房地产的投资风险及投资收益分析

房地产的投资风险及投资收益分析 房地产的投资风险及投资收益分析  蔡胜红  广州市土地房产管理学校      “有钱放哪儿升值得快？投资炒房去！”这几乎成了近两年人们的共识。近两年中国房地产价格眼看着飕飕地涨了上去，2004年中国房价上涨了14.4%，其中商品住宅价格上涨了15.2%（国家统计局数据）。涨价最厉害的地区如上海地区房价2001-2004年3年间，上海商品房均价从2572元每平方米涨到6489元每平方米，翻了一番多。2005年虽然整体房价涨幅呈平稳下降趋势，到2005年四季度，房屋销售价格同比上涨6.5％（国家统计局数据），但部分地区上涨比2004年更高， 2005年北京全市商品期房平均价格7392元/平方米，同比涨幅为23.2％，2005年天津全年商品住宅成交均价同比上涨23%，2005年深圳商品房价格为7659.18元/平方米，同比上涨17.28%，就连房地产一向较成熟理性的广州近两年楼价升幅也达30%，2004年广州楼市价格上涨18.8%，2005年广州楼市再度上涨10.76%（其中，2005年广州商品住宅价格上涨17.38%）（广州市国土房管局数据）。  这样的房价涨幅，令人们眼热心跳，于是有钱的买上三、两套，没钱的借钱也要赶上这一趟发财的好机会，人们的投资热情空前狂热。据业内人士估计，中国当前购房者中投资炒房者占了30%左右，大有1999年~2001年间全民炒股的阵势。  投资房地产真的那么好嫌吗？笔者当然不否定在特定的形势下房价短期大幅度上涨所带来的高收益甚至是暴利，也不否认从长远看房地产是有升值的潜力。笔者在这里想探讨的是对于房地产短期投资者和长期投资者应考虑的问题与风险，让人们在狂热的投资大潮中作一个理性的思考。    一、房地产短期投资者应考虑的风险与影响收益的因素  1、对于房地产短期投资者，首先应考虑的是房地产市场风险与政策风险。  回顾我国十几年的房地产市场，不难看出，同整个社会经济的发展过程一样，房地产市场也是有周期性的。而且相对其它房地产市场发达的国家，我国的房地产市场法律法规更不完善，操作更不 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 ，炒作投机性更强，因此我国的房地产市场更脆弱，投资风险更大。纵观我国的房地产发展历程，1990年~1993年是我国房地产迅速扩展时期，紧接着的1994年~1997年房地产走向低潮，然后是1997~2001年的房地产恢复期，从2001年起，房地产市场又进入了一个快速上升期。人们应该不会忘记前一次房价上升期也曾有一段全民疯狂炒楼的历史，当泡沫破裂以后，不少开发商和炒楼者血本无归，然后是很长一段时期楼市不能恢复元气。我国现在的楼市正处于上升期，近两年楼市上涨的幅度过大，业内专家学者呼吁房地产市场投机过度，有泡沫正在形成。这应该成为投资炒楼者的预警信号。如上海楼价自2005年8月起，已连续3个月成为内地70个城市中房价环比降幅最大的城市，超过一半楼盘跌幅在20%左右，价格下调额度约2000元/平方米，部分高档楼盘甚至下跌5000元/平方米。这就是非理性的房地产投资行为引起的投资市场风险的明证。  另外，国家房地产政策对楼市价格的影响立竿见影，对短期房地产投资是一个最大的风险因素。国家的土地供给政策、房地产开发政策、房地产金融信贷政策、房地产税费政策影响着房地产的成本、购房者的信贷成本以及房地产持有成本和房地产交易成本，也是国家对当前房地产市场发出的信号，引导着房地产市场的走向。国家近几年出台了一系列房地产政策与法规，如2003年6月13日的121号文，对房地产开发企业提高银行贷款门槛，对商业用房贷款和购买第二套以上住房个人房贷取消优惠条件；2004年8月31日土地出让政策的“8.31大限”， 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 经营性的用地的出让必须通过招标拍卖挂牌的方式；2005年3月17日央行调高房贷利率；2005年6月1日起生效的建设部、国家发改委、财政部等七部门联合出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，提出加强土地供应调控，个人购房2年内转让按售房收入全额征营业税，单套120平方米以下方可享受优惠政策，禁止转让未竣工的预售商品房等。2006年4月28日开始，央行又将一年期贷款基准利率上调0.27个百分点；2006年5月17日国务院常务会议又在调整住房供应结构，控制城市房屋拆迁规模和进度、规范房地产市场秩序，加快城镇廉租住房 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，增强房地产市场信息透明度等六个方面提出有针对性的措施(“国六条”)。