2012前,大盘高端物业如何实现突破

本 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 是严格保密的。 大盘下高端物业如何实现突破大盘下高端物业如何实现突破大盘下高端物业如何实现突破大盘下高端物业如何实现突破 本报告是严格保密的。 4444 解决问题解决问题解决问题解决问题 3333 问题分析问题分析问题分析问题分析 1111 目标目标目标目标大盘背景大盘背景大盘背景大盘背景 2222 别墅背景别墅背景别墅背景别墅背景 5555 结论结论结论结论 未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu 本报告是严格保密的。 大盘背景大盘背景大盘背景大盘背景大盘背景大盘背景大盘背景大盘背景 总指标统计总指标统计总指标统计总指标统计 总建筑面积 105万平米 共销售 485410 2010年销售 242840.13 总套数 1.08万户 共销售 4762 2010年销售 2241 09年销售金额 891336725 10年销售金额 1081071825 至2010年11月7日网签数据 保利长沙第一盘保利麓谷林语占地千亩，总建面105万平米 本报告是严格保密的。 截止11月7日，麓谷林语实现整盘46%的销售。 其中10年销售2241套，242840平米，签约金额11亿 E区 23957 1㎡ 2060 套 A区售罄C、D区251521㎡ 2343套 学校 B区售 罄 F区247544㎡2304套 GGGG区区区区 别墅别墅别墅别墅 57932579325793257932 ㎡㎡㎡㎡231231231231 套套套套 小区主 干道 岳麓大 道—直通 常德益阳 桐梓坡路 麓 松 路 旺龙 路 10101010年年年年DEDEDEDE两区两区两区两区 09090909年年年年ABABABAB两区售罄两区售罄两区售罄两区售罄 大盘背景大盘背景大盘背景大盘背景大盘背景大盘背景大盘背景大盘背景 未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu 本报告是严格保密的。 4444 解决问题解决问题解决问题解决问题 3333 问题分析问题分析问题分析问题分析 1111 目标目标目标目标大盘背景大盘背景大盘背景大盘背景 2222 别墅背景别墅背景别墅背景别墅背景 5555 结论结论结论结论 本报告是严格保密的。 总面积总面积总面积总面积133133133133亩亩亩亩，，，，建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积55050550505505055050平方米平方米平方米平方米，，，，总套数总套数总套数总套数231231231231套套套套 231套总套数 55050平方米（不含地 下室）总建筑面积 0.61容积率 133亩总宗地面积 总指标统计总指标统计总指标统计总指标统计 高高高高 尔尔尔尔 夫夫夫夫 公公公公 园园园园 大盘背景大盘背景大盘背景大盘背景大盘背景大盘背景大盘背景大盘背景 未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu 本报告是严格保密的。 11月月月月7月月月月 8月月月月 9月月月月 10月月月月销销销销售售售售 情情情情 况况况况 林语墅会所开放林语墅会所开放林语墅会所开放林语墅会所开放 6月月月月5月月月月4月月月月1-3月月月月 9套 20套 销销销销 售售售售 分分分分 析析析析 1-3月为空档期，4月首开期成交量20套，5月政策影响成交下滑，7月滑 到谷底仅成交3套，8月针对性调整略见初效，成交回升，9月会所开放 为重要的分水节点，成交量持续攀升。 依托大盘带动依托大盘带动依托大盘带动依托大盘带动 走量走量走量走量 成交量急剧下降成交量急剧下降成交量急剧下降成交量急剧下降 成交量攀升成交量攀升成交量攀升成交量攀升 9999月份会所开放为全年销售重要的分水岭月份会所开放为全年销售重要的分水岭月份会所开放为全年销售重要的分水岭月份会所开放为全年销售重要的分水岭，，，，全年销售总全年销售总全年销售总全年销售总 套数为套数为套数为套数为112112112112套套套套 11套 6套 3套 9套 16套 19套 20套 销售情况销售情况销售情况销售情况销售情况销售情况销售情况销售情况 本报告是严格保密的。 4444 解决问题解决问题解决问题解决问题 3333 问题分析问题分析问题分析问题分析 1111 目标目标目标目标大盘背景大盘背景大盘背景大盘背景 2222 别墅背景别墅背景别墅背景别墅背景 5555 结论结论结论结论 未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu 本报告是严格保密的。 客户反应与销售情况关联示意图客户反应与销售情况关联示意图客户反应与销售情况关联示意图客户反应与销售情况关联示意图 客户语录： � “你们广告打的很 少，我们很多朋友都 不知道你们这个项 目”。。。。 � “你们的接待中心太 没档次了，这哪是销 售别墅呢，太掉价 了”； � “你们服务人员卖了 房子后就不搭理人 了，有点过河拆桥的 感觉。” 40％ 50％ 70％ 10％ 20％ 30％ 60％ 80％ 90％ 100％ 保利品牌， 河西第一大 盘，客户认 可度高 出镜率低， 客户圈层里 认知度不 高，开始抱 怨 业主开始不参与项 目活动，对接待质 量开始不满意 不愿意带朋友来 参观自己所购物 业，对项目有抵 触情绪 1111----5555月月月月 5555月月月月 6666月月月月 7777月月月月 客户关客户关客户关客户关 注度及注度及注度及注度及 满意度满意度满意度满意度 40404040套套套套 11111111套套套套 6666套套套套 3333套套套套 在不同的营销阶段在不同的营销阶段在不同的营销阶段在不同的营销阶段，，，，客户的反应出现系列变化客户的反应出现系列变化客户的反应出现系列变化客户的反应出现系列变化，，，，成成成成 为后续营销对策的引子为后续营销对策的引子为后续营销对策的引子为后续营销对策的引子 问题分析问题分析问题分析问题分析问题分析问题分析问题分析问题分析 本报告是严格保密的。 10 前阶段大盘带动力的使命已经完成前阶段大盘带动力的使命已经完成前阶段大盘带动力的使命已经完成前阶段大盘带动力的使命已经完成，，，，再继续显然不合时再继续显然不合时再继续显然不合时再继续显然不合时 宜宜宜宜，，，，而后期的转型成功面临三大问题而后期的转型成功面临三大问题而后期的转型成功面临三大问题而后期的转型成功面临三大问题 �从整体上来看从整体上来看从整体上来看从整体上来看，，，，首首首首 当其冲急需解决的是当其冲急需解决的是当其冲急需解决的是当其冲急需解决的是 怎样拔高形象的攻坚怎样拔高形象的攻坚怎样拔高形象的攻坚怎样拔高形象的攻坚 战战战战？？？？ �从客户心理层面来从客户心理层面来从客户心理层面来从客户心理层面来 看看看看，，，，后期怎样提高项后期怎样提高项后期怎样提高项后期怎样提高项 目档次目档次目档次目档次，，，，把面子工程把面子工程把面子工程把面子工程 做足这是突出重点问做足这是突出重点问做足这是突出重点问做足这是突出重点问 题题题题；；；； �前两问题的解决前两问题的解决前两问题的解决前两问题的解决，，，， 是解决第三个问题的是解决第三个问题的是解决第三个问题的是解决第三个问题的 前提前提前提前提，，，，这是一条环环这是一条环环这是一条环环这是一条环环 相扣的坚固链子相扣的坚固链子相扣的坚固链子相扣的坚固链子。。。。 �从整体上来看从整体上来看从整体上来看从整体上来看，，，，首首首首 当其冲急需解决的是当其冲急需解决的是当其冲急需解决的是当其冲急需解决的是 怎样拔高形象的攻坚怎样拔高形象的攻坚怎样拔高形象的攻坚怎样拔高形象的攻坚 战战战战？？？？ �从客户心理层面来从客户心理层面来从客户心理层面来从客户心理层面来 看看看看，，，，后期怎样提高项后期怎样提高项后期怎样提高项后期怎样提高项 目档次目档次目档次目档次，，，，把面子工程把面子工程把面子工程把面子工程 做足这是突出重点问做足这是突出重点问做足这是突出重点问做足这是突出重点问 题题题题；；；； �前两问题的解决前两问题的解决前两问题的解决前两问题的解决，，，， 是解决第三个问题的是解决第三个问题的是解决第三个问题的是解决第三个问题的 前提前提前提前提，，，，这是一条环环这是一条环环这是一条环环这是一条环环 相扣的坚固链子相扣的坚固链子相扣的坚固链子相扣的坚固链子。。。。 问题问题问题问题问题问题问题问题22222222：：：：面子面子面子面子、、、、档次不够档次不够档次不够档次不够：：：：面子面子面子面子、、、、档次不够档次不够档次不够档次不够 问题问题问题问题问题问题问题问题33333333：：：：维护业主程度不够维护业主程度不够维护业主程度不够维护业主程度不够：：：：维护业主程度不够维护业主程度不够维护业主程度不够维护业主程度不够 问题问题问题问题问题问题问题问题11111111：：：：高端项目形象不突出高端项目形象不突出高端项目形象不突出高端项目形象不突出：：：：高端项目形象不突出高端项目形象不突出高端项目形象不突出高端项目形象不突出 问题分析问题分析问题分析问题分析问题分析问题分析问题分析问题分析 未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu 本报告是严格保密的。 