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《看不懂的中国经济》.pdf

《看不懂的中国经济》

四光传人
2011-03-12 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《《看不懂的中国经济》pdf》,可适用于财会领域

制作:四光传人QQ:时间:年月日星期六第节:第一章房价为什么一涨再涨?()第一部分房价第一章房价为什么一涨再涨?房价高企已经成为政府和老百姓的一块心病。这么高的房价究竟是怎样一轮接一轮地涨上去的?究竟是哪些资金在买房?为什么在如此高的价位上还有这么旺盛的购买力?年我国的楼市打了一个大喷嚏这两年买房的人是否接到了楼市的最后一棒?说起房子这是大家最关心的事。不管是有房还是没房的人房子的问题是全国人民都关心的事。为什么呢?这就是中国人的传统。如果我们家在农村那就得先盖上三间大瓦房如今甚至是三层小楼才能娶上媳妇如果我们住在城里就想在好一点的地段买上套像样一点的房子才有自己安身立命的空间才能踏踏实实地过上有尊严的生活。衣、食、住、行是人类最起码的生存需要走到今天亿中国人基本上解决了吃饱穿暖的问题接下来就轮到改善居住条件了。所以住房成为全国人民普遍最关心的问题。但中国房价在经历了两年的暴涨之后自从进入年涨幅明显缩小有的地方甚至开始回落引来全国上下一片质疑之声于是"房价拐点论"便应运而生。要想弄明白房价是不是真的会出现拐点房价将走向何方我们得先搞清楚这轮房价是怎么涨上来的再看看这些上涨的因素中哪些已经消失哪些还会持续下去甚至力量会进一步扩大只有这样才能了解我国未来房价的趋势从而调整自己的判断、决策和行动。记得年清华大学派我去德国进修的时候我对那里的房价感受特别深刻。有德国同事问我:"你在中国挣多少钱?"顿时我的头上开始冒汗但只能如实说:"月薪元。""元?"他们眼睛瞪得大大的:"元你怎么活?"我说:"在中国我每月房租才两元钱生活开支特别低物价也非常便宜。"但是大家猜猜看我在德国租一间小房子一个月要交多少钱?马克!当时合元人民币。中国政府的总理干一个月都不一定能拿这么多。幸好是德国基金会赞助我读书否则我在那里根本无法立足。世纪年代初中国还没有这么突出的买房问题那时住房还没有商品化而是由工作单位根据各项条件统一给职工打分排队分配住房。由于粥少僧多一碗水很难端得平所以大家意见很大。年我回国以后中国的住房制度开始改革工作单位不再分房子我们有了住房公积金实行贷款买房。记得刚开始感觉北京的商品房简直是天价:平方米竟然要元人民币左右。天哪!这房子太贵了我肯定买不起后来涨到了平方米元我更买不起了再涨到元时我真的买不起了等听到房价涨过元的时候我基本上没有啥想法了。房价对很多人来说跟我一样似乎永远追不上。可到了年房价竟出现短期两三倍的暴涨这是为什么?这背后的原因是什么呢?照这样涨下去那些普通收入的打工族们他们什么时候能买上房子呢?前两年我讲课走遍了祖国大江南北到处去普及宏观经济知识。我到过新疆、内蒙古、兰州、南宁、北海、深圳、珠海、苏州、杭州、宁波、上海、南通、济南、青岛、郑州等许多城市每到一处每讲一次课都看到这个地方变化最大的是房价。前年一个价去年一个价今年又是一个价所到之处房价都在翻番往上升。第节:第一章房价为什么一涨再涨?()两年前在南宁市中心地段非常好的邕江两岸特别漂亮的水景房才多元平方米。当时在课上我就对大家说:"这个价格太便宜了大家可以买。"结果我第二次去的时候涨到元第三次去的时候涨到元前不久再去时已经涨到了元。有人问我说:"这样的房价我们还要不要再买?"新疆也是如此。年月我在乌鲁木齐市询问房价他们说:"不贵元左右。"年我给全国矿业老板讲课的时候有一个新疆学员说:"我们乌鲁木齐市的房价已经涨到了平方米元。"我只想跟大家说这两年走遍祖国大江南北每当我第二次再回到那个城市的时候那里的房价就又涨上去很多。不是一个地方涨而是全国房价都在涨。就连内蒙古鄂尔多斯的东胜市也盖了很多房子我到那儿去看的时候当地的房价还在飙升。所有这一切说明什么呢?它说明了一件事:中国人对住房的需求太旺盛了。我在清华大学给MBA上课经常举办沙龙大家聚在一起探讨中国经济发展问题。年我们的沙龙选在北京什刹海的游船上畅谈中国楼市问题。一位研究生说在武汉有个房地产开发商年初卖元平方米结果一开盘就一下子卖光了。老板拍着大腿说:哎呀卖亏了卖亏了下次开盘一定要卖元。个月之后开盘就卖元结果刚开盘一下子又卖光了。老板又拍着腿说:哎呀卖亏了卖亏了下次开盘卖元结果元开盘又一抢而空。老板最后发话说:这房子咱先不卖了年一开盘就卖元把价提得高高的涨得让谁都买不起。