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XX商务酒店投资计划书(47P).doc

XX商务酒店投资计划书(47P)

璇璇
2010-10-02 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《XX商务酒店投资计划书(47P)doc》,可适用于市场营销领域

XX酒店投资计划书商业计划书项目名称XX商务酒店项目单位地址电话传真电子邮件联系人二OO八年一月目录TOCo""hzu摘要项目公司市场营销营运与管理投资与财务项目规划酒店位置及现状许可经营及法律文件项目总体规划本市环境评估区位优势区域经济旅游资源酒店行业概况酒店业概况我国星级酒店数量、结构及分布我国星级酒店行业景气情况我国星级酒店经营情况酒店业经济特点属于资本密集型和劳动密集型行业对经营管理的要求高酒店业发展趋势旅游行业整体发展趋势预测酒店业发展趋势预测市场、竞争和项目定位本酒店市场分析预测本旅游业基本情况本酒店基本情况本酒店住宿人员状况本酒店价格和出租率本酒店市场预测竞争分析竞争对手基本情况SWOT分析竞争分析结论项目目标定位。发展规划总体设想公司发展战略步骤设想完成酒店试营业通过三星级认定、并成为本知名酒店之一实施后楼改造工程进一步提高经济效益市场营销目标市场产品与服务定价销售渠道直接渠道间接渠道公关宣传策略销售激励制度营运和管理基本业务流程机构设置人员配备管理团队遵循的标准投资与财务评价项目实施计划进度投资估算收入、成本费用及利润预测住宿收入预测餐饮收入预测物业租赁收入预测总收入预测成本费用预测利润预测现金流量预测财务评价风险与对策分析风险客源影响带来的风险人力资源风险市场竞争风险行业特点决定的风险对策客源影响对策人力资源风险对策市场竞争风险对策行业特点风险对策融资计划融资资金金额、方式与用途融资金额融资方式融资资金用途公司治理与投资者保护结论摘要项目公司XX商务酒店(管理责任公司)是本商业计划书建议设立的公司它将由公司取得对XX地区新的酒店大楼及原有宾馆大楼的年的经营权XX商务酒店将对新酒店大楼按照三星级酒店标准装修并配备相应设备、设施通过自营住宿、餐饮和对外承包酒店大堂、KTV、桑拿浴取得收入并实现利润。酒店前后楼总面积㎡各类客房间餐厅㎡KVT间(㎡)桑拿浴室㎡大堂㎡。酒店将按照三星级酒店的标准管理并提供服务通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广并力争成为本市管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的三星级酒店。我国和XX地区旅游市场近十年将保持年均%以上的增长而我国酒店业在年左右已经开始新的一轮景气周期目前正是投资酒店行业的较好时机。本项目XX酒店地理位置优越、配套设施健全、年经营承包费用低廉酒店周围同档次星级酒店少具备良好的经营和盈利条件。计划吸收外部融资尽快使XX酒店投入试营业迅速形成住宿、餐饮服务能力成为本酒店业中的管理先进、效益优良的知名酒店给投资者以良好的回报。市场营销XX商务酒店定位于中档商务酒店目标市场为参加各类会议、进行公务、商务活动外省市来本地旅游的人员。XX商务酒店计划客房价格如下表所示。项目前楼后楼备注标准间套间标准间套间旺季、、月平季、、月淡季-来年月年均价格 营运与管理酒店将自公司及面向社会选聘优秀人才担任酒店管理职务酒店将按照《旅游涉外饭店星级的划分及评定》(GBT)及《饭店星级的划分与评定》按照不低于三星级酒店的要求进行酒店各项服务设备(硬件)的配备并提供不低于三星级标准的服务。也将建立不低于三星级酒店要求的管理体系酒店将制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度并严格遵照执行。投资与财务本项目总投资为万元其中公司已经投入万元需要新增投资万元其中一期需要新增投资万元二期需要新增投资万元。酒店营业后每年预计取得税前利润约-万元人民币、税后利润-万元人民币项目投资回收期为年零个月项目内含报酬率为%在%折现率下净现值为万元。项目规划酒店位置及现状许可经营及法律文件项目总体规划酒店大堂F为酒店大堂面积平方米拟建有小桥流水山水景观、西餐厅、琴吧、精品店、商务中心、旅游公司等设施具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。餐厅F-F为餐厅餐厅面积平方米间包厢张散台。餐厅突出XX地区民族特色强调品牌经营突出菜肴品牌和地方特色。客房客房分布于前楼FF及后楼FF面积共有平方米前楼有商务客房间其中:商务套房套豪华标准间间。后楼有普通标准间间套间间共间客房。客房具有面积大空间视野宽的特点房间拟配备高档、精致家具突出酒店的商务特点装饰装潢强调统一中显个性力求舒适、温馨、实用。