《城镇房屋租赁
合同
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解释》 ⑴合同无效 ① [违章建筑]出租人未取得建设工程规划许可证 → 一审法庭辩论终结前——有效 PS：（未取得验收许可证，消防许可证的不影响） ② 未经批准建设的 临时建筑 所订立的租赁合同无效（一审……） ③ 租赁期限：不得超过20年。超过部分无效。合法转租→转租期限超过承租人剩余期限的，超过部分无效； ④ 非法转租的，转租合同无效（但自出租人知道或者应当知道之日起6个月出租人未提出异议→有效） ⑵一房数租时履行合同承租人的确定 顺序：合法占有＞已办理登记备案手续＞合同成立在先 ⑶法定解除权 1、不定期 租赁合同，双方当事人均享有任意解除权（随时解除 & 出租人合理期限内通知） 认定 根据 215条：租期在6个月以上，但未采用书面形式的合同 232条：当事人未约定租期或者租期约定不明的合同 236条：租赁期满，当事人继续使用租赁物的合同 共同居住人的继续租赁权：承租人房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可按原合同继续租赁。 2、出租人的法定解除权 ① 219条 租赁物使用：未按约定方法使用租赁物导致损失，出租人可以解除合同 & 要求赔偿损失。 ② 《解释》第7条：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的 ③ 224条：承租人未经出租人擅自转租的，《解释》第6条 出租人知道或者应当知道擅自转租之日起6个月，未提出异议的，解除权消灭。 ④ 租金支付：227条：承租人无正当理由不支付or 迟延支付租金→催告→解除合同 3、承租人的法定解除权 ① 231条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，不能实现合同目的的。 ★② 233条：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格的。承租人仍可随时解除合同且不需赔偿损失。 ③ 《解释》6条：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，不能取得租赁房屋的承租人有权解除合同 ④ 《解释》8条：因下列情形导致租赁房屋无法使用的 a）租赁房屋被依法查封的；b）租赁房屋权属有争议的；c）租赁房屋具有违反法律、行政法规强制性规定的 第三人对租赁物主张权利：减少or不支付租金 + 及时通知出租人 PS：房地产开发商到期不交房，经催告1年后仍不交房，享有解除权 3个月内行使 ⑷装饰装修物、装修费用、扩建费用的处理 ①是否经过出租人同意？ 不同意→ 恢复原状 ②经过同意后装修物是否发生附合？发生附合，装饰装修的动产所有权消灭，由房屋所有权人取得装饰装修物所有权——折价归出租人所有（because 不当得利） 未经出租人同意→承租人承担（出租人可要求恢复原状or赔偿损失） 承租人 经出租人同意 → 办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担 未……（违章建筑→ 无效）由双方按照过错分担 租赁物孳息：归承租人 租赁物的维修：出租人负维修义务。If 不履行→承租人自行维修，费用出租人承担 →减少租金or延长租期 ⑸ 转租 1）承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人 承租人转租的，承租人与出租人之间租赁合同继续有效 第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失 无过错责任 违约责任的相对性，出租人只能对第三人要求侵权责任 2）★擅自转租：出租人知道转租6个月内不提出异议，视为同意。注意合同的相对性。 租赁合同（甲与乙）：构成违约，解除合同——对第三人：排除妨害（向丙主张返还房屋）； 对承租人：不当得利（法定孳息） 转租合同（乙与丙）：合同有效，转租人对第三人负违约责任（根本违约，租赁物存在权利瑕疵） [全新规定]3）承租人经出租人同意转租的，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。 PS：不定期租赁合同可否转租？ Yes，转租合同超过期限部分无效 不存在超过期限情形 4）次承租人的代位清偿权（因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权，法院予以支持） 非法转租中，次承租人不享有代位清偿权 ⑹房屋租赁合同的法定承受 注意：①只限于房屋租赁合同；②必须是和他生前共同居住的人，不要求是继承人，也不要求是亲属 共同经营人、其他合伙人 《物权法》190条——先抵押，后出租、抵押权已登记的不适用买卖不破租赁 ——先出租，后抵押，一律适用 ⑺所有权变动不破租赁 ★ 注意：适用于所有租赁合同 本质：换出租人 没有设任何限制，既不需要租赁合同的公证或登记，也不需要货物实际交付 三种例外情况： ①房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动 ② …… 已被人民法院依法查封了 ③ …… 已被没收和征收的 ——公法行为 ⑻承租人的优先购买权 ★ 注：承租人的优先购买权仅适用房屋租赁 价款、出价方式 前提：租赁合同在有效期间，承租人的出价条件与第三人相同 ①[重大变化！]出租人出卖租赁房屋要在合理期限内（15天）通知租赁人 Otherwise未通知★ 抛弃优先购买权，要求出租人承担赔偿责任 承租人享有选择权 继续行使优先购买权（性质：强制缔约请求权） *但不能请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效 ②出租人委托拍卖人拍卖房屋的，拍卖前5日通知承租人 承租人未参加拍卖的 推定放弃优先购买权 ③承租人优先购买权的排除 a. 出租人将房屋卖给近亲属不受承租人优先购买权拘束（包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女） b. 房屋共有人的优先购买权 > 承租人的优先购买权 > 合法次承租人（按份共有《物权法》101；共同共有《民通》92） c.出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的； d.第三人善意购买租赁房屋 并且已办理过户登记的
浙公网安备 33021202002483