商业地产开发常见问题分析

商业地产开发常见问题分析 商业地产开发常见问题分析   　在中国，现在的城市化进程中，由于城市改造快，而老百姓的消费提升与城市化进程速度无法匹配，基本上每个二三级城市，商业都已饱和，某些地区城市几乎严重饱和，尤其以内蒙古各地城市为甚。这种饱和现象，短期之内难化解，“这个短期指5-6年之内”，所以就会面临商业的激烈竞争，一个新商业诞生，就意味着一群老的及小的商业倒闭，这种情况已屡见不解。为此，我们特邀北京金力天商业房地产投资咨询服务有限公司董事长张金，为业内网友来分析一下目前商业地产开发常见问题。 　　时间：2010年6月24日星期四 10：00-11：30 　　地点：新浪乐居直播间(海淀区北四环西路58号理想国际大厦8层) 　　主题：商业地产开发常见问题分析 　　讲师简介 　　张金：现任北京金力天商业房地产投资咨询服务有限公司董事长；中国商业企业管理协会中国专业市场委员会常务理事。1996年进入专业市场领域，对全国各大城市商业地产均有系统调研了解，拥有十余年商业地产操盘经验，并成功带领金力天团队操盘几十余个大型商业地产项目，先后于2006年出版《商业房地产投资分析》，2009出版《商业房地产操盘实务》，是中国商业房地产行业的知名专家。 　　 　　张金：大家好，我是张金，北京金力天商业房地产投资服务有限公司董事长。我们公司主要是从事专业市场投资服务方面工作。是一家从前期拿地一直做到招商销售，一条龙服务的专业性公司。很荣幸有这个机会来到新浪乐居跟大家一起沟通交流。 　　我做这个行业有十多年时间了，有这个机会跟大家一起分享我这十几年的从业履历中的一些感悟；同时，也借这个机会把这个行业现在我们认为出现的一些问题跟大家探讨，这样对大家和我们也是一个共同的提高。非常感谢！ 　　今天主要讲的内容是关于商业地产宏观环境的几个要点，和对过去商业地产发展的一些回顾，讨论当前大家比较关注的一些问题。 　　商业地产对很多人来说是一个比较陌生的行业，甚至在很多时候，我给别人名片的时候，商业地产 策划 活动策划ppt下载游戏策划下载民宿策划下载游戏策划shu下载英文歌曲大赛策划免费下载 师，别人还很诧异。其实这个职业对我们来说不陌生了，很多人说它是从2002年兴起的，实际上它从90年代初就开始有了。只不过90年代初，我们国家改革开放开始很多人做这个已经很有成绩了，或者做得非常好隐退在后面，大家不知道而已。 　　我在这里主要讲一下集中性商业。因为商业地产分类比较广阔，我们的划分是划分为六大类，从社区底商、商业街、百货、专业市场、购物中心和物流园区这样的划分。但实际上有不同的公司和学术机构对它的划分是不一样的。 　　我这里主要讲的是这个领域里集中性的商业，主要以专业市场、百货和购物中心为主的模式。六个不同的模式，他们的运作形式和运作思路也是不相同的，因此我们就会经常发现做百货的不懂市场，做市场的不懂购物中心，做购物中心的不懂物流园区。虽然都是商业地产，但是他们之间的划分也是有很大区别的。但是他们的内在原理还是相通的。 　　今天我主要讲一下原理方面的问题，具体细节大家可以看我写的《商业地产分析书》和《商业房地产操盘实务》。这里主要讲一下宏观的内容。 　　我特别有感触地说一下，我是96年开始做这个的，之前有很多先行者92、93年他们就开始做，就是中国改革开放刚刚兴起，从 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 经济转向商品经济的时候，城市里出现了一个个商品集散地，比如像木樨园早期的城中村，或者城市郊区的集贸市场，在当时中国很多城市都可以看到。