娱乐中心后楼F-F面积平方米为娱乐中心和俱乐部)。娱乐中心设有演艺吧、迪吧、酒吧、KTV包厢、静吧、健身房、运动中心。同时在前楼F和F设有面积平方米的桑拿中心内设休息大厅、男宾室、女宾室、贵宾间和特色浴室等。会议设施酒店将设有会议室和多功能厅。会议室可容纳人位于后楼大厅楼顶加层。多功能厅位于娱乐中心的演艺吧。会议室和多功能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统会议室在装修风格上拟强调文化底蕴体现企业丰富的个性内涵。本市环境评估区位优势自然情况本市是一座美丽的内陆城市本市位于天山山脉北麓准噶尔盆地边缘地理坐标为东经°'"°'"北纬°'"°'"。本三面环山地势东南高、西北低平均海拔米。本市总面积平方公里城市规划控制面积平方公里下辖区一县总人口万人市区人口占%另有流动人口约万。本市聚居着维吾尔、汉、回、哈萨克等四十多个民族少数民族人口占总人口的%。本是XX地区维吾尔自治区的首府也是XX地区政治、经济、文化的中心也是我国向西开放的主要门户和对外经济文化交流的窗口。其经济结构具有大城市、小郊区的特点第三产业比重大服务功能强。本地区科研院所、高等院校和其他各类学校集中人才相对较多是XX地区的科研、文化、广播、电视、新闻中心。在经济保持高速发展的同时本市的生态环境也得到了保护具备可持续发展潜力。本年获得了全国优秀旅游城市(地级市)荣誉。城市功能区划本城市布局呈“双中心、组团式”形态。市区南中心为大十字一带北中心为北京路卫星广场一带。市区规划为九个集团片区即天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区、东山卡子湾区、机场区、北站区、西站区、头屯河区。本城市中心区由天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区部分组成重点发展第三产业城市周边区由头屯河区、东山区等组成重点发展第二产业。气候特点本深处大陆腹地属于中温带大陆性干旱气候。昼夜温差大寒暑变化剧烈气候干燥降水少山区降水较多无霜期短。春季多风夏季热而不闷秋季降温迅速冬季寒冷漫长。年平均温度摄氏度年平均降水毫米。本自月日进入春季至月日结束每年春雨占全年降水的-%本城区夏季自月日到月日共天本气候干燥尽管夏日炎炎却热而不闷而且昼夜温差大是旅游、避暑的胜地本的秋天从月日开始入秋后气候凉爽气温下降迅速昼夜温差增大本城区的冬天漫长从头年月日到次年月日长达天南郊山前丘陵由于受冬季逆温层影响有一条“暖带”冬季气温要比市区高度而且南郊积雪长达天适宜开展高山滑雪等冬季运动及旅游活动。交通情况本航空港是中国通往西亚、欧洲、非洲的国际航空通道与北京首都机场、上海虹桥机场、广州白云机场、昆明巫家坝机场并称中国五大门户已开通本-阿拉木图、本-比什凯克、本-沙迦、本-伊斯坦布尔、本-莫斯科、本-新西伯利亚、本叶卡捷琳堡七条国际航线国内航线已开通本至全国各大城市多条区内航线已开通本至喀什、阿克苏、和田、阿勒泰、库尔勒、伊宁、库车、克拉玛依、塔城、且末等十余条航线。铁路有通往阿拉木图、莫斯科、柏林、鹿特丹的新亚欧大陆桥线路有通往北京、上海、西安、成都等大城市的直达快车通过库尔勒、阿克苏、喀什的南疆铁路和通往奎屯、哈密等地的直达快车。公路有国道向东通过甘肃省连我国内地、西出哈萨克斯坦国道向东通过青海省连我国内地、西至喀什市将来可西出吉尔吉斯斯坦国道在本市与国道相接向西南经红其拉甫口岸通往巴基斯坦此外还有、、、等国道与区内外相连有吐鲁番-本-大黄山高等级公路和本-奎屯高速公路与区内城市相连。独特区位优势本具有发展经济尤其是发展旅游经济的独特区位优势。亚欧大陆的核心位置本地处亚欧大陆腹地亚洲大陆地理中心和欧亚大陆地理内心均距离本很近本在欧亚大陆的核心区位条件在未来中国和世界经济格局中的地位和作用将日益显现。与欧洲客源市场的距离优势本与欧洲主要城市之间的距离只有北京、上海、广州和西安这几大中国门户城市与欧洲各城市之间距离的/说明本更接近世界最大的旅游客源市场XX地区具有开发欧洲客源市场的巨大潜力。我国几大门户城市与主要欧洲城市之间的航空距离见表。毗邻中亚、西亚和南亚的地缘优势XX地区与哈萨克斯坦、俄罗斯、塔吉克斯坦、乌兹别克斯坦、吉尔吉斯斯坦、蒙古、巴基斯坦、印度八个国家接壤拥有个对外开放的口岸。本具有发展边贸旅游和跨国旅游的地缘优势和发展成为中亚地区国家贸易和旅游中心的地缘优势和潜力。如表所示本与周边国家部分城市之间的距离只相当于与我国东部城市之间距离的/。表本与中亚城市航空距离与中国东部城市距离对比(单位:Km)城市名称阿拉木图杜尚别塔什干阿什哈马德新西伯利亚北京上海广州西安本资料来源:《XX地区维吾尔自治区旅游发展规划》XX地区自治区旅游局年月区域经济在国家推行的西部大开发战略中本市是受政策、资金倾斜的重点地区。