11 高端项目形象不突出高端项目形象不突出高端项目形象不突出高端项目形象不突出高端项目形象不突出高端项目形象不突出高端项目形象不突出高端项目形象不突出 维护业主程度不够维护业主程度不够维护业主程度不够维护业主程度不够维护业主程度不够维护业主程度不够维护业主程度不够维护业主程度不够 面子面子面子面子、、、、档次不够档次不够档次不够档次不够面子面子面子面子、、、、档次不够档次不够档次不够档次不够 报广报广报广报广：：：：用高尔夫等高端元素拔高形象用高尔夫等高端元素拔高形象用高尔夫等高端元素拔高形象用高尔夫等高端元素拔高形象 网络网络网络网络：：：：独立网络条独立网络条独立网络条独立网络条、、、、专题网专题网专题网专题网、、、、单独网站单独网站单独网站单独网站，，，，网网网网 络渠道全面升级络渠道全面升级络渠道全面升级络渠道全面升级 短信短信短信短信：：：：整体价值点平铺转为核心价值点的重整体价值点平铺转为核心价值点的重整体价值点平铺转为核心价值点的重整体价值点平铺转为核心价值点的重 点灌输点灌输点灌输点灌输 独立的接待中心会所的开放独立的接待中心会所的开放独立的接待中心会所的开放独立的接待中心会所的开放 现场展示及物料的调整现场展示及物料的调整现场展示及物料的调整现场展示及物料的调整 项目细节的打造项目细节的打造项目细节的打造项目细节的打造 维护业主活动维护业主活动维护业主活动维护业主活动、、、、高端圈层活动高端圈层活动高端圈层活动高端圈层活动 销售人员基本功的夯实销售人员基本功的夯实销售人员基本功的夯实销售人员基本功的夯实，，，，接待流程的 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 化接待流程的规范化接待流程的规范化接待流程的规范化 三大问题进行拆分三大问题进行拆分三大问题进行拆分三大问题进行拆分，，，，并针对性采取措施并针对性采取措施并针对性采取措施并针对性采取措施问题分解问题分解问题分解问题分解问题分解问题分解问题分解问题分解 本报告是严格保密的。 4444 解决问题解决问题解决问题解决问题 3333 问题分析问题分析问题分析问题分析 1111 目标目标目标目标大盘背景大盘背景大盘背景大盘背景 2222 别墅背景别墅背景别墅背景别墅背景 5555 结论结论结论结论 未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu 本报告是严格保密的。 问题问题问题问题问题问题问题问题11111111：：：：：：：：高端项目形象不突出高端项目形象不突出高端项目形象不突出高端项目形象不突出高端项目形象不突出高端项目形象不突出高端项目形象不突出高端项目形象不突出 高端形象不突出高端形象不突出高端形象不突出高端形象不突出，，，，用推广渠道解决高端豪宅形用推广渠道解决高端豪宅形用推广渠道解决高端豪宅形用推广渠道解决高端豪宅形 象不突出问题象不突出问题象不突出问题象不突出问题 报广报广报广报广：：：：用高尔夫等高端元素拔高形象用高尔夫等高端元素拔高形象用高尔夫等高端元素拔高形象用高尔夫等高端元素拔高形象 网络网络网络网络：：：：网络渠道全面升级网络渠道全面升级网络渠道全面升级网络渠道全面升级 短信短信短信短信：：：：整体价值点平铺转为核心价值点的重点灌输整体价值点平铺转为核心价值点的重点灌输整体价值点平铺转为核心价值点的重点灌输整体价值点平铺转为核心价值点的重点灌输 对策对策对策对策 逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破 本报告是严格保密的。 主主主主 题题题题 语语语语 主主主主 题题题题 语语语语 2010.82010.82010.82010.82010.82010.82010.82010.82010.62010.62010.62010.62010.62010.62010.62010.620092009200920092009200920092009 2010.92010.92010.92010.92010.92010.92010.92010.9 新政时代，城市 别墅成为长沙高 端客户首选 城山尽收一墅， 唯有林语墅，保 利长沙首创， “类独栋”别墅 创世首发 城市、山水、公园 的千亩排场只为林 语墅，保利麓谷林 语鼎级珍稀别墅即 将震撼首推 保利长沙首创， 中国第五代别墅L 系独栋 报广报广报广报广：：：：用高尔夫的元素拔高整个项目的档次用高尔夫的元素拔高整个项目的档次用高尔夫的元素拔高整个项目的档次用高尔夫的元素拔高整个项目的档次，，，，与整个大与整个大与整个大与整个大 盘的调性拉开距离盘的调性拉开距离盘的调性拉开距离盘的调性拉开距离 分分分分 析析析析 分分分分 析析析析 推广语发生了明显的变化，09以大盘做支撑，2010.6月形象开始往高处拔，但依然倚靠大盘，8月 形象推广继续升级，大盘的影子继续弱化，9月推出新概念：L系独栋出品，把高端城市别墅高端豪 宅形象做足。 麓谷林语麓谷林语麓谷林语麓谷林语 麓谷林语麓谷林语麓谷林语麓谷林语 逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破 未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu 本报告是严格保密的。 报广报广报广报广：：：：由独联别墅至类独栋再至由独联别墅至类独栋再至由独联别墅至类独栋再至由独联别墅至类独栋再至LLLL系独栋的成功演绎系独栋的成功演绎系独栋的成功演绎系独栋的成功演绎，，，， 极大的提升项目的档次极大的提升项目的档次极大的提升项目的档次极大的提升项目的档次逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破 本报告是严格保密的。 