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易居海南文昌平海项目定位报告.ppt

易居海南文昌平海项目定位报告

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2018-11-24 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《易居海南文昌平海项目定位报告ppt》,可适用于市场营销领域

©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有海南文昌平海御蓝湾项目平海投资文昌项目市场及Themarketandtheproductcommunicate©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有海南旅游业自非典后持续稳步发展文昌卫星发射场正式通过政府报批海南首个非旅游型产业新城即将诞生由度假型产品占主导的房地产格局有望打破前言本项目的历史契机©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有目录一.认知海南宏观机会二.预见未来海口启示三.定位探索再造文昌四.功能规划规划落地认知海南经济现状PartOne©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有认知海南••••海南房地产市场的龙头定位于外向型旅游度假市场逐渐走高端趋势年度去化能力为-万平米销售均价在-元M左右。©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有海南市场主要以三亚、海口为主经过近年的调整基础相对比较稳固自年后开始了新一轮启动而其他城市发展则相对落后。••••海南的省会城市发展基础较好定位呈内、外联动型需求特征年度去化能力在万平米为主销售均价在元M左右。三亚海口©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有海南省的四大重点工程建设将给文昌带来巨大的发展动力航权开放:随着海南三、四、五航权的开放海南将成为东南亚乃至整个亚洲的一个新的航空中转枢纽由此所带来的客流、物流、资金流、机会流营造出巨大的国际空港经济机会价值。海底隧道:如果海南能够启动海底隧道项目天堑变通途将不再成为梦想。海、陆、空立体大交通构架将使海口有效地连接内陆沟通全球构筑世界经济一体化格局指日可待。轻轨建设:海南将在年建设从海口到三亚的城际轻轨全程分钟。轻轨将使两地之间的时间成本大大节约有利于城市之间经济结构重组打造完善的大海南经济产业体系。卫星发射基地:海南预建文昌卫星发射基地项目的落成将带动科技主题旅游产业的发展形成海南新的经济增长点。新经济力量必将为海南带来巨大的推动力在构成多极复合产业体系过程中商机无限。认知海南©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有提出高水平开发无居民海岛把其建设成为一个世界著名、亚洲一流的度假休闲目的地认知海南交通设施的完善将为城市互动创造基础条件投资亿元高速和内部公交的建设和完善。(琼海地区的轻轨交通全面启动)文昌市中等滨海花园城:提倡海南十一五规划文昌将逐步发展成为一个中等滨海花园城市文昌©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有西线沿海地带将规划形成一个高端度假休闲带文昌规划中的主要项目有三亚海棠湾综合开发区万宁神州半岛旅游开发区文昌铜鼓岭旅游开发区海口新埠沿海地带的开发全面启动认知海南©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有文昌“点”型城市发展向“线”型沿海带发展再由线向面的格局发展全面成为中国后花园的健康岛海南将依托目前形成的三亚、海口和博鳌个节点发展神州半岛等重点项目并逐渐沿海形成东南亚最著名的度假休闲带并由此逐渐带动内陆经济发展成为地区经济中心和服务型城市。认知海南©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有本次规划航天发射场配套区位于文昌市东郊镇东北部地区文昌东郊公路南侧距文昌市文城镇约公里公路:东郊镇发射场配套区约公里。铁路:发射场配套区至粤海铁路轮渡码头公路里程约公里沿粤海铁路可通往全国各地。港口:发射场配套区至文昌市清澜港公路里程约公里清澜港为一级开放港口可通往全国港口(含香港)和世界各地。空港:发射场配套区至海口美兰国际机场里程公里。认知海南©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有航天主题公园建设一期面积约亩一期大概投资亿大功能区是集旅游观光、航天科普为一体的主题公园•航天主题公园将于航天发射场同时建设。建成后可同时容纳人观看火箭发射。•预计每天将有10万人到这里旅游必将带动当地的消费•三是大批科学家在当地工作生活将促进当地的经济和科技、文化的发展。•还将间接地影响当地旅游、房地产等产业大量的人流和资金也将大量涌向文昌。认知海南©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有新一代运载火箭最早可望在2010年进入发射市场”。海南航天发射基地和配套的太空旅游城最早应该在2010年之前建设和投入使用。航天博物馆•“神舟一号”、“神舟二号”、“神舟三号”“神舟六号”、“嫦娥”从月球上回来以后以及将来其他发射上天的卫星火箭功成身退后都将会在主题公园内安家。多处观景点•为方便游客观看火箭升空的壮观场面文昌航天主题公园规划中有并专门设置海上观景平台。•至年规划区人口将达到万人火箭发射日最高接待万人。由于项目的建设将带来就业岗位万个(含发射场)。太空馆•里面除了介绍不同的运载火箭以及卫星还将设置一个太空模拟空间里面模拟真实的太空观察月球和地球的景色游客可以像太空员一样感受漫步太空的感觉。