从以上可看出,所有这些政策的出台都是国家为了规范房地产市场行为、抑制房地产市场过热现象、防止房地产泡沫的产生而采取的调控手段，这也体现了当前房地产市场确实存在着很大的问题和风险，以及政府对调控当前房地产市场的决心和态度。短期炒楼者应意识到当楼市价格非理性上涨，楼市投资过热时，国家往往会出台抑制炒楼的政策，购房时机不对时，往往会令到投资者损失惨重。  2、其次，短线投资应考虑投资成本。  短线投资最大的投资成本是交易成本即交易税费、产权登记办理费用、中介费及银行按揭费用（如果需办理个人住房按揭贷款的话）。投资者不能只看短期内楼价上升了多少，还应算一笔投资成本的帐。楼价的上升收益扣除掉投资的成本才是投资的收益。  以2005年广州房地产市场的某商品住宅的交易为例，假如投资者2004年1 月买入一单价5000元每平米建筑面积90平米的普通商品住宅一套（一次付款，无按揭），2005年7月该房单价上升为6000元每平米。一年半时间内房价上升收益为90*1000=9万元。但需扣除掉该投资者的买卖税费等才是投资收益。则需扣除的税费为：  买房税费：  ①契税=90*5000*1.5%=6000元  ②交易印花税=400000*0.05%=200元   ③房地产交易服务费=400000*0.1%=400元  卖房税费：   按2005年6月1日起执行的房地产税费政策：个人购买普通住房2年内转手交易按售房收入全额的5.5%征营业税及其附加； 5年内转手交易按售房收入的1%（普通住房）或1.5%（非普通住房）征个人所得税。  此房地产购买不满2年就转手交易，则其卖房税费应为：  ④营业税及其附加=6000*90*5.5%=29700元  ⑤个人所得税=6000*90*1%=5400元  ⑥房地产交易手续费=90*3=270元  ⑦交易印花税=540000*0.05%=270元  上述买房和卖房的税费之和为：①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=4.224万元  房价上升收益和交易税费相抵，则该投资者的投资收益=9-4.224=4.776万元。此项收益扣除中尚未考虑买卖过程中的产权登记办理费用、中介费等零杂费用。如果买房申请购房贷款的话，银行按揭费用也是一笔为数不少的费用。  一年半时间内该商品房房价上升了20%，两年内转让需扣除的税费约为该商品房购入价的10%左右，如果该房价上升的幅度不超过10%，则该短期投资的收益为零甚至为负。超过两年的普通住房免征营业税及其附加，则其税费少了卖出价的5.5%，其赢利的空间会大很多, 房价上升的幅度只需超过6%便有净必益。但净收益是否足够到可行,则应参考该行业基准投资收益水平。后面的内容会详细论述这个问题。   对投资非普通住房及非居住用房的投资者来说，投资房地产所需交的税费还要高出许多，比如说买房契税无优惠，按3%征收；购房2年后转手交易仍要征营业税（销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税）；个人所得税率为1.5%，高过普通住房，且无免征条件。广州市还从2006年1月1日起，对个人转让房产按照“财产转让所得”项目适用税率20%征收个人所得税，这对那些升值较大的房产就意味着又要交更多的个人所得税。初步估算一下，在新的税费政策下，两年以内的普通住房投资只有在楼价升值幅度大于10%（买房时税费约2%，卖房时税费约8%）时，投资者才有净收益。而非普通住房及非居住用房的投资无论是否两年以后转让，只有在楼价升值幅度大于13%（买房时税费约4%，卖房时税费约8%）时，投资者才有净收益。  另外，短线投资者如果需借贷部分购房款，则借贷成本也是一项较大的投资成本，投资者更应慎重考虑其投资的收益性。  二、房地产长线投资者应考虑的风险与影响收益的因素  一般来说，五年以上的房地产投资可算作长线投资。房地产长线投资者的收益主要有两个部分：一是租金收益；二是房产本身升值所带来的收益。房产的投资时间越长，租金收益对房地产投资者的意义越大；反之，房产本身升值对房地产投资者的意义越大。由于房地产投资者在投资房地产时可使用贷款这个经济杠杆来实现“四两博千金”的效果，而投资者有无使用房地产贷款时的收益构成完全不同，因此笔者下面就房地产投资者有无使用房地产贷款两个方面来分析房地产投资的收益性。  1、 房地产投资者完全使用自有资金时的投资收益分析及影响收益的因素。  