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商业地产开发商如何开拓二三线城市

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商业地产开发商如何开拓二三线城市商业地产开发商如何开拓二三线城市 商业地产开发商如何开拓二三线城市   随着城市进程的发展以及商业地产潜力的发掘,各大开发商在纷纷转向或是开辟商业地产开发市场的同时,更是将角逐的焦点瞄向了二三线城市。据公开数据显示,万科、中海、保利、富力等30多家大型房企在二、三线城市新增土地储备的建筑面积超过1200万平方米,占到其总新增土地储备建筑面积的60%以上,而在一线城市的新增土地储备最少,占比在20%左右。而沃尔玛、宜家、迪卡侬、Tesco等大型零售商纷纷把二三线城市作为国内市场拓展重点,二三线城市的商业潜力日益凸显。...

商业地产开发商如何开拓二三线城市
商业地产开发商如何开拓二三线城市 商业地产开发商如何开拓二三线城市   随着城市进程的发展以及商业地产潜力的发掘,各大开发商在纷纷转向或是开辟商业地产开发市场的同时,更是将角逐的焦点瞄向了二三线城市。据公开数据显示,万科、中海、保利、富力等30多家大型房企在二、三线城市新增土地储备的建筑面积超过1200万平方米,占到其总新增土地储备建筑面积的60%以上,而在一线城市的新增土地储备最少,占比在20%左右。而沃尔玛、宜家、迪卡侬、Tesco等大型零售商纷纷把二三线城市作为国内市场拓展重点,二三线城市的商业潜力日益凸显。   所谓“十里不同风,百里不同俗”,每座城市的城市发展进程都各不相同,城市人群的生活习惯也各有特点,对于商业的需求也各有倾向等等,这些因素都将对于商业地产的开发起着根本性的影响。虽然知名房企已经开发出了成功的商业项目,但这些 经验 班主任工作经验交流宣传工作经验交流材料优秀班主任经验交流小学课改经验典型材料房地产总经理管理经验 是否能够成功的在二三线城市复制?在开拓二三线城市市场的同时,如何正确地判断出不同城市的差异性,才能为项目的开发建设奠定良好的开发基础。新浪乐居商业地产频道特邀请CRIC咨询中心副总经理陈倍麟女士,以实例为证, 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 房企在开拓二三线城市市场时,对不同城市差异性的判断,以及这种判断为项目带来的影响。   时间:2010年3月1日14:00   嘉宾:中国房产信息集团咨询中心副总经理 陈倍麟     以下是本次讲台的精彩实录:   陈倍麟:观众朋友,大家好!我是专门从事商业地产策划工作的,在这个行业已经做了十年。现在大家比较关心我们中国商业地产开发所碰到的问 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ,现在市场需求非常大,开发量也很大。但是在中国真正成功的商业地产项目不多,这是什么原因?开发商也很关注,商业地产现在在大城市做余地很小,大家都开始向三四线城市开发,但这个开发过程会不会有风险?为什么会选择在三四线城市开发?我觉得选择的动因来源这样几个方面。   首先,我觉得在一二线城市,特别是在主城区,它的土地开发容量会受到一些限制,包括在一二线城市的开发,都是国内比较知名的开发商,他们已经把这个领域占领了,或者说品牌开发商在一二线城市主城区里面的地产开发已经做得差不多了,未来他一定要向三四线城市开发。我觉得第一个原因就是土地的容量,第二个原因,我觉得是开发商的实力和品牌的因素。