主主主主 题题题题 语语语语 主主主主 题题题题 语语语语 66666666月搜房月搜房月搜房月搜房月搜房月搜房月搜房月搜房55555555月焦点网月焦点网月焦点网月焦点网月焦点网月焦点网月焦点网月焦点网 88888888月搜房网专题网月搜房网专题网月搜房网专题网月搜房网专题网月搜房网专题网月搜房网专题网月搜房网专题网月搜房网专题网 类独栋概念推出， 信息释放 城市公园别墅，中 心组团联排信息释 放 城市高尔夫公园 别墅 网络网络网络网络：：：：渠道上专门针对林语墅进行增加渠道上专门针对林语墅进行增加渠道上专门针对林语墅进行增加渠道上专门针对林语墅进行增加，，，，如专题网页如专题网页如专题网页如专题网页，，，， 单独详情页单独详情页单独详情页单独详情页，，，，论坛炒作等论坛炒作等论坛炒作等论坛炒作等，，，，提高项目的知名度提高项目的知名度提高项目的知名度提高项目的知名度 分分分分 析析析析 分分分分 析析析析 5555月仍大盘作势月仍大盘作势月仍大盘作势月仍大盘作势，，，，形象捆绑形象捆绑形象捆绑形象捆绑，，，，6666月独立的网络条月独立的网络条月独立的网络条月独立的网络条，，，，形象提升通道形成形象提升通道形成形象提升通道形成形象提升通道形成，，，，8888月月月月专门的专题网页阐述项目专门的专题网页阐述项目专门的专题网页阐述项目专门的专题网页阐述项目 价值价值价值价值，，，，高端的形象渗透力提升高端的形象渗透力提升高端的形象渗透力提升高端的形象渗透力提升 效果效果效果效果效果效果效果效果 5月第月第月第月第2周来访统计周来访统计周来访统计周来访统计 11月第月第月第月第1周来访统计周来访统计周来访统计周来访统计 通过网络的来访 占比明显提高 逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破 未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu 本报告是严格保密的。 1.1.1.1.前期前期前期前期 2.2.2.2.中期中期中期中期 3333、、、、现阶段现阶段现阶段现阶段 保利地产倾情钜献，保利麓谷林保利麓谷林保利麓谷林保利麓谷林 语登峰之作林语墅语登峰之作林语墅语登峰之作林语墅语登峰之作林语墅即将开售! 1： 1.1赠送，阔豪尺度，以独栋标 准定制奢享，VIP认筹享多重优 88276666 短信短信短信短信：：：：在短信形式在短信形式在短信形式在短信形式、、、、内容上分阶段进行调整内容上分阶段进行调整内容上分阶段进行调整内容上分阶段进行调整，，，，由依托大由依托大由依托大由依托大 盘盘盘盘，，，，转为多角度释放别墅价值点转为多角度释放别墅价值点转为多角度释放别墅价值点转为多角度释放别墅价值点 阶阶阶阶 段段段段 阶阶阶阶 段段段段 【保利林语墅】与您共庆祖 国华诞！引领别墅回归城区 的城市高尔夫公园别墅城市高尔夫公园别墅城市高尔夫公园别墅城市高尔夫公园别墅，全 新会所、样板房已盛启，国 庆邀湖湘名流共赏 88231777 尽享百万大城繁华！【保利 林语墅】，山林里山林里山林里山林里 城市公城市公城市公城市公 园别墅园别墅园别墅园别墅。2万平国际商业街 区、4万平星级酒店、90班 名校明德，万千宠爱集于一 身88231777 内内内内 容容容容 内内内内 容容容容 分分分分 析析析析 分分分分 析析析析 从形式上从形式上从形式上从形式上：：：：前期捆绑大盘前期捆绑大盘前期捆绑大盘前期捆绑大盘，，，，到后期的单独出列到后期的单独出列到后期的单独出列到后期的单独出列；；；； 内容上内容上内容上内容上：：：：由整体价值点由整体价值点由整体价值点由整体价值点，，，，主打资源带来的生活主打资源带来的生活主打资源带来的生活主打资源带来的生活，，，，转为重点突出高尔夫核心价值点转为重点突出高尔夫核心价值点转为重点突出高尔夫核心价值点转为重点突出高尔夫核心价值点 逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破 本报告是严格保密的。 高端项目形象不突出的问题解决效果高端项目形象不突出的问题解决效果高端项目形象不突出的问题解决效果高端项目形象不突出的问题解决效果：：：：经过报广建形象经过报广建形象经过报广建形象经过报广建形象，，，，网网网网 络和短信增渠道络和短信增渠道络和短信增渠道络和短信增渠道，，，，并通过高尔夫元素并通过高尔夫元素并通过高尔夫元素并通过高尔夫元素、、、、配套利好及节点信息配套利好及节点信息配套利好及节点信息配套利好及节点信息 释放的合理安排达成释放的合理安排达成释放的合理安排达成释放的合理安排达成 1、、、、报广启示报广启示报广启示报广启示1、、、、报广启示报广启示报广启示报广启示 高尔夫元素的植入很好的提升了项目的档次，建议后续加强高 尔夫生活的展示等，把高尔夫资源做足。 2、、、、网络启示网络启示网络启示网络启示2、、、、网络启示网络启示网络启示网络启示 由大盘形象捆绑到独立形象高尔夫元素主题展示，很好的突出 了项目高端形象，通过网络来访量增加明显，建议11年网络继 续加强推广 3、、、、短信启示短信启示短信启示短信启示3、、、、短信启示短信启示短信启示短信启示 由大盘整体价值点转至突出高尔夫核心价值点，加强突出高端 形象，点对点的直面接触客户，价值点传递须具有集中性 问题解决效果问题解决效果问题解决效果问题解决效果问题解决效果问题解决效果问题解决效果问题解决效果 未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu 本报告是严格保密的。 