认知海南„文化:国际航天文化旅游区„文昌未来发展应该“内需+外需”的复合型模式航天发射场文昌的发展„最大的契机在于发射基地的发展逐步完善„基地的重大意义和规模促使文昌发展成为服务型航天城海南首座因产业而生的新城即将诞生卫星城的建造必将引发城市功能的改变从而对本案的未来发展产生本质影响„充实:补充、丰富旅游题材„提升:扩大、提高国际知名度„直接:重点项目引入拉动基础建设„间接:促进经济、文化、旅游的发展现状„交通不发达人流少人气不足„房产开发处于空白阶段海景是其唯一亮点认知海南新海南人逐渐导入消费结构升级房地产季节性销售规律减弱伴随城市知名度提高现有国内滨海区必将升格为世界级滨海度假区度假型与居住型物业发展空间增大投资需求短期内会迅速爆发企业和私人高端物业市场成长提速©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有度假生活物业类型多样化相互促进共同发展高端中端低端预见未来海口启示PartTwo©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有北京地区经济实力强对别墅、大户型等高端产品较偏爱以温州、台州为代表的江浙地区典型的投资者会考虑物业的前景和投资额东北地区老干部占相当比例用于养老上海地区以普通市民为主偏好普通户型自年这个地区的居民开始大规模地在海南购房主要集中在海口和三亚所购房屋中海景单位占%©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有受气候和当地产业区结构影响导致海南形成典型的外向型市场其客群面向全国预见未来©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有海口房产市场以优势地理资源较为成熟的产品为主要市场特征楼盘差异化不大预见未来片区楼盘突出卖点海甸岛新埠岛片区宝安江南城地理位置小区园林产品品质五福雅苑地理位置配套齐全高性价比江中金色假日配套齐全交通便利升值潜力美丽沙花园地理位置景观环境人车分流海岛春天地理位置社区配套景观环境海怡国际景观环境人文氛围户型创新万恒城市花园景观资源社区环境产品创新新世界花园绝版地理绿化景观户型丰富填海区紫荆花园地理优势景观资源社区品质阳光经典A品质地理景观高智能化美源海口湾地理景观主题社区品牌发展商国贸区世贸雅苑星级大社区地理资源成熟配套工业区四季华庭成熟居住氛围规模大产品品质京江广场地势高周边配套齐全商业氛围浓西海岸片区黄金海岸地理位置海景资源产品品质长信海岸水城区域价值景观环境小户型高品质©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有片区国贸区工业区海甸岛北部片区新埠岛片区填海区西海岸片区距离市中心分钟-分钟-分钟分钟-分钟置业目的日常居住日常居住投资度假养老%一居投资度假%一居%%投资度假养老%一居%客户构成海口本地人居多其与产业相关联的一居客次是新海口人新海口人居多其次为海口本地人新海口人岛外人士(上海江浙为主)%岛外的%岛内的%岛外的%岛内的置业驱动因素距离市中心很近成距离市中心和工作地点较熟的生活配套产品近有成熟的生活配套品质产品品质(园林和社区环境)距离市中心很近区域价值性价比高海景、万绿园、离市中心很近海景资源、社区配套、产品品质、升值潜力、区域价值客户分类城市内自住客户产业型自住客户城市投资型度假养老类客户城市资源型投资度假类客户郊区资源型投资度假养老类客户海口现有市场的五大类客户及其特征预见未来海甸岛新埠岛片区:靠海临江环境优良是最重要的生活区域之一周边服务配套设施齐全浓郁的人文教育气息由于在城市定位和发展方向上带来的巨大升值潜力区域也是投资热点片区之一填海区:依托海口湾的天然优势重点选取了滨江、滨海和港口这三大“题材”做文章营造旅游休闲环境打造商业品牌西海岸片区:拥有壮阔的海景资源、两个高尔夫球场和高档的五星级酒店该区是海口高尚的Resort居住区国贸区:海口市的金融贸易区是商务最集中、人口最密集的经济区域及较为成熟的商住区人群消费能力高于其他区域工业区:号称海口的“中央生活区”代表了城市中环境最好、功能最全生活便利、交通最发达的区域主流客户最看重周边服务配套设施齐全优越的生态环境、巨大的升值潜力、高性价比主流客户最看重一线海景、万绿园、距离市中心很近主流客户看重一线海景资源高尚住宅区的片区定位投资的升值潜力主流客户最看重成熟的城市生活配套及商业氛围主流客户最看重成熟的生活配套及生活氛围©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有大片区的片区特征以及消费者购买因素分析预见未来©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有大片区典型楼盘客户来源构成海甸岛新埠岛片区金贸区(填海区、国贸区)工业区西海岸片区消费者群体中岛外购买稍多于岛内购买其中价格低的楼盘新海口人购买得较多海景房面积较大的多岛外人购买国贸区多岛内购买用于一居填海区景观资源好多岛外购买用于投资、养老度假等成熟居住气氛吸引岛内附近上班族周边企业高管及工薪人员多用于一居高尚住宅区吸引岛内购买用于自住岛外购买用于投资、度假养老等以及海口大企业高层预见未来©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有作为省会城市的海口岛外市场占主导地位内需相对三亚较为强劲岛外市场自年正式出现发展迅猛已成为海口楼市的重要一极岛外客户主要购买海景房购房动机有度假、投资和养老主要来自于北京、东北、上海、温州等地区各个地区的客户在海口和三亚的购买特点大体一致海口在养老市场上有明显优势在投资市场上很有潜力在度假市场上优势不明显预见未来美源海口湾客户分析:项目位置:滨海大道北侧填海区客户置业目的:投资,度假,养老,移民客户来源:岛内占,主要是政府要员,私企老板(主要从事代理,旅游,生产的)岛外占,其中江浙客户占客户偏好:最看重一线海景喜欢城市化的生活要求有成熟的生活和娱乐配套产品创新阳光经典客户分析项目位置:滨海大道北侧填海区海口本地客户占海南的占总体的一品水苑客户分析:项目位置:海甸岛多是自住和长期持有投资也对外出租给小公司的中高管理层,出租给工业区的较少租金与世贸雅苑相当©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有销量总购买量岛外购买岛内购买月份海南是旅游城市房地产市场由于大量岛外购买力也形成了季节性销量变化。