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房价飞涨的财富转移效应及日本、香港和台湾经验教训.ppt

房价飞涨的财富转移效应及日本、香港和台湾经验教训

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2011-03-05 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《房价飞涨的财富转移效应及日本、香港和台湾经验教训ppt》,可适用于经济金融领域

一、房地产业的基本特征二、房市的行为心理学和心理需求三、决定房价上涨和下降的因素四、房价是否合理的评价体系五、房价飞涨的财富转移效应及泡沫的危害六、台湾、日本和香港的房地产泡沫房地产业是国民经济中一个非常被动的经济部门由于土地的稀缺性它只能根据国民经济发展的需要来对稀缺的土地资源进行有效的配置而不是国民经济的增长源动力(基础性产业)房地产业是国民中一个非常重要的经济景气指标房价过低的表明经济不景气但是房价过高则意味着经济有泡沫都需要进行调控(先导性产业)正因为如此成熟市场经济国家没有一个是把房地产作为国民经济的支柱产业的(支柱性产业)注:年月《国务院关于促进房地产市场健康发展的通知》明确指出:“房地产关联度高带动力强已经成为中国国民经济的支柱产业“房地产的基本特征房地产业的先导性(中国)房地产业的先导性(OECD成员国)一、房地产业的基本特征二、房市的行为心理学和心理需求三、决定房价上涨和下降的因素四、房价是否合理的评价体系五、房价飞涨的财富转移效应及泡沫的危害六、台湾、日本和香港的房地产泡沫房市的行为心理学期望理论对损失非常敏感该理论认为定量损失的痛苦大于等量活力的快乐。一些研究计算出三倍获利的快乐等价于一倍损失的痛苦锚定理论人们经常使用经验法则来帮助他们在不确定的环境中做出决策投资者相信他第一次投资时的市场是一种锚市场会回归到这个初始水平上羊群效应认为随大流比采取与众不同的做法更安全循规蹈矩比特立独行犯错误的可能性小认知失调当有证据表明信念或假设是错误的时候人们所经历的精神冲突他们关注那些支持自己选择的理论忽略警告摘自:美国运通银行首席经济学家和战略顾问约翰卡尔弗利房市的心理需求需求一:真实需求(刚性需求)需求二:投资性需求需求三:投机性需求(虚拟需求)专家认为大于出现泡沫注:最新出来概念“购房偏好需求”投资与房产泡沫价格投资是追涨的所以需求曲线斜率为正且比较陡峭因为投资需求的弹性较小供给缺乏弹性曲线的斜率比较陡供不应求形成轻度房地产泡沫但不会破灭数量投机与房产泡沫价格投机需求是追涨杀跌的所以在房价低时需求曲线斜率为负在房价较高时需求曲线斜率为正且比较比较平坦这表明投机需求弹性较大一旦房价下跌投机需求即刻就会消失。从而导致房价泡沫破灭尽管房产的供给大于需求但是由于投机者介入而导致房价迅速上升形成严重房产泡沫形成房产泡沫破灭数量投机导致房价上升形成房产泡沫一、房地产业的基本特征二、房市的行为心理学和心理需求三、决定房价上涨和下降的因素四、房价是否合理的评价体系五、房价飞涨的财富转移效应及泡沫的危害六、台湾、日本和香港的房地产泡沫关于房价上涨的定义年年居民税后可支配收入居民税后可支配收入平米的房价为平米的房价为工资房价比未变所以美国的房价没有涨、城市化的加速发展期、居民收入水平增加、财政政策扩大基本和公共设施建设、土地政策收紧、当地政府、资本市场繁荣、宽松的货币政策、人们对未来价格上涨的期望、特殊的经济时期(例:货币升值)推动房价上涨的动力、产业转移、土地政策放松、货币政策从紧、利率和税率升高(CPI降低)、经济萧条失业率增加、资本市场出现萧条、遭遇金融危机导致房价下跌的原因一、房地产业的基本特征二、房市的行为心理学和心理需求三、决定房价上涨和下降的因素四、房价是否合理的评价体系五、房价飞涨的财富转移效应及泡沫的危害六、台湾、日本和香港的房地产泡沫房价是否合理的评价体系指标:居民购房能力房价x㎡可支配收入x问题:国际标准合理房价收入比是多少?A倍以下B倍C倍世界各国房价收入比房价是否合理的评价体系指标:合理的收益率年租金购买总价问题:国际标准合理房地产收益率是多少?ABCA房价是否合理的评价体系指标:房价增长率CPI增长率专家认为超过出现泡沫指标:月供租金专家认为大于出现泡沫房价上涨状况年的平均增长率()房价来源:BISECBNationwideINSEENVMSCBMVIVOFHEOTSBBulwienGesaDBResearch德国极其与众不同房价增长率与上年同期相比()来源:BISECBNationwideINSEENVMSCBMVIVOFHEOTSBBulwienGesa负担能力指数展示出了很多信息相比个基准的负担能力指数偏差()欧洲的房地产市场各不相同来源:EMFEurostat爱尔兰获得的风险分数最高除传染风险之外的总分数来源:德意志银行研究报告美国:年季度对各城市房价收入比的统计最低的为倍最高的为倍买方需要年的全部收入韩国:国土研究院年初经过调查研究显示,韩国国民全部收入攒六年才能买房。