因为经过将近十多年的行业洗礼,相对来说开发实力比较小的,它已经在这个市场上支撑不下去了。我记得在2003到04年的时候,我接触到几个开发商,他们都是500万的自有资金就可以做一个商业地产项目的开发。   到了现在,进入2010年,如果你是500万就没办法开发,因为你拿土地的时候政府就要你去交一笔保证金,你要拿土地你先把钱打过来,一般来说至少打1个亿,这样你500万怎么做?所以我认为它进入到了一个开发商实力和品牌的比拼、竞争、胜出的阶段。也就是说,没有经济实力或者没有开发商的开发品牌,他就很难再进到下一步的市场开发过程中去。   第三个原因,因为开发企业战略的需要,我最近接触到一些开发商包括经营商家,现在每一个企业都在谋求自己的发展,现在这个社会不是大鱼吃小鱼,而是快鱼吃慢鱼。你原来是大的,但是你的发展速度慢,你就会被淘汰。在这种市场竞争中企业一定有自己的发展战略,它一定要做整个市场的布局和占有里的安排,所以它必须要进入到三四线城市。   举个例子,比如肯德基、麦当劳,他们之前都是在一二线城市做,三四线他们是不做的,如果去了,开发商要提供一些条件,比如免租或者倒贴的一些费用。但是现在不是这样了,包括一些大卖场。这个品牌都有一个全国的布点战略,就是市场的占有率。现在很多公司在发展的过程中,他们想谋求未来想要上市,能够在资本市场获得资金,让自己能够更加快速地去发展。你要上市凭什么,看你的市场占有率情况怎么样,或者市场终端有没有占领。   所以,从这个角度来讲,开发商企业的自身发展需要以及它市场占有率的指标要求,要求他到三四线城市进一步地开发。因为一二线城市竞争太厉害,竞争也是分为方队的。你第三、第四方队的企业想在一二线城市继续站住脚,这种可能性比较小。这是第三个,出资开发企业自身发展战略的需要。   第四,我觉得是一个城市包括我们国家发展阶段的一个必然要求。回想一下从改革开放到现在当中走过了几个阶段,现在这个阶段,也就是说,二三线城市乃至四线城市,它的城市规划,它的发展,包括政府都在做招商引资,希望上一级的城市开发企业能够到他下一级的城市去开发,对政府来说就是招商引资。所以在前几年,有的省市包括区县、政府部门,他们是全部门地动员,叫“招商引资是第一要务”。他希望有更多的开发商进入到他的城市,能够帮这个城市的发展带来一个动力,包括带来经济的支撑。   所以,我觉得为什么房地产企业会大规模地去圈地,到二三线乃至四线城市,从我个人这几年所接触的项目来说,我认为主要是这四个方面构成的。开发企业也在关注,我们到了二三线乃至四线城市去做开发,特别是商业地产的开发,我怎么去选这个城市,这个城市哪些发展因素会影响到我这个开发商去进入,去做开发,这是一个主要的因素。你要进入这个城市,你必须把这几个问题搞清楚,搞清楚后,你是非常清晰地有目的的,有战略部署的一步一步地推进。如果有些因素没搞清楚,只是站在自己的角度,而对进入的这个城市,它影响你发展的因素不清楚,也就是说你没有打好有准备之仗。 为了要打好有准备之仗,在这里我给开发企业几个建议。第一,要进入这个城市,你首先要搞清楚你这个项目在这个城市当中的地位与作用,是一个什么样的档次等级。因为现在你进入二线城市,二线城市有很多,比如地级市,地级市下面又有县级市。地级市里面还有老城区的发展和新区的发展,包括地级市。从我这两年走的比较多的城市来看,现在政府最希望我们开发企业开发的不是主城区而是新区。   因为主城区历史的基础比较薄弱,地域有限,原来的一个四级中心阶段都是密集的居住包括商业。你要发展现代的城市,老城区的很多基础设施都不具备,比如电线都在地面。地下这种管道,城市的各个通讯,排屋,煤气等等,都没有。你到底怎么去做?