首页 商业房地产项目前期策划方案

商业房地产项目前期策划方案

举报
开通vip

商业房地产项目前期策划方案目 录 目 录 中文摘要…………………………………………………………………5 TOC \o "1-3" \h \z 第一章 市场分析 5 一、宏观环境因素分析 7 1.1某经济现状及发展趋向分析 7 二、某房地产市场分析 9 2.1某市房地产现状及趋向分析 9 2.2某房地产市场供求分析 10 2.3房地产市场价格分析 11 2.4房地产市场空置简析 12 2.5各区房地产市场特点及趋势 12 三、项目提案的原则及思路 16 四、商用物业发展的要点分析 17 4.1商用物业的类型 17 4.2商用物业的特征 18 ...

商业房地产项目前期策划方案
目 录 目 录 中文摘要…………………………………………………………………5 TOC \o "1-3" \h \z 第一章 市场分析 5 一、宏观环境因素分析 7 1.1某经济现状及发展趋向分析 7 二、某房地产市场分析 9 2.1某市房地产现状及趋向分析 9 2.2某房地产市场供求分析 10 2.3房地产市场价格分析 11 2.4房地产市场空置简析 12 2.5各区房地产市场特点及趋势 12 三、项目提案的原则及思路 16 四、商用物业发展的要点分析 17 4.1商用物业的类型 17 4.2商用物业的特征 18 五、广州商用物业的发展轨迹 21 六、某市商业环境分析 22 6.1商业布局总体分布 22 6.2主要商业物业竞争格局分析 23 6.3 2001年-2002年某市商用物业销售市场的简析 24 6.4现阶段商用物业销售市场的总结 26 6.5商用物业市场的发展趋势分析 28 6.6商用物业市场存在的现实问题 29 七、某商业经营及市民消费行为分析 31 7.1某商业经营及主要商业项目销售额分析 31 7.2居民收入水平和消费结构分析 32 7.3某市民消费心理分析 34 7.4主要商业地段经营者分析 37 八、针对性的区域商情调查 38 8.1调查目的 38 8.2五星商圈主要街区功能分析 38 ⑴龙城路街区功能分析 38 ⑵解放路街区功能分析 39 ⑶文惠路街区功能分析 40 8.3五星商圈主要商场经营分析 41 8.4近期同区规划的影响 45 九、客户群体分析 47 9.1目标客户群体 47 9.2目标客户群的需求分析 48 第二章 项目分析 49 一、地理位置 49 二、项目规模 50 三、项目现状 50 四、项目的资源整合 50 4.1与城市规划前景的整合 50 4.2与商业发展最高经营业态的整合 52 4.3与商业经营功能的整合 52 4.4与步行街文化的整合 53 4.5与旅游资源的整合 53 4.6与电子商务资源的整合 53 4.7与事件营销策略的整合 54 五、项目SWOT分析 55 5.1总 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 55 5.2项目优势分析(S) 56 5.3项目劣势分析(W) 59 5.4项目机会分析(O) 61 5.5项目威胁分析(T) 63 第三章 竞争对手分析 66 一、概述 66 2.1区位因素(商圈因素) 67 2.2产品因素(规模因素) 68 2.3经营因素(经营定位) 69 三、主要的竞争对手分析 70 3.1五星商业街 70 3.2蓝色港湾 72 3.3谷埠街国际商城 73 3.4新时代商业港 74 3.5温州商贸城 75 3.6润和·时代广场 76 第四章 项目定位 78 一、项目市场定位 78 1.1 市场定位理念 78 1.2市场定位: 78 二、项目形象定位 78 2.1形象主题定位: 79 2.2支持点: 79 2.3 项目名称建议 79 摘 要 自上个世纪九十年代以来,商品房从热销到滞销再到理性化销售,房地产市场竞争加剧。2003年之后,随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整,开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续,开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发,其面临的开发风险大大加强。于是,更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化,有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征 Abstract Since the last century since the nineties, real estate from selling to the poor sales to the rational sales, real estate market competition. After 2003, with the country's macroeconomic regulation and control policy, land policy, bank lending policies, developers completely by virtue of transfer of land use rights to obtain bank funds for the development of the practice of real estate projects has been difficult to continue, developers must put in many of its own funds for project pre-development, it faces the risk of the development of greatly enhanced. Therefore, more rational and stable real estate will become a whole new change, limited land resources to maximize the value of real estate will become the largest characteristic 第一章 市场分析 一、宏观环境因素分析 1.1某经济现状及发展趋向分析 改革开放以来,某市先后被国家确定为“科技兴市”、“优化资本结构”、“技术创新”和“信息化”试点城市,多次荣获“全国卫生城”、 “全国环境综合整治优秀城市”以及“广西文明城市”等称号。