房地产投资者完全使用自有资金购房时，其租金收益及房产升值的收益完全为自己所有，其投资收益率多大时其投资才是可行的呢？一般说来，由于房地产投资有一定风险，变现性较差，操作起来较麻烦，其投资收益率应大于同期贷款利率才可行。我国目前5年以上的贷款年利率为6.39%（从2006年5月8日起执行）,因此房地产投资的收益率应大于6%~8%才是可行的，即基准收益率ic取值应在6%至8%之间，具体取值应视房产投资的风险而定，一般说来，普通住宅投资风险小一些，其投资收益率可取小一些，而高档商品房及商铺投资风险大一些，其投资收益率应取大一些。  以广州某楼盘为例，假如投资者2005年1 月买入该楼盘83平米的普通商品住宅一套（一次付款，无按揭），单价7300元每平米建筑面积，总价为60.59万元。按目前的市场租金价格，该商品房月租金可达每月3500元，扣除租赁税（月租大于1000元/月的，租赁税按月租的10%计）、空置损失等费用，年租金净收益按3.5万元计,假设十年后投资者将该房产以每平米9000元的价格卖掉,得总房价74.7万。假定基准投资收益率取值为7%。  从静态看,该房产投资收益为3.5*10+(74.7-60.59)=35+14.11=49.11万,平均每年收益=49.11/10=4.911万,静态投资收益率为4.911/60.59=8.1%>7%,该投资是可行的。  如果考虑资金的时间价值(即用复利计息的办法计算投资收益,因为如果将这60.59万购房款不买房,存入银行,按7%的利率计息的话,银行将按复利即利滚利的方式计息）,用动态的指标净现值NPV来计算:  NPV=-60.59+3.5*(P/A,7%,10)+74.7*(P/F,7%,10)=-60.59+3.5*7.024+74.7*0.508=1.9416万元>0。这说明了该投资除了得到7%的投资收益以外，还多出1.9416万元,因此该投资是可行的。  这里值得注意的是，该宗房产的投资收益中，笔者是假设了该房产未来的价格会上升，有升值的收益。如果不计算房产本身的升值收益，单从租金收益方面考虑，则该房产静态收益率即租金回报率为3.5/60.59=5.8%<7%,该投资是不可行的;用动态的指标净现值NPV来计算:NPV=-60.59+3.5*(P/A,7%,10) +60.59*(P/F,7%,10)=-60.59+3.5*7.024+60.59*0.508=-5.2263万元<0,该投资未达到7%投资收益底线,亦不可行。  以上投资分析用了静态和动态两种分析方法。一般来说，由于长线房地产投资的金额较大，时间较长，考虑到几年后的收益折算到现在会打折扣，建议投资者在最后确定此项投资是否可行时应考虑资金的时间价值，用动态的指标来计算投资收益，这样才能更准确地确定其投资的可行性。静态的计算方法只用于投资分析的初步筛选，即投资者先用静态的方法简单计算一下该投资的收益率，如果可行，再进一步进行动态投资分析；否则，如果静态投资收益率未达到基准收益率水平，则该投资一定不可行，可将其淘汰。  对长线的投资者来说,房产投资的租金收益是有市场价可参考的,因此在房产投资收益中较易确定。而房产升值的预期是不确定的，因而相对风险较大。投资者分析房产未来租金收益状况和未来的房产价格走势时应考虑如下几个因素：  一是房产所在区域的未来政府规划和环境状况的变化。这是影响房产未来是否升值的最重要的因素。房产投资者首先应关注政府的城市规划方向，房产所在区域是否会在城市基础设施建设及配套方面有重大改善；周围自然环境和社会环境是否会保持现有的优美舒适或变得更好。  二是房产自身状况的变化，包括建筑物本身的老化和因消费观念变化、设计方面更新换代而造成的房产价值的缩水。对于长线投资者来说，建筑物本身的老化所带来的价值的缩水不可忽视，然而投资者更不应忽视的因素应是因消费观念变化、设计方面更新换代而造成的房产价值的缩水。举例来说，八十年代末至九十年代初建设的大量的住房，在今天的消费者看来，有两个致命的缺陷制约着房产的价值：一是厅房比例不合适，厅太小，活动空间狭小，令人难受；二是只有一个卫生间，且面积过小，不能满足现在人们紧张生活及时如厕及对卫生方面更高的要求（如置放洗浴设备）。在建材产品更新换代快速、设计理念日新月异、人们的要求也越来越高的今天，房产的功能性的贬值更加快速。因此投资者买房应考虑到所购房产建筑设计方面是否较超前、能否在较长时间内不会过时。  三是整个社会经济、政治方面的变化所带来的风险。整个社会经济有一个周期性波动，因此投资者应考虑到这方面的风险。例如97年亚洲经融风暴的时候，香港房价暴跌，许多房产成了“负资产”；中国内地的房价也不能幸免地大幅下跌。