买房前一定要知道的六件事

伯克希尔•哈撒韦-2010年度股东年会纪实 (2010年5月) 买房前一定要知道的六件事 投资理财 张金鹗 他是房地产博士，开发商恨他，小市民爱他。他曾因预警房产泡沫化而遭恐吓，仍坚持让数字说话、让资讯透明，确保大众知情的权利。 张金鹗自己当过租房族，也经历过买第一套房子、与人合资投资房地产……长期投入房地产研究的他深知每个人都想有个家，而房地产投资跟股票投资大大不同，一个决策的失误，影响可能是一辈子的事。 军队最大的禁忌，在于不知道为何而战、为谁而战；消费者最大的禁忌，则在于不知道为何而买，甚至不知道自己到底买了什么？ 购买电脑、电视、汽车，没有消费者不知道为何而买、为谁而买，不可能不知道买了什么，不少人更是在深入研究各种品牌的功能差异、四处比较价格之后，才决定买或不买，以及买什么品牌。 然而，许多人被五大房地产神话所迷惑，未曾分析过自己买房的目的，也没有认识房地产的本质，就决定了自己生命中最大的一笔消费——买房，相当不理智。 在买房前，我认为消费者一定要知道以下六件事：   1、在买房前，先要认识自己属于哪种买房者，才能知道为何而买、为谁而买。大多数人买房的目的主要(70%)是为了消费，其次(30%)是为了投资，应首先注重居住品质，而非买卖获利。 2、购买房地产应认清房地产的组成元素包括哪些，除了房地产、土地及产权之外，还包括住宅单元、社区设施及邻里大小环境。除上述硬件条件之外，更包括了住户邻里关系及社区管理维护等软件服务。 3、弄清自己属于哪一类买房者后，接着要认识房地产的特质，才能知道自己买了什么。买房子不同于买股票，也不同于买电视、买电脑，房地产的特质包括不可移动性、异质性、不可分割性、昂贵性、长久性等。 4、买房不是宿命，而是可替换的选择。不论消费或投资、品质或价格、地段或产品、活在当下或期待未来，都是买房者的选择，没有绝对的答案。 5、买房者要建立自己的“心中之尺”，不要被“市场之尺”所左右。 6、房屋消费者可分为五大类：租房族、首购族、换房族、短期投资客、长期投资客(房东)，不同类别的消费者有不同的购买策略。     应注重居住品质而非买卖获利   先认识自己，再认识房地产 人们主动花钱购买商品，最主要的目的不外有二：一是消费，二是投资。大多数时候，不是为了消费，就是为了投资，只有极少数的情况或产品，两者皆是。 除了商人之外，绝大多数人购买食物、饮料、电脑、汽车、自行车等“民生商品”，目的纯粹是为了消费，压根没想过藉此投资获利；相反，所有购买股票、基金、期货等“金融商品”的人，目的纯粹是为了投资，与消费毫无关系。 在金融商品数字化的潮流下，股票、基金、期货的买进、持有、卖出，都只是存折上的文字、数位的消长变化，即使是台积电股票的忠实拥护者，可能终其一生都未曾亲眼见过晶圆，更不可能直接消费晶圆或台积电的股票。 消费商品主要是为了自用，或给家人、亲友使用，投资有时是提供产品给他人使用，有时只是金钱的往来、流动，与实际产品本身的关系极为间接。先说消费，近几年来，台湾民众的消费意识大幅提升，除非经济能力不佳或遇到商家进行折扣战，愈来愈多的人优先考量的是商品品质的良莠，是否安全、舒适、合乎需求，再考虑价格高低，宁可以较高的价格购买品质较佳的商品，也不愿屈就较差的产品，即使价格相当低廉。 但若论投资，因为目的是为了获利，而唯有贱买贵卖才能获利，所以价格高低往往是投资者考量的第一因素，甚至是唯一的因素。 然而，房地产却是最特殊的商品之一，它既是“投资财”，同时也是“消费财”。由于与“民生商品”市场或“金融商品”市场相比，台湾房地产市场的资讯极度不透明，大多数买房者根本没有能力判断资讯的真假、价格的高低，加上房地产神话深入人心，导致万千民众不但弄不清楚自己买房的目的，不知道为何买房、为谁买房，甚至不知道房地产到底是什么！ 