旅游旺季岛外购买占%旅游淡季则岛内购买占%海南本地对购房需求不大多自己有地建房新海南人对购房有一定需求量购房时间在一年中较平均。海南房地产市场销售量季节变化图受其独特的气候的影响海南房地产市场销售呈现明显季节性预见未来©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有岛外消费者以休闲、旅游、购物的的消费行为占绝大多数预见未来游客度假人士第二居所人士商务人士投资人士过客定义旅游观光休闲度假在海口置业但不是第一居所洽谈生意、开会、出差办公在海口设有公司或有固定的投资转道到其它地方特征观光为主参加旅游团游览海口旅游景点休闲为主追求时尚新潮喜欢康体活动与气候、季节有关生活有计划去海口的频率和逗留时间都不定注重利益周期性往返海口社交能力与影响力高在海口逗留时间短心理因素新鲜感对陌生事物有强烈的好奇心轻松型体验生活乐观的生活态度归属感日常生活熟悉海口压力感背负工作任务成就感追求个人的经济利益冷漠型海口并非其目的地价值观生活方式消费能力一般对于地方特色商品兴趣浓厚消费能力高讲究品位和乐趣消费比较务实讲究性价比与职业有关消费能力最高讲究体面精神需求较高不明确消费行为旅游、购物、娱乐休闲、购物、娱乐购物、休闲、娱乐休闲、娱乐、购物休闲、娱乐、购物不明确©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有海口市场给予我们的启示•••城市现有地位和发展阶段来看文昌的优势在于发射基地带来的产业导入、和外来人口以及由于航天科技引发的世界性关注从而使得文昌从不知名的小城市一跃而成为闻名世界的航天城其中的市场机遇必将是多方面多层次且想象空间极大的与三亚纯粹旅游度假、博鳌(论坛)高端商务需求以及海口的省会城市不同从文昌所具有的优势和未来的品牌形象就是“航天城”所产生的宽泛和持久的吸引力我们海注意到在海南的市场上相对众多的高端的休闲娱乐设施市场还没有产生细分需求和满足(如企业型客户)细分市场的特定产品出现。预见未来©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有••••••••恰当的时间进行开发:借势发挥产品的正确方向定位:多元化产品(自用性和投资性产品)多层次产品(中端和高端产品结合)资源正确利用:自然资源(天然沙滩)人工资源(规划中的高尔夫贵公司所有)未来规划资源(发射基地、航天公园、轻轨交通、快速道路等)海口市场给予我们的启示预见未来©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有预见未来我们认为世界级的航天城必然需要世界级的滨海度假区世界级的滨海度假区必然需要世界级的产品文昌因航天工程而成为世界的焦点最能代表一座城市的一定是它最顶级的建筑和社区作为平海亩项目的重要组成本案的定位宁高勿低定位探索再造文昌PartThree©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有优势分析:„火箭基地将迅速提升滨海的区域价值„产品设计具有很大想象空间„地块质量高可塑性强,SWOSWOT分析„政府对滨海规划接近失控区域知名度不高劣势分析:„现有交通条件及周边状况情况不理想„中南项目及白金海岸目前状况对本案未来销售不利机会分析:„大量外来人口和先期建设经济投入会迅速放大文昌房地产的价格空间同时引发新一轮投资热潮„未来轻轨的规划落成交通问题可以得到很大程度的解决©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有资料来源:罗兰•贝格分析T威胁分析:„随着火箭基地规划实施大量企业必将蜂拥而至激烈的市场竞争和高质量的产品开发在未来-年改变目前的发展格局定位探索©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有定位探索整体定位世界级滨海度假带上的顶级休闲度假区服务于高端人群集居住·旅游·休闲·度假为一体企业级客户政府知名国内企业基地高技术企业其他服务性企业©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有个人客户海外华侨国内富豪新海南人投资客客户定位定位探索场©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有心演艺功能别墅公寓会议中社交功能会议功能展示功能居住功能宴请功能企业会所社交功能培训功能品牌塑造功能配套会所社交功能休闲功能娱乐功能高尔社交功能夫娱乐功能球度假功能商业社交功能展示功能休闲功能康疗基地疗养功能度假功能社交功能游休闲功能艇码娱乐功能头度假功能产业链定位定位探索©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有基础商业服务•餐饮•能够提供各色餐饮的服务商业可以设置在沿水系商业位置•休闲•咖啡、酒店、水果吧等休闲设施建议设置在沿水系的商业位置提升商业服务•健康理疗•如SPA、温泉、健康测试中心、顶级疗养等(目前酒店已经拥有一些这类设施)但是在商业部分的配置特色完全不同可以按照消费者的不同特性度身定制。•主题型休闲设施•如红酒吧、雪茄吧等为有特殊嗜好的消费者提供特色服务。特色商业服务•私人服务、定制服务•如美体、整形中心、美牙等可以为名人、演艺届人士提供专属型、封闭式的服务并永远保存并保密个人档案商业服务体系定位探索©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有休闲娱乐设施GOLF球:建议配置一个小型的挥杆场以便于初学者练习游艇:本案拥有非常良好的自然避风港条件和宽阔的水域应该可以成为绝佳的私人游艇区。