如果你去做,你的成本非常高,或者你要去开发新的项目,我必须把旧区动迁。   现在大家知道动迁的成本越来越高。最大的问题是什么?因为历史的原因造成它没有把这个办法一步做到位。因此,现在政府就把开发的重点放在新区,我看了很多城市的政府十一五规划,现在马上要进入到十二五规划了,在做规划的时候,要使自己的城市有一个脱胎换骨的的新面貌,那它就必须要拆迁。   首先,农田变成城市的商业用地,拆迁完以后,整个城市的基础设施,比如道路,比如管线,等等所有的一切都可以做在地下。这一定是在没有人居住的地方可以做这些事情。所以现在很多城市在做规划的时候,都把自己主城区的地块拉大了。这样一做,新区跟老的主城区一定有5公里以上甚至是10公里以上的距离。但是老城市里面,居民的消费习惯,都喜欢挤在老城区里面,新区不愿意去。   那么怎么办?政府带头把市政府的行政中心或者教育中心、医疗中心逐步地搬迁到新区去,政府带头到新区,所以他就会向市外的这些城市去做一个推介,希望能够招商到更多的房地产开发商进入到他们的新区帮他们开发。 所以,我觉得作为开发企业,你要进入到一个城市新区,你首先必须考虑这个城市的地位和它的资源。城市的地位是什么意思?首先,你要进入到这个二线城市或者三线城市,在它的上一级城市的发展版图上是不是一个重要的城市。再说的具体一点,你要看它政府的规划。你要看这个项目的所在地是不是在这个城市发展的主发展轴线上,如果是主发展的轴上面,还可以考虑,如果不是主发展的轴线,我建议大家要谨慎一点。   第二个因素,我觉得是一个投资环境。投资环境应该说包含着很多因素,一个是整个城市的区域规划做得好不好;第二,这个城市主要的领导思路是不是开阔,这个领导班子是想把这个区域发展得很好。   因为我们中国城市很多,贪官也很多。这个城市的政府是不是干事情的,是不是为老百姓生活质量提高会呕心沥血的,他们是真正想把这个城市搞好吗?这个很关键。因为要招商引资去,市领导全部出动,给你非常优惠的条件,但是你一旦进入到这个城市里就不是这样了。关键是要政府本人的素质。包括你可以查一下这个领导上任五年以来这个城市的发展进度,这种数据搜查我觉得是可以做到。   还有一个,投资环境里面包含一个政策导向的因素,如果这个城市真正想要发展,当地政府一定要给到开发商比较多的优惠政策。另外,还有一个很重要的因素,就是这个城市的产业发展基础怎么样。   我是长期做商业地产的,我现在到每一个城市去看项目的时候,我一定会去关注它的工业,我们做商业是三产,工业是二产。为什么要去看工业?工业也是它产业的一个基础。大家知道,如果这个城市的工业比较强,相对来说它的经济发展就会比较好,因为产业一强,就业的人多,就业的人多,说明有收入的人多,有了收入他才能够消费。   如果这个城市的工业是非常薄弱的,你就要考虑了。包括我们去看这个城市的投资环境、经济基础,它有很多数据指标,除了GDP的指标,还要看它未来发展会好不好,这就要看它的固定资产投资,如果固定资产投资是比较大的,证明这个区域的政府是着力要去发展,所以它把基础设施投资这块会做得很好。固定资产投资越大,证明这个城市未来发展后劲会比较足。这是一个区域的投资环境。   如果开发商要去做商业地产项目的投资,你必须去关注这个区域商业的发展现状以及未来的规划。所谓现状,你要去看它目前的商业到了什么样的等级,我们把商业分成几个阶段,起始阶段的时候,基本上是沿街商铺,或者有一点百货商厦,这样的商厦一般不超过3000平米或者不超过5000平米。到了百货商厦的阶段,这种百货商厦的形态在市中心商业里面是主导商业。如果你到了一个三四线城市,它的主导形式还是沿街的商铺,就处于起始阶段。   