855．47万元 B、求取年总费用 年总费用亦即租赁经营总成本。它含：①维修费；②管理费；③保险费；④税金。 1）求取维修费 维修费是为维护房屋正常功能的使用而对其进行维护和修理。按建筑物××光电子核心市场建成后重置价格的2%计算。重置价格参照A市近期同类工程造价并结合估价对象的结构、装修、设备、设施综合确定估价对象在建工程建成后的建筑物重置单价为3500元/㎡。 1楼①～⑦轴年维修费＝3500×2%×8677＝60．74万元 2楼年维修费＝3500×2%×14362＝100．53万元 2）求取管理费 管理费常规按年租金总收入的2%计算。 1楼①～⑦轴年管理费＝751．78×2%＝15．04万元 2楼年管理费＝855．47×2%＝17．11万元 3）求取保险金 年保险费率规定为房屋现值的0．5%。房屋重置价格参照A市近期同类工程造价并结合估价对象的结构、装修、设备、设施综合确定估价对象在建工程的全新重置全价为3500元/㎡。在建工程建成后房屋成新率为100%。 1楼①～⑦轴年保险费＝3500×100%×0．5‰×8677＝1．52万元 2楼年保险费＝3500×100%×0．5%×14362＝2．51万元 4）税费 按规定收益型房地产应交纳如下税款：①房地产税按年租金收入的12%； ②营业税按租金收入的5%计；③城市建设维护税按营业税税率的7%计；④教育费附加按营业税税率的3%计；⑤堤防费为营业税的2%；⑥平抑副食品价格基金为营业额的0．1%；⑦地方教育发展费为营业额的0．1%；综合税费率为营业额的17．8%。 l楼①～⑦轴年税费＝751．78×17．8%＝133．82万元 2楼年税费＝855．47×17．8%＝152．27万元 5）求取年总费用 年总费用为上述四项费用之和： l楼①～⑦轴年总费用＝60．74＋15．04＋1．52＋133．82＝211．11万元 2楼年总费用＝100．53＋17．11＋2．51＋152．27＝272．43万元 C、求取年纯收益 1楼①～⑦轴第一年纯收益＝751．78－211．11＝540．67万元 2楼第—年纯收益＝855．47－272．43＝583．04万元 D、确定报酬率 本次评估采用安全利率加上风险调整值作为折现率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。本项估价的报酬率取一年期定期存款利率和风险报酬率综合确定为8%。从投资的角度看，要投资就必须要承担一定的风险，也须要有相应的风险补偿，风险补偿额相对于风险投资额的比率即为风险报酬率。风险报酬率含有行业风险、经营风险和财务风险等成分，本项房地产租赁经营收益受制约于以上风险。 E、估价房地产收益价格 本项房地产的收益期有限年限，适合用收益有限期的公式计算其现值。有限期资本化公式为： P＝a/（r－g）×［1－（1＋g）n/（1＋r）n］ 根据委托人提供《国有土地使用证》，土地使用权剩余使用年限为47．65年，本次评估土地使用权年限设定为商业用地法定最高出让年限40年。因估价对象在建工程完工后投入使用，其结构为框架结构，可使用60年，土地年限低于建筑物年限，收益期限确定为40年。 式中P—房地产收益价格； A—年纯收益； r—折现率，此处取8%； g—租金增长率，取2% n—收益期，此处为40年 l楼①～⑦轴收益价格＝540．67÷（8%－2%）×［1－（1＋2%）40/（1＋ 8%）40］＝8095．23万元 1楼①～⑦平均单价＝8095．23÷8677×104＝9329．53元/㎡ 2楼收益价格＝583．04÷（8%－2%）×［1－（1＋2%）40/（1＋8%）40］＝8729．71万元 2楼平均单价＝8729．71÷14362×104＝6078．34元/㎡ （2）计算再开发费用 估价对象在建工程土建部分、主体安装工程已完工，可根据未完工部分形象进度及其投资概算确定再开发成本。 在建工程再开发成本计算表表3-28 项目内容 调整前概算（元） 调整后概算 （元） 形象进度 再开发成本（元） 备注 一、建安工程 23675．46 24217．22 1．土建工程 8895．3l 8946．85 100% 0 2．铝合金 3792．41 3784．41 90% 378．44 3．供水、消防喷淋 667．74 662．12 90% 66．21 4．空调系统 2512．00 2762．58 100% 0 5．电气工程 2697．00 2900．76 100% 0 6．弱电工程 l529．00 l529．00 90% 152．90 7．电梯 2880．00 2880．00 100% 0 8．三通一平 200．00 200．00 100% 0 9．基坑支护 180．00 180．00 100% 0 10．广场道路 200．00 200．00 100% 0 11．绿化工程 122．00 122．00 90% 12．20 续表 项目内容 调整前概算（元） 调整后概算（元） 形象进度 再开发成本（元） 备注 12．旗杆及自行车棚 0．00 50．00 90% 5．00 二、其他费用 8178．