问题问题问题问题问题问题问题问题22222222：：：：面子面子面子面子、、、、档次不够档次不够档次不够档次不够：：：：面子面子面子面子、、、、档次不够档次不够档次不够档次不够 独立的高尔夫元素会所的设立独立的高尔夫元素会所的设立独立的高尔夫元素会所的设立独立的高尔夫元素会所的设立，，，，各类展示及园各类展示及园各类展示及园各类展示及园 林细节的打造林细节的打造林细节的打造林细节的打造，，，，提高档次提高档次提高档次提高档次，，，，给足面子给足面子给足面子给足面子 现场展示及展示物料的调整现场展示及展示物料的调整现场展示及展示物料的调整现场展示及展示物料的调整 独立的接待中心会所的开放独立的接待中心会所的开放独立的接待中心会所的开放独立的接待中心会所的开放 项目细节的打造项目细节的打造项目细节的打造项目细节的打造 对策对策对策对策 逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破 本报告是严格保密的。 原接待处原接待处原接待处原接待处：：：：普宅与别墅接待由混杂到相对独立普宅与别墅接待由混杂到相对独立普宅与别墅接待由混杂到相对独立普宅与别墅接待由混杂到相对独立原接待处原接待处原接待处原接待处：：：：普宅与别墅接待由混杂到相对独立普宅与别墅接待由混杂到相对独立普宅与别墅接待由混杂到相对独立普宅与别墅接待由混杂到相对独立 目的目的目的目的 �用区别感提高客户的心理尊贵感用区别感提高客户的心理尊贵感用区别感提高客户的心理尊贵感用区别感提高客户的心理尊贵感 效果效果效果效果 �相对之前相对之前相对之前相对之前，，，，有一定的拔高形象作用有一定的拔高形象作用有一定的拔高形象作用有一定的拔高形象作用，，，，但非常有限但非常有限但非常有限但非常有限 �档次相对之前进行了提升档次相对之前进行了提升档次相对之前进行了提升档次相对之前进行了提升，，，，但面子问题仍然未改善但面子问题仍然未改善但面子问题仍然未改善但面子问题仍然未改善。。。。 接待中心接待中心接待中心接待中心：：：：用高尔夫元素包装用高尔夫元素包装用高尔夫元素包装用高尔夫元素包装，，，，尽显高尚生活尽显高尚生活尽显高尚生活尽显高尚生活，，，，档次感十足档次感十足档次感十足档次感十足接待中心接待中心接待中心接待中心：：：：用高尔夫元素包装用高尔夫元素包装用高尔夫元素包装用高尔夫元素包装，，，，尽显高尚生活尽显高尚生活尽显高尚生活尽显高尚生活，，，，档次感十足档次感十足档次感十足档次感十足 目的目的目的目的 �解决客户没面子解决客户没面子解决客户没面子解决客户没面子、、、、档次不够的观念档次不够的观念档次不够的观念档次不够的观念 效果效果效果效果 �高端豪宅的形象体现明显高端豪宅的形象体现明显高端豪宅的形象体现明显高端豪宅的形象体现明显，，，，业主归属感业主归属感业主归属感业主归属感，，，，尊崇感提升尊崇感提升尊崇感提升尊崇感提升 会所开放会所开放会所开放会所开放，，，，接待中心独立接待中心独立接待中心独立接待中心独立，，，，提高客户的尊贵感提高客户的尊贵感提高客户的尊贵感提高客户的尊贵感 分隔的别墅接待处 林语墅会所 林语墅会所 逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破 未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu 本报告是严格保密的。 展示展示展示展示：：：：现场展示用品牌现场展示用品牌现场展示用品牌现场展示用品牌、、、、高尔夫高尔夫高尔夫高尔夫、、、、名校元素来拔高调名校元素来拔高调名校元素来拔高调名校元素来拔高调 性性性性 围挡围挡围挡围挡 指示牌指示牌指示牌指示牌 品牌墙品牌墙品牌墙品牌墙 形象导视墙形象导视墙形象导视墙形象导视墙 户型展板户型展板户型展板户型展板 学校展板学校展板学校展板学校展板 逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破 本报告是严格保密的。 20102010201020102010201020102010折页折页折页折页折页折页折页折页20102010201020102010201020102010楼书楼书楼书楼书楼书楼书楼书楼书20092009200920092009200920092009户型折页户型折页户型折页户型折页户型折页户型折页户型折页户型折页 20102010201020102010201020102010户型折页户型折页户型折页户型折页户型折页户型折页户型折页户型折页 户型折页与之前相比显得更高端，档次感更高，定论别墅，把林语墅拔高到一定的高 度，在选材上把档次感做足，传递高端、品质的信息 物料物料物料物料：：：：无论色调无论色调无论色调无论色调、、、、模式都从普宅中脱离开来模式都从普宅中脱离开来模式都从普宅中脱离开来模式都从普宅中脱离开来，，，，形成自有形成自有形成自有形成自有 的别墅系列物料的别墅系列物料的别墅系列物料的别墅系列物料 分分分分 析析析析 分分分分 析析析析 逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破 未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu 本报告是严格保密的。 