比如石家庄的南三条、济南的泺口等等。 　　在这个时候，由于人们商品集散交易的需要，大量的人就进入了这种大棚式的初级交易场所，形成了很多市场，这样的市场到现在还存在，甚至有的做得依然不错。这种局面一直持续到1999年。在这之前我们做项目都是非常轻松，只要开个商场，基本上都是一抢而空。而且一个铺子，好的时候给个好处费给到10万块钱是没有问题的。我记得当时一个小铺子十几平米的面积，在全国各地很普遍。 　　为了这个问题，我从2000年到2002年的时候对全中国的商业进行了一个考察，当时主要以省会城市为中心。在当时情况下我花了30多万块钱和一年多时间，把整个全中国跑了一遍，对当时整个商业规律还是比较了解的，感觉这个形势还是不错的。像发展到现在的红星美凯龙、香港的豪德，在当时他们刚刚进行品牌连锁和品牌扩张，那时候我就特别看好他们，也希望他们能做好。 　　回过头来，他们现在有的已经做到上市了，有的做到很大，我也成立了自己的公司。为什么发生这么大的变化？我们国家从1999年开始，朱镕基把房地产作为国家支柱性产业之后，中国的城市化进程迅速发展，这是一个影响全世界的事情，在全国上下涌起一片建设热潮。02、03、04、05这几年是特别有利于开发建设的，基本上我参与开发运营的项目都是建完卖完，而且这个时间也使很多人赚到了钱。比如天雅，天雅在北京也是一个非常大的公司了。 　　但是在05年以后局势就不一样了，中国城市化进程速度非常快，普通老百姓的收入还没有到迅速增加的速度，造成了大量商业物业建设完以后缺少商家入住和消费者，这个矛盾现在就突出了，就是我们现在说的饱和。 　　我记得很早的时候有个外国人提出一个“饱和理念”，我觉得这个饱和理念在中国已经没法用了，他们的理论基础好象是人均商业面积1平米作为饱和性的理论。在中国来说，现在过10的到处都是，就是人均商业面积已经过10平米的地方到处都是。用这个理论来说，几乎就没法弄了，所以这个饱和程度是很严重的。 　　因此在这种形势下，最近这三年，我平均每个月考察六七个城市，每两天就接触一个项目，一年就要接触200多个项目，但这些项目有80%是很难成功的。我说的成功的标准是能开业，能正常运营，或者投资成本在七到八年能收回来，我们以前做项目一年、两年、三年就收回成本。所以它造成的进入门槛是极其高的，同时它的养护成本也很高。现在一个5万平米的商场，在中国的养护成本，人工、电费、暖气、维修下来相当于每天是3万块钱，一年一千万，很昂贵的。所以这个成本非常高。 　　(删除了一句)中国商业体量迅速膨胀和商家销售能力没有提高的矛盾，在中国已经很突出了，在这种背景下大量的项目很难成功。很难成功就意味着大量的财富浪费，像5万平米的商业，轻轻松松就是几个亿的投资。现在5万平米在我们眼里就是一个中小型项目，以前是大的。低于两万平米，我们认为就是很小的。按两万平米来算也将近1个亿的投资。而且对于很多企业、集团来说也是一种浪费和损耗，因为这种财富是来之不易的。 　　这种饱和性的矛盾，我认为在短期三到五年之内很难解决。因为整个中国普通老百姓的消费水平还没有达到完全匹配的程度。所以在这个地方，关于饱和性，任何地产开发商或者准备做商业地产的开发商，对这个饱和应该有一个清醒的认识，这个现象在全国已经很普遍了。 　　我主要说一下内蒙，因为我认为内蒙古地级市的商业项目在招商引资上做得最不错的，我每年都和大量的市委书记领导接触，在中国来说，我认为内蒙的领导干部还是非常不错的，非常有魄力的。但是内蒙商业基本是超级饱和，很难成功。