所以，买房者与其盲人骑瞎马，在房地产市场碰运气，不如多花点时间，先做好相关功课，再考虑掏腰包。那么，在买房之前，买房者要做哪些入门功课呢？我想首先得做两门功课，第一门是“认识你自己”，第二门则是“认识房地产”。   大多数买房者消费重于投资 希腊哲学家苏格拉底主张，学习知识的第一件事是“认识你自己”，想要买房的人必须学习的第一件事也是“认识你自己”，弄明白自己属于哪一类买房者。 如果以买房的目的来区分，我将买房者分为四大类。第一类为“纯粹的消费者”，买房百分之百是为了自住，完全不考虑投资获利；第二类为“偏向消费的买房者”，这类买房者买房子的目的，约70%是为了自住，约30%是为了投资；第三类与第二类相反，乃是“偏向投资的买房者”，约70%是为了投资，约30%是为了消费；第四类则是“纯粹的投资者”，买房百分之百是为了出租(长期投资)或出售(短期投资)，而非自住。 根据业界长期的调查与研究，发现在所有的买房者中，第四类“纯粹的投资者”与第三类“偏向投资的买房者”的比例极低，分别只占5%、15%，第二类“偏向消费的买房者”与第一类“纯粹的消费者”占大多数，而“偏向消费的买房者”占20%，“纯粹的消费者”则占60%。 由此可见，对一般人而言，买房的主要目的是消费自住，投资获利仅是次要目的。不过，在五大“房地产神话”的渲染以及媒体、舆论疲劳轰炸的推波助澜下，大多数人在买房时，皆将投资获利放在第一位，反倒将居住质量放在第二位，甚至完全不列入考虑的范畴，以致不是叹息找不到“理想的房子”，就是在买房后，依旧无法“安居乐活”，时时刻刻牵挂着房价的起伏。   买房子要跟家人一起商量 我必须强调，除非是单身贵族，买房子通常不是一个人可以决定的事，需要由全体家人共同决定。以前，台湾社会的主流观念是，买房时谁出的钱最多，就由他决定买什么样的房子。但现在可不一定，在不少家庭中，即使主要经济来源是先生，买房决定权却掌握在太太的手中。 就算是夫妻或是同一个家庭的成员，也可能分属不同类型的买房者。因此，在买房或换房前，全体家庭成员应该多多交换 意见 文理分科指导河道管理范围浙江建筑工程概算定额教材专家评审意见党员教师互相批评意见 、达成共识，最好举行一次或数次家庭会议。夫妻之间有不同的居住经验，买房的目的可能也有所差异，必须好好沟通；儿女虽然居住经验较少，但他们同样是家庭中不可或缺的成员，绝对要让他们参与家庭会议，这也是展现家庭民主的最佳方式。 那么，针对买房子或换房子，家庭会议应该讨论哪些议题呢？在学校上课时，我会要求学生们描述其居住经验，描述的内容包括对房子类型的好恶、对周遭环境的选择、有何特殊需求，以及在不同的生命周期中，对居住有哪些想望。这些项目都应该在家庭会议中仔细讨论。 如果有机会，也可请房产中介人员与其他专业人士参与家庭会议，让家庭成员听一听专业人士的意见。全体家庭成员达成共识后，就可以开始看房子、选房子，我称作“到市场进行试练”，经过一次又一次的试练后，再不断修正共识，相信就能找到适合全家人居住的房子。   想投资房地产不需要直接购买 房地产既是“消费财”，又是“投资财”。然而，在消费方面，台湾社会已将买房“神格化”为人生最重要的一笔消费，在投资方面，又将房地产吹捧为最安稳甚至稳赚不赔的投资工具。 其实，差之远矣。不管是哪种类型的买房者都必须了解，房价虽然相当昂贵，但台湾平均十年就换房一次，所以不是“一生仅有一次”的消费。如前面所分析的那样，与其他投资工具相比，房地产投资的回报率并不突出，也不是最好的投资标的。 需要厘清的是，在不同的生命周期，同样一个人可以是不同类型的买房者，对“纯粹的消费者”、“偏向消费的买房者”而言，并非就此与投资房地产无缘。由于投资房地产的途径很多，不一定得直接买卖房子，也可投资营建股、资产股与上市的房产中介业股。 