第三阶段就是购物中心阶段,所谓能够称得上购物中心,它的单体最起码在两万到五万平米这样一个规模。当然,这里面还有一个人均GDP的指标;还有一个很重要的指标,就是社会零售消费品的总额,你要去计算一下这个城市的社零总额是多少,除以这个城市的人口就得出人均社零总额,很多数据要综合起来考虑的。   我08年的时候曾经做过一个吴江的商业项目策划,当时做调研的时候,看到它的数据,它的人均社零总额大概只有5000,我感觉不对。但是这个数据又是政府公报上的,什么原因,你仔细地去研究,因为吴江这个城市,它的在岗职工年人均收入已经超过了3万,为什么它的社零总额才5000左右,什么道理?实际调研以后,它的二产非常发达,基本上家庭户均轿车,08年我调查的时候就是人均1.2辆,就是家家户户都有轿车,为什么人均社零总额只有5000?因为当地的商业太落后了,因为他们现在高速公路很方便,开到市中心大概20分钟左右车程,所以高端消费全部外流,所以它的人均社零总额就低了。   这几个重要指标,我们都是必须要考虑的。一个是收入;一个是支出;还有整个人均GDP的数量达到了什么程度。我记得我去年初到安徽池州做项目,当时看了他们人均的GDP才1000多美金,像这种城市应该发展百货商厦,百货商厦充分发展了就进入到购物中心,购物中心再发展就进入到城市综合体。购物中心要达到人均4000美金,包括它的城市化率应该超过60%,这个城市的总人口是多少,非农人口是多少,除一下就是城市化率。这个城市化率跟人均GDP,跟社零总额,跟职工的平均年收入还有人均可支配收入,这几个指标都是我们去考量这个城市的商业可不可以进入做,做哪一个阶段的商业。你不可能说差距很大的,我还是一个刚刚开始想要进入百货商厦的时候,马上就要去考虑做城市综合体了,不现实,你没办法去着地。   所以,我认为在开拓二三线城市的时候,这些因素是我们开发企业要去关注的。如果你再快,自己不是很内行,你就把专业的事情交给专业人士做,你就找懂得咨询公司帮你做一些分析判断,就是这个城区的区域价值高不高,这个地块的价值高不高,如果地块的价值高,你可以进入,如果地块价值不高,你可以先看一看,真正动手,在你的密切关注下,到了可以进入的时候你再下手。   归纳起来,我们如果要去开拓二三线城市乃至四线城市,这几个指标我们必须要考虑,一个是城市发展阶段和水平;第二个是人口规模。如果我们要做商业地产开发,商业是需要人去消费的,如果人口的数量不够,因为你在三四线城市,你不是在一线城市,我可以去做一个精品高端的项目,虽然我的消费人口很少,但是它的消费能力很强。我想三四线城市没有像一线城市这样的规模,你不能把一线城市高端区域的消费人口不多,但是它的消费能力很高这种情况拿到三四线城市。   第二,需要靠一定的消费能力去支撑它的。还有一个因素,就是它的商业容量。这块,我提醒开发商一定要注意,我在04年底到05年的时候,我接触过江苏盐城这个项目,当地政府为了迅速去发展这个城市的经济,它就招商引资,到处划土地做商业开发,都是做商业,还有办公、住宅。因为政府不懂商业,我为什么说这句话,我们商业历来都是要靠一个集聚效应的,所以就有了商圈的概念和理论。   我举个例子,有个市中心项目,围绕着这个圈,往外稍微发展一点,我这里集聚了众多的消费者,政府不懂,他在这个市中心另外的一个地方,东一块南一块的给开发商,开发商是做房地产开发的,政府要形象,我给你地可以,但是我必须要配给你,里面有多少面积,百分比多少,要你配商业,因为商业能体现出形象,政府就是要做形象的。配给你以后,东一块西一块是什么状况呢?你设想如果你是消费者,你到一个城市,你是集中在一个地方去消费,还是希望这里有一块,那里有一块,时间成本、货币成本都会相应的增加。