没关系反正这房价还得涨。事情虽然说的是武汉但在北京、上海、广州、深圳包括成都在内房价就是这样一路涨上去的。为什么呢?因为地不好拿了太贵了前面卖的房子本钱都收回来了后面又没房卖把房价挂高点卖不掉算了留着以后慢慢卖。结果是提一次价不够卖提两次还不够卖最后提到买房人实在买不起的程度。只要地产商前面赚够了管你爱买不买。结果就是附近的地产商一家比着一家卖。你看隔壁都卖这么高了而且他拿地的成本也高估计建好房子的成本得比我现在的卖价还要高我得再涨点。就这么一家比一家一家赶一家"离谱"的房价就这么给推上去了。而买房的人呢?元没买元后悔了元没买元更后悔。再不买真的涨到元了!这只是举个例子但这一轮轮房价基本上就这样涨起来的。问题是房价这么一轮一轮涨真的有人要跟真的有人要买这一涨再涨的办法这么好使为什么年前或年前楼市疲软的时候不用这办法呢?究竟是什么原因促成了有人愿打有人愿挨而且还挨得起呢?我研究的是宏观经济一直关注政府对经济的宏观调控。从年中国经济开始提速的时候政府就已经意识到以前协议转让土地的做法存在问题。第一是地价太便宜吸引了大量追逐暴利的资金杀入房地产市场会刺激房地产和固定资产投资的泡沫。第二是地价太便宜意味着谁能接触到掌握批地权力的人谁就有条件优先拿到地会刺激大量权钱交易、暗箱操作滋生大量违法乱纪的案件。第三还是地价太便宜不能充分体现在经济发展过程中土地作为已经市场化的重要生产要素不能公平地由市场供求关系来决定它应有的价值和价格。在中国《宪法》规定土地属于国家和劳动群众集体所有大量土地以这种便宜的协议转让形式流入少数地产商名下实际是对公众利益的变相剥夺这既不符合经济和市场规律更不符合社会公平原则。第四仍然是地价太便宜直接减少了政府财政收入。反过来说政府也应该搭上经济高速发展的快车而政府能拿到的就是财政收入。目前财政收入最重要的一部分是税收还有一部分是土地出让金。而卖地则被指责为推高房价的重要原因。第节:第一章房价为什么一涨再涨?()总之一句话不能再这么便宜卖地了。于是便有了《国六条》、《国八条》等限制土地供应和规范地产发展等政策措施。最重要的是年的月日这是所有地产开发商最难忘的日子。年月国土资源部、国家监察部联合出台了号令《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。通知规定月日是协议出让经营性土地使用权的最后期限之后所有建设用地都必须通过土地招、拍、挂的形式进行出让就是要实行招标、拍卖、挂牌。同时已经获得土地的开发商如果尚未付足土地出让金的必须在月日前补齐方能办理土地证或再行转让且须在两年内动工否则政府可有权收回。这是中国土地政策一个历史性的转折而这个转折又不得不转。应该说当时政府的意图很清楚就是要抑制地产商的投资热情。土地价格高了银行贷款难了地产商自然就望而却步了。或者说你买地建了房价格高了大家买不起按揭贷款首付相应提高买房也难了。你卖不出去自然就不会一个劲儿拿地、一个劲儿地贷款、一个劲儿地建房了。没想到~年政府年年出台新政策年年试图调控房价结果是出台一个政策房价就涨一轮再出台一次再涨一轮涨到今天所有没买房的人都在"望房兴叹"房价高得越来越遥不可及。为什么明显的是打压的宏观调控政策可房价却越打越高为什么出台这么多的政策却不见效呢?究竟是什么人那么有钱把这么多、这么贵的房子买下来?是中国人的钱还是外国人的钱?是富人的钱还是穷人的钱?是银行的钱还是百姓找银行借的钱?是什么人在这么高的价位上买房?从哪儿来的钱买了这么高价的房子?今天回过头来看应该说是政府低估了市场的需求甚至过于低估了市场的需求尤其是短期需求。既然土地政策紧缩、银行信贷紧缩那么明显的一个信号就是从市场心理预期的角度来讲房子的市场供应量会相对减少。而商品的供应量一减少或者说产生了稀缺那能不能成交、价格会不会上涨就要看需求了。亿中国人对房子的需求之旺显而易见。问题是这亿人口中有多少想买房的人是有效需求?有效需求是指:有需求但同时又有支付能力。这里还有一个要点就是时间。即使有支付能力买还要看人们愿意在什么时候买是愿意趁涨价时买还是等跌价时买还是判断该出手时就出手立即购买。中国的银行里放着万亿人民币居民储蓄世纪年代有人就把它比喻成"笼中虎"生怕有个风吹草动它一下子跑出来什么都得涨。结果好多年这"虎"没动静于是大家找原因发现了"二八"现象就是所谓%的存款掌握在%的人手上而剩下的%的人只掌握着%的存款。哦原来是这样闹了半天这"虎"不咬人。%的人只掌握%的存款弄不出多大动静来这就叫做有效需求不足。既然口袋里掏不出这么多钱那么再想买也买不成。所以请放心如果价格过高这生意就没法做了。