因为内蒙有一个特点，它很难成功的背景是它地大，人少，它的开发量过大，整个内蒙有几十个地级市。 　　当然别的城市，像山东、山西都已经非常饱和了，因此这种饱和的情况，希望要引起大家的高度重视。很多人说饱和归饱和，需求还是有的，这样就出现了这种情况，修起了一个楼倒下一片楼，这就是商户太少或者需求达不到造成的情况。 　　这种矛盾，在投资开发的时候要特别谨慎。同时在这种情况下，开发企业有时候得不做商业地产开发，因为现在很多土地拿的时候，市里面就规定死了你必须是商业用地，要不然它不给你，这就造成了很多开发不得已而为的情况。 　　那么你要做这个的时候就要考虑这个问题，一个是饱和性；第二，要解决开发企业、商户和消费者三者之间的关系。我把最基本的商业原理给你说一下，这样你在处理的时候比较好。所有的商场，我们要考虑这个支撑，这个支撑有一个基本的原理在里面，就是任何一个商场的回收，它都是有一个收入的，主要是靠租金收益这一块。租金收益是靠顾客买东西来的，也就是说，消费者购物产生的剩余价值，租户靠这些剩余价值的一部分交给商场，这是三者之间的关系，消费者、商户产生一个购买行为，挣的租金交给商场。这里面首先你要考虑到消费者有没有能力消费，或者消费者的消费能力是多少，消费人群是多少。 　　我们经常做这样的调研分析，在某个城市的某个商业项目，每个到来的消费者月消费多少，占他月收入多大的比例，因为他一个月的工资不可能全部花完，这就是居民可支配收入，大家可以算出来。另外，还有一个商户数量，大家也可以算出来。把这两个之间加起来做一个换算，这是最基本的原理。但是很多项目都是违背这个原理的。我见到的一些项目，都是路上一个行人都没有的，这种项目就注定很难成功。 　　从项目投资方向来说，这是社会大环境造成的矛盾，我们要做的是分析商户和消费者支撑量够不够，所以，进行商业开发选址的时候，尽可能选择具有足够商户支撑和消费支撑的地方进行建设。 　　第二，在做商业的时候，还有一点很重要，很多开发商的短期行为比较严重。这种短期行为严重当然有一个特殊背景，现在和以前做项目有很大区别。在早期我们做项目的时候，土地成本没有这么高，现在由于土地拍卖以后成本极其高，这么高的成本造成很多人的资金压力是很大的。另外，现在开发的情况对回报要求和以前也是不一样的，虽然很多人说我回报10%就够了，但是他的自有资金的回报绝对不是这个数。 　　在自有资金很有限的情况下，进行一个市场的开发，需要要花高昂的费用取得土地开发使用权，造成极大的浪费。在以前遗留的问题就是售后包租，尤其百货这块造成的问题还是比较多的，造成虚拟产权的售后包租问题。在全国一般都有这样的项目，当天在北京的BC项目，就是这个事情。当时小业主买了以后跳楼自杀，《京华时报》的报道，引起了整个社会的轰动。现在这种产权商铺的包租不允许了，不允许包租，现在很多百货就没法做。因此就有很多违规的销售，违规销售也造成了很多社会问题的出现，而且也会形成很多包袱，给政府也造成了很多困难。以前国家专门解决过这种问题，政府非常头疼这个问题，我们也很头疼。这是虚拟产权小商铺的问题。 　　还有一个销售的问题。销售方面有一个销售回报问题，以前的时候基本上租金和每年销售回报之间还是可以的，有8%到10%左右。现在在很多城市租金上不去，租金价格太低，造成销售完以后给投资人回报你不能那么低，要回报更高一点。这里有个补贴问题，有些项目补贴一两年还行，有些项目补贴五年还是不行。 　　关于产权销售问题，如果不进行产权销售，靠自有资金解决，这样就有一个问题，至少要十年的回报。商业地产上市是很难的，这条路基本上堵得差不多。