私人沙滩:能够在海滩上支起一把阳伞静静的躺在阳光下享受完全属于自己的私人空间是对于财富阶层最奢华的享受因此建议利用现有沙滩资源营造属于少数人的私人沙滩。其他:如网球、海滩游泳场等必须设施均需要提供。定位探索©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有私密性保证环境的私密性:•沿路的密植林维护避免过往车辆对高端别墅等的影响•企业会所、顶级、高端别墅的周围建议以密植林围合形成私人领地效应邻里之间在视觉上完全没有干扰产品的私密性:•公寓产品的设计户与户之间相对私密设计减少视觉上的干扰•隔音效果的强化全方位立体的隔音效果内部空间的舒适度提高定位探索功能规划概念落地PartOne©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有产品产品机会点寻找成熟版块度假项目分析相对不成熟版块度假项目分析海口市非度假住宅项目分析产品机会点成熟版块项目产品分析项目名称价格爱琴海岸多层均价万平米,最高价万平米建筑景观地中海风情热带风情园林产品特色全装修(软装硬装)平米的热带风情园林实现海景最大化、花园最大户户观海景.周边配套喜来登、希尔顿、万豪等家世界级酒店相伴左右内部配套:©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有亚龙湾版块产品机会户型:三房三厅两卫户型特色:观景大面积露台花园.四面观景会客厅观景阳光浴室©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有户型:三房三厅两卫户型特色:多角度景观阳台突出户型观景性的特点.卧室,客厅,餐厅等房间均具有观景效果产品机会成熟版块项目产品分析爱琴海岸户型分析成熟版块项目产品分析项目名称价格建筑景观产品特色周边配套亚龙湾会公主郡(公寓别墅)均价万平米最高价万平米西班牙和北美建筑风格热带风情园林依托山、海湖的自然资源强调户户观景户型特色强调度假休闲特色百花谷商业街、水秀街、亚龙湾高尔夫球会、喜来登、红树林等多家五星级度假酒店、亚龙湾会专用海滩.©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有亚龙湾版块产品机会产品机会成熟版块项目产品分析公主郡户型分析建筑面积平米二房二厅两卫户型特色:主卧室有大面积的观景露台,次卧有观景阳台户型较方正©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有产品机会成熟版块项目产品分析公主郡户型分析建筑面积平米(双拼)三房二厅两卫户型特色:采光景观中庭三面采光,观景特色不足:餐厅过于局促©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有项目名称价格建筑风格产品特色周边配套圣芭芭拉国际度假公馆(小高层联排)均价万平米最高价万平米地中海建筑风格圣芭芭拉原味风情园林景观退台、度角旋转建筑、半围合庭院,户型强调观海景的空中泳池、内庭花园有温泉联排别墅西边五星级三亚湾假日酒店,北为三亚新城东接海坡度假中心©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有成熟版块项目产品分析三亚湾版块产品机会©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有成熟版块项目产品分析圣芭芭拉户型分析建筑面积平米一房二厅一卫户型特色:观景空中花园主卧与空中花园,景观露台连通,提高户型舒适度阳光观景浴池突出休闲度假特点产品机会©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有成熟版块项目产品分析圣芭芭拉户型分析建筑面积平米一房二厅一卫户型特色:观景空中花园主卧与空中花园,景观露台连通,提高户型舒适度阳光观景浴池突出休闲度假特点产品机会项目名称鲁能。山海天(高层)价格建筑风格产品特色均价万平米现代风格充分利用现有山景、海景,户户观海提供大对大宅、豪宅、尊贵人士的住房喜好提供多种户型与装修风格建筑单体呈Y型的观景不布局内部及配套区域内生活配套齐全星级酒店林立(嘉宾国际、宝弘龙都、丽景海湾、玉华苑、明珠海景)、大型的购物广场银行医院等内部配套:山海天度假酒店©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有成熟版块项目产品分析大东海版块产品机会成熟版块项目产品分析山海天户型分析建筑面积平米三房二厅二卫户型特色:户型在卧室观景上增加大面积的开窗阳台面积较大不足:休闲度假的功能性体现不足©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有产品机会成熟版块项目产品分析山海天户型分析复式一层建筑面积平米四房二厅三卫户型特色:内部空间一般,空中别墅的产品特色不强度假产品概念性不强和一般住宅雷同©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有复式二层产品机会©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有项目名称价格建筑景观产品特色周边配套白金海岸(公寓)均价平米高价平米公寓住宅偏西班牙建筑风格热带风情园林米东南亚风情海岸线,万平米生态椰林海岸绿地,酒店式公寓项目周边:星级海滨风情度假酒店、东南亚风情一条街的综合度假休闲内部配套:会所相对不成熟版块项目产品分析本项目版块产品机会产品机会相对不成熟版块项目产品分析白金海岸规划布局分析观海景布局:强调外围建筑观海景,布局呈多个半围合空间,利用半围合空间形成公共组团的绿化空间内部观景:因建筑前后建筑高度影响观海景的建筑体设置社区中心景观景观资源共享:酒店泳池设置靠近住宅区,可以与社区资源共享,也能达到组团中心景观的效果高尔夫练习场还可作为另一组团的景观©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有中心景观高尔夫景观海岸