不曾想在中国经济市场化步伐加快的今天在世界经济全球化的今天有一些账不是关起门来查查银行报表看看统计公报就可以算清楚的。第节:第一章房价为什么一涨再涨?()第一民间资本是推高房价的首要原因。在地产市场首先敏锐地嗅到商机的是那些江浙商人尤其是温州人。我清楚地记得在宏观调控开始时为防止投资过热电力、钢铁、石油、煤炭等几个重要的投资领域都对民营资本关上了大门只剩下两个投资领域是敞开的:一个是股市一个是房地产市场。由于~年股市仍然在一路下滑中于是地产几乎成为唯一一个民营资本可以大规模自由进出的投资领域。这些投资人买房并不是自己居住所以他们必须考虑何时退出。而退出的条件有两个:一个是要能涨上去有得赚才能退出另一个是涨上去还要有人愿意接手。要涨上去很简单就是用相对充裕的资金去追逐相对稀缺的房子价格就上去了。原因很好理解建房的速度不可能有聚钱的速度那么快所以大量资金完全有能力在短期内制造房源稀缺制造价格上涨于是有了大章小报常常报道的"炒房团"。而后来的购房者愿意以更高价格接手的理由也很简单:就是房价不停地上涨元时不买到元就后悔元时不买到元就得赶快买了。所以在政府宏观调控开始两年效果平平的时候我发现了一个问题就是民间资本的力量不在调控范围内也就是说没法调控。第一是性质无法调控因为自有资金自由支配第二是规模无法调控因为谁也不知道民间资本到底有多大有多少现金是放在地窖里银行看不见的这还不算那些地下钱庄。这时我们就已经感觉到有点"藏富于民"的味道了。如果说民营资本是小打小闹的话那么国际资本跟进之后房价就有"洛阳纸贵"的感觉了。第二境外资金进入是推高房价的次要原因。年随着中国汇率改革人民币兑美元从∶开始升值到年已升值%以上。在这个过程中境外资金非常清楚在一个国家货币升值的过程中会发生什么因此巨量资金疯狂涌入中国来搭人民币升值这趟快车。资金会疯狂到什么程度呢?有人甚至提出这么一句口号:"坚决买入人民币!坚决买入人民币资产(包括垃圾资产)!"于是我们看到在北京、上海等地都有境外机构用数亿数十亿的资金把整栋整片楼盘买下。他们看到了人民币升值更看到了人民币资产的升值。房产是最典型的人民币资产。从年起境外那些大资金看准了中国经济快速发展这个机会开始登陆中国内地、登陆中国香港把手里的美元、欧元、澳元、英镑、日元换成人民币这些资金进入楼市楼市涨进入股市股市涨买个煤矿煤矿涨买个金矿金矿涨。所以热钱涌入中国的一个目标就是赌人民币升值。中国政府则不断颁布政策限制外资进入楼市、限制外资进入矿产资源、有节制地审批QFII(境外合格机构投资者)进入股市。但是只要机会存在很多境外资金就会想尽办法绕过政府监管和政策的限制或者躲在合法身份者的背后参与进来甚至直接通过地下钱庄进入市场。仅广州而言年半年楼市上涨%有公开报道称发现亿美元通过地下钱庄"袭击"了广州楼市。然而人民币升值势不可当人民币资产升值也势不可当这才是人们买房的真正原因。第节:第一章房价为什么一涨再涨?()第三股市资金是推高房价的重要原因。如果嫌境外资金来得不够猛、不够快的话那股市资金就成为推动房价迅速上涨的第三股重要力量。到年月股市已经翻了好几倍第一波赚足钱的人在股市暴跌的"·"之前逃离出来。北京有个做地产的老板在"五一"节期间一天内接到个朋友打电话来买房那时他的房地产项目已涨到万多元平方米了。第四地价暴涨也是推高房价的重要原因。境内和境外数家房地产商参与本来已经火暴的土地市场"招拍挂"疯狂拿地"地王"纪录在全国各地频频刷新已经建好的楼盘比着隔壁刚拿地的开发商的成本一算我这房太便宜不行!随便找个理由先捂几天要么说销售证没拿到要么称需要预约先捂它几个月再说。等项目一开盘%的价钱上去了甚至还有翻着倍地就上去了。股市赚钱太容易的时候买房跟买白菜萝卜一样反正钱像白赚的买房价格不管多高都不在话下。第五银行万亿居民储蓄被撬动是房价上涨的最后一个原因。这么高的房价总得有人接啊!虽然不是绝对的但基本是在民营资本、境外资本、股市资本一轮又一轮的推动下楼价一涨再涨最后老百姓憋不住了还是赶快买吧!再不买谁知道明天又该涨成什么样?于是万亿存款终于松动了当然不是全部。以前中国人如果有了钱他们有理财的途径吗?股市这么低迷大家只能把钱放在银行里一是大笔现金放在家里不踏实二是没有什么别的理财产品拿着人民币做不了任何的事情。结果楼价一路猛涨这时银行的万亿居民储蓄存款再也按捺不住了所有的人都在想与其把钱放在银行里不如拿出来买房以后房价肯定涨而且涨得非常快。当每一个人都这样想的时候还有多少人的钱能在银行里待得住?于是大家就看到年很多楼盘一开盘就销售一空的盛况:连夜排队电脑摇号跟股市打新股中签一样摇中号才有资格选房。你有钱怎么样?没房!需求可以一夜之间就爆发出来只要把银行里的钱提出来只要把股市里的钱挪出来只要把国外的钱汇进来就能流进楼市。