近几年本市经济建设获得迅猛的发展全方位开放的格局基本形成年完成国内生产总值亿元按照不变价格计算较上年增长%年目标增长%实现全市GDP增长至亿元的目标。通过多年的高速发展本市的综合实力逐年增强市民生活水平不断提高。年本市人均国内生产总值达到元人均可支配收入约元位居西北五省区首府城市第二位第三产业增加值和地方财政收入均位居西北五省区(首府)城市第一位。本市近年来国内生产总值及其名义增长率情况见图所示。资料来源:《年本国民经济和社会发展统计公报》、《本统计年鉴》旅游资源本有丰富的旅游资源古迹甚多各民族文化发展源远流长著名文物胜迹有:红山嘴、红庙子、鉴湖、巩宁城遗址、文庙、陕西大寺、乌拉泊古城、阿拉沟“石垒”、毛泽民烈士故居、八路军驻疆办事处、浓郁民族风情的“国际大巴扎”等。近郊还有碧波冰峰景色迷人的天池、风景秀丽的南山天然牧场、花草芬芳的甘沟菊花台、飞流直泻的白杨沟瀑布等。优美的自然风光和浓郁的民族特色的人文景观形成了本独特的旅游资源年本市荣获中国优秀旅游城市称号。本市除自身拥有丰富的旅游资源还是XX地区旅游的集散中心。本有独特的地理位置和地缘优势。它位于XX地区中部天山北麓的准噶尔盆地南缘行政区域兼跨南北疆。市境东南部宽数十千米、长百余米平坦的天山后沟白杨河峡谷贯通天山南北成了南北疆最重要的交通孔道该道现仍为亚欧第二大陆桥和国道的必经通道。得天独厚的优越自然地质位置奠定了本作为XX地区自治区首府的地缘基础条件同时也确立了本作为全疆公路、铁路和航空运输的中心以及旅客集散、辐射的旅游中心城市的地位。目前本每年接待游客占全疆接待游客总量的%以上。酒店行业概况酒店业概况我国星级酒店数量、结构及分布随着我国对外开放经济的发展旅游业得到了迅速的发展作为旅游服务业的重要组成部分-酒店业也得到了迅猛的发展。有关统计资料显示我国星级酒店数量和客房数量自年至年一直保持着超过%的增长率至年我国星级饭店数量已经达到家客房数量达接近万间我国近年来星级酒店的数量变化情况见图所示。资料来源:《中国旅游统计年鉴》从星级酒店的地区分布上四星、五星高星级酒店酒店集中分布在北京、上海、广东、江苏等经济发达地区在其他地区则均以二星、三星酒店为主。年我国星级酒店的地区分布将表所示。资料来源:《中国旅游统计年鉴》从星级酒店的比例来看五星、四星高档酒店约占酒店总数量的%三星级酒店约占酒店总数量的%一星、二星中低档酒店约占酒店的%而从酒店客房比重来看三星级酒店的客房比重高达近%。说明在我国酒店市场中三星级酒店的供给最大。截止年我国星级酒店规模及客房情况见表所示。表酒店规模及客房情况项目酒店家数客房(万间)酒店总量比重客房总量比重五星四星三星二星一星总计资料来源:根据《中国旅游统计年鉴》整理计算我国星级酒店行业景气情况由于酒店具有建造时间较长、供给变化有一定的滞后性通常酒店行业具有较明显的周期性。由于我国星级酒店的供给迅速增加我国星级酒店出租率和行业经营利润在年达到一个高点后至-年一直处于下降过程中酒店出租率在年达到%左右的低点后开始回升酒店行业整体经营利润在经历-年四年连续亏损后于年开始实现盈利。我国星级酒店近年来出租率和利润波动情况见图。资料来源:《中国旅游统计年鉴》、《中国统计年鉴》国际公认星级酒店盈亏平衡点经验值为酒店出租率%我国目前星级酒店出租率刚刚超过%还远低于年接近%的历史最高出租率也明显低于香港年接近%的酒店出租率从酒店出租率上开看还有提高的空间。从星级酒店的平均房价来看通常酒店房价上升会滞后出租率年左右年我国星级酒店平均房价达到近年最低点(约元)后已经呈现缓慢回升的势头。从酒店出租率、酒店房价、酒店经营利润情况分析我国酒店行业目前行业景气度尚不高但自年开始应当已经步入了一个正在缓慢上升的行业景气周期。我国星级酒店经营情况从年我国星级酒店的整体运行情况看五星级酒店的出租率最高盈利也明显集中于五星级酒店从人均利润角度看三星级酒店的亏损最为严重见图所示。资料来源:《年中国星级饭店统计公报》造成高星级酒店与其他星级酒店经营效益出现如此大的差异的原因除了因高星级酒店管理水平高、服务质量好、具有国际销售网络的支持等因素外很重要的一个原因是高星级酒店国有成份较少、市场化程度高如在五星级酒店中外商及港澳台投资企业占%而在全国星级酒店中有%是国有或集体经济成份相当大一部分国有酒店是作为政府部门、国家机关和国有大中企业的接待单位而存在这一部分酒店缺少经营压力、市场观念淡薄、管理粗放、冗员众多很多只能依靠主办单位的补贴维持经营从而出现了大面积、高金额的亏损。这一点突出地表现在不同注册类型酒店出租率的差异上。根据年中国星级酒店统计公报显示在星级酒店中国有星级酒店的出租率最低而港澳台投资的酒店出租率最高。年不同注册类型企业出租率情况见图。