线度假区酒店泳池户型特色上不明显停留在较传统酒店公寓户型方向相对不成熟版块项目产品分析白金海岸户型分析建筑面积平米酒店式公寓户型特色:户型布局一©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有户型布局二产品机会相对不成熟版块项目产品分析项目名称价格建筑景观产品特色周边配套五指山翡翠谷(别墅公寓)均价元平米最高价元平米公寓住宅偏西班牙建筑风格热带风情园林产品形态从生态别墅个性别墅,联排多层度假公寓,强调生态,度假,旅游康乐为一体长途客车站、市场、中医院、省二医院、学校、美食街、电影院、工银、建行、农行内部配套:会所©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有五指山版块产品机会©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有相对不成熟版块项目产品分析翡翠谷户型分析联排别墅二层户型特色:户型处于联排别墅早期水平没有体现联排别墅的空间特色.产品机会©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有相对不成熟版块项目产品分析翡翠谷户型分析独栋别墅二层四房二厅三卫户型特色:早期独栋别墅空间没有体现现代别墅的空间特色.产品机会©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有纯住宅项目产品分析项目名称价格泉海好家园(小高层)均价元平米建筑景观现代建筑风格现代景观风格产品特色周边配套户型㎡㎡的标准层和㎡㎡的跃层区中心花园广场达多平方米绿化率达户型有可观海的海景房.项目周边的公共设施有会展中心高档楼盘万绿园,银行星级酒店,美食一条街,商场超市娱乐等社区设施一应俱全,已经具备成熟的市场并且周边有已经成熟的高档社区海口市项目产品机会©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有纯住宅项目产品分析泉海好家园户型分析户型面积平米二房二厅户型特色:错层空间主卧与次卧开窗面大突出观中心景观特点。产品机会复式一层户型面积平米复式五房二厅三卫户型特色:入户花园设置休闲露台不足:底层缺少阳台。低层空间利用率不高。©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有复式二层纯住宅项目产品分析泉海好家园户型分析产品机会©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有纯住宅项目产品分析项目名称宝安江南城(多层洋房双拼别墅)价格建筑景观产品特色周边配套海口市项目均价元平米现代中式建筑风格江南园林风格建筑品质感强景观景致。洋房户型㎡㎡双拼别院㎡㎡的跃层公寓平米。项目周边海南大学、市医院、南国超市、景山学校、白沙门公园、银行、五星级酒店等会所网球场、篮球场、游泳池等另设置美容中心、星级大堂酒吧、智能化与物管等产品机会©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有纯住宅项目产品分析泉海好家园户型分析户型面积平米二房二厅户型特色:前后阳台较大舒适性强。在卧室等景观好的位置突出观景性。产品机会©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有A成熟版块卖点项目名称卖点提炼相对与本项目爱琴海岸多层优越海景全装修(软装硬装)依托周边配套五星度假酒店度假酒店设置.特色户型,国际品牌物业管理的产品机会项目名称卖点提炼相对与本项目的产品机会项目名称卖点提炼相对与本项目的产品机会项目名称产品特色亚龙湾会公主郡(公寓别墅)山湖优越自然资源私家酒店设置,周边度假配套酒店商业高尔夫等配套,建筑品质度假酒店等配套设置,品牌物业管理圣芭芭拉国际度假公馆(小高层联排)特色温泉度假户型周边度假酒店商业配套等酒店等配套设置,品牌物业管理山海天(高层)山海景观卖点建筑品质感强酒店设置周边配套齐全.品牌建材及物业管理相对与本项目的产品机会酒店设置特色度假户型建筑品质,国际品牌物业管理卖点提炼酒店度假资源物管产品机会©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有项目名称五指山翡翠谷(别墅公寓)卖点提炼相对于本项目的产品机会项目名称卖点提炼相对于本项目的产品机会依托周边度假资源特色户型度假酒店设置白金海岸(度假型酒店公寓)优越海景资源.会所产品特色户型度假酒店设置产品机会卖点提炼会所度假资源产品品质B成熟版块卖点C纯居住项目卖点项目名称泉海好家园(小高层)卖点提炼优质的周边配套相对于本项目的产品机会生活配套品质建筑项目名称卖点提炼相对于本项目的产品机会宝安江南城(洋房双拼多层)优质配套品质建筑景致景观特色户型度假酒店设置优质配套建筑景观品质卖点提炼©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有本项目产品机会点ABC„星级酒店基本生活配套„度假海景资源开发利用„特色产品建筑品质„品牌物业管理产品机会©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有产品项目前期重点营造物业选择项目资源分析与营造概念体验式营销©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有用地环境分析交通便捷道路、绿化较完善。地块地块二地块一高尔夫球场高尔夫别墅基地分析御地块名称地块位置土地面积建筑面积容积率限定绿化率平海·蓝湾高隆湾版块亩万㎡综合容积率海岸线米以内,外为≥©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有独栋双拼别墅合院别墅联排别墅叠加别墅花园洋房小高层酒店店套配„项目容积率„本项目市场定位为高档度假类别墅,考虑酒店设置„项目周边项目以独栋为主因此物业类型选择合院营造独栋的产品效果。„双拼和叠加不易营造高端产品形象为作足容积率因此不建议此类物业。