尤其是首都首尔地区需要将总收入存年才能购买住宅。英国:要购买住宅年全部收入。   世界部分国家的房价收入比一、房地产业的基本特征二、房地产市场的行为金融学和三种需求三、决定房价上涨和下降的因素四、房价是否合理的评价体系五、房价飞涨的财富转移效应及泡沫的危害六、台湾、日本和香港的房地产泡沫将社会财富向富人转移扩大贫富差距中国个人拥有住房的比例超过北美为将社会财富从农村转移到了城市从贫困和边远地区转移到大都市将社会财富由投资转移到投机将社会财富由民众转移给了政府(剪羊毛)房价飞涨的财富转移效应内需减少房价飞涨的经济效应日常消费购房支出房产泡沫并不增加真是财富居民收入房价过快上涨消费支出下降购房支出增加房产泡沫破灭居民未来收入减少破坏稳定的宏观经济降低社会生产和资源配置的效率阻碍工农业生产助长地下经济和非法活动导致金融危机加大贫富差距和国民收入不平等房地产泡沫经济的危害存量与流量收入差距的扩大使得无房产的人相对变穷了房价飞涨为何导致贫富差距扩大房价飞涨导致存量资产膨胀流量收入增加缓慢一、房地产业的基本特征二、房地产市场的行为金融学和三种需求三、决定房价上涨和下降的因素四、房价是否合理的评价体系五、房价飞涨的财富转移效应及泡沫的危害六、台湾、日本和香港的房地产泡沫台湾住房三个明显特点第一、自有率高,自年以后保持在左右第二、空屋率高年代超过过高反映社会上房地产投机风气盛行第三、房价上涨速度快台湾房地产泡沫台湾房地产次大波动房价暴涨使得工业用地成本升高降低了企业投资建厂的意愿阻碍了产业升级换代和进一步的发展财富进一步向少数人集中损害社会资源的分配效率空屋率很高亚洲金融危机经济逐步出现负增长失业率增加年达到年的房价和高峰期跌幅左右出现中档楼房无人问津豪宅销售情况良好台湾房产泡沫破灭之后在最近年内香港的房价经历了次起伏第一阶段:年到年香港房地产市场升了第二阶段:年到年房价上升了(前两次都是由于经济发展带动)第三阶段:年到年房价上升了(年大陆经济恢复增长势头投机活动急剧加热房屋贷款占总贷款额的香港的房地产业对于其实体扩张而言已经过度扩张。产生泡沫经济)房价收入比达到倍租金售价比达到政府采取措施住房贷款利率高达和增加经济适用房(年后随着年金融危机泡沫破灭)香港的房地产泡沫从年月开始一年内跌了商用大厦的跌幅更大到年与最高峰比跌幅跌掉大量资金被转移到股市和房地产市场实业生产部门由于缺乏资金而投资不足纷纷离开香港转移到广东或其他内地城市房价暴涨带动了工资水平的大幅度上升丧失了劳动密集型产品生产的比较优势经济从年开始出现负增长到年才有所恢复失业率从开始上升到年达到香港房地产泡沫破灭年东京中心商业用地的价格变成了年的住宅用地价格增长为,年日本的土地总值达到万亿比美国土地资产总值多倍。住房收入比达到左右租金售价比。流行“地价不下”的”马尔萨斯条件“认为随着经济的增长和土地数量的有限地价只会上涨而不可能出现下跌企业、个人都把股市和房地产炒作当作重要的财源年三洋在股市和房地产的收益是主营业务的年在纽约买下象征美国经济的洛克菲勒中心在洛杉矶买下很多房地产。股票比起最低点时翻了倍上涨到点日本当时的情况年秋季开始房价开始直线下滑到了年日本东京、大阪等地商业价格跌了住宅用地房价美元平方米跌为美元年房地产破产企业达到家到了年日本又家上市公司破产倒闭其中是房地产公司泡沫破灭对银行产生了巨大的冲击房地产的下跌给日本应行造成万亿万亿日元的坏账由于人口老化和泡沫经济的破灭把日本经济置于一个恶性循环泡沫经济的破灭经济不景气低利率资本外流需求低迷银行呆账和坏账增加维持低利率资金不回流需求更低迷银行危机经济衰退日本房地产泡沫破灭房价上涨的预期心理和投资者的投机行为刺激了泡沫的形成银行信贷在房地产业的过度扩张是造成房地产泡沫过度扩张的重要原因低利率及僵硬的汇率制度推动了房地产泡沫进一步膨胀在制度环境和市场发展不健全的条件下过快的放松管制和过度的对外开放容易导致资产泡沫房地产泡沫的经验教训

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