但是一夜之间能盖一栋房子吗?当然不能。地产商需要先买土地然后去做规划再找银行贷款才能盖房最后才可以销售这可不是一朝一夕能完成的。钱多货少结果就是一个字涨!如果钱太多、货太少就是两个字猛涨。这就是过去两年来我们看到的房价为什么一涨再涨而且是猛涨的主要原因。现在问题出来了这最后被撬动的储蓄接到楼市的最后一棒了吗?股市已经暴跌了房价真的会下跌吗?第节:第二章房价会出现拐点吗?()第二章房价会出现拐点吗?房价究竟向上还是向下?这要看对房子需求量的大与小还要看房子供给量的多与少。没买房的人希望房价跌买了房的人希望房价涨那么房价究竟是由什么决定的呢?房价当然是由房子的供给和需求决定。房价会在年出现拐点吗?我国的房价究竟要走向何方?现在的问题是房价是否会掉头向下?如果买房的话自己是否会接到楼市的最后一棒?如果没买房的话是否应该持币待购?房子是商品是商品就有价格。价格由市场供求来决定。要看房价是否出现拐点先来看"供"。前面提到房价推高的一个主要内在原因是因为土地实行"招拍挂"交易后地价升高了。土地价格为什么高?因为土地是稀缺资源。土地资源为什么稀缺呢?我国有亿人口年中国耕地面积为亿亩而到年仅剩亿亩。年中国人均耕地面积亩年下降到亩不到美国的不到俄罗斯的不到加拿大的。中国不到世界%的耕地要养活世界人口的%。是吃饭重要还是住房重要?是活着重要还是活着舒服重要?所以国土资源部正研究如何死保全国现有的亿亩耕地面积到年确保亿亩耕地底线甚至为此连万亩的退耕还林计划都中止了。那么城市的土地资源变得有限了卖一块就少一块。大家当然要说了我一定要现在把这块地争下来如果争不下来明天这块地就要涨价。我要是地产商手上有钱没钱都要千方百计先把地拿下来否则会面临和买房人一样的问题无地可买、无房可卖。当所有人都这么想地价就炒成了天价。每当一块土地"招拍挂"时房地产商们就会争相举牌都要把这块地抢下来。下面我们来看一个真实的案例。之前到过四川成都的人都知道那里的人过着悠闲舒适的生活可以喝着茶水摆着龙门阵那里的麻将桌一字排出几里远。成都被联合国评为"最适宜人居的地方"之一。成都人生活节奏慢让人感到生活得很惬意。可是年在成都的一次土地拍卖会上拍出了天价几乎一夜之间改变了成都人优哉游哉的生活。在成都市中心有一座旧的成都百货大楼被拆成平地共有亩。这里是黄金地段把地平完之后政府就想把它拍卖掉。当时很多人都盯上这块地包括香港的和记黄埔这是华人首富李嘉诚的地产公司他们早就盯上了并且做出土地规划。等到拍地那天国内外知名地产商都来了现场热闹非凡所有人都关注这块地要拍出多少价来所有人都在争。这块地起价万人民币亩。刚开始是国内地产商们举牌叫价到万时国内地产商都不再举牌了。这时香港家房地产商就开始了激烈的争夺他们都想争到这块地。价格一直往上叫万、万、万、万、万。叫到万时全场都静了下来大家屏住呼吸环顾左右看谁敢在这么高的价位上继续叫价直到最后万一锤定音。结果这块地被香港九龙仓地产商拍走了。九龙仓击败了"同台演出"的华润置地(HK)、和记黄埔(HK)、新鸿基地产(HK)、太古地产(HK)还有信和置业(HK)。根据市政府规划成都百货地块重建项目总建筑面积约万平方米要建成集大型商场、星级酒店、写字楼、高档娱乐和餐饮场所为一体的超级商场甚至将成为成都的新地标。除了支付地价亿最终得主还需要投入多亿元而且必须在个月内动工年半内竣工并投入使用。这么简单算算每平方米的成本得多少?加上利润又是多少呢?最后该卖多少钱一平方米呢?尽管市场传言最后的拍地者实际可能不需要支付那么多钱但无可争议的是其影响已经远远超越了这场交易本身。所有成都的其他地产商会想什么呢?购房者又会怎么想呢?这给其他地产商一个太好的看涨理由:你看九龙仓将来会卖多少钱?我该卖多少呢?这给太多购房者一个太大的刺激:现在再不买房的话等"楼王"建好了其他房价比着涨的时候买更惨!就是这样的一个思维逻辑。第节:第二章房价会出现拐点吗?()看到土地供应楼房供应该是这个样子。让我们再看需求。除了前面谈到的近似集团作战的买家再看看市场本身的主体需求是怎样的。第一部分是资金实力很强的群体主要是成功的私营企业老板、境内外上市企业高层主管、大型国企高层主管、政府部门的实权人物、城市高级白领阶层他们不仅有第一套居所多数还有第二套居所(如别墅、度假村等)的需求不仅有多处居住需求还有购置多套房产的投资需求。第二部分是~岁已经成家立业尤其是有孩子的群体他们努一把力掏出多年积攒的家底再找父母亲朋借点勉强凑齐首付款买下一套中价房之后每月努力还贷供房生活也相对安定。第三部分是世纪年代后出生的这批人。他们基本上都是独生子女生活在比父辈优越的条件下他们有住房的需求。