物业选择©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有小高层容积率在,建筑面积占总体量的,是项目的主要物业形式之一联排别墅容积率占总比例独栋别墅的容积率占总体量的%物业指标物业占地比例建面比例容积率酒店商业小高层联排独栋合计物业选择©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有高层容积率在,建筑面积占总体量的,是项目的主要物业形式之一联排别墅容积率占总比例,底密度主要物业产品独栋别墅的容积率占总体量的%物业指标物业选择物业高层酒店商业联排独栋合计占地比例建面比例容积率•一线海景资源与概念营造概念营造沙滩使用权一线海景住宅.设置沙滩度假主题休闲运动特色户型.品质建筑景观营造星级酒店.高尔夫练习场.生态养生保健地段•地理位置影响初期以度假类客户为主配套•度假类配套和未来生活配套©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有资源概念营造高尔夫练习场©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有养生SPA体验式营销本项目体验式营造的重点在初步接待、销售动线引导、现场接待三个节点根据三个环节又可以分为几个点的营造环节包括:初步接待点、沙滩休闲设施高尚运动沙滩娱乐,养生SPA概念营造等与客户进行互动体验。接待点选择:选择靠近酒店对面的公共绿化和沙滩处,一方面便于借助酒店停车场,另一方面不至于使整个销售动线过长无边界泳池展示内容:海岸线部分展示主要围绕高尚运动,休闲,生态养生等概念为主题样板区展示体现品质建筑景观和特色户型等高尚生活方式高层建筑接待点样板段售楼处酒店体验式营销概念营造生态SPA高尔夫练习场沙滩日光浴高尔夫练习场:一方面体现高尚运动,提高整个社区配套的档次,营造高端楼盘的形象。另一方面其高尔夫绿化布置对后面低密度物业观海景影响较小。沙滩日光浴:日光浴设置能与绿地、沙滩结合能够营造轻松浪漫的度假氛围。©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有概念营造体验式营销沙滩酒吧接待点示意接待点沙滩酒吧接待点预留部分停车位置,内部设置相对简单,不设置售楼功能,只作为接待用途,营造舒适海景咖啡吧环境,建议室外营造沙滩酒吧概念营造轻松愉悦环境。©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有体验式营销概念营造生态SPA接待点示意无边界游泳池无边界泳池设置,作为酒店配套设施一部分同时与SPA设置放置较近,一方面泳池与SPA结合,另一方面是作为与其他沙滩娱乐项目的过度区与SPA进行动静分隔©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有体验式营销概念营造生态SPA接待点示意海上SPA考虑部分与接待点结合部分可延伸直海面部分营造度假养的概念.也可打造生态保健SPA沙滩无边界泳池©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有体验式营销概念营造生态SPA沙滩酒吧接待点示意生态养生。保健SPA:考虑部分与接待点结合部分可延伸直海面部分营造度假养的概念.生态养生保健:利用公共绿地的设置可打造生态保健养生概念©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有体验式营销概念营造生态SPA接待点示意酒店外观展示酒店部分主要展示为绿化景观部分,室外泳池等大环境营造由于内部功能不作为展示氛围营造:酒店外部布置营造大型宴会外场景突出高端形象。©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有体验式营销概念营造生态SPA接待点示意售楼处(功能较完整)独栋别墅前期销售时可以以独栋别墅作为售楼处,内部设置酒吧,模型展示,洽谈区等,相对一般公寓的售楼处,销售低密度物业一般客户人流较少,并且独栋别墅为售楼处更能够营造高端的项目形象©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有产品产品建议规划建筑组团营造建议景观建议面积配比与户型建议配套建议规划布局酒店与商业部分布局考虑临近海岸线布局.独栋别墅考虑项目观景的最好位置排布联排布局考虑临近独栋别墅相成别墅区高层公寓布局靠近项目说明:项目整体规划考虑酒店观景高层住宅观景和独栋别墅观景为主。©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有规划独栋别墅联排别墅酒店高层建筑©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有高层公共绿地多层中海瀛台项目用地邻近河道用地与景观河道之间有公共绿地公园其建筑布局形态特点:从东到西(从江边向内)依次增高从东数第二排和第三排建筑布局形式呈度角最大化的减弱前排建筑对后排建筑的观景遮挡(后排建筑看前排建筑都是点式建筑形体见上图视线角度分析)即使最后一排的高层建筑也可以利用高度优势和前排建筑之间的缝隙满足部分房型的观景。并通过中心景观改善不能直接享受江景房型的观景效果。靠近公共绿地考虑四层到五层布局以观绿地公园景观为主。社区内部建筑排布与邻近景观河的高层建筑成角度布局。规划平面布局借鉴上海中海瀛台景观河视线角度分析规划©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有规划平面布局借鉴规划特点:图一:前面排布低密度后面排布高层高层建筑达到观景效果再通过高层整体围合布局达到户户观景的效果。图二:小高层建筑排布弧形“弓”字达到最大化的观景面。规划©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有规划高层建筑规划布局借鉴示意二示意一高层观海景规划布局特点:建筑排布较密排步呈“弓”字形局部“T”字型达到最大化观景特点。