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论地方政府对房地产业的规制.doc

论地方政府对房地产业的规制.doc

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论地方政府对房地产业的规制论地方政府对房地产业的规制内容摘要:我国的房地产市场是一个非常复杂的市场,多种原因造成了房地产市场失灵,价格合谋现象严重。为此需要政府对其进行规制,但是由于中央政府和地方政府在对待房地产市场规制的“委托——代理”关系,使得规制目标与实际规制效果之间存在着很大的偏差。地方政府一方面由于一部分财政收入来自于房地产业的利润,另一方面也面对着房价太高会使社会舆论等影响,所以地方政府的选择会在很大程度上影响规制效果。同时在面对政府规制时,房地产商通过寻租来“俘获”政府官员,以达到“反规制”的目地,从而影响规制效果。所以在制定规制政策时必须要考虑到对地方政府的规制给予激励,同时设置有效的行政程序来使寻租行为不会影响到规制效果。关键词:地方政府规制效果房地产业寻租一、引言近年来我国的房价一直处于居高不下的状态,房地产市场的利润也是比较高的。为什么在市场经济中这种高利润的价格会持续下去,并且还伴有不断上涨的趋势,国内学者对高房价的形成原因进行了分析。有的认为是因为房地产市场出现了“泡沫经济”,有的认为是由于我国的土地制度所造成的房地产市场供给短缺,有的认为是原材料成本上升造成的,有的认为是住房需求大于供给等等。从经济学的角度来看,造成商品高价格的原因有两种:一种是商品本身的成本较高,所以相对来讲其价格就要高些;另一种是垄断所导致的高价格,这种垄断可能是企业本身所具有的垄断优势,也可能是由于厂商之间的串谋形成的。笔者认为造成我国目前房地产市场高价格的原因是多方面的,其中主要的原因是我国的房地产市场存在价格合谋现象。施蒂格勒认为“决定共谋活动是否有效的主要因素就是是否存在市场进入障碍”。丹尼尔(2003,p.603)认为“进入障碍的主要成因在于沉淀成本、专利保护和对自然资源投入品的独占所有权”。而在房地产业由于现在融资渠道的便捷,住房需求又很大的情况下,沉没成本(或是沉淀成本)不是很大,这不是维持房地产商有效串谋的主要原因。在我国房地产市场是一个特殊的市场,从根本原因上来说现在的土地制度限制了一部分厂商的进入,进而限制了住房的供给;而目前我国的住房需求很大,陈石清、朱玉林(2008)通过实证分析证明了房价与城市化水平之间存在着正相关的关系,城市化水平的提高使得城市住房需求加大。另外在高房价的情况下,投机需求也很高涨;又由于住房这种商品本身区域性较强,区域之间的流动性很差等特点,使房地产商之间很容易形成价格合谋(当然这是在假设寡占厂商愿意通过串谋使共同利润极大化的前提下)。而行业协会则为这种价格合谋提供了平台,起到了推波助澜的作用。何继新、刘莹(2008)通过博弈论的方法证明了“企业、行业协会之间的合作博弈表现出了对价格串谋的依赖性。”在我国目前的房地产市场中还存在另一种垄断因素那就是行政垄断。这是因为政府的财政收入部分来自于企业利润,而房地产业的利润又是很大的,从这个意义上讲政府,至少地方政府是不希望房价大幅度地下降的。同时房地产商对政府官员的寻租,如果行政程序不是很完善,很容易使政府官员被“俘获”,比如这次经济危机中,当房地产企业的资金链断裂时,就暴露出了一些受贿的官员,携款潜逃者不在少数。我国房地产市场失灵的状况,迫切需要政府采取行动,对其进行规制。但是我们也看到虽然中央政府采取的一些措施来抵制房价的上涨,但是却没有起到实质性的效果。究其根源,主要还在于中央政府与地方政府、地方政府与房地产商之间的关系上。近几年,中央政府推出了“国六条”、“国八条”等政策都没有实质上的效果。