你把消费者分散了,也就是说你的商业竞争力也被削弱了,这块政府不是很清楚。   所以,比较内行的开发商,他要进入就会把这个政府的城市规划了解得很清楚,就是你未来的商业项目还有哪些竞争对手会进入,什么规模,在哪个位置,跟我是否会形成一种直接的竞争关系,这都是他们要考虑的。所以比较有经验的开发商,如果他去做一个比较大的项目,跟政府签约的时候,它会有一个限制条件,就是同类的项目,在多少公里之内不能再做第二个。所以这点,我也建议开发商一定要注意,市场是有容量,商业项目不是无限制发展的。国际上有一个标准叫“1.2平米”,这是香港的概念。   如果是三四线城市,就是本市人口,没有什么外来人口,你不能拿这个与一二线城市相比。比如上海这个城市,现在上海的竞争很激烈,当然上海这个城市也在不断的扩容,对外来城市人口有导入。如果是三四线城市可能有外来人口的导入吗?其实真正在你这个城市的人口是导出的,他一定是往更上一级的城市。所以这一点,我提醒我们开发企业脑子要清醒,我今天要去做一个商业项目,如果这个城市人口只有十几万,你说你要去做城市综合体,开玩笑。你钱投资下去,收不回来。   商业的项目不像房地产项目一样,不是住宅。住宅价值的主要构成是物业的价值。房地产开发企业说到底都是资本运作。真正说我要为市民造福,为这个城市发展做贡献,很多都是讲大道理。因为没有一个企业不是以盈利为目的的。它是有那笔钱或者融资融到一笔钱,我一立项,开始封顶就可以预售了,我这个钱就拿到了,全部卖完了,获利了,他的目的就完成了。这里促使他发展的原动力就是资本的增殖。这是住宅。   商业不是这样,商业未来的发展会越来越激烈,因为我们要去考虑你投资商业项目,它的价值是两部分构成,不像住宅那样是单一的物业价值。它的两部分,一个是物业的价值,就是地价,包括你的建造成本;另外一个就是经营价值,当你的商业项目建立起来,经营不起来,招商招不进来,没有经营价值,它连物业价值都体现不了。这就是商业地产跟住宅地产不一样的地方。这方面,今天由于时间关系没办法详细展开,大家可以在网站上搜索一下我的文章,这块有详细的比较。   特别是大的单体商业,几年之前产权商铺非常火爆,这就是开发企业最终的目的,不是说我建一个好商业,让这个市民有一个好的购物地方,而是我建一个好商业,赶快把它卖了,大单体不能卖怎么卖,分割开来卖,卖完之后我再包租。当然,开发商自己要很清醒,开要开发商业项目,它的难度和复杂度远远高于住宅,弄不好经营价值没有了,你的物业价值也没有了。现在全国商业地产项目,30%以上都是死铺烂铺,因为经营不起来,经营不起来就造成了这种现象。现在进入比较早的,想要做产权商铺的开发商,现在投资者也越来越清醒了,所以没办法,只能自己做经营。这就是我所看到的开发企业的问题。   如果说你拿的这个项目地段好,在市中心的核心商圈,或者不是市中心,是新区,但这个新区未来是非常有发展潜力的,你前期做一些投入,后期他会给你回报。我认为商业地产是一棵摇钱树,每年可以给你带来租金的收入,因为经营价值有了以后可以体现出你的物业价值。但是前期的分析调研判断很重要,地块的价值到底好不好,高不高,好的高的值得你去投。这是第二个问题,就是在开拓三四线城市商业地产的时候,去考虑的一些因素。 第三个问题,就是在开发三四线城市商业地产所存在的风险。我认为最大的风险就是商业地产开发流程的做错。流程颠倒,我们国际上的商业地产开发流程,是先调研定位,然后去论证我这个选址应该选在哪里,再来做经营的定位。定位完以后就是主力商家的招商,招商完以后做设计、建设。   我们中国不是这样的。我们首先是拿地,没有考量的,甚至凭关系拿地,没关系地还拿不到。