©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有规划规划各物业高度与最大化观海景-项目借鉴借鉴项目:帕尔美纳观景效果在规划布局中的营造:一线低密度物业高度的控制对小高层建筑最大化观景的影响.另外考虑可观海的最大范围和可观海的楼层的最大范围.组合因组团内高度都得到很好体现(虽然此处路面高度深圳地区对南北朝向不够敏感没有完全南客厅的布局但此组合形式有很大的改造余地能够形成全南厅的布局形式)。从剖面关系示意可以看出组团内外高差变化的关系道路标高和组团内地坪标高相差米在整个组团剖面关系中这个高度差异对内外景观影响不大反而能够形成抬高的特色形成台地、坡地的景观形式。©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有联排组团建议示意一万科·第五园的组团组合形式组团庭院、私家庭院的主要院落、内庭院和后院。三种院落形式层次分明私密性和均好性物业组团©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有联排别墅组团示意二物业组团墙处理方式、由烟囱演化出来的通风口处理方式等独特的建筑符号保证了其立面性格的鲜明特征地中海风格建筑原来是特指沿欧洲地中海北岸沿线的建筑特别是西班牙、葡萄牙、法国、意大利、希腊这些国家南部沿海地区的住宅温润而醇和的外立面颜色、粗朴而富有质感的材料、有众多的回廊、构架和观景平台。这些地中海沿岸的建筑和当地乡村风格的建筑相结合就产生了诸如法国普罗旺斯、意大利托斯卡纳等地区的经典建筑风格其醇厚粗朴的建筑风格和它所代表的轻松闲适的生活方式仍然备受推崇和喜爱。后来这种建筑风格融入欧洲其它地区的建筑特点后逐渐演变成为了一种豪宅的符号。©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有建筑风格建议-地中海风情亚龙湾三亚湾和本项目周边建筑风格均以地中海风格为主市场接受度较高因此半项目建议采用地中海风情建筑风格.地中海建筑特点:立面形式丰富细部处理自由成熟并且有与众不同的瓦、窗、拱门、廊架、铁翼栏杆、外建筑营造建筑风格建议-新古典风格充满异域风情高贵典雅的立面形式能够突出项目档次和差异性经过星河湾、观谰高尔夫、佘山号等项目的开发。证明其市场接受度高。©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有建筑营造建筑风格建议-新古典风格(高层)立面形式成熟如果低密度物业区采用相同的立面形式社区内部建筑风格易于统一©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有建筑营造低密度泰式风情建筑风格proposalofproduct泰式风情度假别墅建筑风格以现代风格即现代生活方式布局加上泰式元素点缀突出泰式风格度假的特点结合室外游泳池营造顶级度假别墅效果.©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有建筑营造建筑风格建议-泰式风情(别墅)©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有景观建议泰式皮皮岛风情景观从区域项目来看,其景观风格多为现代风格,景观略显粗糙,主题性不强,因此本项目建议景观打造景致景观,突出异国情调异国风格容易营造烂漫度假的氛围,精致景观凸显项目的品质感景观营造©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有景观建议泰式皮皮岛风情景观从区域项目来看,其景观风格多为现代风格,景观略显粗糙,主题性不强,因此本项目建议景观打造景致景观,突出异国情调异国风格容易营造烂漫度假的氛围,精致景观凸显项目的品质感景观营造©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有户型面积配比建议物业小高层联排独栋合计面积(万平米)比例面积段套数比例物业中小户型面积万平米面积段套数三房面积万平米以上面积段套数独栋别墅合计住宅总体面积配比高层面积配比三房四房大四房合计别墅面积配比物业联排别墅户型面积©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有建筑单体单体户型排布示意一观景单体中小户型排布借鉴一梯多户单体户型排布示意二观景单体大户型排布借鉴一梯多户建筑单体单体户型排布示意一©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有单体户型排布示意二©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有户型建议特色度假公寓户型温泉入户特色户型建筑面积平米一室二厅二卫特色:大面积观景阳台按摩浴缸,同时与阳台连接突出观景度假休闲的特色满足居住与休闲度假功能©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有特色度假公寓户型特色户型建筑面积平米二室二厅二卫特色:按摩浴缸,同时与阳台连接突出观景度假休闲的特色突出卧室,主卧,客厅的观景特点户型建议©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有特色观景大户公寓户型户型建议©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有联排特色户型建议联排建筑面积平米户型特色:突出休闲度假的特点前后双入户花园双露台中厅休闲浴池采光天窗采光地下室户型建议酒店形式建筑布局建筑布局呈“V”型舒展开状一方面可以利于观海景另一方面围合的形成的公共空间可以作与海景结合游泳池等。部分布局形式可以形成双向观景的效果.©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有配套澳大利亚HAYMANISLANDRESORT泰国HUAHIN,PRACHCHUAPKHIRIKHAN建筑布局建筑布局呈“Y”型逐渐展开的布局形式同时与呈圆型布局相穿插.