现在中国二十多岁这一代人是需要房子甚至是好房子、大房子。他们要成家他们更有自己独立的生活和思考更能适应贷款消费的生活。第四部分是从农村转移到城市的人口。在我国城镇化过程中将有两亿到三亿人口从农村转移到城市里来。他们有住房和租房需求需求更强劲。如果这两三亿人口都转移到城里来就相当于多出一个美国、多出两个日本、多出两个俄罗斯。这么大的需求规模得需要多少房子才能满足供应?所以中国的国情很特殊人口多无论对什么东西的需求后劲都源源不绝。简单算算我国住房供求之间的平衡关系看看拍卖成本那么高就会知道这个房价的长期支撑点在哪里。但是很多分析评论说了包括中国人民银行总行研究局也说了我国房价与居民收入的比例要比世界上其他国家都高。话是没错但这话不是好多年前也在说吗?为什么房价还是这样一路涨上来?中国的问题只要一平均就太特殊了如果平均值里面有%的人口误差就能差出一个日本、差出半个美国来。既然是全球化无数境外有钱的人进入中国买房这些力量计算到平均收入里面去了吗?这些数据可以忽略不计吗?买房人是按照平均收入水平来买房的吗?这里无意说房价就是应该涨但我们也要客观地看到这是不可阻挡的市场力量。如果是按照这样的平均计算来代替我们对房价的判断那有谁买对过房吗?你永远都不敢买!但它似乎永远都在涨!话说回来即使撇开人均计算上的一些方法问题假设我们承认这么一个高危的现实如果要找两个方法力图降低这个比例那就是:一是把房价降下来二是把收入提上去。这两个中哪种可能性大呢?把房价降下来说起来轻松现在来看土地成本已经成为最重要的一块建筑成本也有一块房地产商的利润要有一块没有足够利润商人不干所以想让房价降下来其实很难。我们谈到土地价格是怎么抬起来的现在想降回去怎么降?便宜的土地该卖给谁?还有那么多虎视眈眈的资本大鳄没有拿到地怎样才公平?其实土地拍卖是相对公平的价格由市场供求说了算高就是高只要有人买你也没办法。如果一块位于市中心的地谁都买得起难道就公平了吗?问题的关键在于政府怎么公平地使用这块公平拍卖收回的资金这是另一个重要的问题。第节:第二章房价会出现拐点吗?()既然房价在哪个环节都不容易压下去那剩下的办法就是把人们的收入提上来。收入能提上来吗?现在你是否觉得加工资很难?那年前、年前呢?那时候加工资就容易吗?今天的收入跟你年、年前相比如何呢?继续想下去那么年后、年后的工资呢?年《政府工作报告》中提出到年中国GDP目标翻两番到时你还会是今天的收入水平吗?那时你再回过头看今天的房价会有什么感受?谈到收入就会逐渐引出另一个重要问题。很多人说:"表面上看没错收入是增加了一点但物价涨得更厉害啊!"对了这种现象叫什么?这叫通货膨胀。如果年前你有万元你以什么样的方式保留到今天最划算?存款?买电视?买冰箱?买汽车?买柴米油盐?很显然这些方式都赔了因为年前的万元如果能买套一居室今天大概只能买间厨房。冰箱、电视都降价很多轮了柴米油盐又搁不住。那你这钱搁在哪儿不但能保值而且还"大赚"了呢?一个是股票一个是房子。但是有些股票都跌到ST甚至退市了。所以最保险的就是买房子。大家都知道我国物价指数还在向上升。物价指数代表什么?它代表一国的通货膨胀率。当物价指数涨到%我们就说通货膨胀率已经到了%当物价指数涨到%我们就说通货膨胀率是%。在通货膨胀率不断上升的情况之下买房合适吗?就是还完银行贷款的利息不还是赚吗?房贷的利息如果是%物价指数也是%那你还银行的利息不正好就是通货膨胀率的那部分吗?其结果就是你没有还利息因为利息率抵消了通货膨胀率。因此买房确实可以抵抗通货膨胀。房子不仅有居住价值它还有投资价值更重要的是还有抵消通货膨胀的作用。房子是一种极特殊的商品明白这一点对大家深入了解需求会有帮助而不是总陷在抱怨当中陷在看不懂当中一次又一次地期待价格下跌等真跌了你又不敢买结果是一次又一次看着房价一涨再涨。至于像年的海南和广西北海那样房价涨得太高了大家拿着银行的钱炒、拿着国企的钱炒最后炒过头了那不叫地产"大爆发"而是"大爆破"。那种情况我们要另当别论。分析完供求再回头来看上一章谈到刺激本轮房价暴涨的几大短期因素有没有消退。一是民营资本。如果说房价高了它们会去哪里?水电煤油矿基本进不去难道是暴涨暴跌的股市?难道是美元盎司的黄金?难道是以上水平的欧元?它们要进去吗?不是地产有多好、多便宜关键是这么多资金实在是无处可去总不能一麻袋一麻袋地把钱捂在地窖里。即便可以如此它们也怕等有天拿出来的时候发现买啥啥都涨了不划算。二是国际资本。它们跟民营资本面临差不多的问题但它们相对而言多一个股市渠道它们胆子大些经验多些但这不妨碍它们进入楼市。因为它们的钱实在太多要想搭上中国经济的快车搭上人民币升值的快车能抬腿的机会就这么几个。三是股市资金。年楼市突然发呆了为什么?