这是因为名义上中央政府可以出台土地政策、金融政策等来调节房地产市场,但是除了货币政策和税收政策可以直接作用于房地产市场之外,其它的行政性政策都必须通过地方政府来实行。这样就形成了中央政府——地方政府——房地产企业的关系。在这种关系中央政府制定规制目标,地方政府来执行政策,而规制的效果则是从企业中反应出来。施蒂格勒(1989,p.236)认为“经济管制论的中心问题是决定能界说集团政治力量的函数的性质和依据。”“一项政策的公开宣布的目标有时和实际效果没有关系,或是和实际效果正好相反,而真正试图得到的效果应当从实际效果中推导出来。”可见规制目标和规制效果之间还存在一系列影响规制效果的因素。肖兴志(2007)在分析转型期中国煤矿安全规制时认为”中央政府与地方政府是一种委托代理关系“,这种关系也存在于房地产市场中。在住房价格上中央政府要保持价格的稳定,不希望短期暴涨,也不希望短期暴跌,但是地方政府却存在着短期行为,其有支持高房价的激励,因为这样可以带来更多的税收收入;另外一方面太高的房价也会引起人们对政府的不满情绪,而且还面临着中央政府的监督等负向激励。但是如果这种负向激励太弱,加之房地商的寻租行为,地方政府很容易和房地产商串谋。所以在规制过程中要考虑到地方政府可能出现的“道德风险”,从而达到预期的规制效果。全文的结构如下:第一部分为引言;第二部分为对地方政府面临的两种选择建立模型;第三部分模型扩展;第四部分为结语二、模型地方政府在对待房地产商的规制问题上面临着两种选择:一是如果对其进行严厉的规制,房地产商利润的减少会使政府的税收收入减少,同时由于地方政府的官员任期较短,其行为具有短期性,那么如果本地企业发展不起来,其也会影响其政绩;二是如果不对其进行严厉的规制,房价太高会引起其经济的不稳定,而且也会影响民众对政府的评价。据此,建立模型如下:假设1.地方政府对房地产进行规制,规制后房地产业的利润1减少为,也就是把作为地方政府的一个规制效果的衡量标准2。这是因为在一个垄断行业中在成本一定的情况下企业的利润是和商品的价格直接挂钩的,同时假设利润的减少程度要能保证企业获得正常利润的基础上,这是因为政府的管制不能使利润降得太低,如果太低的话企业也不能生存了。2.地方政府的财政收入为,在其它条件不变的情况下,财政收入是在进行规制后房地产业减少的利润的减函数,即,。3.由于政府规制,而使房地产业的利润下降,使得政府获得好评,声望提高或者是来自于中央政府等方面的激励,这种激励为,这种激励为房地产业利润减少的增函数,即,其中为外生变量,表示为对企业利润减少的一个评价体系,且,。4.政府面对的约束为,,其中为政府对的评价,为政府不实行规制时的财政收入,此时,。政府的效用函数为,,(1)同时假设效用函数为良好性状,边际效用为正且递减,拉格朗日乘子为,建立拉格朗日函数为:(2)一阶条件为:(3)(4)其中(3)式和(4)式满足互补松驰条件,A.如果那么(4)式不成立,所以这种情况不存在;B.如果那么,,此种情况为政府不对房地产业进行规制。C.如果,那么,此时满足效用最大化的一阶条件为,也就是和给政府带来的效用之比等于政府对其的评价之比时,政府的效用最大化。D.如果那么(3)式为,(5)即当政府对房地产业进行规制后,使企业减少的利润分别给政府带来的边际效用相等时,政府的效用达到最大化。对于B、C、D三种情况进行分析,如图(1)从图(1)中可知,在只有上面B和C两种情况下,在上面对政府效用函数的假设情况下,政府会选择C来达到效用最大化,也就是说如果社会或中央政府对地方政府的对房地产业的规制给与激励,且地方政府对这种激励作出反应,那么地方政府就会对房地产业进行一定程度的规制。在其它条件相同的情况下,如果地方政府对这种激励的评价改变,假设约束线由移动动,此时政府的效用曲线由移动到,但是其却不会移动到,这是因为根据我们的假设,对政府来说是“正常物品”,而不是“低档物品”,那么移动后政府由效用最大化所决定的水平要大于等于原来的水平,那么此时的房地产为减少的利润也会大于原来的水平,这是因为我们假设是的增函数。