园林细节打造园林细节打造园林细节打造园林细节打造：：：：注重整体生活性注重整体生活性注重整体生活性注重整体生活性，，，，注重细节的打理注重细节的打理注重细节的打理注重细节的打理，，，， 提升品质提升品质提升品质提升品质 高尔夫元素的渗 入，高尚奢华概念 的释放 增加保安垫 台，形象岗的 专业化 看楼动线的 精致园林 生活元素的 增加 2010年9月之前 2010年9月之后 逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破 本报告是严格保密的。 档次不够的解决效果档次不够的解决效果档次不够的解决效果档次不够的解决效果：：：：通过营销中心独立通过营销中心独立通过营销中心独立通过营销中心独立，，，，物料物料物料物料、、、、展示的更展示的更展示的更展示的更 新新新新，，，，园林细节的打造园林细节的打造园林细节的打造园林细节的打造，，，，实质性的解决了档次不够的问题实质性的解决了档次不够的问题实质性的解决了档次不够的问题实质性的解决了档次不够的问题 1、、、、独立营销中心独立营销中心独立营销中心独立营销中心、、、、展示物料启示展示物料启示展示物料启示展示物料启示1、、、、独立营销中心独立营销中心独立营销中心独立营销中心、、、、展示物料启示展示物料启示展示物料启示展示物料启示 新会所用高尔夫元素包装新会所用高尔夫元素包装新会所用高尔夫元素包装新会所用高尔夫元素包装，，，，尽显高尚生活尽显高尚生活尽显高尚生活尽显高尚生活，，，，档次感十足档次感十足档次感十足档次感十足。。。。展示方面用名校展示方面用名校展示方面用名校展示方面用名校、、、、高尔高尔高尔高尔 夫夫夫夫、、、、保利品牌等诸多元素呈现保利品牌等诸多元素呈现保利品牌等诸多元素呈现保利品牌等诸多元素呈现，，，，高端形象得到有效提升高端形象得到有效提升高端形象得到有效提升高端形象得到有效提升。。。。随着各配套的落地随着各配套的落地随着各配套的落地随着各配套的落地，，，，11 年建议增加相关的展示年建议增加相关的展示年建议增加相关的展示年建议增加相关的展示，，，，例如高尔夫生活例如高尔夫生活例如高尔夫生活例如高尔夫生活、、、、文化系列展板文化系列展板文化系列展板文化系列展板。。。。 。 2、、、、园林启示园林启示园林启示园林启示2、、、、园林启示园林启示园林启示园林启示 整体注重生活性整体注重生活性整体注重生活性整体注重生活性，，，，注重细节的打理注重细节的打理注重细节的打理注重细节的打理。。。。别墅客户对细节的要求得到一定程别墅客户对细节的要求得到一定程别墅客户对细节的要求得到一定程别墅客户对细节的要求得到一定程 度的满足度的满足度的满足度的满足，，，，在档次感提升后的基础上在档次感提升后的基础上在档次感提升后的基础上在档次感提升后的基础上，，，，11年建议注重生活氛围的打造年建议注重生活氛围的打造年建议注重生活氛围的打造年建议注重生活氛围的打造 问题解决效果问题解决效果问题解决效果问题解决效果问题解决效果问题解决效果问题解决效果问题解决效果 未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu 本报告是严格保密的。 问题问题问题问题问题问题问题问题33333333：：：：维护业主程度不够维护业主程度不够维护业主程度不够维护业主程度不够：：：：维护业主程度不够维护业主程度不够维护业主程度不够维护业主程度不够 用各类活动维护业主用各类活动维护业主用各类活动维护业主用各类活动维护业主，，，，接待流程及水准进行培接待流程及水准进行培接待流程及水准进行培接待流程及水准进行培 训并规范化训并规范化训并规范化训并规范化，，，，增强业主尊贵感增强业主尊贵感增强业主尊贵感增强业主尊贵感 维护业主活动维护业主活动维护业主活动维护业主活动、、、、高端圈层活动高端圈层活动高端圈层活动高端圈层活动 销售人员基本功的夯实销售人员基本功的夯实销售人员基本功的夯实销售人员基本功的夯实，，，，接待流程的规范化接待流程的规范化接待流程的规范化接待流程的规范化 对策对策对策对策 逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破 本报告是严格保密的。 