股市暴跌了"容易钱"、热钱的力量少了一大块被套在里面的人到处找钱解套哪里都缺钱人们无暇顾及楼市。四是居民储蓄。截至年末我国居民储蓄存款余额为万亿人民币大家觉得还有撬动的空间吗?供给分析了需求分析了内因分析了外因也分析了读到这里大家会看到除了股市喘了口气其他导致房价暴涨的因素一个也没退场。换句话说下一次撬动地产的着火点很可能是股市再次大起。我们会看到一批新富他们买房子还会像买萝卜白菜一样。当然你也有可能是其中一个但更多的可能是你"集资"给了别人。第节:第三章面对"天价房"怎么办?()第三章面对"天价房"怎么办?房子是一种非常特殊的商品。过去你觉得房价贵今天你觉得房价更贵了。全国人民甚至包括全世界人民在内都会觉得房子贵收入水平永远追不上房价上涨的速度。即使房价下跌%你还是买不起就算买得起这时你也不敢买了。面对"天价房"我们该怎么办?看到境外资金在成都疯狂拿地当时我就在想为什么香港地产商们拼命争这块地?为什么他们以万元亩的天价把这块地抢到手?难道他们不觉得这块地价高吗?难道他们脑子出什么问题了吗?他们在香港生存那里是百年来按照市场规则运作的市场经济而且他们也经历了年亚洲金融风暴。大家知道那年香港房产价格从非常高的点位暴跌原本一套平方米的房子年时可以卖到万港币但亚洲金融风暴来临时骤跌到万港币。这些香港地产商经历过香港的风风雨雨走到今天他们是激烈竞争后剩下来的大地产商。九龙仓地产商能把这块地拍下难道他们没经历过金融风暴吗?难道他们没看过房价向下跌吗?难道他们没经历过房地产泡沫破裂的惨状吗?他们到底在做什么?其实他们很清楚毕竟他们是在市场机制下成长起来的。这又让我回忆起自己出国时的感受。我年公派德国读书几年来最大的感受就是租房的价格远远超过吃饭。我租房要花马克吃饭只要马克剩下的钱还可以去旅游。年也就是回国年后我又一次去欧洲。我在伦敦住饭店一晚上需要多少钱?英镑合人民币元。在法国住饭店一天也要欧元也合人民币元。大家知道伦敦的房子都比较古老。战后他们基本没盖什么新房但那里每一间挂牌出售的房子我一看都是天价。房价太贵了这是我在国外最深刻的感受。回到北京一下飞机大家猜一猜我第一个冲动是干什么?就是告诉自己有钱一定要买房子。为什么?因为伦敦年的房价都从来没有降过这么旧的房子还卖这么贵。香港年房价固然跌了这么多但到年房价又全都涨回来了。如果这只是我个人的想法我想问大家一个国外的大老板比如一个瑞士的银行家一个美国的银行家像摩根士丹利、瑞士银行、美林证券等这些国际大投资银行家他们来到中国他们认为中国的地价贵吗?中国的房价贵吗?如果他们认为合适的话他们是否把钱投到这里来呢?所以我以普通百姓的眼光到国外走了一圈回来才觉得如果我有钱一定要买房子。我这样想那些国外的人怎么想?他们怎么看?他们觉得今天北京的房价贵吗?今天上海的房价贵吗?今天深圳和广州的房价贵吗?年以后这些城市的房价还会是今天这个价格吗?我一直这样说北京不仅是北京人的北京也不仅是中国人的首都北京是全世界人民的北京上海不仅是上海人的上海上海也不仅是中国人的上海上海是全世界人民的上海只要谁出价高那里的房子就可以卖给谁。如果你去过香港再比一比上海你就会知道香港的房价和上海的房价有没有落差?如果有落差的话香港这么旧的房子还可以卖这个价那上海新建的房子这么好的房子该不该值这个价呢?如果外国人看明白这个问题如果外资看明白这个问题如果出国以后开阔眼界的人都看明白这个问题如果中国的有钱人都看明白这个问题的话我想问一句他们会干什么?他们要不要投资中国的房地产呢?他们要不要把钱押在房产上呢?面对这样的环境、这样的情况面对今天在老百姓眼中天价的楼市政府该怎么办?投资商该怎么办?老百姓又该怎么办呢?政府怎么办?现在老百姓骂地产商黑心地产商说我没办法谁叫地价那么高?那么地价能降下去吗?地价应该降下去吗?政府愿意让地价降下去吗?我们应该看到自从"·"招拍挂大限之后中国土地价格的"福利"时代就像职工福利分房时代一样一去不复返了。一个便宜的地块究竟该给谁民营?国资?外资?谁也没法解决。第节:第三章面对"天价房"怎么办?()年月一位高级领导受贿万元被判死缓其中超过万元是收受地产商的贿赂而国土资源部同一时间公布的"百日行动"成果有多人因地获刑。因此土地操作透明、公平、公开这是大势所趋。今天在土地供给这个问题上是房地产开发商与地方政府之间的一个相互博弈过程。地方政府拍高地价它就可以多拿钱。地方政府拿到钱之后还要跟中央政府去分这笔钱地方政府和中央政府之间也在博弈。卖地的这笔钱是中央政府和地方政府在分。所以当中央政府实施宏观调控希望我国的房价不要涨的时候可地方政府却不希望房价跌因为拍地的钱可以解决它所有的事情。