因此对投资者来说，整个社会经济走入低谷时会打乱投资者的资金安排，使其不能尽快从房产投资中获取收益甚至不能收回房产投资。另一方面，由于房产是不动产，一旦由于政治军事方面发生变化而导致社会动荡，房产价值将急剧缩水。当然这些因素对普通的投资者来说很难预料，但投资者起码应有这些方面的风险意识，不能对房产投资盲目乐观。  2、 房地产投资者部分资金使用银行贷款时的投资收益分析。  如果房产投资者购房时需要借贷部分购房款，由于投资收益中要拿出一部分来偿还贷款，因此投资者应更加谨慎地进行投资分析，否则你可能忙了半天全是为银行操劳。一般来说，如果需要利用银行资金来“借鸡生蛋”，则该投资的收益一定要大于银行的借贷利率，因为若小于银行的借贷利率，则借贷部分的投资收益不足以偿还银行贷款，投资者还要从自有资金的投资收益身上“割肉”用来偿还银行贷款，因而可能使得该项房产投资收益降低到不可行。  还以上述广州某楼盘为例，假如投资者2005年1 月买入该楼盘83平米的普通商品住宅一套，单价 7300元每平米建筑面积，总价为60.59万元，首付五成30.295万元，五成分十年按揭贷款。该商品房年租金净收益仍按3.5万元计(则月租金净收益为3.5万元/12=2917元),假设十年后投资者将该房产以每平米9000元的价格卖掉,得总房价74.7万元。已知银行十年期按揭贷款利率为6.12%（2005年利率）,月供款30.295*107.59=3259元,用每月租金净收益2917元供房,自己每月只需供3259-2917=342元。假定基准投资收益率取值为7%。  从静态看,该房产十年间投资收益为(74.7-30.295)-0.0342*12*10=44.405-4.104=40.301万,平均每年收益=40.301/10=4.0301万,静态投资收益率为4.0301/30.295=13.3%>7%,该投资是可行的。同样的投资,用借贷资金的投资收益率13.3%远高于上面全部用自有资金的投资收益率8.1%，为什么呢？原来该项目全部资金的静态投资收益率8.1%>6.12%,说明该投资借贷部分的收益除了偿还贷款外,还有多余8.1%-6.12%=1.98%,也即自己投资的30.295万元本身有8.1%的收益以外,还得到银行资金带来1.98%的额外收益,这就是“借鸡生蛋”的妙用。相反，如果项目全部资金的静态投资收益率为6%<6.12%,借贷部分的投资收益不足以偿还银行贷款,自有资金本身收益6%还要拿出一部分来偿还贷款,则自有资金的收益率便小于6%,项目因此变得不可行。  上述投资如果考虑资金的时间价值, 以基准投资收益率取值为7%，用动态的指标净现值NPV来计算，则有:NPV=-30.295-0.0342*12*(P/A,7%,10)+74.7*(P/F,7%,10)=-30.295-0.4104*7.024+74.7*0.508=4.77万元>0。这说明了该投资除了得到7%的投资收益以外，还多出4.77万元,因此该投资同样是可行的。  同样，上述投资分析是笔者假定房产未来有升值的情况下作出的。如果房产未来的升值很难预料或者可能没有升值，则投资者就应通过计算租金回报率方面先简单判断一下该房产是否有进行借贷投资的价值。单从租金收益方面考虑，则该房产全部自有资金的静态收益率为3.5/60.59=5.8%<6.12%,投资不可行。用动态的指标净现值NPV来计算: NPV=-30.295-0.0342*12*(P/A,7%,10)+60.59*(P/F,7%,10)=-30.295-0.4104*7.024+60.59*0.508=-2.398万元<0,该投资未达到7%投资收益底线,亦不可行。  无论对短线房地产投资者还是对长线房地产投资者，在进行投资分析时都应考虑其投资成本和其投资收益，不过对于短线房地产投资者，其交易成本较大，而其投资的目标主要是房产的升值收益，因此在进行投资分析时忽略了其租金收益，单从升值收益扣除交易成本方面考虑净投资收益。而对于长线房地产投资者，因为其交易成本相对较小，因而在进行投资分析时忽略了交易成本，其投资收益主要考虑其租金收益和房产升值收益两部分，而在考虑这两部分收益时应区分不同情况，房产投资的时间越长，其租金收益所占分量越大，而房产本身的升值收益所占分量越少。因为房地产虽然从长远看是升值的，但由于房产本身的折旧、通货膨胀及未来经济政策的不确定性，房产未来的升值收益的不确定性会随着时间的延长而加大。因此对于十年以上的房产的投资，投资者进行投资收益分析时应将重点放在租金收益上，房产自身的收益可保守一些考虑甚至不考虑。这样可降低投资分析的风险，使长线投资者得到较稳健可靠的投资收益。