活动活动活动活动：：：：从最初的维护业主活动从最初的维护业主活动从最初的维护业主活动从最初的维护业主活动，，，，至后续的高端圈层活动至后续的高端圈层活动至后续的高端圈层活动至后续的高端圈层活动，，，，使项目与使项目与使项目与使项目与 奢侈品奢侈品奢侈品奢侈品、、、、大师衔接大师衔接大师衔接大师衔接，，，，利用品牌利用品牌利用品牌利用品牌、、、、大师元素提高项目的档次大师元素提高项目的档次大师元素提高项目的档次大师元素提高项目的档次 业主嘉年华活动业主嘉年华活动业主嘉年华活动业主嘉年华活动 老干所老干所老干所老干所“字画鉴赏字画鉴赏字画鉴赏字画鉴赏”活动活动活动活动 结婚周年活动结婚周年活动结婚周年活动结婚周年活动 中秋名流品鉴会中秋名流品鉴会中秋名流品鉴会中秋名流品鉴会 ((((维护业主维护业主维护业主维护业主，，，，形成口碑效应形成口碑效应形成口碑效应形成口碑效应)))) ((((通过老干所资源增加林语墅的全程传播通过老干所资源增加林语墅的全程传播通过老干所资源增加林语墅的全程传播通过老干所资源增加林语墅的全程传播 )))) ((((以维护业主为主以维护业主为主以维护业主为主以维护业主为主，，，，扩大口碑宣传扩大口碑宣传扩大口碑宣传扩大口碑宣传)))) ((((以以以以圈层感圈层感圈层感圈层感引起引起引起引起客户共鸣客户共鸣客户共鸣客户共鸣,突出突出突出突出 居住者的地位和身份感居住者的地位和身份感居住者的地位和身份感居住者的地位和身份感)))) 麦玲玲家居环境风水讲座麦玲玲家居环境风水讲座麦玲玲家居环境风水讲座麦玲玲家居环境风水讲座 4444月月月月 6666月月月月 7777月月月月 2010年年年年20102010年年年年年年年年 ((((大师元素与项目形象结合大师元素与项目形象结合大师元素与项目形象结合大师元素与项目形象结合)))) 10101010月月月月 9999月月月月 逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破 未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu 本报告是严格保密的。 业主参与度很高，执 行到位，业主满意度 高 围挡围挡围挡围挡 前期用活动维护业主前期用活动维护业主前期用活动维护业主前期用活动维护业主，，，，后续在维护业主基础上后续在维护业主基础上后续在维护业主基础上后续在维护业主基础上，，，，重点突出重点突出重点突出重点突出 品牌嫁接品牌嫁接品牌嫁接品牌嫁接 结婚周年活动 业主嘉年华活动 老干所字画活动 中秋名流活动 麦玲玲家居环境活动1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 有效地增加林语墅 的全程传播 本次活动共接待客户 20批，其中大户型诚 意客户4批，别墅客户 16批预约拍摄婚纱客 户10批，实际拍摄客 户8批 当天共计来访客户71 批，其中业主32批， 诚意客户10批，浦发 VIP客户29批，有效了 保证了现场的人气。 893电台45批， 招商银行30批， 业主7批 效效效效 果果果果 效效效效 果果果果 逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破 本报告是严格保密的。 与与与与LV等奢侈等奢侈等奢侈等奢侈 品牌嫁接品牌嫁接品牌嫁接品牌嫁接 与大师级人物进与大师级人物进与大师级人物进与大师级人物进 行品牌衔接行品牌衔接行品牌衔接行品牌衔接 活动本身的吸引力不够活动本身的吸引力不够活动本身的吸引力不够活动本身的吸引力不够 活动的主题进行调整活动的主题进行调整活动的主题进行调整活动的主题进行调整，，，，用品牌元素提升档次用品牌元素提升档次用品牌元素提升档次用品牌元素提升档次，，，，弥补尊贵感不弥补尊贵感不弥补尊贵感不弥补尊贵感不 强强强强 维护客户为主维护客户为主维护客户为主维护客户为主 以体现身份感和提升档次为主以体现身份感和提升档次为主以体现身份感和提升档次为主以体现身份感和提升档次为主 客户参与度不高客户参与度不高客户参与度不高客户参与度不高 现场效果差现场效果差现场效果差现场效果差 以尊贵同行以尊贵同行以尊贵同行以尊贵同行 与大师级同步与大师级同步与大师级同步与大师级同步 典 型 活 动 典 型 活 动 典 型 活 动 典 型 活 动 典 型 活 动 典 型 活 动 典 型 活 动 典 型 活 动 典 型 活 动 典 型 活 动 典 型 活 动 典 型 活 动 结婚周年庆活动结婚周年庆活动结婚周年庆活动结婚周年庆活动 中秋名流鉴赏会中秋名流鉴赏会中秋名流鉴赏会中秋名流鉴赏会 香港风水大师麦玲玲香港风水大师麦玲玲香港风水大师麦玲玲香港风水大师麦玲玲家居环境活动家居环境活动家居环境活动家居环境活动 逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破 未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu 本报告是严格保密的。 