城市综合实力曾两次列全国450个城市中50强之内。随着某现代化建设的深入进展,某经济取得飞速发展。 数据来源:某经济信息中心 如图1所示,某2001年国内生产总值比2000年增长10.6%,2002年国内生产总值为286.4亿元,比去年同期增长13.9%。超出2001年国内生产总值81.09亿元,经济增长开始提速。 而从某国内生产三大产业比重走势来看,某作为中、西南地区的工业重镇,第二产业尤其工业成为拉动经济增长的主要动力。 数据来源:某经济信息中心 2002年,某市第一产业增加值22亿元,比去年同期增长7.1%;第二产业增加值112亿元,比去年同期增长16.1%;第三产业增加值96亿元,比去年同期增长12%。农业趋向减缓,第二产业尤其工业迅猛发展,而第三产业(服务业)也加快了发展步伐,三大产业比重更趋合理。 2002年某投资情况表 数 额 同比增长 固定资产总投资 63.63亿元 55.7% 基本建设投资 18.9亿元 82.73% 房地产开发投资 15.99亿元 81.3% 数据来源:某经济信息中心 而从社会固定资产投资来看,如上表所示: 2002年某固定资产投资高速增长。随着双冲桥、内环道路、截污工程等建设项目的陆续开工,全市掀起了新一轮城市建设的热潮,全力打造“创业在某、发展在某、安居在某”的城市品牌,使得某固定资产投资保持双位数增长的强劲势头。 综合以上所述: 各项经济指标显示,2002年某市围绕“工业立柳、强市富民”的发展战略,以中国加入WTO和西部大开发为契机,加快改革与发展的步伐,某经济运行呈现良好的发展态势。 而良好的经济发展态势为某房地产业及商业的发展提供了较佳的宏观经济环境。 二、某房地产市场分析 2.1某市房地产现状及趋向分析 2.1.1房地产市场总体发展态势 某市的房地产业自1992年正式起步以来,发展到今天已经形成群雄逐鹿的局面,据不完全统计,2002年底在某市注册的房地产公司约达217家,全年完成施工的商品房面积总数(不含经济实用房和单位集资房)达266.81万平方米。 数据来源:某市信息协会/某日报 2001年某房地产投资完成88226万元,比上年同期增长82.36%;而2002年房地产投资完成159900万元,比去年同期增长81.3%,近年某房地产投资保持较快的增长势头。 某市面上的房地产经济经过整整10年的发展,已经初步形成了一个稳定的市场格局,并成为城市基础设施建设投资方面越来越旺的投资热点。正是在这种环境和背景之下,2002年某房地产业各项指标均奇迹般地创造了前所未有的历史新高,并且连续三年达到了产出比投入大的经营业绩。 而2002年作为某“城市建设与管理”年,新区开发和旧城改造在全城到处开花,成片开发也大有起色,城市构架的拉开、行政中心东移,给房地产开发带来了巨大的商机,其中仅河东区开发建设的投入就需16亿元以上 某市房地产业的升温,有其历史必然性的,归其原因有: ​ 得益于国家宏观经济调整,市民的消费信心得以增强和巩固; ​ 机关企事业单位取消了实物分房政策,催生了商品房新的市场需求; ​ 在“城市建设与管理年”中对拆迁安置需求大增,是房地产走旺的主因。 ​ 金融机构对购房者发放贷款,市民观念的转变、收入的提高,楼盘配套的日益完善,也大大推动了房地产业的发展。 2.2某房地产市场供求分析 2002年某房地产供求情况一览表 类 别 统计指标 数 额 供应 商品房 新开工商品房面积 136万m2 总施工面积 300多万m2 竣工面积 70多万m2 需求 商品房 销售面积 85万m2 销售额 约12亿元 数据来源:某日报 如表2所示,2002年某商品房的销售面积超过了竣工面积,某房地产市场呈现供求两旺的市场局面。 2002年初,全市有房地产企业180多家,目前已有217家;全年商品房在建开工点达66个,房地产开发投资15.99亿元,在建施工面积300多万平方米,创下了某历史的最高水平。 而据不完全统计,2002年有60个以上的楼盘同期销售。而且在政府注重成片开发的引导下,新楼盘规模呈现越来越大的趋向。 2.3房地产市场价格分析 2001年某商品房销售均价1608元/平方米,而至2002年某市商品房销售均价为1650元/平方米,在比2001年平均价格上涨了10.2%的情况下,仍然出现了一个销售高潮。供需两旺的发展态势将会进一步拔高商品房的销售价格,使某房地产呈现“价升量涨”的市场发展态势,据有关专家预测,某房地产热将持续3-5年左右。 某房价一路走高,归其直接原因主要有: ​ 随着竞争加剧,房子本身越建越好,质素越来越高; ​ 土地拍卖政策导致地价攀升; ​ 新的拆迁政策自2001年11月1日起执行后发展商成本加 大,同时新盘房价比照拆迁房价; ​ 消费市场支持。 2.4房地产市场空置简析 至2002年底止,某市空置商品房面积为13.24万平方米,比上年减少32.7%。 据悉,2002年某拆迁面积约50万平方米,按惯例拆迁面积和重建面积的比例为1:5,目前有超过1万户房地产消费人口。 随着房地产投资势头的旺盛,旧城改造如火如荼,拆迁周转房、安置房的商机应运而生,同时带动了销售势头的旺盛,使某房地产商品房空置面积趋于下降。 2.5各区房地产市场特点及趋势 ⑴城中区 城中区作为某传统商业中心,现建筑密度较大,后续供应土地相对较少,城中区房地产的开发以旧城改造而带来的商品房开发为主。 由于得天独厚的地理位置,使得城中区房价一直位于某的高价位,巨大的商业价值使城中区商用物业存在较大量的开发,除了部分物业的裙楼商铺外,还包括五星商业街、人民广场改建的规划及曙光路步行街的旧城改造项目等。 随着政府对八一路、连塘路的改造及2002年末“红光桥”的规划施建,预计连塘路、西门市场一带将会具有一定的升值潜力,并有较大量的后续供应。 目前城中区主要在售项目有华天世纪、蓝色港湾、鸿府、时代商厦、淘园世纪等项目,以商业结合住宅开发为主。 多年来商用物业的开发使城中区的商业占据某主导商业地位,方圆不足500米内集中了某市几大主要商场,而随着城市的外围拓展及旧城改造,城中区规划成为某的中心商业区,随着旧城改造的推进,其商业规模不断呈现扩大的迹象。 ⑵柳南区 柳南区主要划分为柳南的河西片及南区。 南区由于汽车总站、汽车南站、火车站均设于此,加上飞鹅路贯通屏山大道的便捷交通,从而带旺了该区域的批发市场,成行成市而极为火曝。 随着南二环的建设,交通条件的改善,预计南二环沿线物业(如旧机场开发区一带等)将会得到进一步的开发。 柳南河西片主要包括潭中西路及西环路一带,该区域原先被某人称为某的“西伯利亚”。但随着1994年壶西大桥的建成以及潭中西路、西环路的开通后,该区域得以相当大的变化。 该区域目前主要在售项目包括金河湾、金绿洲·如意江南、中山城市花园、福馨苑等项目,总体销售价位约在1650元/平方米左右,其中金河湾全面抄袭广州的星河湾,并取得不俗的销售业绩。 同时由于较为便捷的交通,使潭中西路、西环路沿线出现部分专业市场,如潭中西路的中华奇石及家具市场、西环路的汽车及部分装饰市场等,而去年某市政府批准将西环路和潭中西路商业冠名为“广西汽车大道”。 由于河西片开发相对较晚,存在较大量待开发土地,预计该区域将会出现成片开发的较大规模项目。 ⑶鱼峰区 鱼峰区位于某市东南部,东濒柳江,南邻羊角山乡,西接柳南区,北抵柳东乡,西北隔江与城中区相望。面积约41平方公里。是某市重要的工商业、旅游、文化教育城区。 依鱼峰区1999-2010年经济社会发展战略,鱼峰区开始大力发展第三产业,重点发展旅游服务业、房地产业、商贸业、高新科技产业等支柱产业。 鱼峰区主要可分为鱼峰区河南片区及东区。 河南片区早期由于文惠桥及柳江大桥的贯通,受到城中区商业的辐射而成为某的次商业中心区。该片区目前包括东风商城、鱼峰大厦、华联超市等较有影响力的大型商场,但由于该区域缺少其它商业配套设施,难以与城中区商业相竞争。 东区随着某市行政中心的东迁决策而开始升温,目前东区聚集近10万人口、上百家单位、十多个住宅小区。房地产开发较为密集,主要包括经典时代、金桂苑、钻石苑等项目。但“东区构想”的开发目前仅处于筹建阶段,其建设本身还有待完善,生活配套设施还存在太多的空白点。 随着居住人口的集中及政府对该片区的远期规划,预计河东片的商业价值将会进一步得到挖掘,商业开发将会得以升温。 ⑷柳北区 柳北区是某的工业区,柳钢即位于该区域,而原先跃进路一带曾是某轻工企业相对集中的地方,但效益较差。 柳北区政府在招商政策方面尽可能向投资者倾斜,保障投资者的权益,并引导培育柳北市场的发展,另外政府还积极为企业与投资商牵线搭桥,并派专人为商家做好协调、通联的服务工作。 在此引导下,同时随着潭中大道的开通,跃进路一带逐渐成为餐饮一条街,许多商户将原先闲置的厂房改造成饭店等,使这里逐浙成为云集数十家全区、甚至全国各地的特色菜馆。 而同时随着白沙路沿线的远期规划,沿线将规划为居住区、商业区及商务区,而同时随着北二环的通车以及双冲桥的修建,使柳北区与其它区域连成一片,使该区域具备一定的发展前景。 目前,柳北在售项目主要集中在北雀路、胜利路、跃进路,包括康城、桂景湾、香森丽园、金沙苑、欧雅城市广场等项目。由于该区域待开发地块较多,加上部分厂房的搬迁,使该区域的后续供应土地量较大,而在政府成片开发思想的指导下,预计该区域将成为某商品房的主要供应区域之一,并会出会较大规模的项目。 三、项目提案的原则及思路 1.​ 充分考虑多行为与商业的有机整合,即保证开发商的开发利益,又要确保按商业区模式进行商场动作。 2.​ 充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接,创立本案的核心商圈的竞争力。 3.​ “售得出、租得满、做的旺”为大前提,对本案的投资者,租赁经营商户,服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。 4.​ 以“做得旺”为终极目标,进行招商定位,功能划分和商户组合。 5.​ 以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象,强势树立本案品牌形象。 6.​ 优先引进核心主力店。 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 具备自身特色的营销策略,推出适合市场的投资品种。 7.​ 从长远的发展战略目标,结合城市规划,制定项目的市场定位。 8.​ 结合城市规划的有利因素,充分发挥项目地理优势,结合步行街的优势,打造项目品牌。 9.​ 站于商业物业长远发展的趋势,从整体规划和开发利润的角度思考,为开发商争创利润最大化。 四、商用物业发展的要点分析 4.1商用物业的类型 人们习惯上将商用物业叫商铺或商业房,商用物业的功能多样化,既有满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能,又能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。 由于商用物业的多样化特点,使物业的分类也有多样化的特点,有助于我们根据不同的物业种类,制定有针对性的营销策略,不同类型的商铺可以采用不同的销售方式,即使同样的商铺也可以有完全不同的销售策略。商用物业通常有以下八种分类方法: 分类方法 种类 广州举例 某举例 按市场形式分类 大型商厦 天河城广场、广百新翼 某工贸 专业市场 天河电脑城、白马服装大厦 飞鹅市场 小区商铺 星河湾商铺 怡鑫园商铺 按物业用途分类 购物中心 中华广场、中旅商业城 某工贸 小区配套商铺 盈翠华庭商铺 声福居商铺 专业市场 美居中心 柳北钢材市场 批发及商贸中心 南方名酒交易中心 飞鹅商城 餐馆及美食广场 广州蔡澜美食城、百福广场 桂林人 按建筑特征分类 商业大厦 中泰国际广场、时代广场 五星商厦 住宅区商铺 及小区配套商业铺位 怡江园商铺 临街商铺 即市区道路临街商铺 龙城路商铺 步行街露天商铺 北京路步行街铺位 地下商城 康王商业城 工贸地下商场 按物业区位分类 商业区物业 广百新翼、名汇商业大厦 东都百货 住宅区物业 即小区配套商业铺位 康城商铺 近郊物业 顺德国际商业城 五月阳光 按经营方式分类 统一经营物业 以产权酒店和商务公寓采用较多 华天世纪 分散经营物业 大部分商铺(除发展商返租外) 兴隆大厦 按经营类别分类 综合经营项目 如大型商厦、小区商铺 某工贸 单一经营项目 如专业市场、餐馆及美食广场 桂林人 按销售方式分类 销售物业 有产权的商铺多以销售为主 蓝色港湾 租售物业 广州国际玩具精品中心 飞鹅市场 出租物业 天河城广场 五星商厦 按物业产权分类 产权物业 大部分的新建物业 非产权物业 临建或改建商铺 4.2商用物业的特征 从上面的分类方法可以看到,任何一种分类方法都不能全面反映商用物业的特性,站在物业营销的角度上,按物业的市场形式分类是商用物业营销领域最常用的分类方法。 