未来也许可以，别说商业地产，住宅也很难。所以在商业地产上就会出现像万达这样的企业做得非常好，还有一些海外企业，比如嘉茂，他们做得都非常好，因为他们有很好的融资渠道，解决了资金瓶颈问题。相当于一大批企业进入这个行业，因此这个行业，未来我们来看，我们说三高行业，其中一个原因就是资金量的高门槛。 　　在这个行业，普通人有1个亿就可以了，但是在这个行业有1个亿就算很穷了，1个亿几乎做不了项目。轻轻松松的一个投资就要五六个亿，七八个亿。对地方国家来说，如果这七八个亿损失掉了，浪费也是很大的。 　　另外，就是商业资源问题。前面讲了商业资金问题和商业饱和问题。饱和，我引进一些有品牌的商家资源就可以了。但是引进商家资源就会发现一个问题，中国真正能够进行全国连锁、扩张的商业品牌非常少，像麦当劳、肯德基，还有红星美凯龙、苏宁、国美这些，咱们说知道的大约这几十个品牌，还有一些超市，比如家乐福。 　　除了这些之外，叫大家说大家说不出来几个。而且你做商业资源，没有号召力就没有任何意义，我们经常会填充很多项目，你开发的时候做得量很大，散户撑不起这个面积，就要大品牌，大品牌特别少，现在这个矛盾也特别突出。所以现在具有能够连锁和扩张的企业都比较好过。如果在这方面进行发展的企业，我认为前途是非常广阔的，但是现在具有品牌连锁、品牌扩张和品牌号召力的企业很少。 　　因为中国城市人口占了全世界的四分之一，像欧洲这些国家，你看到他们很大的城市，跟中国一比就差得很多，所以中国在这方面的前景是非常广阔的。但是引进这些品牌资源也是不容易的。这个矛盾也是很尖锐的，就是商业品牌资源和商业体量之间的矛盾。所以，将来每一个开发商在做这一点的时候，要事先跟他们沟通，不要楼建起来再去沟通。 另外一个问题，就是关于商业人才的问题。因为我们以前接触的项目，一年五十几个项目就觉得很厉害了，而现在是每年两百个项目，现在发现反而是大量的人退出了这个行业，而不是进入这个行业。这就是竞争的结果。我记得在01、02年的时候，北京报纸上打出的全是楼盘项目，也不贵。我们一去，基本上都是这样子，动不动在咖啡厅聊天的都是这些人，现在北京这些人很少了。因为很多开发商都在转向三线、二线城市去开发，北京现在开发的楼盘相比那个时候已经很少了。 　　开发企业少了以后，使从业人员就减少了。从业人员减少就造成有一些新近项目人就比较少。我们想找一些有本事的人来，但是我们在招聘的时候一直发现这个问题，房地产专业毕业的学生太少了。房地产作为我们国家国民经济的四大支柱产业之一，很多大学没有这个课程的，而且这方面的从业人员基本上都是改行过来的。这样我们就面临一个很困难的问题，对他们进行房地产基础知识的普及。 　　如果大学开这个课程，我们就可以把这方面的课程省掉了。尤其是商业人才，现在更少。因为商业人才是一个复合型非常强的一个专业。他既要懂房地产，又要懂商业。但是我们很多人是只做房地产，不懂商业。从商业入手是很累的，又懂房地产，又懂商业的人就更少了。 　　高层人才就更少了。因为我在全国考察过一次，我统计过，在早期的时候全国公司还是比较多的，全中国商场也很多，大概有几十万个。大量人员都在商业管理体系里面，都是做商场管理出身的，他对开发流程不清楚，开发和管理差别还是很大的。 　　大批管理人员学习商业地产的时候非常累，我在全国来看这个项目的时候，那时候还是比较多一点。这几年这样的公司就特别少了。一个原因，大量开发企业少了，兼并组合速度很快。另外一个原因，现在这种人才的兼并组合也非常快，很多人失败之后再也不想碰这个商业了。 　　曾经我在早期操盘的时候也是特别迷盲，觉得这个项目这么复杂，就想打退堂鼓。