地拿到以后,马上就是找设计公司赶快给我做设计,因为他要立项,要交给政府看。政府要看的就是效果图,你找设计公司,肯定很多详细的指标都要给到他。设计好以后,建,建好以后开始找代理公司给我卖。卖不掉,再找策划公司定位,定位完以后去做招商,做经营管理。有些因为物业条件限制了他很多招商的推进,所以这个项目运作不起来,道理在哪里?因为你的开发流程做错了。所以我接触到的很多项目都是这样的。   现在找到我们这个项目,我就跟开发商说这个项目做了没有?如果没有做,我们要先定位。因为这个物业你建好了以后,它有问题,是永久的痛,没法改的。每一寸的建筑都是人民币对接起来的,所以哪个地方要去改,我形象的形容它就是在撕开发商的人民币。所以,我觉得最大的风险就在于开发商不懂正确的开发流程,所以造成一个永久的痛,没法改。有的开发商为了节约钱就找关系,找朋友,很便宜的设计拿过来。   举个例子,去年年初我在安徽池州做项目,有一个很典型的项目,叫上海城,就是这个开发商许多花太大的设计费,我去看,它是在一个站前商贸区批发市场里面,设计的这个店铺面窄进深深,大概是4米宽,进深是30米,这样就成了一个小弄堂,我说这样怎么做,我跟他说这个形态肯定不行,肯定要改,开始他们很牛,觉得肯定能卖。过了半年我又去了,他们就觉得需要改,我说你再改也改不到你原先设计的那样,因为费用很大。所以开发商开始想节约前期的调研设计费用,结果花的费用比原来按正常流程去做不知道要大几倍。所以,对开发商来说这是最大的风险。   还有一点,现在的开发商比较有实力,做项目到底要做什么,政府跟你说,你先给我做商业,先给我做一个星级酒店,因为政府要形象,住宅后开发。我建议大家,如果有住宅,有商业,你一定先把住宅做起来,当然你可以配套一点社区的商业,就是生活消费的你可以配一点,这种零售的大商业你绝对不能做。你做起来,招商怎么招,你不能怪招商公司,消费的人口都没有,你住宅没起来,人没进去,商家怎么会进来?因为商家进来要赚钱的。你说我零租金给你,虽然你是零租金,但是商家进货要钱,营业员要钱,电费要钱,电话费要钱,所有的只有一开张,成本就出来了。   所以,这块你怎么去做开发,你一定要想清楚。我建议大家把城市读懂,读透,如果这个城市的工业非常发达,办公的物业一定是不太理想的。工业企业都有自己的厂房,都有自己的办公室,他干嘛要到市中心去租办公楼,如果是去租,他一定是找上一级的城市。如果一个地方的工业非常发达,三产很弱的情况下,你做办公用房一定要非常地谨慎。   办公用房,我们要考虑谁会来租我的办公楼。一般来说办公楼,广告公司,建筑设计单位,会计事务所,律师事务所,咨询公司,报社,还有更多的就是营销公司,贸易公司,他们要有一个办公室。到时候跟人家发生业务往来的时候,人家跟你洽谈业务,你说办公室都没有是不行的。这样我就要去考虑你这个城市的三产贸易是不是很发达,如果你的三产贸易不发达的情况下,本来的商业水平就很低,那你一定要非常谨慎地去开发这个产品。   包括酒店公寓,酒店公寓是商务人士,白领住的。如果这个城市的白领非常少,你做这样的产品也要非常地谨慎。   所以,我觉得,第一要把流程做准确,一定要按照科学的开发流程来做,就是先调研、定位,然后再去做建筑设计,在建筑设计之前最好能够做一些模拟招商和主力商家的招商。因为主力商家要的物业配置条件都有它自己特定的条件。第二个问题,就是你的产品开发顺序,你应该先去注重做产业用房,然后再去做住宅开发,再去考虑人口导入以后,先考虑生活配套的商业,再考虑更高能级的商业。所谓“更高能级”,就是享用性的消费,你不能说生活型的消费都没满足,就要做最一流的商业。