4.2.1大型商厦物业的主要特征 ⑴规模化 大型商厦经营面积过万㎡,是规模化、集约化的物业项目。 ⑵多功能性 大型商厦是集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、服务、商贸、办公于一体的商业物业,能满足人们多种消费需求。 ⑶购物中心形式 大型商厦规模较大,地理位置占优,容易形成新的购物中心和消费中心。我国商业的发展趋势,最明显的是大型商厦组建购物中心,呈现出购物中心逐渐取代百货公司商业龙头地位的趋势,百货公司有可能转化为大型购物中心的一部分,购物中心将发展成为大型商厦标志性的旗帜。 4.2.2专业市场物业的主要特征 ⑴专业经营 专业经营就是主要经营某一类型商品或服务,以及其相关的配套产品,这是专业市场最显著的特征。 ⑵商贸结合 专业市场以批发业务为主,主要面向大宗采购,同时兼营零售业务,以满足市民购物要求,很多市民在购物量较大时,都喜欢到专业市场选购,价格更便宜。 ⑶专业商业街 专业市场形成商业街有两种形式: A.城乡结合部或近郊专业市场 专业市场规模要较大才能营造成行成市的商业氛围,故专业市场多选址在城乡结合部或近郊,由于规模宏大、商家众多、品种齐全,吸引大量顾客光临,如位于广州大道南的天雄布匹市场、洛溪五金市场等。 B.城区专业市场 城区的专业市场由于受空间制约,不可能开发规模宏大的专业市场,则由众多商家或自发组织、或由政府规划,横向联合、集中经营而形成专业商业街式的专业市场,如广州一德路海味、干果、食品专业街。 4.2.3小区商铺物业的主要特征 ⑴商住混合 小区商铺是住宅物业的配套产品,商住混合是小区商铺最明显的特点,由于我国汽车普及率费非常低,居民活动半径范围较小,在住区购物消费成了中国人的生活习惯和消费传统,商住混合是我国国情、民情的具体表现。 ⑵商铺规模受小区商铺开发状况制约 小区商铺的规模与小区规模和入住人口成正比,小区规模和发展商实力制约着小区商铺的规模,如小区发展商实力雄厚,小区规模较大,入住业主人数较多,则小区商铺规模可适当扩大;反之,小区属中小型,入住人口较少,则要控制小区商铺开发规模。 ⑶小型店铺 小区商铺多以经营日常用品和日常服务零售业,以服务小区住户为主,小型店铺已足以应付住户日常生活所需,店铺无需过大。 总 结: 通过分析大型商厦、专业市场和小区商铺三者的市场特征,我们可以全面地对各种商用物业提出差异化的营销推广策略,并对不同的目标客户群体进行大致的划分,对于本项目的成功推广有着重要的指导意义。可以看出,本项目具有商业区大型商厦的特征。 五、广州商用物业的发展轨迹 广州是中国开放改革的前沿阵地,房地产市场起步较早,但商用物业市场的发展只是近十年的事,受商用物业相对较高利润回报动力的驱使,众多发展商纷纷投入巨资,欲在商用物业市场分一杯羹。随着广州楼市的成长,商用物业市场飞速发展,开发营销及管理水平均居全国领先之列。 从20世纪90年代至今,广州市商用物业丛起步到成型,大致经历了以下四个发展阶段: 阶段 年代 物业市场特征 租售方式 代表项目 第一阶段 1990-1993 1.临建商铺或由其他建筑物改建商铺 2.商住混合在楼宇的裙楼或下面几层建商铺 3.自用经营为主 非产权物业租赁为主 1.谊园文具精品城 2.南岸路装饰材料城 3.夜明珠大厦 第二阶段 1994-1996 1.纯商业性质的物业以商厦的形式诞生 2.引发出投资商铺的营销概念 3.发展商忽视商铺日后经营管理 产权物业销售 1.荔湾广场 2.新中国大厦 3.亿安广场 第三阶段 1997年开始 1.地铁概念商铺 2.盛行返租回报策略 3.以主力商家进驻带动商铺销售 产权物业 销售为主 既售又租 1.中旅商业城 2.中华广场 3.康王商业城 第四阶段 2000年开始 1.商业龙头以点带面形成商业网络 2.商铺带租约发售 3.发展商注重商铺的经营管理 产权物业 销售为主 既售又租 1.顺德国际商业城 2.名汇商业大厦 3.广百新翼 4.万国广场 根据上表对照分析,某市商用物业的销售处在第二、三阶段,即“引发出投资商铺的营销概念和个别出现返租回报、以主力商家进驻带动商铺销售”阶段;本项目可以在第三阶段的基础上尝试第四阶段的销售策略,以取得竞争优势。 六、某市商业环境分析 6.1商业布局总体分布 区域 主要业态 主要经营场所 说明 城中区 化妆品、精品服饰、通讯、办公用品、休闲餐饮、宾馆、娱乐 五星商厦、工贸百货、兴隆大厦、东都百货、龙城路商业街、移动通讯广场(工贸、聚宝、中百等);某饭店、某宾馆、丽晶酒店、供水大厦等;好时、新艺堡、山外青山等娱乐场所 某市高档消费集中区,某市商业(零售)的制高点 鱼峰老区 日杂、五金、药材、干杂、日用品、百货精品、小食品、酒类、文化用品等综合商业区 驾鹤市场、鱼峰商业城、华联超市、东风商厦(工贸收购)、白云交易市场 将与城中区有机结合成某市的中心商业区 鱼峰东区 摩托车、家具等大件生活用品卖场 潭中东路、东环路集中卖场 发展中的大型批发区 柳南老区 汽车配件、服装、交通运输、五金交化、水果、日用百货等生活消费品专业批发市场 飞鹅市场、飞鹅商城、南天鞋城、新风仓建筑装饰材料市场、力风建筑装饰市场 某市成熟的专业批发基地 柳南新区(柳邕路段) 机电、五金交化产品、汽车产品及配件、建筑材料、食品及其加工器械、农产品、饲料兽药 机电五交化产品市场、农产品批发市场、饲料兽药批发市场、南方装潢材料大市场、金龙市场、柳南区汽配市场 成熟的专业批发街 柳北区 钢材等工业用品、工业产成品交易集散地 钢材市场、木材市场 工业产品交易区 总结: 从上表可看出,某市目前的商业布局呈现“中间高,四周专”的特点。说明某市是一个以城市消费核心区为中心,同时形成多个专业化的商贸区。 