对销售人员进行一系列的培训对销售人员进行一系列的培训对销售人员进行一系列的培训对销售人员进行一系列的培训，，，，夯实基本功夯实基本功夯实基本功夯实基本功 问题问题问题问题问题问题问题问题 � 销售人员积极性不高； � 对周边竞争项目不了解； � 对项目的产品没有吃透； � 对客户判断不准确； 对相关问题进行针对性解决对相关问题进行针对性解决对相关问题进行针对性解决对相关问题进行针对性解决对相关问题进行针对性解决对相关问题进行针对性解决对相关问题进行针对性解决对相关问题进行针对性解决 销销销销 售售售售 培培培培 训训训训 销销销销 售售售售 培培培培 训训训训 � 林语墅竞争项目动态、赠送面积说 辞培训 ； � 竞争项目点对点分析培训 ； � 别墅客户诚意度判断及留客措施 培训； � 营销中心接待流程演练及类独栋产 品讲解培训； � 杀客技巧现场模拟实战演练； � 安防培训 ； � 豪宅客户维系方法培训 ； � 类独栋样板房解说词培训 ； � 现场接待混乱； � 缺少与业主的再沟通及维护； � 谈客技巧不熟练； 逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破逐步突破 本报告是严格保密的。 维护业主不够采取措施的效果维护业主不够采取措施的效果维护业主不够采取措施的效果维护业主不够采取措施的效果：：：：各类圈层活动各类圈层活动各类圈层活动各类圈层活动、、、、销售人员的销售人员的销售人员的销售人员的 接待流程的反复培训接待流程的反复培训接待流程的反复培训接待流程的反复培训，，，，使得客户的怨言消失使得客户的怨言消失使得客户的怨言消失使得客户的怨言消失，，，，很好的维护了很好的维护了很好的维护了很好的维护了 业主及客户业主及客户业主及客户业主及客户 1、、、、圈层活动启示圈层活动启示圈层活动启示圈层活动启示1、、、、圈层活动启示圈层活动启示圈层活动启示圈层活动启示 从最初的单纯维护业主活动从最初的单纯维护业主活动从最初的单纯维护业主活动从最初的单纯维护业主活动，，，，至后续的高端圈层为主题的维护活动至后续的高端圈层为主题的维护活动至后续的高端圈层为主题的维护活动至后续的高端圈层为主题的维护活动，，，，使使使使 项目与奢侈品项目与奢侈品项目与奢侈品项目与奢侈品、、、、大师衔接大师衔接大师衔接大师衔接，，，，利用品牌利用品牌利用品牌利用品牌、、、、大师元素提高项目的档次大师元素提高项目的档次大师元素提高项目的档次大师元素提高项目的档次 ，同时 也让业主客户满意，但存在圈层活动过少，维护业主的同时拓客的效果 不明显，11年建议增加圈层活动次数，提高拓客强度 2、、、、销售人员的培训启示销售人员的培训启示销售人员的培训启示销售人员的培训启示2、、、、销售人员的培训启示销售人员的培训启示销售人员的培训启示销售人员的培训启示 维护业主力度不够的很大原始是因为销售人员业务生疏维护业主力度不够的很大原始是因为销售人员业务生疏维护业主力度不够的很大原始是因为销售人员业务生疏维护业主力度不够的很大原始是因为销售人员业务生疏，，，，针对性的培训针对性的培训针对性的培训针对性的培训 使销售人员更专业使销售人员更专业使销售人员更专业使销售人员更专业，，，，从而更好的为业主从而更好的为业主从而更好的为业主从而更好的为业主、、、、客户服务客户服务客户服务客户服务。。。。11年继续进行相关年继续进行相关年继续进行相关年继续进行相关 培训培训培训培训，，，，维护好老业主维护好老业主维护好老业主维护好老业主、、、、客户客户客户客户，，，，以促进老带新成交以促进老带新成交以促进老带新成交以促进老带新成交 问题解决效果问题解决效果问题解决效果问题解决效果问题解决效果问题解决效果问题解决效果问题解决效果 未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu 本报告是严格保密的。 4444 解决问题解决问题解决问题解决问题 3333 问题分析问题分析问题分析问题分析 1111 目标目标目标目标大盘背景大盘背景大盘背景大盘背景 2222 别墅背景别墅背景别墅背景别墅背景 5555 结论结论结论结论 本报告是严格保密的。 三大问题三大问题三大问题三大问题，，，，经过拆分并进行经对性的解决经过拆分并进行经对性的解决经过拆分并进行经对性的解决经过拆分并进行经对性的解决，，，，项目形象得到提升项目形象得到提升项目形象得到提升项目形象得到提升，，，，档次感加强档次感加强档次感加强档次感加强，，，，客户面子问客户面子问客户面子问客户面子问 题迎刃而解题迎刃而解题迎刃而解题迎刃而解，，，，业主得到很好的维护业主得到很好的维护业主得到很好的维护业主得到很好的维护，，，，老带新客量明显增多老带新客量明显增多老带新客量明显增多老带新客量明显增多，，，，极大促进整盘成交极大促进整盘成交极大促进整盘成交极大促进整盘成交。。。。 结论结论结论结论结论结论结论结论 项目档次提高项目档次提高项目档次提高项目档次提高，，，，形象提升形象提升形象提升形象提升，，，，业主维护到位业主维护到位业主维护到位业主维护到位，，，，直接直接直接直接 效果销售量得到大幅增加效果销售量得到大幅增加效果销售量得到大幅增加效果销售量得到大幅增加 面子面子面子面子、、、、档次不够档次不够档次不够档次不够? 维护业主程度不够维护业主程度不够维护业主程度不够维护业主程度不够? 高端项目形象不突出高端项目形象不突出高端项目形象不突出高端项目形象不突出? 成交量持续攀升解决 未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu