下载

1下载券

加入VIP
  • 专属下载特权
  • 现金文档折扣购买
  • VIP免费专区
  • 千万文档免费下载

上传资料

关闭

关闭

关闭

封号提示

内容

首页 土地估价的原则与方法汇总

土地估价的原则与方法汇总.doc

土地估价的原则与方法汇总

whyme
2011-01-25 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《土地估价的原则与方法汇总doc》,可适用于考试题库领域

土地估价师:土地估价的原则与方法()   一、土地估价概念 土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法在充分掌握土地市场交易资料的基础上根据土地的经济和自然属性按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格的过程。土地估价师:土地估价的原则与方法() 二、土地估价原则土地价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。首先要掌握土地估价的基本原则以此为指南认真分析影响土地价格的因素灵活使用各种土地估价方法对土地价格做出最准确的判断。  (一)替代原则  土地估价中的替代原则可概括如下:  ①土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定②土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格③土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。根据上述原则在土地估价时就可以通过对土地条件即土地使用价值的比较来评估土地价格。一般都要进行时间和土地条件修订后才能按替代原则采用市场比较法确定待估地块价格。  例题:判断题:在土地估价时就可以通过对土地条件即土地使用价值的比较来评估土地价格。一般都要进行时间和土地条件修订后才能按替代原则r  替代原则实际上与收益还原法也有较深的渊源关系。因为某地块的价格如有替代可能则可迅速确定与该地块产生同等纯收益的其他地块的投资额和价格。可见替代原则是表示合理经济行为的基本原则之一。它适用范围广是估价原则的中心内容之一。在我国目前的土地估价工作中基准地价评估是先评定土地使用价值进行分等定级把土地条件基本一致的土地归为同一等级在此基础上再测算其平均价格而基准地价系数修订法评估宗地价格时则是在基准地价基础上通过待估宗地条件与区域内一般条件的比较对基准地价进行系数修订评估出宗地价格。由此可以看出这实际上都是替代原则在估价实践中的具体运用。土地估价师:土地估价的原则与方法()   (二)预期收益原则  土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和即收益价格。  预期收益的估算必须是客观合理的。它要求估价人员必须对价格的形成因素认真分析并对将来的变动趋势作客观合理的预测应排除脱离现实的使用或因投机及违法使用土地所获收益的预测。  预期收益原则对土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原利率的确定非常重要。在土地估价实践中剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定都是预期收益原则的具体应用。例题:判断题:在土地估价实践中剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定都是预期收益原则的具体应用。  (三)最有效使用原则  土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。  根据土地价格以其最有效使用为前提的原则进行估价时就不应该受现实的使用状况所限制而应对何种情况下才能最有效使用作出正确的判断。判断土地是否为最有效使用时应考虑的因素是:该地块的最佳利用方式是什么目前的利用方式是否为最有效使用如果是转换为最有效使用的可能性如何最有效使用方式能持续久等。其中最有效使用方式持续性的判定至关重要因为这直接影响将来的使用方式及收益量与预测原则相关连。总之最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。  (四)报酬递增、递减原则土地投资同样遵循经济学中的边际效益递减原则增加各生产要素的单位投入量时纯收益随之增加但达到某一数值以后如继续追加投资其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。土地估价师:土地估价的原则与方法()  (五)需求与供给原则  在完全的自由市场中一般商品的价格取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给价格随之提高反之供给超过需求价格随之下降这就是供求均衡法则。其成立条件是:①供给者与需求者各为同质的商品而进行竞争②同质的商品随价格变动而自由调节其供给量。土地也是一样其价格也是由需求与供给的互相关系而定。但因为土地不同于一般商品具有一些人文与自然特性使得它除了遵循上述供求均衡以外也遵循其特有的供求规律。  由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性使价格独占性较强需求与供给都限于局部地区供给量有限竞争主要是在需求方面进行。即土地不能实行完全竞争其价格的独占倾向性较强。  ()需求与供给方都不容易了解何处有供给或需求信息()替代性有限。由于成为交易对象的土地具有个别性各个地块都有独特的价格因此其替代性也有限。因此土地不能仅根据均衡法则来决定价格。尤其在我国城市土地属国家所有市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权土地供方主要由国家控制这一因素对地价具有至关重要的影响。在进行土地估价时应充分了解土地市场的上述特性。此外在进行供求分析时应考虑时间因素作动态分析。因为现在的供求状况常常是在考虑将来发展状况而形成的即从现在思考将来因此供需原则是以预期收益原则及下述的变动原则和竞争原则为基础的。    (六)竞争和超额利润原则  一般商品的竞争是在供给和需求双方发生的价格正是在供需关系均衡点上的竞争结果所以竞争原则是供给与需求原则的前提二者有密切关系。商品竞争的结果是供需双方均不能企望得到合理利润之外的超额利润。  土地因为具有不动性、不增性、个别性等特点尤其在我国土地一级供给量由政府控制所以在供给方面不容易引起竞争竞争主要是在需求者之间进行。需求者之间的竞争又是在该地块价格明显低于其收益的情形下发生的。这种竞争对替代性较小的土地来讲价格更有提高的倾向。如商业用地可供给量少替代性小竞争比住宅等用地剧烈价格上涨也快。因此竞争原则与替代原则也密切相关。  对于前述的最有效使用原则来讲竞争原则也是其基础之一。因为最有效使用是指一定时期内能从土地上获取最大纯收益的利用方式所以最有效使用应根据其收益量判定。而竞争原则可说明土地外部竞争程度如何对收益大小影响至关重要因此可成为判定最有效使用的一项原则。竞争原则也是收益还原法估价的基础之一。因为该方法中的纯收益是在对将来一定时期土地市场的竞争关系及供求关系作出正确判断的基础上预测出来的。土地估价师:土地估价的原则与方法()   (七)贡献原则就土地部分的贡献而言由于地价是在生产经营活动之前优先支付的故土地的贡献具有优先性和特殊性评估时应特别考虑。估价时可以利用收益还原法分别估算土地、建筑物价格进而评估整个不动产价格也可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格采用剩余法估算土地价格。因此贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用也是收益还原法和剩余法估价的基础。  例题:判断题:贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用也是收益还原法和剩余法估价的基础。同时这一原则还可用于土地或建筑物的追加投资、不动产的部分改良、改造等。它可根据对不动产整体价格的贡献大小判断追加投资是否适当又可应用这一原则判断最有效使用的上升程度即将现在的最有效使用与投资后的最有效使用互相比较以确定纯收益最大点。  (八)变动原则在土地估价中不仅要对将来的地价变动作出准确预测同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平才能准确合理地估价。  (九)协调原则  在土地估价时一定要认真分析土地与周围环境的关系判断其是否协调这直接关系到该地块的收益量和价格。以上对九项土地估价原则作了概略说明。应当注意的是这些原则都不是孤立的相互之间都有直接或间接的联系。因此土地估价时除应充分了解各项原则外还应掌握彼此之间的关系综合运用才能正确把握土地的价格。土地估价师:土地估价的原则与方法()  三、土地估价方法  土地估价方法可以分为基本估价法和应用估价法。基本估价方法又分为:收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法。  应用估价法又称为大量估价法即在应用基本估价方法评估样点宗地地价的基础上对整个城市或城市内一定区域内的土地价格、地价影响因素和地价变化规律进行分析建立起一套大范围内宗地价格与宗地条件及影响因素间的相关关地评估出该区域内各个宗地价格。此类方法关键在于建立评估标准需进行大量资料调查、处理和分析而根据评估标准评估宗地地价则相对简便快速因此此类方法多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。属于此类的方法有:路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。上学吧为您提供土地估价师考试资料下载:http:wwwshangxuebacomshareehtml

VIP免券下载文档

用户评价(0)

关闭

新课改视野下建构高中语文教学实验成果报告(32KB)

抱歉,积分不足下载失败,请稍后再试!

提示

试读已结束,如需要继续阅读或者下载,敬请购买!

文档小程序码

使用微信“扫一扫”扫码寻找文档

1

打开微信

2

扫描小程序码

3

发布寻找信息

4

等待寻找结果

我知道了
评分:

/5

土地估价的原则与方法汇总

VIP

在线
客服

免费
邮箱

爱问共享资料服务号

扫描关注领取更多福利