6.2主要商业物业竞争格局分析 表9:主要区域商业竞争格局表 主要竞争指标 城中区 河南鱼峰路一带 飞鹅服饰市场 商业地位 中心商业区 二级中心商业区 自成一体 商业覆射范围 某 以河南为主 全区或更广范围 商品档次 中、高档 中、低档 低档 商业环境 较佳 较差 差 商业规模 较大 较小 成行成市 经营业种 零售业为主 零售业为主 批发为主,兼顾零售 目标客户 中、高品味 中、低品味 商户及低品味客户 ​ 城中区商业物业竞争格局 依托传统商业地位,城中区成为某绝大部分市民购物消费的首选区域,商业档次及品味较高,而且各个商业物业相互补充,形成吃、喝、玩、乐、购物为一体的综合性商业中心。 ​ 河南鱼峰路一带竞争格局 河南鱼峰路一带虽然具有一定的商业氛围,但商业规模偏小,具有影响力的商场不多,而且分布较为零散。同时,周边商业环境相对较差,从而影响了该区域商业的档次及品味。 ​ 飞鹅服饰专业市场竞争格局 由于多年的专业批发,使飞鹅批发市场具有较大的影响力,但周边商业环境较差,以低档的服饰批零为主,其客户大多为批发商户及部分品味较低的消费者。但虽然如此,由于飞鹅批发市场成行成市,具有较强的商业影响力,总体经营状况较佳。 6.3 2001年-2002年某市商用物业销售市场的简析 ⑴柳南区 名称 路段 概况 价格 荣兴大厦 飞鹅二路 在一期商铺已形成专业建材市场基础上,推出的商住楼底层商铺 19800—35000元/平米 文笔商住楼 文笔路 1楼商铺,2楼办公,3—7楼住宅 商铺26320元/平米,住宅1700--2480元/平米,写字楼3800元/平米 华丰商厦 飞鹅一路 1-3楼商铺,4-8楼住宅 1楼商铺均价约23500元/平米,住宅约2100元/平米 金弘大厦 飞鹅二路 1-2楼商铺,3楼办公,4-10楼住宅 1楼约21000-25000元/平米,住宅约2200元/平米 时代广场 飞鹅一路 1楼商铺经营中高档服装批发(1000平米),2楼为超市,3—7楼为公寓 1楼17000—30000元/平米,住宅2100—2600元/平米 温州商贸城 飞鹅路 占地20957平米 —— 点评:柳南片区在售或已售的各大商场几乎集中在飞鹅路上,与现有的飞鹅市场、鱼峰商厦等组成一个集批发、零售为一体的商圈。 名称 路段 概况 价格 金碧园 曙光中路 沿街商住宅,占地1000平米,总建面积6537平米 商铺约25000元/平米,住宅2200-3000元/平米 鸿府 曙光东路183号 住宅楼高26层,总建筑面积3万平米,总户数168户 住宅均价约3600元/平米 蓝色港湾 柳新街66号 住宅楼高分12、18、26层三种,裙楼为商场 住宅均价超过3000元/平米 建佳商住楼 映山街 1楼60个铺面(14-38平米),2楼1600平米,住宅3-8楼50套 1楼商铺26800—33800元/平米,住宅2880元/平米, 振亿大厦 五一路 总建筑面积7000㎡ 商铺43000元/平米, 住宅3100—3200元/平米 新大地大厦 解放南路 总建筑面积15514㎡ 起价23000元/平米,最高价42000元/平米 金运来大厦 解放南路 总建筑面积1万平米 商铺35000-40000元/平米,住宅3100—3600元/平米 嘉园商住楼 中山西路 占地1亩,总建面积3000㎡ 商铺20000元/平米,住宅2118—2758元/平米 声福居 斜阳路 占地3亩,总建面积5000㎡ 住宅起价2188元/平米 ⑵城中区 点评:五星商场一带是某目前最兴旺的商业中心区,各在售项目都以该商业中心区为导向,同时中心商业圈已开始慢慢向周边扩展,这些项目的出现在一定程度上会加强该区域商业的独特地位。 ⑶柳北区 名称 路段 概况 价格(元/平米) 欧雅城市广场 跃进北路 商住楼(一、二层为商铺),沿街360米长 一层8000-9000,二层约4000;住宅折后价在1600-1938 景秀苑 跃进北路 商住楼 首层商铺8500 怡江园 北雀路 沿街商住(上下连层独立铺面) 商铺在3500-4000;住宅在折后1700多 桂景湾 北雀路 居住小区内部商业步行街 未发售 美林华轩 北雀路 沿街商住(上下连层,单层约50平米) 约4000 点评:柳北区的商铺价格以主干道的价值为导向,跃进路上首层商铺价格在8000-9000元/㎡之间,偏离主干道的北雀路首层商铺则在3500-4000元/㎡之间。 ⑷鱼峰区 名称 路段 概况 价格 声福馨阁 屏山大道 低改工程项目 1楼15000元/平米(送地下室),2、3楼2900元/平米(3楼送天台) 连华大厦 驾鹤路 占地面积2197平米,建筑面积7248平米,1、2楼为商铺,3-7楼为写字楼 1楼21000—27000元/平米,2楼7800元/平米 国泰大厦 驾鹤路 建筑面积6800平米,1、2楼商场,3、4楼产权酒店 首层21000-33000元/平米,2层7000元/平米,3-4层3000-4000元/平米 点评:目前鱼峰老区的商业项目以驾鹤路上的开发为主,以体现其景观、交通及临近商业旺区的商业价值。 6.4现阶段商用物业销售市场的总结 ⑴供应量持续增加,存在竞争压力 2002—2003年某商用物业有持续增加的趋势,随着市政建设的进一步加快,旧城区的改造及新城区的进一步开发,将会有更多新的商业用地,再加上目前的商用物业的存货量,某的商用物业市场将面临激烈的竞争。据市场调查得知,下列商业楼盘中的大盘将成为未来销售阻力的考量因素: 序号 楼盘名 所属城区 商业规模 1 五星商业步行街 城中 5.2万㎡ 2 时代商厦 城中 约0.36万㎡ 3 蓝色港湾 城中 约1万㎡ 4 鸿府 城中 约0.3万㎡ 5 淘园世家 城中 约0.28万㎡ 6 华天世纪 城中 约1万㎡ 7 本项目 城中 约2.6万㎡ 8 新时代商业港 柳南 19万㎡ 9 温州商贸城 柳南 2.7万㎡ 10 谷埠街国际商城 柳南 22万㎡ 11 新佳华大厦 柳南 0.7万㎡ 12 润和·时代广场 柳南 3万㎡ 13 汇鑫源商城 鱼峰 0.6万㎡ 14 五月阳光购物广场 鱼峰 2.8万㎡ 15 长城财富广场 鱼峰 —— 16 康城商铺 柳北 0.4万㎡ 17 欧雅城市广场 柳北 0.6万㎡ 18 香森丽园 柳北 —— 19 旧城区沿街低层民房改造工程 城中、柳南、鱼峰 11.87万㎡ ⑵传统商业街区仍是商家热点首选 传统的百货商场、商业步行街、批发中心由于固有消费习惯的原因,一直是消费者休闲购物的热点区域,每逢节假日更是人如潮涌。