我们上海浦江的正大广场,正式开业开到第三次才成功,上海这样的国际大都市,而且在陆家嘴这样的区域,他说我做最顶级的都做不起来。他们也是在逐步地调整过程中慢慢地发展起来。还有一个上海的“大拇指广场”,这个广场开始也是做购物,再做精品店,也是要做浦东区最高档次,但是它整个商业是属于社区商业,你怎么可能一开始就做零售,绝对不行。所以它里面要从生活消费开始做起来,再做餐饮。   所以,不要说开发商有钱,把装修做好一点,我就要做最顶级的,这都是你自己主观想象的,你没有去对接市场的实际需求,你没有想到消费者,所以一定要把消费者的需求研究透。当然这块不是开发商做的。   我们现在的中国房产信息集团,就是中国最大的咨询公司,还有很多研究人员,包括专业人员,我们可以给大家几个这样的专业服务,通过这样的专业服务,能够为你避免错误的定位导致项目运作不起来。   我归纳一下,有这样几个风险。首先,就是市场容量的导向导致的开发风险;第二个风险就是定位的偏差造成经营的风险。开发商要想我招谁谁进来,比如麦当劳、肯德基。所以你必须把自己的商业是什么性质,什么能级的,什么等级的,在什么区域一定要搞清楚,如果定位错了,你的运作时间就被拖长了。这是第二个风险。这两个风险属于最大的风险。   第三个风险,就是商业地产不能做简单的复制克隆。因为一二线城市的商业跟我们三四线城市是不一样的,每一个城市都是有差异性的,包括消费特征。这一块就需要我们要读懂城市,很多咨询公司在做策划的时候,往往都是堆积了一大堆的静态数据,然而没有动态的调查数据,所谓动态的调查数据,就是我们要去触摸这个城市不同阶层,不同消费群体,他们的消费需求,他们的消费特征,这块一定要去对接。如果不去对接就会影响你定位的准确性。   如何避免这样的失误?正确的步骤应该怎么去做,我建议大家,第一个是读懂城市,就是你进入这个城市,你从这个城市的等级、区位、历史沿革这个角度来定位。第二,要看这个城市的规模,人口的构成。第三,从城市发展经济实力角度去考虑。最后,就是从人均的GDP,人均社零总额,和三产的结构对宏观经济做出相应的判别。   第三,要考虑挖掘城市的资源,就是你周边有哪些商业资源。举个例子,我接触到一个项目,他们这个项目离市中心商圈的距离大概是2.5公里到3公里的位置上,我说你这块绝对成不了一个城市综合体的地位。他不知道我在这个城市发展的版图上处在哪个位置。所以这块,我提醒大家一定要对这个项目的价值判断搞清楚。第一,是一个城市的区位价值。第二个,是一个城市的区位交通,道路等级。因为我们不但要去考虑宏观的道路等级,如果你是在城市的主干道边上,而且这个主干道是连接高速公路的,这种地方适合做专业市场,不适合做零售。另外,就是一定要把地块的价值搞清楚,什么样的地块配合什么样的商业,这是非常重要的。   现在上海有几个项目,一个是南京路的步行街,一个新天地。步行街是一个购物街,新天地是一个购物中心,这样的购物中心集中的是外籍人士和白领商务人士,如果你想新天地,缺乏这样一类的白领,根本不可能做起来,因为全世界很多的新天地,没有做起来的不少。比如成都,因为成都是一个慢生活,非常悠闲的城市,所以这种项目做起来就很容易生根发芽,如果我们开发商的实力不大,要做成这样大的项目比较困难,你还要去考虑整个区域的商业文化特性。   当然还有一个业态,叫商贸城,我建议大家,商贸城的概念其实是专业市场的概念,我们不要把零售的概念也装进去。如果一个项目是做专业批发市场的,你不要把纯零售的业态配在里面,因为搞在一起很困难。今天由于时间关系,我就先讲到这里,希望我的观点能给大家有所启发。谢谢!  
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