买房时的“五证两书”
购房时,选择一家信誉好、实力强的房地产开发商对购房者尤为
重要。如果你所购买的是预售商品房,那么购房前,你必须核验开发
商是否具备以下的“五证两书”。“五证”是:⑴国有土地使用证;⑵
建设用地规划许可证;⑶建设工程规划许可证;⑷建设工程开工证;
⑸商品房预售许可证。“两书”是《住宅质量保证书》和《住宅使用
说明书
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》。如果你购买的是现房,则开发商须提供房屋所有权证和国
有土地使用证。上述资料你也可以到房地产管理部门进行查询。(广
东法则明律师事务所李瑾律师)
现在买房人买房时一定要看“五证”(即:土地使用证、建设用地规
划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可
证),而且要看的越来越多,比如要看土地许可证上有没有注明土地
已被银行抵押、预售许可证上包不包括房地产商正在出售的房屋,并
且还告诫买房人只看“五证”不够,还要了解房地产商有没有资质、了
解小区的整体规划、了解要买的房是否已被房地产商抵押。
但笔者仔细研究发现,现实存在着以下问题:
1.建设部的商品房销售和预售管理办法及商品房
买卖合同
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示范
文本都没有提及《建设用地规划许可证》,经查这个许可证列明的规
划建设单位是可以申请更改的,通过看此证和查规划并不能保证买房
人所买房屋的规划环境不会改变。
2.有预售许可证没有土地许可证售房的不止一两家,按建设部相
关规定和合同示范文本,有土地使用批准文件的就可以出售。批准文
件真伪和有效性,普通买房人更难辨别。
3.按我国抵押法的相关规定,有抵押的不等于不能转让(出售),
经抵押人同意,被抵押物一样可以转让(出售),在实际操作上房地产
商将土地抵押换取贷款对加快房屋建设不一定是坏事,没有周转资金,
房子迟迟盖不起来,对买房人不同样是风险?
4.房地产商超许可证面积销售并非从房号上就一定能看得出来,
最近北京某小区的面积纠纷实际上是房地产商在公摊上做手脚,所有
房号都包括在许可证范围之内,当时从许可证上很难看出破绽。
5.没有强制性法规要求房地产商在售房时必须向买房人出示“五
证”正本,售楼人员经常给买房人出示的都是影印件,如果房地产商
在影印件上做手脚,买房人还是防不胜防。
鉴于以上分析,笔者认为买房人保护自己的
方法
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只能从合同入手,
将风险“转嫁”给政府,和房地产商的合同在第六条“付款方式及期限”
中约定清楚:“第一次付款时间为合同在政府做完备案登记后__天
内。”这样所有查证手续都由政府完成,将来出什么问题也由政府负
责。目前法院判定合同是否为有效合同的惟一
标准
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是合同有没有在政
府主管部门备案登记,银行能否给买房人发放贷款的前提同样也是合
同有没有在政府主管部门备案登记。
对于居住环境特别关心的买房人则最好从合同的补充
协议
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入手,
要求房地产商注明光照、房子间距等条件,这比去查将来可以变更的
规划来得更实际一些。