通过上面的分析可知如果地方政府的对房地业产的规制受到激励的话,那么它就会采取行动来对房地产业进行规制,虽然这样会使财政收入减少,至于规制的程度则要取决于对政府这种激励的程度。同时如果其他条件不变的情况下,地方政府对这种激励的评价越高,其采取的规制程度相对来说要加强。在D种情况下,可行域为约束线以外的部分,这种情况下政府效用最大化的选择为,实质上是和C情况下的选择一样的,只是效用水平不同,所决定的和的水平不同,也就是说政府对房地产业的规制程度由规制后减少的企业利润给地方政府带来的两种边际效用相同时所决定。同时在满足(5)式情况下,外生变量的改变也会影响到水平。根据(5)式,地方政府对房地产业规制效果和对企业利润减少的一个评价体系之间存在以下的关系:,(6)其中是满足(5)式的效用最大化的选择,经过分析可知,也就是规制效果随着对企业利润减少的一个评价体系的加强而增强,评价体系对企业利润减少的程度反应越准确,规制效果越好。三、模型扩展当房地产商意识到地方政府在面对上述激励会对做出反应并对房地产业进行规制时,其利润会减少,这时其就要对地方政府进行寻租,以达到“俘虏”政府的目的。在上述模型中,加入房地产商寻租因素,重新考虑寻租与规制效果之间的关系。为了以示区别,上述模型中的变为,经济含义不变,假设寻租的成本为,且,同时假设寻租的成本以的方式进入政府的效用函数3,那么此时政府的效用函数变为:(7)满足效用最大化的一阶条件为:(8)根据(8)式我们可以得到寻租成本与规制效果之间的关系如下:(9)其中是使(7)式最大化的选择。通过分析可知,(9)式左边的符号与取决于等式右边分子的正负,即:(10)(10)式表明,当时,,也就是说如果政府的效用函数对寻租是增函数,那么寻租成本的增加会使规制效果减弱;当时,,也就是说如果政府的效用函数对寻租是减函数,那么寻租成本的增加反而会使规制效果增强。为了分析政府效用函数对寻租是增函数还是减函数,从政府的机构设置和政府职员的偏好两方面来分析。有两个极端的假设,一是当政府职员的偏好是绝对倾向于消费者的“公共利益”(丹尼尔,p.123)时,那么寻租对规制效果就是没有影响甚至为负影响,即;二是当政府职员的偏好是绝对倾向于企业家的“俘获理论”时,如果政府政策的决策过程受单个职员的影响很大时,那么此种情况下寻租对规制效果的影响就会很大,即;但是如果政府政策决策过程中受单个职员的影响不是很大时,那么此种情况下寻租对规规效果的影响就不是很大4。通过以上分析可知当把房地产商的寻租行为加入到模型中时,仅仅对政府的规制给予激励还是不够的。因为当政府进行规制时,企业也会采取行动寻租进行“反规制”,这样政府的效用函数就会得到修正,从而影响规制效果。四、结语本文试图为地方政府对房地产业的规制分析建立一个新的框架。通过对地方政府对房地产业的规制的激励以及规制程度大小的分析,强调了要想达预期的规制效果必须对地方政府的规制给予激励措施,而且当房地产商进行寻租行为时,也会影响到规制效果。应该说我国的房地产市场是一个非常复杂的市场,造成现今房地产市场结构的原因也是复杂多样的,由于我国房地产市场的特殊性,涉及的利益主体也很多,包括中央政府、地方政府、商业银行等,还有房地产商寻租所涉及到的利益主体,因而对房地产业的规制问题也是一个相当复杂的问题,本文只是分析了地方政府在面对房地产业规制时的选择,所分析的问题也只是房地产业规制问题的“冰山一角”。同时对于应该采取什么具体措施来激励地方政府对房地产业进行规制,以及对企业利润的评价体系等,还有对房地产业规制的效果的评价,到底企业利润减少到什么程度才算是有效果、才是合适的都需要做更深入的研究和更准确的实证分析,但这不是本文所要研究的问题。