在欧美国家，房地产早已“证券化”，除了买房、投资相关的股票之外，一般民众还可投资大型房地产、租赁公司为投资标的的不动产证券化(REITs)基金，也可将所拥有的房子的“使用权”委托给租赁公司，固定收取年金。 房地产资讯更加透明化并迈向“证券化”，是台湾未来必走的方向，只不过，之前美国相关产品过度包装且缺乏适当的管理，所以才会爆发“次级房贷风暴”且一发而不可收拾，进而引爆全球金融海啸，因此投资房产及相关产品时仍需慎之又慎。   除了硬件外也要重视软件   不要只注重“房”而忽视了“地”“产” 这里先从“定义”与“构成元素”来介绍房地产，让读者认识房地产的“产品条件”，下面将进一步介绍房地产的几个特质，这些特质是与其他商品相比，可称之为房地产的“市场 条件”。 唯有充分掌握“产品条件”、“市场条件”之后，才能清楚地认识到“房地产是什么”，不再从单一层面，而是从多方面来观察房地产，不再像无头苍蝇般找不到方向，且可明白各种替换选择的利弊得失，建立属于自己的“心中之尺”，并以此为准则租房或看房、选房、买房。 从定义看，房地产可拆解成三个部分，分别是“房”、“地”和“产”。“房”指的是“建筑物”，“地”则指“土地”，“产”乃是“产权”。大多数买房者只注意房屋的部分，而忽视了土地、产权的归属与权利义务的规定，导致不少人辛辛苦苦找到了喜爱的房屋，买下后却纠纷不断。 在乡间或都会郊区，由于多半是平房与透天厝，建筑物、土地、产权都属于住户，堪称“三位一体”，不大会衍生买房纠纷。但在大都会区，房屋建筑物、土地、产权的形式较为多元复杂，买房者务必小心谨慎，才不会使自己的权益受损，花了大笔白花花的钞票，却换来永无止境的怨气。   一定要先了解繁复的土地法令 商品房可大致分为成屋、预售屋两大类。“成屋”指的是“已兴建完成，可以使用的房屋”；“预售屋”则为“领有建筑执照即将兴建，或尚未兴建完成之房屋”。如果将成屋再加以分类，则可细分为新成屋、中古屋、法拍屋(含“银拍屋”)、预售屋等四大类。 顺便一提的是，本文所讨论的供居住使用的房屋，包括独栋住宅、双拼住宅、连栋住宅(前三者又称透天厝)、公寓(五层以下，没有电梯的建筑物)、大厦(六层以上，有电梯的建筑物)等，至于商业使用、办公使用、工业使用、公共使用或其他用途的建筑物，则不在讨论之列。 土地根据其使用目的的不同，有四种不同的分类方法，依序是建筑用地与非建筑用地、熟地与生地、都市土地与非都市土地、各种不同使用分区管制之土地。 “建筑用地”是指根据法令可供建筑的土地，“熟地”指的是已细分、有公共建设、有都市 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 、可立即从事建筑的土地，“都市土地”是指已拟定都市计划的土地，非建筑用地、生地、非都市土地的定义则相反。 “各种不同使用分区管制之土地”则是指使用方式受到分区管制的土地，包括使用种类、使用密度与使用混合度；“使用种类”是指该土地属于住宅区、商业区还是工业区；“使用密度”是指该土地法定的建蔽率、容积率；“使用混合度”则是指其商住、工住相互使用的程度。 对于想买房的人而言，事前的调查绝对胜过事后的补救，买房前一定要调查清楚建筑物所在的土地，根据法令可否兴建房屋，“使用种类”的名目是否正确，建蔽率、容积率等是否合乎相关规定。 土地所衍生的买房纠纷最常见的是买房者入住后才发现建筑物所在的土地根本不能盖房子，或建筑商根本没有取得使用该土地的权利，或该土地虽可兴建建筑物，却属于工业区用地，轻则贴钱更改地目，重则拆屋还地，都不是买房者所乐见的情况。   注意土地与房屋的产权分离 产权是指房屋、土地与所有者、使用者之间的权利义务关系，一般将产权分为两种，即“所有权”与“租赁使用权”，完成买房的相关手续后，都应该拿到房屋和土地两种权证。 