资料来源:《年中国星级饭店统计公报》酒店业经济特点属于资本密集型和劳动密集型行业兴建星级酒店不仅需要支付土地取得成本、土建费用和各项前期费用同时还需要投入大量资金进行装修和配套设施、配套设备的建设需要的投资额很大属于资金密集型行业同时酒店业作为服务行业又需要大量的服务人员也属于劳动密集型行业。酒店业的这一特点决定了资产折旧及维护费用和日常人工费用等相对固定性费用较高企业利润对收入的敏感性很高在出租率低于盈亏平衡点时收入的降低将造成大额的亏损在出租率高于盈亏平衡点时收入的提高又会带来利润的大量增加。对经营管理的要求高星级酒店为给客人提供安全、舒适、方面的环境同时取得比较好的经济效益就必须在服务质量保证和监控、成本费用控制、员工管理和激励、市场分析和市场营销等多个方面建立比较成功的管理模式由于星级酒店为客人提供的服务种类多、标准高、市场竞争激烈、企业员工众多这一切都对星级酒店的经营管理提出了较高的要求。酒店业发展趋势旅游行业整体发展趋势预测酒店作为旅游基础设施酒店业的发展与旅游业息息相关。我国改革开放以来伴随着经济的快速增长旅游业得到了快速的发展旅游服务总收入自年至年一直保持%以上的增长率高于GDP的增长占GDP的比重也稳步上升至年我国旅游总收入已经达到亿元占GDP的%。旅游的产业规模已经确立并逐步发展成为我国的新兴支柱产业。我国近年来来入境旅游人数及收入增长迅速年-年旅游外汇收入年复合增长率达到%以上见图。资料来源:《中国旅游统计年鉴》在入境旅游增长迅猛的同时国内旅游也得到了较快的增长“九五”期间我国国内旅游情况见表所示。表“九五”期间我国国内旅游情况根据我国旅游业发展的“十五”规划到年我国将接待海外旅游者,,万人次年均增长%-%实现国际旅游收入-亿美元年均增长%-%实现国内旅游收入-亿元年均增长%-%。根据世界旅游组织的预测到年我国将取代法国成为世界第一大旅游目的地接待旅游入境人数可达亿人次占世界市场份额为我国也将成为世界第四个客源国出境旅游人数将达到亿人次占世界市场份额为%。旅游业将是我国增长最快的产业之一。酒店业发展趋势预测酒店的建造由于受到经济形势、税收政策以及投资心理的影响极大另外从酒店建造到开始营业的时间也较长因此很难确定酒店开始营业时市场的真正需求从而有可能造成在某地或者在某一时间对某一类型的酒店供求不均衡因此酒店盈利情况有较大的周期性。我国星级酒店数量自-年一直保持%以上的增长速度使得酒店行业利润率迅速下降甚至在年-年连续四年出现了行业整体亏损的局面根据我们前面对酒店行业景气度的分析我国酒店行业目前已经走出低谷目前已步入缓慢上升的趋势中。根据国际著名咨询公司德勤公司对年-月中国酒店业的调查测评我国酒店业在年-月的入住率、平均房间收入这二个酒店业重要营运指标方面不仅远高于发生“非典”的年较年也有了显著的提高这也充分说明我国酒店业已经走出低谷。表年-月中国酒店业表现 入住率平均房间收入至年月()相对年变化()相对年变化()至年月(元)相对年变化()相对年变化()中国所有酒店中国主要城市中国次要城市中国地域性城市资料来源:德勤“酒店业评测调查”我国酒店数量分布不平衡三星以上酒店在京、沪、穗等一线大城市和东南沿海比重很大在中西部地区比重较小同时中西部星级酒店的房价也明显低于经济发达地区因此随着中西部地区经济和旅游业的发展市场对中西部地区星级酒店的需求将进一步增长酒店出租率和酒店价格也将得到一定的提高中西部地区酒店业将会以高于全国平均水平的速度增长。市场、竞争和项目定位本酒店市场分析预测本旅游业基本情况随着西部大开发战略的逐步实施来本旅游的中外游客逐年增多在年本就已经接待国内游客万人实现国内旅游收入亿元本市近年来国内旅游情况见图。资料来源:《本统计年鉴》《本年统计公报》本市在国内旅游迅速发展的同时海外游客入境旅游也得到了一定的增长。本市国际旅游情况见图。资料来源:《本统计年鉴》年“非典”过后年本旅游业呈现处欣欣向荣的景象。根据本统计局的资料年-月全市累计接待国内旅游过夜人数为万人次同比增长%国内旅游及购物总收入亿元同比增长%接待国际旅游人数万人次同比增长%国际旅游及购物收入为万元同比增长%。本酒店基本情况目前本市拥有星级酒店家其中五星级酒店家四星级酒店家三星级及以下酒店家。本作为XX地区最大的旅游集散地和主要旅游目的地旅游人数和旅游收入均占全疆%以上也拥有全疆最为健全的旅游服务体系。根据年旅游设施普查本市在年旅游酒店拥有客房间床位张客房和床位数均接近全疆的%。本酒店住宿人员状况本星级酒店的客人也可以分为国外游客和国内游客。根据国家统计局、国家旅游局的抽样调查有%的国外游客是于游览观光为目的其次为商务和探亲访友国外游客的住宿目的见图。资料来源:国家统计局、国际旅游局年抽样调查资料本市国内客人的住宿目的也以游览观光、商务、会议为主要目的。从国内旅游客人的地区来源来看突出表现为以下特点:空间距离越近人数越多表现在是否开通直达列车如山西、甘肃、四川、河南等省经济发展水平越高的省区人数越多如广东、浙江、江苏、山东等省人文环境差异越大人数越多如广东、浙江、江苏等东南省区的游客明显较东北、华北地区多。本酒店价格和出租率本星级酒店的价格在各个酒店之间、季节之间差异很大。根据-年的情况在考虑团队客人折扣因素后本三星级酒店标准间实际价格旺季约在元/间左右平季约在元/间左右淡季约在/间左右全年平均价格约在元/间左右。由于统计方面的原因本星级酒店的入住率尚无准确数字但根据与本同为XX地区主要城市的克拉玛依年旅游统计公报克拉玛依市年星级酒店出租率达到了%而年克拉玛依星级酒店出租率仅为%说明XX地区主要城市星级酒店的出租率在近年来有了显著提高。根据本酒店业人士估计本酒店出租率应在%-%左右其中在、、三个月旺季酒店出租率在%左右在、、三个月平季中酒店出租率约在%左右在-月六个月淡季中出租率约在%左右。本酒店市场预测XX地区自治区旅游局在《XX地区维吾尔自治区旅游发展规划》中对XX地区地区旅游接待人数及收入进行了预测有关预测指标见表。表XX地区维吾尔自治区旅游接待人数及收入预测指标项目年年上限下限上限下限上限下限上限下限国内旅游人数(万人)年增长率() 国内旅游收入(亿元)年增长率() 海外旅游人数(万人)年增长率() 旅游外汇收入(亿美元)年增长率() 旅游总人数(万人)旅游业总收入(亿元)相当于GDP()注:美元折合人民币按:计算资料来源:《XX地区维吾尔自治区旅游发展规划》由于本是XX地区旅游重点地区和旅游集散地接待游客占全疆的%以上而旅游客人是星级酒店最重要的客源因此旅游人数的增长率能够大致地反映酒店客源的增长因此本酒店客源将随着旅游人数的增长而增长预计年增长率应当不低于%考虑到自年年开始本星级酒店增加较少预计近年来本酒店出租率应当同全国其他地区一样有所上升。竞争分析竞争对手基本情况由于同星级酒店的客源基本相同因此本每一家三星级酒店都将是XX商务酒店的竞争对手同XX商务酒店距离较近客房数量接近的三星级酒店相互间的竞争将更为激烈与XX商务酒店距离较近的三星级酒店基本情况为:⑴国泰大饭店国泰大饭店是XX地区国泰实业贸易有限公司下属的一家三星级涉外酒店位于本阿勒泰路号。饭店距机场公里距火车站公里距市中心公里。酒店拥有客房约间客房类型有标准间、单人间、豪华套房、贵宾套房在会议设施方面拥有接待人大会议室一间可接待人中会议室一间可接待人小会议室二间在健身娱乐设施方面有健身房、台球室、棋牌室、KTV厅、桑拿浴室在餐饮设施方面拥有可接待人的海鲜娱乐城和可接待人的穆巴拉克美苑(清真餐厅)。⑵翼龙大酒店翼龙大酒店为中石化独山子炼油厂投资设立的三星级涉外酒店位于本克拉玛依西路号附一号距本国际机场公里距火车站公里。翼龙大酒店共有客房套其中豪华套间套在会议设施方面拥有可接待人的大会议室间可接待人的小会议室两间。在健身娱乐设施方面有健身房、夜总会、桑拿浴室在餐饮设施方面设有可接待人的中餐厅和清真餐厅。⑶独山子大酒店独山子大酒店是由XX地区石油局独山子石化总厂投资设立的三星级涉外酒店位于克拉玛依西路号酒店距机场公里、距火车站公里距市中心公里。独山子大酒店拥有客房间房间类型有标准间、豪华标准间和商务套房在会议设施方面有可接待人的大会议室一间可接待人的中会议室二间可接待人的小会议室一间在健身娱乐设施方面有台球室、乒乓球室、夜总会、KTV室和桑拿浴室在餐饮设施方面设有可接待人的中餐厅和可接待人的西餐厅。XX商务酒店与邻近酒店的主要情况对比见下表所示。相邻酒店比较项目国泰大酒店翼龙大酒店独山子大酒店XX商务酒店客房种类较齐全较齐全齐全较齐全客房数量酒店新旧程度旧旧旧新配套设备较齐全较齐全较齐全齐全先进会议设施齐全较齐全齐全较齐全娱乐设施齐全较齐全较齐全齐全经营方式自营单体酒店自营单体酒店自营单体酒店自营单体酒店内部接待无少量少量中量停车设施较少较少较少多周边风景环境一般一般一般较好周边商务环境较好较好较好较好交通便利程度较好较好较好好所有制形式民营国有国有民营酒店定位商务旅游商务旅游商务旅游商务旅游SWOT分析⑴优势①具有新建设酒店的优势酒店企业的生命期与其他行业有显著的不同酒店企业通常经历三个阶段:起步期、中期以及衰退期并且生命期都较短根据国外的经验表明一家酒店的平均生命期为年通常只有少数企业由于不断创新的缘故使得企业生命期延长到到年。酒店的入住率和收益在起初的到年之间也就是起步期阶段基本上增长都非常迅速并且在开业后到年之间(中期)收益都会维持相当高的水平之后创利能力逐渐下降(衰退期)。XX商务酒店(前楼)年建成作为新建成酒店其装修、设施、设备更能够符合客人的需要其对酒店经营的年将均处于该酒店高收益、高出租率时期相对于建成时间较长的同档次酒店能够取得更好的收益。②具有显著的成本费用优势酒店的成本费用是影响酒店经济效益的一个重要因素对于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息费用、家具及固定设施和其他日常运营成本等都是重要的成本费用因素。仅需投入部分家具、设备和装修费用酒店即可正式营运这成为XX酒店取得良好的盈利状况无可替代的成本费用优势。从目前的预计来看仅通过桑拿浴室、酒店大厅和KVT(二期)的出租承包收入每年就能取得万元的收入(其中桑拿浴室万元租赁费已经与承租方签订协议)已经超过每年万元的经营权费用。③具有地理位置和配套设施优势XX酒店所处的区域目前现有的星级酒店不多且XX酒店位于本市计划投资亿元的蜘蛛山脚下如年蜘蛛山风景区如期建成则入住XX酒店的客人将能够直接观赏到蜘蛛山的景色将有助于提高XX酒店的知名度、入住率和酒店房间价格。XX酒店还拥有余个停车位这在本三星级酒店是绝无仅有的能够为酒店入住客人提供便利的停车服务更能够为餐饮、KTV、桑拿提供便利的条件。④具有部分稳定的客源根据公司与伊犁州达成的协议XX酒店仍然将按照《接待标准协议书》的费用标准接待安排伊犁州来乌工作人员的住宿并承担伊犁州在乌的宴请接待任务。这部分餐饮客房收入能够为XX酒店提供部分稳定的客源降低酒店的经营风险。在酒店新楼建成前伊犁办事处承担的内部接待已经达到每年余万元随着软硬件环境优越的XX酒店的开业相信稳定的内部接待金额将会有大幅度的增长同时也能够有效带动伊犁州来乌及各地前往伊犁州的商务客人的住宿、餐饮消费。⑵劣势①缺少酒店行业管理经验本项目发起人-XX地区洲际工贸公司以往未涉足酒店行业尚缺少酒店行业管理经验。②酒店品牌知名度欠缺XX酒店作为新开业的酒店是本酒店市场的新进入者酒店尚缺少品牌知名度建立品牌将要经过一定的时间投入一定的资金。③酒店星级尚未评定XX酒店尚未开业酒店星级也未评定在酒店星级评定前作为未定级酒店在一定程度上会影响酒店客源和酒店房间价格。⑶机会①XX地区和本旅游业的蓬勃发展随着我国国民经济的发展和居民收入的提高我国的旅游业一直保持着较高的增长速度XX地区和本作为我国重要的观光旅游地区旅游产业也将取得较高的发展速度根据《XX地区旅游产业发展规划》的预测至年XX地区国内国外旅游收入将均保持%以上的增长速度这为XX地区酒店业的发展提供了良好的机会。从长远来看如果国际航空“落地签证”等问题得到妥善解决由于XX地区距离欧洲的航空距离优势很可能成为消费能力较强的欧洲游客的旅游热点地区。②我国酒店业进入新的一轮景气周期由于酒店业自身的特点酒店行业存在明显的景气周期从我国酒店行业的利润、入住率、酒店房价等指标分析我国酒店自年应当已经开始新的一轮景气周期目前正处于入住率、房价平稳增长时期(初期)目前正是进入酒店业的良好时机。③XX地区经济的发展随着国家西部大开发战略的实施XX地区经济得到了迅速的发展以来国家计划建设的中-哈输油管道、独山子石化和本石化扩建工程将使XX地区成为我国未来的石化化工重点地区这些都会提供大量的商业机会增加XX地区的商务、会议游客数量将为XX地区酒店行业的发展提供助力。⑷威胁①酒店业激烈的市场竞争酒店业是一个市场化程度很高的行业始终存在激烈的市场竞争。如出现阶段性、区域性酒店供给过剩则竞争程度将更为激烈有可能出现四星级、五星级酒店通过降价竞争争夺三星级酒店的客源如国内外酒店巨头通过经济型酒店业大举进入XX地区酒店市场也会加大XX地区酒店业的竞争激烈程度。同行业的竞争将始终是酒店经营面临的主要威胁②容易受到突发事件的影响酒店业作为旅游业的重要组成部分容易受到突发事件(如急性传染病暴力恐怖事件)的影响出现酒店出租率在突发事件出现的一个阶段性时期内急剧下降的现象。竞争分析结论根据项目的优势、劣势、机会、威胁的分析项目的实施具有难以替代的内部优势和众多的机会存在的劣势均可以通过企业自身努力和正确的经营策略加以弥补面临的威胁并不大应当采取增长型进取战略尽快实施XX酒店项目使XX酒店能够在年XX地区旅游旺季到来之前正式投入运营。项目目标定位。根据地区经济和旅游发展状况、区域环境及发展趋势项目定位于三星级标准酒店设置餐饮和各种娱乐设施。酒店客户群主要定位于参加各类会议、进行公务、商务活动外省市来乌旅游的人员即酒店根据客户群体定位于商务、旅游、会议酒店。本市四星、五星级酒店由于房价高相当部分客源来自海外其经营受国际经济影响较大在目标区域内由于一直缺少浓厚国际商业氛围和环境条件条件支撑所以没有出现同等星级的酒店在目标区域内开发四星、五星级酒店风险较大。此外经营高星级酒店需要更高的经营技巧和管理手段也具有较大经营风险。以国内客户为主要服务对象的一、二、三星级档次酒店随着我国宏观经济向好各行业发展迅速国内游客、因商因公出差的国内客户的需求将是其的主流尤其是在本区域内交通便利市场前景较好同时随着人民生活水平的提高更多的国内旅游团体和自助旅游者将来到本而项目地处蜘蛛山脚下周边人文景观多再加上价位适当、具有吸引力将形成价格和入住率的良好配合提高经营效率。