这一布局能够使观海景的房间达到最大化户户观海景的目的.©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有酒店形式配套美国.夏威夷WALKOLOABEACHRESORT美国.夏威夷MAUNALANIRESORT酒店建筑形式退台式:建筑退台形式保证观景无遮挡的同时强调舒适性客房都有休闲大露台.大面积弧形阳台形式:每个房间都有大面积阳台.一方面满足观海景另一方面通过阳台绿化布置达到与外环境融合的效果体现休闲度假氛围.©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有配套©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有配套建筑形式与立面(企业会所)产品形式可以采用院落式的“新亚洲别墅风格”木质、白墙与石材的组合能够与自然融为一体同时与巴厘岛建筑风格也比较接近。©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有配套建筑形式与立面(企业会所)开放式前庭舒展明朗与院子相连有独立进出厨房的入口环境、建筑、人三者的交流和融合以内庭为空间布局的中心解决了水平动线与垂直动线、内部动线与外部动线之间的衔接使之构成一个流畅的系统。©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有沙滩休闲运动:海上休闲设置运动休闲备注帆船沙滩排球沙滩橄榄球沙滩摩托车游泳冲浪垂钓沙滩SPA矿泉疗养帆板、潜水之旅、皮划艇与酒店结合的配套设置配套©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有商业配套商业街形式:采用核心型商业为主导的商业综合体核心商业采用整体设计辅以步行街式的商业。风格营造建议突出商业特点以充满特色风情的形式突出建筑的文化性和地标性营造休闲舒适、浪漫热烈的商业氛围。比例面积㎡零售类餐饮娱乐类生活配套类总计㎡商业公共部位大堂共公部位装修公共部位装修体现在大堂和电梯厅位置公共部位的装修效果对项目后期销售作为展示部分起到重要作用。风格考虑现代欧式风格材料应用可局部使用石材功能上:设置公共会客厅供来访客洽谈使用并在每个大堂设大堂经理营造星级酒店的高端项目形象。©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有样板间中小户型现代简约风格:现代简约风格在此样板间运用体现在视觉上更显得宽敞。简洁大方而不失高雅。居住与休闲的功能更易营造。©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有大户型公寓现代欧式:装饰造型上去除了原欧式繁杂的元素。结构简练大方整体配套自然和谐色彩淡雅与其它色彩搭配有很大的相容性。这种立体感和艺术感给人品味超群的印象。并强调家庭SPA休闲主题概念©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有别墅物业泰式度假风格:泰式风格是东南亚风格的一种室内装饰上主要运动家具进行点缀以木制雕花家具陶器等在色彩上以暖色调为主色彩浓重红色金色使用较多。泰式更易营造休闲养生SPA的氛围。©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有相对不成熟版块相对不够重视物业品牌物业管理成熟版块成熟版块相对注重品牌物业管理公司部分采用国际知名品牌公司作为卖点本项目鉴于未来的发展趋势建议采用品牌物业管理公司管理或国际品牌物业公司顾问的形式.针对不同的物业提供特别的物业服务配套项目名称白金海岸物业管理不祥项目名称鲁能山海天物业管理鲁能物业管理项目名称帕尔美纳物业管理戴德梁行项目名称五指山翡翠谷物业管理不详项目名称爱琴海岸物业管理世邦魏理仕项目名称亚龙湾会公主郡物业管理北京凯莱物业©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有物业管理公司服务基本内容建议住房装修装潢管理:房屋建筑共享部位的维修、养护和管理包括楼盖、屋顶、外墙面、门厅、民防设施、广场等。房屋设备设施的管理:公共设施、设备的维修、养护和管理包括共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、楼内消防设施、电梯、中央空调系统、后备组发电机组、避雷装置等。小区环境管理:安全保卫:保安巡更系统、闭路电视监控系统、红外线报防、探测报警装置等消防服务:消防监控系统、消防设施的维修、养护和管理保洁服务:小区公共设施清洁、紧急清洁特别清洁服务(火灾、水浸)维修服务:小时报修电话半小时维修人员上门服务环境保护:污水处理系统、垃圾集中处理系统绿化服务:公共绿地、水景等养护与管理邮电通讯服务:邮政信箱、电话系统、电视天线、卫星接收系统车辆管理:小时中央监控、IC卡电子门锁社区服务:房屋出租、装修监理、房屋装修、预订出租车等。配套©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有项目物业管理建议特色贴心服务家政服务:保姆服务钟点工服务邮件代收发有规定不能代办者除外报刊杂志代订收代订奶品票务代订留言代转达代购生活用品物品转交运动场所预订、洗衣服务、搬家搬物家庭清洁卫生热线服务:定时叫醒服务预约各项便民查询电话号码查询旅游线路查询电话订餐代订出租车、饮用水、鲜花、酒店客房等。商务服务类:代缴水电、煤气费用电话费代办煤气、电话初装代买车、船、飞机票家教服务病人护理日常保健礼品递送复印、传真、彩照扩印等配套©易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有THANKSFORYOURTIME

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