所以，买房者会遇到的产权状况通常是“同时拥有房屋与土地之所有权”，或“拥有房屋之所有权，土地则租赁使用”；租房者会遇到的产权状况通常是“房屋与土地均租赁使用”。至于“拥有土地之所有权，房屋则租赁使用”的情形，则极为罕见。 别以为只有购买透天厝，才能同时拥有房屋、土地的所有权。其实，购买公寓、大厦里的住宅单元也是如此，公寓、大厦里所有住宅单元的持有人共同拥有该建筑物所在地的所有权，称为“共同持分”，其比例乃依其所持有的住宅单元之面积占公寓、大厦总面积之比例。 居住在公寓与大厦的区别在于即使拥有相同的楼地板面积，但公共设施面积却有差异，且老旧公寓土地持分面积较多，相对而言大厦的土地持分面积较少。不过，两者皆有坏处与好处。前者的坏处是要多缴税，好处则是公寓改建时可以分到较大的楼地板面积；后者的坏处、好处则正好相反。 有的建筑商出售的大厦楼地板面积相同，但住户持分的土地面积却不同，造成某些住户拥有的土地面积膨胀，某些住户拥有的土地面积则缩水。一般买房者很难发觉建筑商是否在“共同持分”上做手脚，为了保护自身的权益，务必选择信誉良好的建筑商。 至于“拥有房屋之所有权，土地则租赁使用”，通常发生在建筑物所在地属于公有地时，包括国有地、县市政府所有地、国营事业所有地，土地租期通常为50年左右，买房者务必特别注意使用的年限！   台湾与欧美的观念不一样 解释了房地产的定义之后，接着要谈的是构成元素。我将房地产的构成元素分为硬件元素和软件元素。硬件元素包括住宅单元、社区公共设施、大小邻里环境；软件元素则包括邻里关系、社区管理等。 如果将住宅单元比喻为一个小圆，社区、小邻里环境、大邻里环境则是外三圈的同心圆。房地产的硬件元素，除了住宅单元的建材、面积，室内的装潢、家具之外，还得加上社区的公共设施、大小邻里环境；小邻里环境的范围为街区或村邻里；大邻里环境指建筑物所在的乡镇甚至县市。 大多数台湾买房者最在意的是住宅单元，社区设施摆在第二位，最后才考虑大小邻里环境。但在欧美地区，买房者在意的次序却正好颠倒。在欧美人士的眼中，大小邻里环境最值钱，社区设施其次，住宅单元则置之最末。 几乎每个台湾人都知道自家的房子到底有几坪，但外国人只感觉家里宽敞或狭窄，确切的面积却答不上来！ 原因在于欧美国家富人区、贫民区泾渭分明。例如，纽约市皇后区里的居民大多是普罗阶级，但能在洛杉矶好莱坞买房子的几乎清一色是富豪。大小邻里环境代表的正是居民的身份、阶级与社会地位。 但在台湾，以台北市为例，号称最富裕的大安区其实住着不少穷人，相对没落的大同区、万华区，富豪也不在少数。不过，台湾的居住生态已有愈来愈接近欧美国家的趋势。 最后，我特别提醒一下，买房时不能只注重硬件元素却忽略了软件元素，邻里关系、社区管理对生活质量的影响，绝对不比硬件元素的影响小。   不可不知的房地产六特质   不了解就不买，买房最忌冲动 在学习了房地产入门课后，相信有许多读者深思后会发现，自己其实属于“纯粹的消费者”或“偏向消费的买房者”。买房的唯一或主要目的乃是消费、自住，而非投资获利，此后就应当调整看房、选房的立场与角度，从偏向投资转而偏向消费。 接下来我们要深入了解房地产的本质——“认识房地产”。其实，不只是买房者在买房前必须先弄清房地产的本质，大家在购买任何商品前，不管是消费类或投资类，都得彻底了解其成分、功能、性质，分析其是否合乎需求、价格公道，才能避免过度消费、值超其物，甚至吃亏、上当，后悔莫及。 就消费而言，不少消费者在购买牙膏、卫生纸等低价产品时斤斤计较其品牌、价格，相信货比三家不吃亏；在购买电视、电脑、自行车等较高价产品时，更是长期研究市场信息，在折扣战、相关会展时才出手，除了杀价，还会要求厂商赠送商品。就投资而言，一些投资者必须得掌握上市公司的营收、EPS(每股净利)、市盈率以及企业主、高级经理人的操守，才会决定是否投资这只股票。 