对于某些特殊标准的要求可以设置若干高于三星级标准的套间以备使用。此外通过加强管理和服务XX酒店的整体水平将不仅仅体现在硬件的星级标准上更体现在配套软件、管理的星级水平。发展规划总体设想以取得每年经营权费用较低的XX酒店年经营权为契机对酒店按照三星级标准进行装修并配备相关设备、设施争取在年XX地区旅游旺季开始之前酒店能够试营业以合理的价格、良好的设施、完善的管理、优质的服务建立酒店的竞争优势通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站的合作结合酒店自行销售以公关和市场宣传手段为服务在-年成为本市知名三星级酒店。在酒店运行-年后可考虑通过自有资金积累或合作投资实施后楼改造工程以充分提高现有资产的利用率取得更大的收益。公司发展战略步骤设想完成酒店试营业⑴本阶段目标本阶段需要实现的目标:及时选择好条件适宜的合作伙伴完成酒店的设备购置安装完成酒店管理人员的选聘工作对招聘员工进行培训建立和完善酒店管理体系和质量控制体系在旅游旺季开始前快速切入市场迅速拓展市场取得良好的经济效益。⑵工作重点积极寻找合作伙伴尽早完成酒店的装修和设备配备工作按照三星级酒店的要求建立管和服务体系进行员工培训完善营运条件使酒店尽早进入可正常营运状态。招聘到适合的销售、管理人才也是本阶段的重要工作。第一阶段计划在-个月内完成。通过三星级认定、并成为本知名酒店之一⑴本阶段目标通过三星级酒店认定并在酒店入住率、客户美誉度、经济效益等方面占据本三星级酒店的领先地位成为本知名酒店之一。⑵工作重点加强酒店内部管理、进一步提高服务质量严格控制成本费用。加强销售队伍建设探索销售创新手段努力提高酒店的入住率和单位房间收入。第二阶段计划在-年内实现。实施后楼改造工程进一步提高经济效益⑴本阶段目标本阶段需要实现的目标:通过实施后楼改造工程提高后楼的房间档次和房间价格通过现代老板俱乐部的建设提高酒店的整体档次和知名度进一步大幅提高酒店的经济效益。⑵工作重点做好后楼改造工作继续提升酒店管理和服务水平推出新的酒店服务维持酒店竞争优势。第三阶段计划在年后开始。市场营销目标市场参加各类会议、进行公务、商务活动外省市来乌旅游的人员。具体可分为如下层次:⑴团队:疆内及疆外旅行社(北京、上海、广州、浙江、江苏)组织的团体客人。⑵散客:疆内外中档消费的商务、公务散客。⑶伊犁州公务、商务客人。⑷会议会展客人:政府各职能部门、驻乌政府、企事业单位及疆内外各大中型企业。产品与服务主要提供餐饮、娱乐和住宿服务。定价定价采用竞争定价法根据竞争对手(本三星级酒店)的价格策略进行定价。前楼房价参照本市三星级酒店的平均中位价格确定后楼房价参照本市二星级酒店平均价格确定年计划价格如表所示。表年计划房价表(单位:人民币元)项目前楼后楼备注标准间套间标准间套间旺季、、月平季、、月淡季-来年月年均价格 上表为酒店房间计划实际价格门市价将略高于实际价格。餐饮娱乐服务价格将参考本市三星级酒店的平均价格水平采用不同的定价策略采用不同价位。销售渠道直接渠道⑴通过酒店销售部与存在消费意向的单位和个人通过签订消费协议、会员卡等方式自行销售住宿、餐饮、会议服务。⑵通过与疆内外旅行社合作销售团队客人住宿、餐饮服务。⑶通过与疆内外会议会展展览公司合作销售团队客人会议、餐饮、住宿服务。间接渠道通过与网络订房网站以订房网站作为分销商面向中档商务公务散客销售餐饮住宿服务。根据艾瑞市场咨询公司《年中国网上订房订票研究报告》的研究数据显示就目前而言用户订房主要采取电话订房、直接到宾馆订房、网上订房等几种方式。其中作为一个传统的预订模式电话预订以%居第一位其次是网上预订%。另外有的用户选择了直接去宾馆订房。网络订房作为酒店新的销售方式在散客销售中将占据重要的地位。公关宣传策略⑴新闻媒体:加强与新闻媒体的合作除了正常的广告播放和栏目的合作同时抓住时机策划一些临时性的新闻报告宣传提高酒店的知名度和美誉度。⑵交通工具:如飞机、巴士上的介绍和宣传。⑶人员促销、交易会促销、信函促销通过旅行社宣传电子邮件其他媒体等吸引客人。⑷内部宣传:客人进店要促成每项消费就必须把每项服务介绍给他们需要建立有效的内部宣传网-自走进酒店的大厅开始通过总体设施灯箱和图片就能了解酒店的基本设施情况走进电梯又能进一步看到图文并茂的宣传广告到了客房除了一些重点介绍的项目外还将有图文并茂的服务指南除了各项设施的介绍图片、计费方法、电视节目、菜谱外还有酒店的背景资料和名人来访图片及企业文化的内容等同时还将有酒店位置图、各项交通设施和旅游景点的介绍、相应的地方风土人情等。初步销售策略客房业务⑴旅行社客源以客房价格作为杠杆在旺季追求利润最大化在淡季追求高的客房出租率吸收各旅行社团队。在与XX地区本地较大的旅行社建立联系的同时在疆外与广东、北京、上海、江浙各地及国内主要游览地的旅行社合作力争作为指定酒店其中疆内旅行社作为重点他们的客源是酒店重要的基本客源。为保证在与竞争对手价格基本相同的条件下保证较高的开房率需要做好与各大旅行社计划调度部门及社领导的商务公关活动。⑵会务客源以政府各职能部门、疆内外商务及会议公司作为主要销售对象。与本各机关、企业、事业单位及商务会议公司建立合作关系同时策划一些企业经济类学术研讨会、培训班会议和事业单位的会议。⑶散客客源散客客源市场的开发是影响酒店经济效益的重要因素酒店要在有限的客房条件下提高收入必须适当提高入住客人的散团比例。在开拓散客市场的目标上重点是江浙、广东、北京、上海等地。具体计划采用如下销售方式:与国内知名商务订房网站合作以订房网站作为酒店客房销售的代理商争取采用网上订房方式的外地来乌散客加强与本地企事业单位的联系争取成为其接待外地客人的订点酒店针对散客实行客房、餐饮捆绑销售客人在酒店入住可同时在餐饮、娱乐方面享受不同程度的优惠并可统一结算根据不同客人的需要设计多种房间包价套餐(含客房、餐饮)大力发展长住客户针对长住客户给予一定的奖励或优惠。餐饮业务增加菜品的品种和特色菜提高菜品质量是酒店餐饮业务需要常抓不懈的工作同时酒店还计划通过如下销售策略推动餐饮的销售:举办“美食节”、中西餐培训班扩大餐饮知名度根据每年的节庆推出相应的团圆宴、谢师宴、长寿宴、婚庆宴等开展有奖销售活动如福寿宴、良缘宴赠送客房折价券及鲜花赠送等活动通过与旅行社和导游合作增加旅行社指定用餐增加团队自点餐和风味餐消费。提高回头率的措施通过促销把客人吸引进来留住客人提高回头率是关键所在只有留住客人让客人满意才能提高回头率才能保证酒店客房出租率和餐饮收入稳定上升。留住客人的手段除了良好的硬件配套措施外还要为客人提供良好的软件服务(包括服务、餐饮菜品质量、其他营业部门高标准的服务等)同时也可以采用一些赠送和让利措施-如推行“住房消费积分卡”消费达到一定的金额或住房数量享受赠送房赠送娱乐服务和优惠折扣的奖励。销售激励制度酒店将根据实际情况制定针对酒店销售部、前厅、餐饮部等部门的销售奖励制度保证员工促进酒店销售的积极性如制定内部员工合理的客房提成奖励制度针对出租车司机的拉客制定合理的拉客奖励制度。营运和管理基本业务流程酒店住宿的基本业务流程为:总台预订、前厅接待、总台接待、客房管理、客房服务、账单核对、总台收银等。酒店餐饮的基本业务流程为:总台预订、前厅接待、点菜及用餐服务、账单核对、总台收银等。营运管理初步计划服务项目和基本设施安排⑴服务项目安排酒店将设置与酒店星级及规模相对应的服务项目:①接待服务项目如停车、行李运送、问询、外币兑换服务电话、电传、电报、图文传真服务打字、复印、秘书、翻译服务租车、订票、医务及各种会议接待服务贵重物品存放服务等。②客房服务项目包括客房服务及房内冷热水供应电话、电视、叫醒服务、洗衣、熨烫、客房酒水、客房保险柜、擦鞋服务等。③餐饮服务项目包括中餐、西餐、风味餐、自助餐、宴会、酒会、咖啡厅、酒吧及客房送餐服务等。④娱乐服务项目如歌舞厅、美容、美发、桑拿浴、按摩、棋牌等。⑤商场服务项目如日用品、食品、工艺品、文化用品等。⑥其他服务项目如代办旅游汽车出租、商务租车服务、自行车出租服务等及幼儿托管、宠物托管等。⑵酒店基本设施安排酒店的基本设施决定了一个酒店的接待能力和条件XX商务酒店计划安排如下基本设施:①前台接待设施。设置具有与XX酒店规模与标准相适应的前台接待条件包括前台接待大厅、总服务台(含接待处、问讯处、收银处)、商务中心、贵重物品寄存处、大堂副理接待处等。②客房接待设施。客房内将配有与酒店星级标准相应的客用设施如写字台(或梳妆台)、衣柜、床(软床垫)、座椅、沙发、床头控制柜等配套家具每间客房设有单独卫生间卫生间内配有坐式便器、梳洗台(装有洗面盆、梳妆境)、冷热水设施(包括配有喷头的浴缸、浴帘)每间客房都具有能够保证或调节温度的分体空调或中央空调每间房间都配有电话和宽带可直拨或通过总机挂通国内或国际长途电话可通过宽带上国际互联网每间客房都配有电视机并接通有线电视系统每间客房内都配有一定数量的文化用品如信纸、信封、明信片、城市地图、针线包、酒店指南每间客房内还配有一定数量的卫生用品如牙刷、牙膏、香皂、洗发水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。③餐饮接待设施。具有与酒店规模及标准相适应的中餐厅、西餐厅、风味餐厅、咖啡厅、酒吧、宴会厅及所必需的饮食供应设施包括餐具、炊具、家具、厨具以及各种饮食器皿等。④娱乐服务设施。具有与酒店规模相适应的歌舞厅以及所必须的各项设备设施及其附设的酒吧服务设备和设施桑拿浴、按摩室及各种配套设施等。⑤商品销售服务设施。根据酒店经营需要而设置的商场及

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