本文只是提出要想对房地产业进行规制或者说要取得很好的规制效果,那么必须考虑到地方政府面对房地产业规制时的选择。参考文献:[1]余凯,“我国房地产价格合谋现象研究”,《房地产市场》,2007年第6期。[2]陈石清、朱玉林,“中国城市化水平与房地产价格的实证分析”,《经济问题》,2008年第1期。[3]何继新、刘莹,“企业与行业协会价格串谋行为分析与共同治理———基于不完全合作、非合作博弈的逻辑”,《财经科学》2008年第1期。[4]肖兴志、王钠,“转型期中国煤矿安全规制机制研究——基于激励相容的视角”,《产业经济评论》,2007年第1期。[5]施蒂格勒,《产业组织和政府管制》,上海三联书店出版社,1989年第1版,236页。[6]丹尼尔F.史普博,《管制与市场》,上海三联书店出版社、上海人民出版社,1999年第1版,603页。1这里不选价格作为规制效果为标准是因为各地的房价差别很大,而且由于房地产市场的区域性特点,价格合谋可能存在某些地区。2这里隐含的意义是假设只要政府规制就一定能取得规制效果,而对于规制过程中的可能影响规制效果的各种可能因素不是本文所研究的内容3这样的假设在某种意义上来说是合理的,因为当寻租的对象是具体的个人时,其中对政府效用函数的影响不可能是全部的寻租成本,只能是以一定的函数关系来影响政府的决策,而这种函数关系又取决于政府的机构设置、决策程序等因素。4极特殊的情况时贿赂所有的官员,但是这种情况下寻租成本很大,可能会超过因为规制而减少的利润,不符合成本——效益原则。

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1 论地方政府对房地产业的规制 内容摘要 :我国的房地产市场是一个非常复杂的市场,多种原因造成了房地产市场失灵, 价格合谋现象严重。为此需要政府对其进行规制,但是由于中央政府和地方政府在对待房地 产市场规制的“委托——代理”关系,使得规制目标与实际规制效果之间存在着很大的偏差。 地方政府一方面由于一部分财政收入来自于房地产业的利润,另一方面也面对着房价太高会 使社会舆论等影响,所以地方政府的选择会在很大程度上影响规制效果。同时在面对政府规 制时,房地产商通过寻租来“俘获”政府官员,以达到“反规制”的目地,从而影响规制效果。 所以在制定规制政策时必须要考虑到对地方政府的规制给予激励,同时设置有效的行政程序 来使寻租行为不会影响到规制效果。 关键词 :地方政府规制效果房地产业寻租 一、引言 近年来我国的房价一直处于居高不下的状态,房地产市场的利润也是比较高 的。为什么在市场经济中这种高利润的价格会持续下去,并且还伴有不断上涨的 趋势,国内学者对高房价的形成原因进行了分析。有的认为是因为房地产市场出 现了“泡沫经济”,有的认为是由于我国的土地制度所造成的房地产市场供给短缺, 有的认为是原材料成本上升造成的,有的认为是住房需求大于供给等等。 从经济学的角度来看,造成商品高价格的原因有两种:一种是商品本身的成本 较高,所以相对来讲其价格就要高些;另一种是垄断所导致的高价格,这种垄断 可能是企业本身所具有的垄断优势,也可能是由于厂商之间的串谋形成的。笔者 认为造成我国目前房地产市场高价格的原因是多方面的,其中主要的原因是我国 的房地产市场存在价格合谋现象。施蒂格勒认为“决定共谋活动是否有效的主要 因素就是是否存在市场进入障碍”。丹尼尔(2003,p.603)认为“进入障碍的主 要成因在于沉淀成本、专利保护和对自然资源投入品的独占所有权”。而在房地 产业由于现在融资渠道的便捷,住房需求又很大的情况下,沉没成本(或是沉淀 成本)不是很大,这不是维持房地产商有效串谋的主要原因。在我国房地产市场 是一个特殊的市场,从根本原因上来说现在的土地制度限制了一部分厂商的进

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