买房子之前更需如此，因为一套房子的总价起码七位数，而有关房地产的知识、信息与经验，买房者皆远远比不上房产中介、建筑商，一般人终其一生的买房次数，很难超过十次以上，但房产中介、建筑商买卖过的房子却是成百上千，买房者只要一个不小心，很容易就被房产中介、建筑商的美丽辞藻所迷惑，买贵了还以为捡到便宜货！ 所以，在还没有充分了解房地产的特质前，务必戒急用忍，不要冲动买房。毕竟，买错了电视、电脑、自行车等消费品，顶多损失几万元，只要不过度投资或借钱投资，就算买错了“投资财”，损失也在可控范围之内。然而，买错了一套房子，损失就可能以百万计，甚至成为终生无法摆脱的痛苦。   每套房都不同，无标准计价法 房地产具有哪些特质呢？除了是消费财又是投资财这个特质之外，还有以下五大特质： 一、不可移动性：因为房地产无法移动、携带，房地产才被称为“不动产”，其他资产，不管是属于消费财或投资财，都是“动产”，可以搬迁、移动。由于房地产具有这项特质，所以必须由人来迁就房地产，而非房地产迁就人，所以，房地产才会出现地段的差异，即使是两栋一模一样的建筑物，也会因地段不同而有不同的价格。 二、异质性：每一张台积电股票，没有任何区别，彼此可以替换，同样款式的电脑，也几乎大同小异，前者属投资财，后者属消费财，都具备同质性，因此价格也一模一样。但每套房子都不同，就算是在同一栋建筑物里，格局、面积相同的两套房子，也因所在位置的不同，价格也不尽相同，甚至同一套房子，在不同的时间，因为邻居不同，就有极大的差异。 正因为异质性，使得房地产的价格没有统一的、放诸四海而皆准的计算标准，不但让每套房子都具有不可替代性，买房者也不能只依赖房产中介、建筑商所提供的资料，研判该买哪套房子。必须亲自检验想买的房子之软件、硬件条件，即使是预售屋，也应亲自查看建筑图与工地，不像购买股票、网络上买书，可凭文字、数字资料，就决定买或不买。 三、昂贵性：房地产的昂贵性毋庸置疑，在台湾，除非是法拍屋、银拍屋，或是在乡间自建的房屋，绝大多数房子的价格都在百万元以上，也是一般屋主一生中最大的一笔金钱支出，所以务必非常谨慎。 不管是消费或投资，支付的金钱愈多，冒的风险也就愈高，就应该更小心。然而，在购买其他消费财、投资财时，通常价格愈是昂贵，消费者、投资者就愈加小心翼翼，力求每分钱都花在刀刃上。但在买房时，即使价格最为昂贵，却有许多人不怎么理性，也不愿花时间做功课，只听信媒体、建筑商、房产中介、亲友们的一面之辞，令人相当不解。 四、不可分割性：套用学术界的术语，房地产是一揽子产品，要买、要卖都得一次买卖一整套住宅单元，不可能单买或单卖一间厕所、客厅、卧室。住宅单元与邻里环境也不可分割，不像投资股票时可以购买零股，不必一次就得购买一张股票(1,000股)。不但房子不可分割，房子周围的环境及左右邻居也不可分割，买房子的同时也买了左右邻居与周围的环境。 五、价值会随时间而减损：房地产的“寿命”相当长，不像电脑、冰箱、汽车，寿命顶多只有数年到十多年，房子往往可以住上几十年，甚至更久，但从首次交屋的第一天起，其价值便逐渐减损。 更严格地说，将房地产分割为房、地、产，房子只要不偷工减料或遭遇天灾人祸，一般都可使用50年以上，如果管理维护得宜，寿命甚至可长达数百年，成为“古迹”。房屋价值不易折旧或增值，至于土地的价格，决定于周遭走向繁荣或步入衰败，可能随时间产生增值或折价。 除了房地产之外，汽车也拥有庞大的中古、二手市场，只不过，汽车在首次售出后的第一天起，在车市上的价值便立即大幅滑落。房子的折价速度则相对和缓得多，所以，“偏向投资的买房者”、“纯粹的投资者”在买房时必须考虑房地产折价的变数，否则可能由盈转亏。至于“纯粹的消费者”、“偏向消费的买房者”，住得舒适最重要，买房不用太烦恼房子折价的问题。 