所以我说我是幸运的，我渡过了这个瓶颈期，能够继续走。当然很多人在这种情况下渡过不了，因为它的操作难度特别大。一方面，它对周期要求特别高，商业地产操作周期是非常短的，一个销售周期也就是三个月到半年，基本就结束了。但是作为住宅，至少要两三年的时间。所以它的整个体系、人员建设，操作流程，包括推广就会很复杂。 　　第二点，你在做销售和招商的时候，还要考虑到管理体系和 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 的问题。找这样一个能够操作项目和控制项目的复合型人才，我计算过这个培养时间，没有五到六年的培养周期是很难实现的。所以造成这方面的高级人才更加少。由于这个原因，我们在这个行业看到大量的项目做得有问题，人才是根本，虽然资金是很重要的，但我认为人才是根本。如果有这样的人才，就不会出现这些错误和失败，也就能够成功。 　　我前面讲到资金是一个比较高的门槛；第二，人才也是比较高的门槛。另外，还有一个，高技术难度。但是很多人听了这个问题觉得不以为然，其实真正操作起来就不是这么回事，因为商业的变数太多了。比方商业开业必须在旺季来临之际开业，这样对你的工程就有要求。这是一个对人才和技术比较高的要求。 　　另外，风险性高。在竞争饱和的情况下，在人才不好找的情况下，在商业资源比较频繁的情况下，进行商业地产开发，是一个很高风险的行业，当然高风险伴随的也是高利润。要解决这个问题，最好的情况，首先选择的时候尽可能选择繁华地段，有商户和消费支持力的开发。事实证明，现在在这些地方开发的项目做得都非常成功。另外一个，在开始的时候关于人才、团队的建设要放在第一位。 　　人才问题要放到核心。同时，商业品牌引进要放到核心。这样成功率会比较大一些。同时，在做开发之前的时候要多问一些人。《孙子兵法》说过“战争为什么要胜利，因为我知道我可以胜利。”不要在战争的过程中寻找胜利，这就是下策了。 　　我再说一下关于商业地产从业人员的问题。今天刚好有这样一个机会，刚好碰到一些同行。我说一下从业人员的过去、现在和未来。 　　很早以前的时候，国家做一个商业服务平台机构，是这样一种规律的。现的商业地产的情况相当于03、04年的住宅地产，是指北京。北京那时候住宅地产还是比较大的体量。现在住宅地产发展到什么程度？以后包括未来的的住宅地产，基本上就是一些全国性的公司，而且随着城市改造完以后，小公司基本上就不会存在了，或者小项目公司，十年以后基本上就是某些片区一些大一点的住宅开发集团给垄断掉了。 　　在这个时间，从业人员就会出现这样一种情况，高级从业人员越来越少，因为后期培养的人才少了，高层人员也就少了，而且越来越少。这样的趋势，就会导致未来商业从业人员越来越少，就会出现大量商业人员进行转行。 　　另外，具有商业开发能力的人就能够生存，偶尔拿个项目的公司就会减少。现在在全国是一个比较高峰的时间，这种情况还会维持五年。我讲的是十年以后的情况。 　　另外，是其他行业的从业人员，在现在来看还是不错的，在未来要走一些有品牌或者有影响力的企业可以生存，其他一些散乱和零售的就不会存在。像前几年我看到的红星美凯龙和赛博一样，他们现在已经发展成了巨无霸。整合和兼并速度，在这十年将会迅速发展起来，做得好的留下来，做得不好的就淘汰。 　　所以在中国欣欣向荣的城市化改革浪潮中，也希望我们最后都是胜利者和幸存者，而不是出局者和淘汰者。也希望所有同行在做这个行业的时候，能够本着一颗负责任的心，把这个项目做好，对社会、对城市多做贡献，对整个行业有个好的发展做出贡献。谢谢！