假日经济的引发,经济形势的好转,消费力水平的回升,闹市商铺自然成为各路商家的首选。 6.5商用物业市场的发展趋势分析 随着社会经济和商业流通的发展,房地产开发水平的提高,城市消费人口的增长,现代交通工具(公交线路的扩张与私家车)对居民活动能力和活动范围的扩展,某商用物业市场呈现了新的发展趋势。 6.5.1市场竞争具有共赢性 商业活动已在城区形成多个区域性商圈,在一个商圈里面,如果没有几个大型项目将无法吸引足够的客流量,更不足以支撑整个商业区域的繁荣。 如前所述,城市的发展催生了两大商业区域的新格局,构成某市区两大主力商圈(五星、飞鹅),每个商圈都有几个中大型商业项目在同场竞争,但各发展商和商业项目都重视发挥各自的优势,互为补充,在竞争中谋求发展,争取达到共同做旺市场的共赢局面。 6.5.2物业市场发展规模化 根据中国加入WTO的 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 ,我国已 承诺 党员整改承诺书工程质量保证服务承诺书供货时间与服务承诺方案食品安全承诺书我公司的设计优势和服务承诺 在五年内逐步放开零售市场,允许外商在中国开展商业经营活动,外商的介入,促使商用物业也讲究与国际接轨,商用物业从原来无序、散乱的不规则市场,逐步走向有序的规范市场,纯商业项目与商住混合项目均向规模化、专业化方向发展。 开发规模化、经营专业化将成为未来商用物业的发展趋势,润和·时代广场、温州商贸城、五星商业步行街、新时代商业港、谷埠街国际商城等一批大型商业项目先后进入市场,将备受投资者及用家注意。 6.5.3振兴某商业——构建“桂中新商埠”浮出水面 构建“桂中新商埠”的目的:将某建设成为广西乃至大西南的重点商品集散地和商贸信息中心城市。 规划到2005年能初步形成具有某特色的“南杂”(生活资料)、“北专”(生产资料)、“东雅”(文化、科技)、“西精”(汽车机电产品)、“中心繁荣”的市场格局。 6.6商用物业市场存在的现实问题 买家购买行为的理性化随着市场的成熟也将同步来临,某房地产市场的发展和商用物业市场的变革,会培育出一大批成熟的消费者,他们将会向商用物业的发展商提出更高的开发要求。 从市场现状来看,某商用物业市场还面临着以下的现实问题。 6.6.1商用物业产品同质化 住宅同质化主要表现是建筑风格的克隆现象,商铺则多见于项目概念和对推广手法的克隆。如本市 “××步行街概念”的炒作。 6.6.2商业项目缺乏可感性强的形象定位 很多人认为只要商铺的地点好,位于商业旺地,就一定能卖得好;商用物业若不重视塑造感性的项目形象,项目缺乏具体化、可感性强的形象表现,会减弱对目标客户的吸引力。 有很多人明明知道有这个项目,却无法联想起或无法用什么词语去形容这是一个怎么样的项目,买家往往难以将它纳入购买商铺的备选视线范围,相应就会减少成交机会。如同商圈的“蓝色港湾”项目。 6.6.3营销策略单一 目前商用物业的定位策略单一,营销策略单一,远不及住宅营销策略的多姿多彩,“排号预定”是近期用得较滥的手法。 6.6.4建筑设计不能完全满足多功能的商贸需求 在早期,发展商都不重视商铺的间隔布局是否合理,只注重通过增加商铺的可销售面积来赚取最大的利润。随着市场的成熟,发展商就意识到要通过提高商铺的商业利用价值,合理规划商铺间隔布局和提高物业管理和商业管理等手段,来达到理想的价位和提高产品的竞争力。 建筑设计要考虑物业各种经营项目的特性,不同的经营品种,对物业的规划间隔有不同的要求,而且还要预留服务配套设施,如停车场、仓储运输、顾客休息等区域。 6.6.5商业经营管理水平与项目开发水平不能同步发展 在房地产发达地区的物业管理水平已经发展到可与国外先进水平比美的程度,相续涌现了一批以物业管理作为项目优势的强势地产品牌。 而商用物业的经营管理则较为滞后,专业的成熟的商业性的社会性的商业管理机构在市场上较少,目前负责商场经营管理的机构,多为开发商公司内的一个部门或其属下的子公司,只负责自身开发项目的经营管理,在业主或商户眼里,既欠缺专业性,又欠缺客观性。 很多经营失败的项目并不是因为地段欠佳,也不是发展商财力不济,开业后经营管理不善是重要原因之一。 七、某商业经营及市民消费行为分析 7.1某商业经营及主要商业项目销售额分析 某历史上既是广西各地的农副产品、土特产品和手工艺品的集散地,也是广东、湖南、江西、云南、贵州、四川等西南省区商品物资交流的重要通道,素有“桂中商埠”的美誉。 2001年,全年社会消费品零售总额80亿元,全市批发零售贸易业从业人数近10万人,批发零售和餐饮业完成增加值21亿元, 约占全市三产增加值的25%。 2002年社会消费品零售总额87.85亿元,同比增长8.44%。其中,城市社会消费品零售总额实现74.62亿元,同比增长8.10%;各县及县以下的零售额实现13.23亿元,同比增长10.41%; 近年来,某市围绕“建设大市场、发展大商贸、搞活大流通”的发展目标,进一步深化商贸流通体制改革,大力发展非公经济,积极推行连锁经营、物流配送等现代流通业态和先进营销方式,有力地推进了商贸流通业的发展,市内商业中心区逐年扩大,市场经营规模和档次不断得到提升,并逐步朝规范化、专业化、集约化方向发展。 而同时一批机制灵活、发展态势良好的民营流通企业如某佳用实业有限责任公司(日用品连锁)、广西福生堂药品有限公司(药品连锁)等在不断发展壮大。 从各行业的消费市场看,2002年上半年餐饮业、批发零售贸易业和农业生产者的发展稳中有升,分别比去年同期增长15.11%、6.46%和2.05%;其他行业和制造业呈现活跃态势,完成22094万元和30671万元,分别比去年同期增长33.89%和31.93%。 而在各主要商场营业方面: 中小商场呈现萎缩趋向,2001年百货公司、中糖公司的中小商场年销售额分别比上年同期下降44.9%、66.95%。 而大型综合性商场销售呈现不同的程度的增长,2001年某商场、五星商厦、东风商城年销售52819万元,比上年同期增长10.2%,工贸大厦2001年营业额比2000年增长17.8%,而医药总公司增长20.5%。尤其假日经济效果明显,零售市场销售活跃,2001春节前后十天某商场、五星商厦销售3965万元,比上年同期增长44.6%;东风商城春节、五一、国庆三大节日累计销售1434万元,比上年同期增长14.4%。   7.2居民收入水平和消费结构分析 7.2.1某市居民收入水平分析 2001某城乡居民存款余额为166.82 亿元,比年初增长12.32%;而至2002年城乡居民储蓄存款余额189.1亿元,比年初增长13.3%,城乡居民储蓄不断呈现上涨的趋向。 至2002年末,某金融机构各项存款余额332.3亿元,比年初增加40.45亿元,增长13.9%。 受调资、增资政策和“三条保障线”进一步落实的影响,居民收入增长加快: 在居民年收入方面: 2002年在岗职工平均工资为12969元,与去年同期相比增幅较大,为生活质量的进一步提高提供了保障。 在居民可支配收入方面: 2002年,某城市居民可支配收入7928元,同比增长14.2%,人民生活水平稳步提高。 7.2.2某市居民消费支出分析 居民人均消费性支出: 2001城市居民人均消费性支出为6010 元;2002上半年城市居民人均消费性支出3112元,比去年同期增长2.50%。随着居民收入的增长,居民的消费支出也有不同程度的增长。 居民消费价格: 2002上半年某市居民消费价格总指数为100.6%,比去年同期增长0.6个百分点。八大类消费价格指数四升四降: 八大类消费中,衣着保持较快的上涨,食品及医疗保健、个人用品也有一定的增长,而烟酒方面则大幅下降,家庭设备、维修服务类以及交通、通讯类均有较大幅度的下降。 总体物价保持相对稳定,2002年1至6月份,居民消费价格总指数为l00.6,同比上涨0.6个百分点;而今年7月份居民消费价格总水平同比下降了0.5%,商品零售价格总水平同比下降了0.8%。   7.3某市民消费心理分析 7.3.1消费习惯 ⑴消费者常去的购物场所(商业吸引力) 某消费者最常去的商业场所是城中区,其次为佳用、飞鹅一带商业区,传统惯性思维仍占据主要地位,而佳用在某的商业影响力也越来越大。 城中区在某具有无可代替的商业吸引力。 ⑵消费者的月逛街购物次数 月逛街购物次数 1次 2次 3次 4次以上 比例 9.6% 23.1% 21.3% 46% 每月逛街购物次数4次以上占较大的比例,相当于每周逛街一次;其次为2次及3次。外出逛街购物随着居民收入的提高而越来越频繁。 ⑶消费者的购物逗留时间 在河南商业区购物所花费的时间依次为2-4小时、2小时以下、4小时以上,在城中区购物的消费者所花费时间依次为2-4小时、4小时以上、2小时以下。 城中区由于成片的商业规模及较完善的商业配套,有利于延长消费者的逛街逗留时间,从而有利于激发更大的商机。 ⑷出行购物常用的交通工具 购物出行的常用交通工具以公交车为主,其次为单车/摩托车及步行,以大众化交通工具为主。 大众化交通配套设施(如公交车等)的便利性将会影响本项目的人流量及商业覆射地域范围。 ⑸消费者的购物方式 购物方式 随便逛,看到喜欢再买 生活所需然后去买 其它 比例 53.3% 46.9% 0.8% “随机型购物”及“目的性购物”各占近半的比例。 对于占一半多比例的“随机型购物”,通过销售现场的布置、商品的陈列方式以及商业环境的营造,激发消费者的购物欲望,将对商品的销售额起到相当重要的作用。 7.3.2购买行为 ⑴消费者的消费水平 大部分消费者的购物费用在100-300元之间。 而200-300元是河南购物者与城中区购物者消费水平的分界点,在200元以下,在河南购物的消费者比城中区购物的消费者多,而在200元上,城中区购物的消费者比河南购物的消费者多,反映出城中区的消费者消费能力较强。 ⑵消费者的购买商品 在消费者的购买商品中,服装鞋类及日用百货占较大的比例,其次为食品。对于许多商业街来说,服装鞋类、日用百货、食品的经营应占较大的比例。 ⑶消费者的购物考虑因素 大部分消费者在购买商品时,首先看该商品自己喜不喜欢,然后再看该商品的价格是不是适合自己,再考虑品牌档次及时尚潮流以及购物环境等。 所以,商品的款式、陈列方式等影响消费者对该商品第一印象的相关要素显得尤为重要,它是许多买家有没兴趣购买的第一步。 7.3.3主力消费群体特征 在城中区及河南一带消费的客户集中在20-30岁之间,该批客户是各商业区购买消费的主力。 7.4主要商业地段经营者分析 7.4.1商家对目前经营状况的评价 大部分经营者对目前的经营状况认为较为一般,其次为不太满意及比较满意。 7.4.2商品各档次销售情况分析 在对各档次商品的销售情况方面,在城中区经营的商户普遍认为中档或中高档商品比较好销,而在河南经营的商户认为中档及中低档商品好销。此现象与前面提到的在河南购物的消费者,其所花的购物费用及消费品味低于城中区的现象较为一致。 7.4.3商家的理想经营模式 经营模式 比例(%) 种类丰富、集饮食、娱乐、购物于一体 18.6 规模化、特色化经营 24.9 商铺组合多元化 18.6 有很多品牌店 10.6 购物消费环境好 17.1 统一管理、统一经营、统一规划 10 其它 1.4 许多经营者的理想经营模式是规模化、特色化经营,希望通过商业的规模效应及富有特色的经营方式来吸引消费者,而同时许多经营者希望自己经营的地方能集饮食、休闲、购物于一体,周边具有良好的购物环境等。 7.4.4商家选择经营场所的主要影响因素 许多经营者在选择经营场所时,首先考虑该场所的人流量,是不是有得做,然后再考虑租金及购物环境等,所以租金及售价对于经营商铺的做生意人士来说反而不象住宅那样影响那么大,如果该商铺没生意做,即使相当低的租金或售价,他们也很少过问。 八、针对性的区域商情调查 8.1调查目的 本项目位于城中区,但同属于五星商业圈内,它所在的地理位置决定了市场调研的主要方向;相对而言,城中区商用物业的市场定位及价格定位将成为本项目的主要参照系;因而借鉴该区域的商业状况成为本项目定位的关键。 在此次调研中,我司认为城中区作为某市商业零售、娱乐、休闲的制高点、集中区,不光着眼于现有的商业形态调查,还应注重未来规划的影响。 8.2五星商圈主要街区功能分析 ⑴龙城路街区功能分析 种类 服装 皮具 鞋 眼境 餐饮 茶叶 音响 百货行 名店广场 摄影 药店 银行 金铺 通讯 合计 数量 37 2 15 3 3 1 1 1 1 4 1 1 1 6 77 比例 48.05 2.6 19.48 3.9 3.9 1.3 1.3 1.3 1.3 5.2 1.3 1.3 1.3 7.8 100 经营种类: 整个龙城路以经营服装为主,占48.05%,其次为鞋,占有9.48%,其中二轻商场以经营服装、鞋、家用小电器、饰品为主,龙城名店广场一楼经营鞋,二楼经营男服装。 租金范围:一般在180—300元/平米。 经营品牌:①服装:左丹奴、卡丹路、观奇洋、七匹狼、古希伦; ②鞋类:红蜻蜒、安踏、法兰、达芙妮、步步高 路段环境: ①龙城路作为城中区主要商业路段,人流、车流比较繁忙,但受限于交通管制(龙城路为单行线),给消费者带来诸多不便,但该路段仍然是商业旺街。 ②该街区除以品牌服装的销售为主导外,电讯产品市场的扩张亦显集中。 ⑵解放路街区功能分析 A、解放南路 种类 餐饮 游戏 百货 服装 鞋帽 图书 内衣 通讯 珠宝行 合计 数量 5 1 2 44 3 1 1 3 1 61 比例 8.2 1.64 3.28 72.13 4.92 1.64 1.64 4.92 1.64 100 经营种类:南路以服装为主,占72.13%,其它有餐饮、通讯等品种 经营租金:150—300元/平米 B、解放北路 种类 银行 化妆品 餐饮 服装 花店 婚纱 百货 医药 艺术品 电器 相馆 杂志 礼品店 合计 数量 3 1 9 4 7 4 2 4 2 1 3 1 1 42 比例 7.14 2.38 21.43 9.52 16.67 9.52 3.97 9.52 3.97 2.38 7.14 3.97 3.97 100 经营种类:北路与南路相比,餐饮业占主导地位,其次是服装、医药、婚纱。 经营租金:150元/平米左右 路段环境:从解放路目前的情况分析,解放路也是城中区商业主要路段之一,与龙城路不分上下,但解放南路有一段路为双行线,可起到缓解交通的一定作用,其大部分也是单行线,与龙城路、广场形成一个环形路线,构架起城中区的商业中心地带。该路段人流、车流量大,休闲餐饮业比较集中 。 ⑶文惠路街区功能分析 种类 图书 五金 服装鞋帽 洗衣 办公用品 摄影 工 艺 床上用品 美容美发 日杂 数量 2 2 46 1 4 5 12 2 4 8 比例 1.67 1.67 38.33 0.83 3.33 4.17 10 1.67 3.33 6.67 种类 中介 琴行 网吧 画廊 电信 餐饮 体育用品 其它 粮油 合计 数量 2 4 5 6 3 2 9 2 1 120 比例 1.67 3.33 4.17 5 2.5 1.67 7.5 1.67 0.83 100 经营种类:文惠路仍然以服装鞋帽经营为主,占总量的38.33%。 经营租金:根据路段不同,门面大小及装修程度而不同,租金在50—270元/平米之间。 路段环境:该街段除延续某城中区的商业特点(以经营服饰为主)外,与文化、体育、艺术相关的产品较多。但作为单行线,该路段人流较少,商业气氛不足。 总结: 据以上资料分析,城中区的街铺以服装、鞋类、小家电、通讯产品的经营为导向;而其中该区的餐饮、娱乐、诸多大型商场的强力支持令该区的商业环境持续走强。 8.3五星商圈主要商场经营分析 ⑴工贸大厦(百货公司卖场) 楼层 经营品种 负1层 家电广场 1 皮具、玉器、电子、电器、通讯、化妆品、肯德基 2 床上用品、鞋类、内衣 3 男女服装(职业服装偏重,兼营休闲类) 4 百货超市、体育器材、体育用品、运动鞋 经营品牌:飞利浦、索尼、雅方;皮尔卡丹、丹东尼等 经营方式:统一管理,铺位不出售,不直接收租金,以提成方式收取费用,一般在营业额的24-25%之间提取。 ⑵五星商场(百货公司卖场) 楼层 经营种类 1 家用电器、保健品、化妆品、糖烟食品 2 女士休闲服装、皮具、鞋帽 3 男士休闲服、金银珠宝、床上用品、棉毛衫裤、纺织品 4 男士服饰、领带、衬衫、女士服饰、牛仔休闲装、皮装 5 通讯器械、体育娱乐用品、文化用品、电脑、照相器材、童装、玩具、保健品 6 大型娱乐城 7 金马食城 8 保龄球 经营品牌: 种类 品 牌 电器 飞利浦、海尔、索尼、西门子等 服饰 圣罗兰、华伦天奴、宾奴、琢木鸟、鳄鱼等 内衣 皮尔卡丹、舒雅等 化妆品 雅芳、柏纷等 现场人流: 时 间 (am)10点 (pm)16点 晚上19点 人流量 22人/分钟 53人/分钟 62人/分钟 经营方式:统一管理,铺位不出售,不直接收租金,以提成方式收取费用,一般在营业额的24-25%之间提取。 ⑶东都百货(百货公司卖场) 楼层 经营种类 1 化妆品、鞋、皮具、精品小家电 2 青春少女装、流行服饰 3 职业成熟女装、睡衣、内衣、内裤 4 男士服装、服饰、 5 日用百货、床上用品、运动休闲装、儿童装、饮品 经营品牌:爵士丹尼、铁士等五大品牌 经营方式:统一管理,铺位不出售,不直接收租金,以提成方式收取费用,一般在营业额的24-25%之间提取。 保底金 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 :按铺位位置、面积、楼层不同有不同的保底金。 ⑷兴隆大厦(精品服饰卖场) 楼层 经营种类 负1层 皮鞋、精品、服饰 1 精品服饰 2 鞋帽、休闲服饰 3 休闲装 注:其中服装共115间,占60%;饰品55间,占29%;鞋、内衣、童装等21间,占10% 铺位数量:191间 铺位面积:小于20平方米的铺位183个,占96%;20-40平方米的铺位
本文档为【商业房地产项目前期策划方案】,请使用软件OFFICE或WPS软件打开。作品中的文字与图均可以修改和编辑, 图片更改请在作品中右键图片并更换,文字修改请直接点击文字进行修改,也可以新增和删除文档中的内容。
该文档来自用户分享,如有侵权行为请发邮件ishare@vip.sina.com联系网站客服,我们会及时删除。
[版权声明] 本站所有资料为用户分享产生,若发现您的权利被侵害,请联系客服邮件isharekefu@iask.cn,我们尽快处理。
本作品所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用。
网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽..)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
下载需要: 免费 已有0 人下载
最新资料
资料动态
专题动态
is_274853
暂无简介~
格式:doc
大小:577KB
软件:Word
页数:79
分类:金融/投资/证券
上传时间:2010-10-28
浏览量:113