在房地产市场上，房子在建成后的前几年会随屋龄增加而逐渐折旧，折旧的原因是建筑物造成的，土地本身是不会折旧的。然而，如果管理维护较佳的房子，减损的幅度、速度都会延缓，在都会地区超过20年屋龄以上的中古屋，由于都市发展导致土地增值，故超过一定年限之后的房子，虽然建筑物仍持续折旧，但由于土地可能增值，因此房子折价的速度可能会减缓。与此同时，不要忽略土地价值随时间与都市发展而逐渐增值，因此房地产要看房屋的折旧与土地的增值而决定其最后的价值。   买房不是宿命而是选择   不一定非买房不可 从根本上来说，所有的“购买”，即使买的是“民生必需品”，包括“买房”，全都是可替换的选择，没有是非对错，答案只存乎买房者一心，购买“投资财”时更是如此。 所以，虽然房子是每个人都需要的“民生必需品”，民众却不一定非得买房，也可选择租房，甚至一辈子都租房。不能因为某个人终生都租房居住，就认为他的人生是失败的。 买房、租房，是可替换的选择，人们可以先租房后买房，也可在买房后卖房，再选择租房，也可将买到的房子出租，自己选择租房，也可购买两套以上的房子，其中一套自住，其他房子出租，当然也可选择终生租房，即使买得起房子，却不买房。 租房者、买房者选择房子，也是可替换的选择，每个人的需求、喜好、价值观不尽相同，考虑房地产软硬件的优先级不一，财力也有高有低，可接受租金、房价的额度有多有少，因此可选择房屋的范围有大有小，全看自己的算盘如何打。 同样，买房者买房的条件或目的，不论偏重消费或倾向于投资，讲究品质或追求价差，优先考虑地段的好坏(这里的地段乃指“投资地段”)或以产品良莠为第一要务，活在当下或期待未来，也都是可替换的选择。   鱼与熊掌难兼得 对于财力有限的一般买房者而言，更需要了解的是，虽然有自由选择的权利，但各个可替换选择之间却存在着鱼与熊掌难以兼得的尴尬，如果不了解这些尴尬，就算找破了头，也买不到合适的房子。 这好比职业棒球队挑选选手，教练团总希望选手个个跑得像铃木一郎一样快，又像霍华德般年年量产全垒打——这种兼具快腿、强棒的选手并非没有，却如凤毛麟角般稀少，年薪更是高得吓人，大多数棒球选手，跑得快的通常只有短程炮火，全垒打好手则多半速度较慢。 现实中，每支职业棒球队都清楚，不能奢求找到兼具飞毛腿与长程炮手的天才型球员，找了飞毛腿，就得牺牲团队的长打能力，而找了长程炮手，团队整体的速度就会受到拖累。所以，职业棒球队通常不会找“最好的球员”，而是依照目前队形中的缺陷，补充最需要的选手。 然而，有不少买房者根本不相信鱼与熊掌难以兼得，虽然自己的口袋不够鼓，却坚持非得同时得到鱼与熊掌不可；或者，明知道两种选择必然冲突，却不愿意认真面对问题，相信自己就是那极少数的幸运儿。于是，一直苦苦寻觅“绝对理想的房子”，不肯屈就、妥协于“相对理想的房子”，最后，不是买不到房子，就是买进入住后，嫌东嫌西，无法好好过日子。 那么，什么是买房时的鱼与熊掌呢？我的看法是，消费或投资、质量或价格、地段好坏或产品良莠、活在当下或期待未来，正是难以兼顾的两难，好比天平的两端，不是这个重、那个轻，就是那个重、这个轻。 所以，买房者不能既是百分百活在当下的消费者，又同时是百分百期待未来的投资者，而质量绝佳的房子必然价格昂贵，价格低廉的房子，质量就难以奢求。好的投资地段的好房子，大多数人都负担不起，只能在“好地段的烂房子”与“烂地段的好房子”中挑选。 不过，这并非意味着买房者只能在消费、投资两端单挑其一，套用政治学上评比历史人物功过的方法，一般人选择了“消费、投资七三开”，即70%是为了消费，30%是为了投资；而在品质或价格、地段好坏或产品良莠、活在当下或期待未来之间，买房者也可选择“七三开”或其他不同的比例。 也就是说，买房者当以消费为主、投资为辅，但并不是强迫所有的买房者都如此思考，如果他们想当“偏向投资的买房者”、“纯粹的投资者”，也是其个人选择。   