39 7686．27 1．建设单位管理费 248．59 242．98 100% 0 2．监理费 206．33 192．00 100% 0 3．勘察设计费 497．18 410．00 100% 0 4．前期工作及其他费用 319．49 319．49 100% 0 5．水电增客、电费及外线 1576．80 1576．80 100% 0 6．各配套费用 1800．00 708．00 100% 0 7．职工培训费 30．00 30．00 100% 0 8．征地拆迁 3500．00 4207．00 0 三、预备费 1183．77 1384．85 0 四、建设期贷款利息 1166．00 l166．00 0 五、铺底流动资金 240．00 240．00 0 六、总概算 34443．62 34694．84 614．75 再开发成本合计数 单位再开发成本＝614．75÷74185×10000＝82．88元/㎡ （3）计算在建工程价格 1楼①～⑦轴单价＝开发完成后收单价一单位再开发成本＝9329．53－82．88＝9246．65元/㎡ 2楼单价＝开发完成后收益单价一单位再开发成本＝6078．34－82．88＝5995．46元/㎡ 七、估价结果确定 根据以上测算知，估价对象在建工程l楼①～⑦轴成本法计算单价为8787．81元/㎡，假设开发法计算单价为9246．65元/㎡；2楼成本法计算单价为4976．43元/㎡，假设开发法计算单价为5995．46元/㎡。估价人员经综合分析，认为上述在建工程成本法和假设开发法计算结果相差不大，取两种方法的算术平均值较能估价对象房地产价格水平，所以本次评估取两种方法的算平均值作为估客观反映价对象房地产的评估值。估价对象应扣除的法定优先受偿款为0，故抵押价值具体结果见下表： 房地产评估结果一览表表3-29 序号 楼层 平均单价（元/㎡） 建筑面积（㎡） 总价（万元） l 1楼①～⑦轴 9017．23 8677 7824．25 2 2楼 5485．95 14362 7878．91 合计 23039 15703．16 案例说明 一、本案例的由来 委托人武汉××建设投资有限公司因抵押贷款需要，于2006年8月15日委托我公司对本项目估价对象抵押价值进行评估。估价对象造型及功能独特，位于武汉中国光谷门户鲁巷广场东南侧，是武汉市的标志性建筑，因价值量大、物业独特，价格水平和评估方法技术均较难把握，公司十分重视，经技术委员会研究，指派经验丰富的估价师对本项目进行评估，并于2006年8月28日提交了评估报告。 二、主要技术路线和工作计划 （一）估价方法的确定。因估价对象为在建工程，同时设计造型新颖，无可比实例，因此不宜采用市场法；为在建工程，尚来投入使用，也不宜采用收益法；成本资料比较容易收集，可采用成本法进行评估；土建部分、主体安装工程均已完工，至工程全部竣工可能发生的费用相对较少且能够测算，而且，该在建工程建成后价值也可以计算，故可采用假设开发法法评估。最终确定采用成本法和假设开发法进行评估。 （二）估价技术路线。在成本法计算过程中，采用房、地分估分别计算土地价值和在建工程建筑物价值，然后进行加和，计算土地价值时采用基准地价系数修正法和假设开发法，计算在建工程建筑物价值采用重置成本法；在假设开发法计算过程中采用收益法测算开发完成后的价值。最后采用两种方法计算结果的简单算术平均值作为估价结果。 （三）工作计划。依时间顺序依次为：签订评估协议1天，讨论技术路线0．5天，收集资料和实地查看0．5天，资料分析以及市场调查研究3天，撰写评估报告1天，报告三级审核及修改定稿0．5天，提交报告和收取评估费0．5天，报告总结和归档0．5天。 三、主要难点以及解决方案 （一）估价对象为l栋4层的在建工程的l楼的部分，2楼的全部。成本法计算过程采用房地分估，估价对象所分摊的土地使用权面积没有相应数据，如果采用按建筑面积进行分摊测算，就忽略了不同楼层价值差异对土地分摊的影响，其计算结果必然导致1、2层重置价格几乎相同，而实际上商用房地产l、2层市场价格相差明显；如果采用按价值进行分摊，因1、2层土地面积未知，可能需要设计数学模型建立方程，显得过于复杂。本次评估回避了1、2层分摊土地面积的问题，先计算整栋的平均重置成本。然后为了显化不同楼层价格的差异，通过市场调查提取实例进行比准计算，得出该市与估价对象类似房地产的1、2、3、4层价格比例系数，对平均重置成本进行合理的分摊计算。 （二）本估价对象造型独特，在建工程客观重置价格实际上很难收集。考虑到该工程的预算已经审计确认，本次评估依据经审计的预算报告确定估价对象的重置成本。 四、主要经验小结 本次评估主思路为成本法和假设开发法，局部计算又使用了基准地价系数修正法、收益法和市场法，方法较多，思路清晰、逻辑性强。另外，成本法计算过程中，还对不同楼层的重置成本进行了合理分摊，充分体现了评估的技术性和艺术性的较好结合。通过对本项目评估过程的回顾，现将几点心得小结如下： （一）要拟好评估技术路线。 （二）要做好市场调查和分析。 （三）要善于在不与《房地产估价规范》冲突的前提下，敢于创新，提高评估报告的艺术性。