地方政府有好多事情都靠拍地的钱去办比如地方城市要修路要建设公共设施还有基础教育、补助大学等等都得由地方财政出钱卖地变成了地方政府第二财政收入的来源。这笔钱的多少对地方政府很重要所以房地产开发商希望地价能够低一点买到可地方政府希望卖高价而且各个地产商之间又在相互竞争导致一块地价越拍越高才会喊出天价。但是地价的高低并不是地方政府的意志能决定的各个房地产商都在争争来争去就把一块地价给抬上去了。那我们说在房地产开发商之间有内地的房地产开发商有香港的地产老板还有国外的地产老板他们都来竞争这块地看谁最终出价高。房地产商之间也在进行一场博弈现在是境内房地产商跟境外房地产商在博弈看究竟谁有钱能把一块地拍走。所以有房地产商跟地方政府的博弈有地方政府和中央政府的博弈有境内地产商和境外地产商的博弈那么这一块地价当然越拍越高。这就是我国地价居高不下的一个非常重要的原因。土地稀缺拍一块就少一块这谁都明白。今天拍到手明天就会涨大家都这么想所以地价越拍越高。地价高了房价能不高吗?房价高了买房的钱能付得不高吗?这是一个正常的原因。问题的关键不是阻止政府拍卖这么高的地价而是应该探讨政府拿这些高地价的收入干什么。土地归国家所有就是全民所有那政府就没有理由代表全民贱卖这些土地。土地既然已经进入市场经济的生产要素中开始流转就应该由市场供求关系来决定它的价格这也是正常的。这些收入流进了政府腰包政府又应该怎么花才能代表全民利益呢?总不能按人头分配吧?因此是否有办法来考虑取之于民用之于民呢?政府是否可以考虑这样做:买不起房的人很多政府把高价卖土地得来的钱建一个基金去补贴住房的弱势群体。这笔资金可以用于建设经济适用房可以用于廉租房补贴也可用于道路建设。因为城市中心的土地资源太有限太贵了这些土地也应该发挥它应有的商业价值贵一点是应该的。那么土地不够只有通过修地铁、修轻轨向城边、城外甚至卫星城要地。每个人的能力不同收入也不同意味着每个人的时间价值不同。收入高的人住在离城市中心近的地方节约交通时间他为此而支付高额房价这是符合资源合理配置原理的。今天的中国给了每个人公平的竞争机会是一件幸事。饲料大王刘永好当初也卖过鹌鹑蛋很多网络富豪也出身贫寒每个人靠公平竞争和努力去改善自己的生活这是理所当然的。第节:第三章面对"天价房"怎么办?()政府的责任就是实现社会公平给每一个人均等的机会。不能说你今天是穷人你就永远是穷人你今天没房住你工作能力差、收入差就永远没房住。政府就是要解决公平问题要加强转移支付。土地收入、税收都是这样从相对有钱的人那里收来钱转移支付给那些穷人那些更需要帮助的人可以通过办教育、修路、建经济适用房来实现。当然我们希望专款专用也是师出有名否则大家都问这笔财政收入干什么去了?关键是让经济适用房有制度和资金的双重保障同时也适度抑制地方政府的卖地冲动不要觉得这块土地拍卖财政收入一上来就可以干这个干那个了可以去修巨型广场建豪华办公楼。即使我们无法要求地方政府把地价压下来也没有必要把这个价格千方百计炒上去。老百姓眼看着房价涨财政收入跟自己没关系生活负担还一个不能少能不抱怨吗?中央政府确实想控制房价但只是一相情愿。地方政府不愿意这里涉及地方利益问题。有一年中央政府宏观调控下了好几道"金牌"都不见效结果有一阵突然效果明显了一打听三个地方负责人一撤职马上见效。这也是中国今天面临的重要问题之一。政府说到底就是要维护社会公平当好裁判做好转移支付的工作这是政府的天职。比如说政府提高第二套房的首付还上浮利息这就很有成效。既然你已经有一套房住了再买就属于投资提高购置门槛是对的。因为这个领域已经过热政府宏观调控不鼓励热上加热否则泡沫推高了一旦破裂大家都会成为受害者。如果出现像美国那样的次贷风暴我们将怎么办?大家都知道年美国发生次贷风暴就是买房人还不上银行的钱连锁反应之下便出事了。美国房价已经跌去%全世界金融业跟着大受牵连。中国还没有出现这样的情况但我们要防微杜渐。所以政府应该提高第二套房的首付这是宏观上的考虑不能只以地产商利益和购买者的利益来衡量。出现这种情况政府不管不行不管地产商有多少个不愿意这是事关全局的利益。如果泡沫膨胀起来破灭了即使老百姓埋单最后还是要政府来收摊子政府要挨骂的。美国政府今天在收摊子动辄上千亿美元注入市场就是怕出现"雪崩"。由此可见美国经济再发达也不能逃脱市场的规律和力量。投资人怎么办?每当夜晚走在大街上看到高楼林立看到五彩缤纷的夜景我会想没有这些房地产商们我们不会有今天这样繁华的城市不会有这样的投资环境。在这些绚丽的城市中地产商贡献了他们的辛勤与智慧。房地产这个领域是中国经济在二三十年经济增长中的一次历史性机遇被我们这代人赶上了。我们这一代人可能建完了过去几千年无法完成的房屋总量。