接受相对理想的房子 我要强调的是，买房前必须进行多重选择，不是是非题，也不是单选题，而是多选题，理想一定得跟现实调和，因为每个人所有的愿望不可能完全被满足，所以当找不到“绝对理想的房子”时，就应该接受“相对理想的房子”。 而且，这份多选题的考卷没有标准答案，正确答案就在作答人的心里，唯有建立起心中之尺后，才能在相互冲突的选项中作出最符合自己的选择，不要被市场之尺所左右，被其他人牵着鼻子走，让建筑商与房产中介从中获利。 更重要的是，买房者务必选其所爱而择，更要爱其所择，除了认清各种选择之间的冲突之外，更要了解到，作了一个选择，同时也决定了其他选择的答案。如果不是如此，表明买房者尚未思考清楚，心中之尺尚未成形。也就是说，消费或投资应当是这份多选题考卷的第一道题目，唯有先回答这个问题，才能接着作答，但只要回答了这个问题，就等于回答了所有的问题。 如果买房者选择以消费为主，心中之尺就应当大于市场之尺，希望房价平稳，注重产品质量，超过投资地段的好处，而且买房是为了活在当下而非期待未来。如同前文所说的那样，他们应宁可选择“烂地段的好房子”而非“好地段的烂房子”。 如果买房者选择以投资为主，之后几个题目的答案就正好相反，市场之尺应重于心中之尺，希望房价波动，才能从中获利，对投资地段好坏的重视应重于房子的质量，买房是为了期待未来而非乐在当下，应选“好地段的烂房子”而非“烂地段的好房子”。 不过，一般人大可不必有“风萧萧兮易水寒，壮士一去兮不复还”的悲怆感，以为选择了前者，就放弃了后者，选择了后者，就放弃了前者，因为台湾大多数人一生不止买一次房子，所以也不会只做一次这份多选题考卷，每次作答的答案自然有所不同。当然，要不要换房，也是一种可替换的选择！   不要被市场所左右   建立自己的心中之尺 上文提到买房就像是一份多选题的考卷，买房者必须先回答好几项“可替换选择”的题目；还特别强调，唯有建立属于自己的“心中之尺”，才能在面对这些多选题时，不迷惘、不彷徨、不惊慌、不逃避，更能看懂考题的内容以及考题与考题之间的关联性，找出最适合自己的答案。也就是说，倘若未能坚定对心中之尺的信念，即使买房者对自己、对房地产、对购买的本质了解得再透彻，买房都将是无法承受之重，不是买到不适合自己的房子，入住后抱怨连连，就是朝三暮四、犹豫迟疑、昨是今非，花了许多时间看房，却始终下不了决心。 那么，什么是“心中之尺”呢？即个人心目中的偏好，简单地说，就是买房者从其知识、品味、偏好、价值观、居住经验中所提炼出来的选择住家的标准。由于每个人的生活经历、所好所恶、需求期待，皆有或大或小的差异，因此心中之尺也不尽相同。 而与“心中之尺”相对的，乃是“市场之尺”，所谓的“市场之尺”，即市场众人的偏好，其实就是媒体、舆论、建筑商、房地产中介的说法，这些说法其实大同小异，有部分也包括在我所归纳的五大房地产神话中。 在此，我必须特别解释、澄清，心中之尺与市场之尺其实也是一组“可替换选择”，并非“心中之尺”是善的、绝对的，而“市场之尺”是错的、邪恶的、一无可取的。“市场之尺”是不是错的、邪恶的、不可取的，关键在于买房者不能选错尺。 那么，到底应以心中之尺还是市场之尺来选房呢？这端看买房者买房子的目的为何，消费型买房者应该用心中之尺选房，投资型买房者则应该用市场之尺选房。 前文中我将买房者分为四大类，“纯粹的消费者”选房时，应100%以心中之尺为标准；“偏向消费的买房者”选房时，应70%靠心中之尺、30%靠市场之尺；“偏向投资的买房者”选房时，应30%靠心中之尺、70%靠市场之尺；而“纯粹的投资者”选房时，则应100%以市场之尺为标准。 因为“偏向消费的买房者”在买房者中的比例最高，所以，我才建议应以“心中之尺”作为买房的准则，而非“市场之尺”。