日新月异的城市建设给中国带来翻天覆地的变化也带来中国改革开放取得了巨大成就的直观印象。你去欧洲、美国看看还有像我们中国这样快速度建房子的吗?没有了。这些所谓发达的国家或者城市已经归于平静几十年来基本还是那个样子。而中国正在热火朝天百端待举。这是一次历史性的机遇一定要有人去抓抓住是对的。但是我们也不可以超载更不可以透支未来不能没有防寒冬的意识。第节:第三章面对"天价房"怎么办?()大家知道天津有一个做房地产的顺驰公司那是孙宏斌年成立的一个小公司。~年他在天津发展了三十多个项目成绩也就一般。但在年国家出台了"招拍挂"政策之后他从天津走向全国到处买地。他所到之处不管多高的地价他都高价拍下。当时他手里自有资金只有个亿竟然拍下价值亿人民币的土地。在~年这一年之内他手里的土地就储备到万平方米仅长江三角洲一带就有平方米。顺驰公司从一个地方的小公司摇身变成全国性大公司储备土地的规模大出太多太多引起了外界的质疑。顺驰凭什么只用这么少的钱却买了亿元的土地?他的钱从哪儿来的?他到底有什么目的?为什么把地价炒那么高呢?后来我国政府的宏观调控开始实施法定存款准备金率陆续上调银行对地产领域就越来越谨慎甚至有的地方都不给贷款了。这时顺驰公司的资金链马上出了问题他欠银行太多的钱当银行要强制收回贷款的时候他没有办法。大约支撑到年资金链条终于断掉再借新债已经还不上旧账了。所以孙宏斌只好和香港的一家公司签约卖出自己的股权。现在对方公司占顺驰股份的%他自己只剩%。年正是中国楼市大起、房地产大起的时候这家公司竟倒在了大起之前的这一瞬间。为什么?只因为他买地太多了找银行贷款的规模太大了。当政府宏观调控措施出台时他扛不住了只能倒下。然而顺驰的教训并没有给地产商们足够的警示短短两三年过去到年同样是在宏观调控的背景下房价的暴涨刺激了更多地产商疯狂扩张。据年月《华夏时报》报道显示某家大地产商在年频频成为地王储地暴增倍达到万平方米而截至年月这家地产商未偿还银行贷款及其他借款总额超过亿元这还不包括向机构投资者融到的亿美元资金。在年月这家公司资产负债率竟然高达%以上。而在宏观调控背景下最容易发生什么事呢?就是"屋漏偏逢连夜雨"该公司原定于月日在港交所挂牌上市结果临时被叫停。中国证监会明确表态对募集资金用于囤积土地、房源或用于购买开发用地等的IPO(首次公开发行股票)将不予核准这让余家等候IPO上市的房地产企业感到了透心凉。全国万多家房地产企业有多少正在贷款艰难、上市无望、销售受阻的风雨飘摇之中?这些案例给中国的地产商们深刻警示:你一定要先掂掂自己几斤几两能扛多少斤不要轻视国家宏观经济调控的力度和决心。如果你手上太多的钱是从银行贷来的话你一定要想当房地产业进入严冬别说冬天就是一场寒潮来临的时候你不怕被冻死饿死吗?一股寒潮来了你扛得住吗?一旦扛不住你只能倒下。大家看好地产行业没错但你不能过量透支更不能疯狂扩张。你要控制好自己的贷款规模加大自有资金比例便能够度过一个寒冬你还有迎来春天的机会。现在不是比谁财大气粗而是看谁活得最久看谁能活到最后看谁在每一轮经济大起和大落中都安然无恙最终长成一个大公司有自己的品牌有信誉有资金实力。第节:第三章面对"天价房"怎么办?()老百姓怎么办?说到这里大家好像反而看不懂了。从前面一章似乎刚看明白原来房子将来很可能还要涨结果一看这章政府廉价房要出台了再一看房地产商们艰难成这个样子这房价不崩了才怪!是的这时候很多人看见大章小报都在报道地产商就要大量破产了楼市拐点快出现了地产泡沫要破灭了。果真是这样吗?同样是年的宏观调控同样是顺驰公司的失败却并没有阻挡住随之而来的房价暴涨。地产商扩张过度必然要遭市场的惩罚但这与房价暴跌似乎没有绝对的正相关关系。不过有人也许会倒下但也许这正给了有准备的人以机会。这里讲个真实的故事也让大家对买房的未来有一个真实的预期。年在清华大学新开的MBA班上有一位韩国学生。年亚洲金融风暴来临的时候亚洲"四小龙"和"四小虎"都倒下了韩国也倒下了。我问这个学生:"年你们国家遭受金融风暴的时候你最深刻的感受是什么?"他说:"让我感受最惨痛的是我不该贷款买房。"我接着问他:"为什么?"他说:"因为当时的贷款利率是%等韩国通货膨胀起来的时候利率已经到了%贷款买房的人根本就还不上了还有很多人失业更还不上贷款了。身边很多的人把房产交给了银行只是因为还不上银行贷款了。我的房子为什么没交银行呢?是因为我爸爸在国外工作他每个月给我寄美元回来我才够还银行贷款否则我的房子也早交给银行了。"我又问:"你买的房子现在如何房价跌了吗?"他说:"没有。"年以后这位韩国学生的房子没有跌价这

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